【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 其中對(duì)酒店的具體需求： 快捷酒店 三星級(jí)酒店 四星級(jí)及以上酒店 % % % 快捷酒店 6 0 . 4 7 %三星級(jí)酒店%四星級(jí)及以上酒店% 對(duì)餐飲的具體需求： 快餐 特色小吃 中檔飯店 高檔飯店 % % % % 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 快餐 3 3 . 7 1 %中檔飯點(diǎn) 3 2 . 0 2 %特色小吃 2 9 . 2 1 %高檔飯點(diǎn) 5 . 0 6 % 對(duì)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的具體需求： 洗浴中心 康樂(lè)中心 美容美發(fā) 健身中心 34% 12% 15% 39% 健身中心 3 9 . 0 0 %洗浴中心 3 4 . 0 0 %美容美發(fā) 1 5 . 0 0 %康樂(lè)中心 1 2 . 0 0 % 數(shù)據(jù)顯示，商戶對(duì)餐飲、金融機(jī)構(gòu)、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、超市、物流中心和酒店需求較大，達(dá)到 90%以上。其中餐飲的需求主要集中在快餐、特色小吃和中檔飯店；酒店則偏向于快捷式和三星級(jí)酒店 ；休閑娛樂(lè)設(shè)施則更偏好健身中心和洗浴中心等能夠滿足日常生活需求的配套。因此，本項(xiàng)目的配套設(shè)施，不僅要求能夠滿足商戶的日常生活、工作的需要，同時(shí)要利用本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引周邊客流，烘托人氣，從而增加項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，提高項(xiàng)目的增值潛力。 （ 7）購(gòu)買車位 是 否 % % 選擇會(huì)購(gòu)買車位的比例為 %，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮業(yè)主對(duì)車位的需求。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （ 8）客戶獲得房產(chǎn)信息的主要渠道 電視廣告 報(bào)紙廣告 廣播 戶外廣告 朋友介紹 其他 % % % % % % 電視廣告 2 0 . 5 3 %報(bào)紙廣告 2 9 . 3 3 %廣播 2 . 4 0 %戶外廣告 1 4 . 4 0 %朋友介紹 2 6 . 6 7 %其他 6 . 6 7 % 客戶獲取信息的渠道主要來(lái)自報(bào)紙、電視和朋友介紹，特別是在對(duì)大明宮建材家居市場(chǎng)的調(diào)查中，大多數(shù)商戶都是通過(guò)朋友介紹獲取信息，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建議依托大明宮建材家居市場(chǎng)這個(gè)品牌和現(xiàn)有商戶進(jìn)行項(xiàng)目的推廣，并通過(guò)主流報(bào)紙和電視的宣傳來(lái)引導(dǎo)投資者。 市場(chǎng)供給分析 北郊經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈：北經(jīng)開(kāi)區(qū)的歷史和西高新一樣，都不足 20 年時(shí)間。但隨著西安行政中心的北遷和大批國(guó)內(nèi)外著名制造和生產(chǎn)企業(yè)財(cái)團(tuán)的進(jìn)駐，區(qū)域發(fā)展迅速。目前的商業(yè)主要 集中在鳳城一路和鳳城三路中間，以人人商業(yè)集團(tuán)的崇尚百貨和人人樂(lè)超市，第五國(guó)際，金花賽高店和著名的沃爾瑪超市為龍頭，周邊聚集了大量的銀行，數(shù)碼專業(yè)店（國(guó)美，蘇寧）和餐飲娛樂(lè)類機(jī)構(gòu)，商圈以日漸繁華。以后的發(fā)展空間相當(dāng)大，沿主干道未央路直到張家堡的距離都會(huì)成為商業(yè)的聚集地，因未央路直通連霍高速，是北西安的大動(dòng)脈，政府和地方財(cái)團(tuán)及私人企業(yè)對(duì)該區(qū)域的投入相當(dāng)巨大，新起樓盤近 180 座，加上沿渭河經(jīng)濟(jì)帶和市內(nèi)商業(yè) 圈 的溝通緊密，經(jīng)開(kāi)區(qū)的發(fā)展 前景好。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) （ 1）道路交通 項(xiàng)目地處北三環(huán)以北， 北臨大學(xué)城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務(wù)區(qū)，毗鄰大明宮建材市場(chǎng)新址，可以說(shuō)是四通發(fā)達(dá)，交通便捷，加之西面即將興建的新火車站將使得北郊區(qū)的交通更加便利。 （ 2）市政規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃根據(jù)西安市 2020年 — 2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)，全市范圍內(nèi)將集中規(guī)劃建設(shè)三個(gè)城郊購(gòu)物中心 。 （ 3）消費(fèi)人群 按照慣例，一個(gè)商業(yè)中心的構(gòu)建需要 強(qiáng)大的 居住人群量作為基礎(chǔ)，才能保證正常的客流量。在本項(xiàng)目的輻射區(qū)域內(nèi)，既包括了發(fā)展成熟的未央?yún)^(qū)（ 38 萬(wàn)人）、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、 也包括了正在迅速 發(fā)展 的大學(xué)城 ，這些都構(gòu)成了一定的消費(fèi)人群 。 （ 4）原有市場(chǎng) 本項(xiàng)目的建設(shè)是為了舊的大明宮建材市場(chǎng)的搬遷安置而建設(shè)的，而原有大明宮建材市場(chǎng)的已經(jīng)營(yíng)造 了較好的建材市場(chǎng) 氛圍 ，因此 經(jīng)營(yíng)者、購(gòu)買者都會(huì)考慮到新的建材市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)或者是消費(fèi)，這就會(huì)給 新 項(xiàng)目本身帶來(lái) 原有的 消費(fèi)群體。 劣勢(shì) （ 1） 商業(yè)氛圍不濃 目前，北火車站并未建成，大型港務(wù)區(qū)和大型社區(qū)僅處于規(guī)劃階段，并未形成，同時(shí)， 本項(xiàng)目從建設(shè)到銷售還需一段時(shí)間， 該區(qū)域的 商業(yè)氛圍還沒(méi)有營(yíng)造起來(lái)，一些原有的業(yè)主可能會(huì)持觀望態(tài)度，不會(huì)進(jìn)行商鋪的購(gòu)買或者是租賃，這將大大的影李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 響項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)。 （ 2） 資金用量大 本項(xiàng)目整 體規(guī)模較大， 前期工作當(dāng)中涉及城中村拆遷改造，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，用于城中村安置補(bǔ)償資金需足額存入 指定 銀行賬戶， 因而 導(dǎo)致本項(xiàng)目前期建設(shè)資金占用 量大，這將 對(duì) 開(kāi)發(fā)商 自有資金投入量要求較高，帶來(lái)較大的資金壓力。 （ 3） 離城區(qū)較遠(yuǎn) 本項(xiàng)目地處北三環(huán)以北，離城區(qū)較遠(yuǎn)， 目前大明宮建材市場(chǎng)的目標(biāo) 客戶多位于西安市內(nèi)， 因此 導(dǎo)致 市內(nèi)部分目標(biāo)消費(fèi)者減少購(gòu)買次數(shù)，或 是放棄購(gòu)買。 機(jī)遇 （ 1） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展 省統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì) 2020年我省 國(guó)民生產(chǎn)總值（ GDP） 完成 ，和上年同比增長(zhǎng) ，共完 成財(cái)政總收入 。 而西安 市生產(chǎn)總值為 2190億元， 按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。同時(shí)， 自 “九五 ”時(shí)期以來(lái)年均增長(zhǎng)超過(guò) 10%以上，呈高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。西安經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，為發(fā)展 本項(xiàng)目 奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 （ 2） 城市發(fā)展空間加大 臨潼縣、長(zhǎng)安縣相繼撤縣設(shè)區(qū)，擴(kuò)大了市區(qū)面積。另外隨著西安市城市空間結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，中心城區(qū)用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化，許多不適宜分布在中心城區(qū)的二、三產(chǎn)業(yè)開(kāi)始逐步遷出中心城區(qū)。 大中型批發(fā)市場(chǎng)占地面積 大，商品運(yùn)輸量大且不直接面對(duì)廣大消費(fèi)者，沒(méi)有必要分布在中心城區(qū)，為批發(fā)市場(chǎng)的向外擴(kuò)展提供了機(jī)遇。 （ 3） 現(xiàn)代物流業(yè)互補(bǔ)作用增強(qiáng) 現(xiàn)代的物流配送手段等在批發(fā)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系中得到了廣泛應(yīng)用，起到了良好的互補(bǔ)作用，擴(kuò)大了交易額，加快了商品流通，減少了倉(cāng)儲(chǔ)面積，降低了運(yùn)營(yíng)成本，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。大中型批發(fā)市場(chǎng)物流和商品分流，銷售和倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)所分離，可使大中型批發(fā)市場(chǎng)的用地規(guī)模大幅減小，營(yíng)業(yè)面積相應(yīng)增大，管理將更加科學(xué)、交易李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 手段將更加多樣化，交易效率將更加提高。 （ 4） 政府高度重視 政府高度重視 商業(yè)街 的 發(fā)展，把其作為 城市發(fā)展的重要內(nèi)容，對(duì)商業(yè)街發(fā)展給予了大力支持與積極引導(dǎo)，有利于提高商業(yè)街的改造和建設(shè) 。 威脅 近年來(lái)，西安市周邊地區(qū)的如寶雞、咸陽(yáng)等地都加快了大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展。