【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 括還本金額和計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息。融資租賃費(fèi)用可視同借款償還。運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的短期借款本息也應(yīng)納入計(jì)算。 如果項(xiàng)目在運(yùn)行期有維持運(yùn)營(yíng)的投資，可用于還本付息的資金應(yīng)扣除維持運(yùn)營(yíng)的投資。 償債備付率應(yīng)分年計(jì)算，償債備付率高，表明可用于還本付息的資 金保障程度高。 償債備付率應(yīng)大于 1，并結(jié)合債權(quán)人的要求確定，一般不宜低于 ⒈ 3。 （七）不確定性分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性分析應(yīng)分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能對(duì)貸款償還帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性分析主要包括盈虧平衡點(diǎn)分析，敏感性分析?？蛇M(jìn)行不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價(jià)格、出租率、開(kāi)發(fā)周期、項(xiàng)目總投資等。 ⒈ 盈虧平衡點(diǎn)分析。盈虧平衡點(diǎn)分析（ BEP）是指項(xiàng)目在利潤(rùn)為零，保持不盈不虧時(shí)的臨界點(diǎn)，可用銷售量、銷售價(jià)格、銷售額表示，一般用銷售率表示，其盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 20 公式為： C BEP（銷售率） （ PT） S 式中： C 總成本費(fèi)用 P 單位銷售價(jià)格 T 單位經(jīng)營(yíng)稅金及附加 S 總可售面積 ⒉ 敏感性分析，應(yīng)列圖表分析各種變化因素對(duì)投資利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、貸款償還期等各主要評(píng)估指標(biāo)波動(dòng)的影響程度，確定項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評(píng)估中須根據(jù)項(xiàng)目具體情況，對(duì)敏感性因素如租售價(jià)格，出租銷售量、工期、總投資等進(jìn)行單因素、多敏感性分析，以了解影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益最敏感因素， 預(yù)測(cè)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，填列《項(xiàng)目敏感性分析表》（附件 11）。 敏感性分析中，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動(dòng)幅度可取該因素當(dāng)前值或未來(lái)最可能值的正負(fù)向變動(dòng) 5%、 10%和 20%計(jì)算。對(duì)利用外資投資總額 30%以上的項(xiàng)目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)行敏感性分析。 在對(duì)項(xiàng)目不確定性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，須對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)作出判斷并盡可能提出防范風(fēng)險(xiǎn)，控制項(xiàng)目不確定性的措施。 （八）擔(dān)保措施評(píng)估 21 貸款采取擔(dān)保貸款方式，原則上應(yīng)采用抵押擔(dān)保或質(zhì)押擔(dān)保方式，并可以根據(jù)需要，將項(xiàng)目發(fā)起人持有的項(xiàng)目公司股權(quán)為貸款 設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保；抵（質(zhì)）押擔(dān)保能力不足部份可采取保證擔(dān)保方式，確保貸款擔(dān)保 合法、足值、可控、可執(zhí)行及易變現(xiàn) ；嚴(yán)禁發(fā)放信用貸款。 擔(dān)保措施評(píng)價(jià)按照《 ⅩⅩ 農(nóng)村信用社貸款擔(dān)保管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合以下規(guī)定執(zhí)行： ⒈ 保證措施評(píng)估，主要對(duì)保證人的主體資格和償債能力進(jìn)行分析。 ⑴ 對(duì)保證人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。主要審查保證人是否符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，是否經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否正常，有無(wú)重大債權(quán)、債務(wù)糾紛等。 ⑵ 對(duì)保證人的償債能力進(jìn)行評(píng)估。主要分析保證人的資信、財(cái)務(wù)狀況 ，進(jìn)行代償能力現(xiàn)實(shí)狀況評(píng)估和代償能力變動(dòng)趨勢(shì)分析，計(jì)算和分析保證限額、保證率指標(biāo)?？疾毂ＷC人現(xiàn)金流量和盈利能力，判斷保證人是否具備代償債務(wù)的能力。 ⒉ 抵押措施評(píng)估，應(yīng)對(duì)抵押人、抵押物、抵押物價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估審查。 ⑴ 對(duì)抵押人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。