【文章內(nèi)容簡介】 審批 定標 采購決策委員會執(zhí)行 組長主持， 依據(jù)《責權(quán)手冊》 定標，并發(fā)出中標通知 政府招標手續(xù) 配合辦理 配合辦理 主持 辦理 配合辦理 資料管理 招標 部指定專人負責招標資料的收集、整理、歸檔 。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 17 頁 共 38 頁 . 直接委托時應按如下要求執(zhí)行： (1)價格可以談判時，由工程、成本人員共同參與談判； (2)經(jīng)辦人填寫《工程評標定標審批表》， 《工程 約談記錄 》 作為審批表附件同時報批。 6. 招標前期工作 . 項目招標策劃 . 項目招標工作實施前，由 招標部 組織 成本部、品控部、 項目 公司 等相關(guān)部門進行項目招標策劃，并成立招標工作小組。 . 工程服務類招標策劃主要內(nèi)容應包括：根據(jù)工程劃分招標種類，標段劃分、合作單位的選擇方式（招標、議標、直接委托）、招標方式的選擇（單價、總價） 、入圍單位的選擇標準；供應類招標策劃主要內(nèi)容包括哪些材料設備甲供、哪些材料設備限價、何時招標、何時進場。 . 工程標段劃分：應綜合工程的復雜程度、技術(shù)要求、工期要求，結(jié)合承建商的實力以及招標人自身的管理水平，合理劃分標段。避免標段過小導致合作方不能發(fā)揮規(guī)模效益，而提高報價；也要防止標段劃分過大導致不能按時竣工或者降低工程質(zhì)量。 . 招標方式的選擇： ? 各類施工工程招標應采用工程量清單的招標方式。 ? 項目公司 編制 “項目開發(fā)計劃 ”時，應給工程量清單招標安排合理的時間。因工期緊急而無法采用工程量清單招標時，可以采用模擬工程量清單的招標方式。 ? 主體工程原則上不允 許采用費率招標；特殊情況下不得不采用時，需報 區(qū)域公司總經(jīng)理 審批后方可執(zhí)行。 ? 招標種類劃分為四類，各類型操作流程不盡相同： A 類適應范圍：勘察工程、施工類工程、不帶方案設計的設計 +施工工程、材料 /設備采購。如：總包、消防、綠化、總體、裝修、幕墻、門窗施工、及電纜、配電箱等。 B 類適用范圍：帶方案設計的設計 +施工工程和技術(shù)含量高、比較的重點是性價比而不單純是價格的工程或設備；如：弱電工程、廚房設備、泛光照明以及機電產(chǎn)品等。 C 類適用范圍：咨詢服務類招標，如 ： 監(jiān)理、造價咨詢、保險等。 D 類適用范圍：適用有政府重大 關(guān)系等類似背景、對本企業(yè)某方面利益會帶來切實的有利條件的投標單位參與的投標項目。 . 招標 計劃 . 項目 公司 根據(jù)工程的要求提出總承包、分包、環(huán)境等各項需招標工程的進場時間要求、技術(shù)要求、對投標單位的資質(zhì)要 求，并在項目的實施過程中根據(jù)情況 對計劃進行調(diào)整。 . 招標 部應根據(jù)項目公司提出的進場 時間要求，結(jié)合招標方式，匯總編制所有工程項目的招標計劃 。公司的招標計劃應盡可能考慮多項目集中招標的可能性。 . 招標計劃應召集 項目公司 、 成本部、品控部 等相關(guān)部門進行會審，使其切實可行。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 18 頁 共 38 頁 . 招標文件 . 招標文件由 招標 部組織 成本 部、 品控部 及法律人員 共同起草。對于使用頻率較高的某類招標文件， 招標 部應組織相關(guān)人員編制 “標準招標文件 ”或 “示范招標文件 ”。 . 施工招標文件分正文和附件兩部分。正文包括：投標書、投標須知、簽約書、合同條件、合同規(guī)范、評標辦法等；附件包括：技術(shù)要求、工程量清單、指定分包細目或甲供材料表、投標圖目錄、保函格式等。 . 