周邊地區(qū)的大中型批發(fā)市場(chǎng)不僅向規(guī)?；l(fā)展，而且向中高級(jí)方向發(fā)展，由于具有成本低、交通便利和依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)，在吸引客戶方面有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，無(wú)疑對(duì)西安大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展構(gòu)成有力的競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目初步 定位 （ 1）市場(chǎng)定位 ①本項(xiàng)目主要依托新的大明宮建材市場(chǎng)，配合北面的大學(xué)城，建議整體定位為以中高檔建材家居市場(chǎng)為中心，集商業(yè)、休閑、 娛樂(lè)、餐飲等服務(wù)于一體的大型商業(yè)街區(qū)； ②緊鄰主干道的商鋪?zhàn)骶频?、娛?lè)休閑中心和大型的購(gòu)物廣場(chǎng)等，最好能引進(jìn)知名超市、購(gòu)物中心進(jìn)駐； ③根據(jù)不同產(chǎn)品或服務(wù)的特點(diǎn)，將項(xiàng)目整體劃分為多個(gè)功能區(qū)，主要業(yè)態(tài)可分為：建材類分區(qū)（內(nèi)部可分為家具區(qū)、潔具區(qū)、裝飾建材區(qū)等）、餐飲娛樂(lè)區(qū)、購(gòu)物廣場(chǎng)。 （ 2）客戶定位 ①現(xiàn)有大明宮建材家居市場(chǎng)商戶； ②太華路上的其它建材家居市場(chǎng)商戶； ③北 郊大學(xué) 城周邊的現(xiàn)有商戶和大學(xué)的教職工； ④有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、想在北三環(huán)附近進(jìn)行投資的商人； ⑤外來(lái)投資商。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （ 3）價(jià)格定位 ①根據(jù)市調(diào)走訪的信 息反饋，同時(shí)參考大明宮建材市場(chǎng)、城北成熟商業(yè)地塊商鋪的銷售價(jià)格，本項(xiàng)目的整體均價(jià) 保守考慮， 建議在 4000— 5000 元 / m2 左右。在價(jià)格制定上，可采取一鋪一價(jià)。 ②鑒于項(xiàng)目自身的 具體 情況，以銷售為主推出項(xiàng)目。 小結(jié) 及建議 （ 1） 小結(jié) ① 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和城市的快速發(fā)展為建材市場(chǎng)提供了巨大商機(jī)。 ② 大明宮遺址保護(hù)工程，使得現(xiàn)有太華路上的建材市場(chǎng)面臨整體拆遷，這部分經(jīng)營(yíng)者急需新的建材經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以在很大程度上彌補(bǔ)此空缺。 ③西安市北郊現(xiàn)有的建材家居市場(chǎng)配套設(shè)施滯后、經(jīng)營(yíng)管理模式落后 ，缺乏配套設(shè)施一流，管理模式先進(jìn)的一站式大型綜合性市場(chǎng)，本項(xiàng)目的建設(shè)正是對(duì)這一空缺有效彌補(bǔ)。 ④本項(xiàng)目所處地段具有良好的人文環(huán)境和便利的交通條件，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。 （ 2）建議 ①本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可以大型綜合性商業(yè)街區(qū)為核心，通過(guò)功能分區(qū)的形式將專業(yè)建材家居市場(chǎng)與其它商業(yè)項(xiàng)目結(jié)合，達(dá)到烘托商業(yè)氛圍和造血的目的。整個(gè)商業(yè)街區(qū)采用開(kāi)放、互通式格局，建議摒棄現(xiàn)有建材市場(chǎng)配套不完善、功能分區(qū)不清、建筑風(fēng)格單一的 缺點(diǎn)，同時(shí)秉承科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 理念，打造一個(gè)具備現(xiàn)代時(shí)尚特色 并富有文化氣息的商業(yè)街區(qū)。 ②商業(yè)街商鋪要 根據(jù)不同產(chǎn)品和服務(wù)類型的特點(diǎn)進(jìn)行功能分區(qū)；底商商鋪設(shè)計(jì)層高不宜超過(guò)三層，其以上樓層可以設(shè)計(jì)成 SOHO 形式，講求實(shí)用，方便商戶對(duì)辦公、居住的需要；商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪可考慮采用框架結(jié)構(gòu)，面積自由分割，以滿足不同商戶經(jīng)營(yíng)投資的需要。 ③ 本項(xiàng)目可以利用安置房剩余土地進(jìn)行商業(yè)住宅的開(kāi)發(fā)，不僅可以有效地利用土地資源，同時(shí)還可以增加銷售收入，使資金可以快速回流。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ④ 為了使項(xiàng)目系統(tǒng)性，整體化開(kāi)發(fā)，建議在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，注重與周邊北火車站、新筑港務(wù)區(qū)以及大型居住區(qū)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的配合，從而更好地營(yíng)造本區(qū)域良好的商業(yè)氛圍， 提升本項(xiàng)目的吸 引力，同時(shí)減少倉(cāng)儲(chǔ)面積，從而提高本項(xiàng)目的檔次和品味，更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。 