主要審查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法對(duì)抵押物享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)所 22 有權(quán)人或處分權(quán)人是否與抵押人一致，抵押是否經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財(cái)產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)有抵押人對(duì)該財(cái)產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的證明 。 ⑵ 對(duì)抵押物的審查。主要審查抵押物是否符合《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》的規(guī)定，是否具有堅(jiān)固耐用、容易變現(xiàn)、價(jià)值穩(wěn)定的特點(diǎn)，以及抵押人是否將已設(shè)定抵押的價(jià)值部份再作抵押。 ⑶ 對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估。主要審查抵押物的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)農(nóng)村信用社認(rèn)可；評(píng)估報(bào)告是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評(píng)估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押時(shí)間是否接近評(píng)估基準(zhǔn)日，是否在評(píng)估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算抵押率，并判斷其是否合理，對(duì)通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的抵押物，其抵押率是否偏高。 抵押率的計(jì)算公式為： 本次貸款本息總額 本次貸款抵押率 = 100% 抵押物評(píng)估價(jià)值額 以本抵押物為抵押的貸款本息總額 累計(jì)貸款抵押率 = 100% 抵押物評(píng)估價(jià)值額 本次貸款本息總額 優(yōu)先受償?shù)盅郝?= 100% 抵押物優(yōu)先受償價(jià)值額 ⒊ 質(zhì)押措施評(píng)估，應(yīng)對(duì)出質(zhì)人、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià) 23 值進(jìn)行評(píng)估。 ⑴ 對(duì)出質(zhì)人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。主要審查出質(zhì)人是否是享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利所有權(quán)或處分權(quán)人是否與出質(zhì)人一致，質(zhì)押是否經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門、公司董事會(huì)等有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財(cái)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)有出質(zhì)人對(duì)該質(zhì)押財(cái)產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的證明。 ⑵ 對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的審查。主要審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn) 是否符合《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》的規(guī)定，是否屬于可質(zhì)押的范圍，是否具有易估價(jià)、易變現(xiàn)、易保管的特點(diǎn)，權(quán)利證明文件是否真實(shí)、合法、有效。 ⑶ 對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。主要審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)農(nóng)村信用社認(rèn)可；評(píng)估報(bào)告是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評(píng)估物與質(zhì)押物的品種、數(shù)量是否相符；質(zhì)押時(shí)間是否接近評(píng)估基準(zhǔn)日，是否在評(píng)估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算質(zhì)押率，并判斷其是否合理：審查質(zhì)押率是否考慮了各類質(zhì)押擔(dān)保的不同情況，對(duì)通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，其質(zhì)押率是否偏高。 （九）農(nóng)村信用社效益與 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ⒈ 農(nóng)村信用社效益評(píng)估。效益評(píng)估采用定性和定量的分析方法，具體分析項(xiàng)目資金在農(nóng)村信用社結(jié)算情況及帶給農(nóng)村信用社的相關(guān)效益。 ⑴ 資金結(jié)算量評(píng)估。應(yīng)分析借款人或項(xiàng)目在農(nóng)村信用社 24 開(kāi)立結(jié)算賬戶或資金分流情況，分析因此為農(nóng)村信用社增加的資金結(jié)算量。 ⑵ 相關(guān)效益評(píng)估。反映農(nóng)村信用社從貸款中獲得的間接利益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的相關(guān)效益主要包括： ①對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)和建筑業(yè)貸款業(yè)務(wù)的作用。