招標文件應完整、系統(tǒng)，全文表述準確，對于涉及雙方利益的經(jīng)濟條款，應在招標文件中表述清晰，避免事后發(fā)生糾紛。 . 在開展施工類項目招標時，應 對擬招標項目的市場價格、主流供應商等有清晰的了解。 . A、 B、 C 類招標工程原則上招標文件必須 附上經(jīng) 采購決策委員會 批準后通過的評標辦法，以保證招標的透明公正原則。 . 招標 文件 中，應 要 求投標單位及時回標，并將技術(shù)標、商務標分開封裝，以方便我方評標。 . 經(jīng)批準采用費率招標的項目，須在招標文件和合同中明確計費依據(jù)，并規(guī)定在施工圖預算編制完成后一段時間內(nèi)，雙方根據(jù)施工圖預算和中標費率核對工程造價，確認合同總價，并就確定后的總價簽署補充協(xié)議。 . 招標部、品控部 、成本部應建立部門 經(jīng)理的 招標文件復核 責任 機制，確保招標文件所述內(nèi)容的準確性。 招標文件需經(jīng)采購決策委員會同意后方可發(fā)出。 7. 招標實施過程 . 投標單位的選擇 . 投標單位 的選擇直接影響到招標工作的質(zhì)量 ，投標單位選擇由 項目公司 負責 。 項目公司 應深入了解市場，包括能承接該招標工程的隊伍數(shù)量、市場價格、供求現(xiàn)狀，以及擬選入圍單位的技術(shù)實力、管理水平、資信狀況、歷史工程，結(jié)合我方的工程管理水平、招標工程項目的特點，選擇入圍投標單位。 . 參與投標的單位是通過資質(zhì)審查或在 “合格承包商名錄 ”選擇的單位 ，參與投標的單位均應認為是滿足招標工程要求的合格的投標單位 。該工作由 項目公司 主持， 其他 相關(guān)部門均可以推薦隊伍，通過資質(zhì)審查后參與投標；入圍投標單位的最終選擇由招標小組集體確定 ，并報 采購決策委員會 批準 。 . 對擬參加投標但未列入 “合格承包商、供方名錄 ”中的單位 ， 招標部 應先編制具體的入圍單位標準要求，并 由 項目公司 組織招標相關(guān)部門考察，考察人員不得少于三人（且分屬不同部門），考察結(jié)束后根據(jù)入圍單位標準要求進行篩選，并編制《考察評估報告》，考察過程形成相應記錄及原始資料應附于《考察評估報告》后，并需由考察人員會簽。以確定是否 通過資質(zhì)審查 。入圍單位審查內(nèi)容包括不限于： ? 被考察單位是否具有獨立訂立合同的權(quán)利； ? 被考察單位是否具有履行合同的能力，包括企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡歷、資金、設備和其他物質(zhì)設施狀況，地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 19 頁 共 38 頁 管理能力、經(jīng)驗、 信譽和相應的從業(yè)人員； ? 近 3 年承建的工程及其質(zhì)量情況，是否存在重大工程質(zhì)量問題；現(xiàn)有主要施工任務一覽表，包括在建和擬開工程項目。 ? 被考察單位是否在最近三年內(nèi)騙取中標及往年執(zhí)行合同情況，是否存在嚴重違約問題。 ? 被考察單位是否處于被責令停業(yè)或財產(chǎn)被接管、凍結(jié)、破產(chǎn)狀態(tài)； ? 其他。 . 總部成本管理部 應對《考察評估報告》的內(nèi)容、格式進行規(guī)范，建立相應的模板文件。 . 為提高工作效率， 總部成本管理 部應建立供應商資質(zhì)標準，并每 6 個月定期檢查該標準是否能適應環(huán)境的變化。所有項目招標前均依據(jù)該標準確定具體的入圍標準。 . 各項招標采用 邀請招標的方式，必須有 3 家以上的投標單位參與競標。多標段同時發(fā)標時，一個標段 不得 少于 3 家投標單位，同一單位不應參加 2 個以上的標段投標，總體中標率不得高于 50%。 . 選擇入圍投標 單位 應注意保證其間有充分的競爭，避免相互之間有關(guān)聯(lián)關(guān)系、十分熟悉的同類承包商參加同一項工程的竟標?？偘こ陶袠吮仨毐ＷC每次招標均有新入圍的投標單位參與；分包工程力求每次招標均有新入圍的投標單位參與。 . 公司優(yōu)先選擇具有良好合作記錄的合格供應商參加投標，合作記錄評價包括：工程質(zhì)量、現(xiàn)場管理、經(jīng)濟結(jié)算、歷次投標記錄等；在公司投標記錄中，經(jīng)常投 出最高價或接近最高價的隊伍，一般情況下，不再選擇其入圍投標；反之，經(jīng)常投出最低價或次低價的隊伍，應優(yōu)先選擇其作為入圍投標單位。 . 公司應建立《合格承包商、供方名錄》，對承包商實行分級管理制度，級別高的合格承包商在同等條件下享有優(yōu)先中標權(quán)。 . 合格承包商及供應商應符合以下要求：證照齊全、守法經(jīng)營、管理規(guī)范； 技術(shù)力量和資金實力雄厚，滿足相應投標工程的需求； 重合同、守信用，信譽良好；近三年無重大質(zhì)量、安全事故；近三年與本企業(yè)無訴訟，無舞弊、賄賂、串標等行為。 . 招標 部應 組織 相關(guān)部門定期對合格承包商、供應商資格進行評審， 評審依據(jù)包括履約情況、合作情況、技術(shù)能力和經(jīng)濟能力變化狀況等，對不合適的承包商、供應商應及時從合格名錄中刪除。 . 發(fā)標與招標答疑 . 招標文件的 發(fā)放 由 招標 部直接發(fā)放給投標單位。為保證投標單位履行其投標承諾，公司應收取一定的投標保證金。 . 招標答疑會由 招標部 組織， 項目公司 、 品控部、成本部 參加；應注意把招標工程概況、技術(shù)要求、報價要求、及招標中的非常規(guī)做法向所 有 的投標方進行交底，避免理解差異，使投標在回標分析時更具可比性。 . 招標答疑要做好記錄工作，整理好作為招標文件的附件發(fā)給所有投標單位，包括投標期間招標方認為需要回答的投標方的其它疑問。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 20 頁 共 38 頁 . 如有必要組織現(xiàn)場踏勘的，由 項目公司 統(tǒng)一安排， 并 負責現(xiàn)場組織、回答施工單位現(xiàn)場提出的疑問，并將書面記錄統(tǒng)一發(fā)送至 招標部 。 項目公司 不得分別組織任何一個投標人進行現(xiàn)場踏勘。 . 開標 . 投標單位應在招標文件規(guī)定的日期之前將投標文件送交 招標 部，不按時回標視為廢標，接標人應予以記錄。 . 招標部組織開標， 開標時 招標部采購主管 、 成本部采購項關(guān)聯(lián)責任人、集團監(jiān)察部代表（ 500萬元以上的采購項）進行開標并記錄（參加人 員會簽）商務報價情況 。 . 評標 . 開標后將經(jīng)濟標書交成本部采購關(guān)聯(lián)責任人負責評審（成本部經(jīng)理負責審核評審報告）、技術(shù)標書交給采購項關(guān)聯(lián)部門負責評審（采購項關(guān)聯(lián)部門經(jīng)理負責審核評審報告），在規(guī)定時間內(nèi)將“評審報告”提交商務部采購主管進行匯總編制“評標報告” 。 . 為保證投標價格的合理性，成本部應對施工項目進行標底測算。標底由成本部自行編制或者委托具有編制標底資格的咨詢公司或者專業(yè)單位編制。在最低價格低于標底合理范圍時，成本部應要求投標單位作出書面解釋。在投標價均高于標底合理范圍時，成本部應考慮投標單位串標的可能性。標 底造價應當控制在經(jīng)批準的概算或者修正概算范圍內(nèi)。 . 成本部應做好標底的保密工作，標底信息僅能由經(jīng)辦人、部門負責人接觸。 . A 類招標工程，僅對報價低的前 2家投標單位的標書進行分析。