同時(shí)，注重本項(xiàng)目自身 商品 住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的合理安排，從而更好地互相帶動(dòng)銷售。 ⑤ 建議在項(xiàng)目?jī)?nèi)做一些小景觀，如雕塑小品、小型中心廣場(chǎng)、休閑椅等，用景觀綠化及雕塑小品充分演繹大型綜合性商業(yè)中心，并以此提高項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值，拉升項(xiàng)目的品味與檔次。 ⑥ 建議 本項(xiàng)目一定要設(shè)有足夠的泊車位，同時(shí)考慮 金融機(jī)構(gòu)、超市、娛樂(lè)場(chǎng)所 、餐飲服務(wù)等類型的商鋪，一方面豐富本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型，另一方面可以給購(gòu)物者和經(jīng)營(yíng)者營(yíng)造一個(gè)方便、舒適的購(gòu)物環(huán)境，有 利于更好地促 進(jìn)本項(xiàng)目商業(yè)氛圍的形成 。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 第三章 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排 目前本項(xiàng)目土地 尚未達(dá)到三通一平的要求，項(xiàng)目 前期準(zhǔn)備階段的工作計(jì)劃安排如下： （ 1）對(duì)項(xiàng)目所在地的居民進(jìn)行安置，原有房屋拆遷； （ 2） 實(shí)施 三通一平，滿足開(kāi)工條件； （ 3）委托設(shè)計(jì)單位，對(duì) 設(shè)計(jì)方案進(jìn)行進(jìn)一步修改、確定； （ 4）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，辦理有關(guān)建筑工程施工許可證等； （ 5）安排短期或長(zhǎng)期信貸，確定與落實(shí)建設(shè)資金； （ 6）對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)一步的進(jìn)行分析，初步確定銷售價(jià)格； （ 7）組織招投標(biāo)活動(dòng)，并與承包商談判，簽訂建設(shè)工程承 包合同。 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作的一般規(guī)律結(jié)合項(xiàng)目?jī)?nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物的實(shí)際情況，依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》，對(duì)工期定額進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，初步確定各施工階段的開(kāi)發(fā)期，編制項(xiàng)目小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)工作的進(jìn)度計(jì)劃。 進(jìn)度安排原則 進(jìn)度安排力求合理，最大程度減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力，同時(shí)考慮 采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式， 利用 前一階段的銷售收入資金開(kāi)發(fā) 下一階段工程 。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 分階段開(kāi)發(fā)的原因與目的 實(shí)施項(xiàng)目分階段開(kāi)發(fā)，可以通過(guò)前一階段預(yù)收收入實(shí)現(xiàn)資金的回收，給項(xiàng) 目后期的開(kāi)發(fā)提供足夠的資金來(lái)源，保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施。從而降低開(kāi)發(fā)商的資金壓力，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大、市場(chǎng)需求狀況的變動(dòng)不確定的條件下，分階段開(kāi)發(fā)可以試探市場(chǎng)反應(yīng)，根據(jù)市場(chǎng)變化情況及時(shí)調(diào)整后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，隨機(jī)應(yīng)變，充分適應(yīng)市場(chǎng)需求。 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目 建設(shè) 的橫道圖如下所示：李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 時(shí)間 工程名稱 第一年 第二年 第三年 第四年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 一期 前期工程 第一階段 基礎(chǔ)工程 主體及 安裝 裝修 第二階段 基礎(chǔ)工程 主體及 安裝 裝修 室外工程 二期 前期工程 第一階段 基礎(chǔ)工程 主體及 安 裝 裝修 第二階段 基礎(chǔ)工程 主體及 安裝 裝修