如最低報價單位經(jīng)詢標后沒有明顯低于成本價，且在商務和技術(shù)方面均滿足招標方要求，即為中標單位。否則，再對報價次低單位進行詢標，以此類推。 . B 類招標工程，應采用兩階段評標法，即可以先評技術(shù)標，技術(shù)標評比結(jié)果確定后再評商務標 。第一階段： 先進行方案 評比 ， 判斷各投標單位技術(shù)標是否基本滿足招標要求 。 . 第二階段 ，從技術(shù)標 基本 滿足招標要求的最低商務標開 始分析、詢標，以確保性價比最高 ， 原則上如最低報價單位經(jīng)詢標后沒有明顯低于成本價，且在商務和技術(shù)方面均滿足招標方要求，即為中標單位。否則，再對報價次低單位進行詢標，以此類推。如果技術(shù)標的評比結(jié)果對商務標評比產(chǎn)生影響，從而不能按照商務標評比順序選擇投標隊伍的，應先行作出說明并經(jīng) 采購委員會 集體確認。 . C 類招標，采用綜合評標法，技術(shù)標和商務標可同時評比，并對每家投標單位進行詢標，最后根據(jù)評標辦法以綜合得分計算確定。 . 采用 D 類招標，必須向由主辦部門提出報告，闡述理由，經(jīng) 采購決策委員會 批準后才能實施。該類招標技術(shù)標和商 務標可同時評比，并對每家投標單位進行詢標，最后由 采購決策委員會 投票確定，得票最多者為中標單位。 . 商務標評比中，應以總價對比為基礎，同時比較主要項目單價和工程量調(diào)整情況，防止投標單位運用不平衡報價抬高后續(xù)變更成本。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 21 頁 共 38 頁 . 澄清與商務談判 . 如發(fā)現(xiàn)投標人技術(shù)或商務標書內(nèi)容表述不清、理解存在歧義，對評標結(jié)果會產(chǎn)生明顯影響的，可以要求投標單位對標書予以澄清，并用書面形式列明澄清內(nèi)容送招標人作為評定標的補充依據(jù)。 . 投標單位對標書的澄清不得對原投標文件構(gòu)成實質(zhì)性修改，否則應不予接受。 . 評定標過程中，如投標價皆高于招標人預期，但 差距較小，不宜全部廢除重新招標時，經(jīng) 采購決策委員會 同意后，可與報價較低的投標單位就中標條件進行商務談判。 . 招標實施 過程 中應維護招標的嚴肅性和招標人的威信。若意向中標人的合作條件符合市場行情，應避免再就中標條件進行反復談判。 . 澄清與談判由 招標 部主持， 但與承包商的約談 應有兩個部門以上 的人員參與，并就約談結(jié)果填寫《工程約談記錄》。 . 定標 . 完成評標后， 招標部 應當填寫《評標報告 》，形成書面評標報告。 由 采購決策委員會通過會議形式審議“評標報告”并根據(jù)“合理低價”的原則確定“擬中標單位”，同時對“擬中標單位”的報價進行重 點分析，明確是否需要進一步進行“競爭性談判”（需求更合理低價）、明確談判要點、談判目標和談判責任人等 ， 談判結(jié)果經(jīng)采購決策委員會確認后定標 。 . 采購決策委員會 審查招標程序是否合理、招標資料是否齊全，并提出相關(guān)問題由招標人員負責解釋。 . 中標單位應滿足招標文件的實質(zhì)性要求， 對合同條件的細節(jié)問題在雙方同意的情況下可以修改。在最終確認后的 3 日內(nèi)，招標人向中標單位發(fā)出中標通知書，并將中標結(jié)果以書面形式通知其他投標單位。 . 上述過程中與投標方的所有談判均必須有兩人以上在場，并填寫《工程約談記錄》。 . 下列情況不應確定中標單位， 應作為廢標，須重新招標： ? 投標單位相互串通投標； ? 投標單位向招標小組成員行賄，廢除該標后不足三家； ? 投標單位以他人名義投標或以其他方式弄虛作假，廢除該標后不足三家； ? 開標后發(fā)現(xiàn)所有投標皆不滿意；如各標價皆高出預期，