重點(diǎn)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款是否可以為農(nóng)村信用社帶來(lái)個(gè)人住房貸款的優(yōu)質(zhì)房源，是否可以通過(guò)貸款置換減少農(nóng)村信用社對(duì)建筑業(yè)發(fā)放的用于 為借款人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目墊資的不良貸款。 ②對(duì)中間業(yè)務(wù)的作用。考察項(xiàng)目為農(nóng)村信用社帶來(lái)的中間業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)，如代理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款抵押物保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入等，對(duì)政策性住房信貸業(yè)務(wù)的影響。 ③項(xiàng)目建設(shè)中和建成后農(nóng)村信用社的結(jié)算業(yè)務(wù)增長(zhǎng)情況，主要包括項(xiàng)目使用者（如住宅業(yè)主、寫(xiě)字樓的住戶、商業(yè)營(yíng)業(yè)房的商戶）給農(nóng)村信用社帶來(lái)的結(jié)算業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。 ⒉ 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是指以償債能力分析為核心，在分析項(xiàng)目自身存在的風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上分析和判斷農(nóng)村信用社貸款潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素提出分散、轉(zhuǎn)移、化解或減輕貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施和建議。 項(xiàng)目主要存在的建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)期風(fēng)險(xiǎn)，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)、超支風(fēng)險(xiǎn)、原材料風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)等。如項(xiàng)目或貸款涉及有待澄清、解決的法律問(wèn)題或與任何第三方有尚未解決的法律糾紛，須進(jìn)行分析說(shuō)明。如項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)期可能產(chǎn)生自然災(zāi)害、質(zhì)量事故、安全事故等風(fēng)險(xiǎn)，須 25 對(duì)項(xiàng)目所購(gòu)買相關(guān)商業(yè)保險(xiǎn)能否覆蓋貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。在評(píng)估時(shí)應(yīng)逐一說(shuō)明項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行逐項(xiàng)分析、判斷。 ⒊ 貸款利率評(píng)估：評(píng)估人員應(yīng)按照中國(guó)人民銀行和農(nóng)村信用社關(guān)于利率管理的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)收益匹 配原則，綜合考慮項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施等因素以及項(xiàng)目融資在不同階段的風(fēng)險(xiǎn)特征和水平，評(píng)估貸款利率合理性。 （十）總評(píng)估 ⒈ 在對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行逐項(xiàng)分析并分別得出分項(xiàng)結(jié)論的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)各分項(xiàng)結(jié)果進(jìn)行全面的歸納總結(jié)，形成總體評(píng)估結(jié)論。 各分項(xiàng)評(píng)估結(jié)論和總體評(píng)估結(jié)論必須以評(píng)估分析為基礎(chǔ)，符合農(nóng)村信用社的信貸政策和信貸規(guī)章制度，不得與國(guó)家的法律、法規(guī)相違背。 ⒉ 總體評(píng)估結(jié)論應(yīng)直接、明確地表明是否建議給予貸款支持及貸款的金額、期限、利率、擔(dān)保方式，并就需要引起注意的事項(xiàng)或建議作出專門說(shuō)明。 ⒊ 總體評(píng)估結(jié)論中應(yīng)就項(xiàng)目 貸款的主要有利因素和不利因素逐一簡(jiǎn)要說(shuō)明，并提出分散、轉(zhuǎn)移、化解或減輕貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施和建議。 分散、轉(zhuǎn)移、化解或減輕貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施和建議包括但不限于： ⑴在貸款發(fā)放前，貸款項(xiàng)目資本金比例須達(dá)到農(nóng)村信用社規(guī)定的最低資本金比例，且項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度與已投資額相匹配。 26 ⑵要求以符合抵質(zhì)押條件的項(xiàng)目整體資產(chǎn)（包括項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程）和 /或項(xiàng)目預(yù)期收益等權(quán)利為貸款設(shè)定擔(dān)保，抵押權(quán)人應(yīng)要求工程承包方書(shū)面承諾放棄貸款項(xiàng)目工程款優(yōu)先受償權(quán)，保證農(nóng)村信用社優(yōu)先受償權(quán)。 ⑶要求項(xiàng)目發(fā)起人以其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)為貸款設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保 ，以及項(xiàng)目法人主要股東提供連帶責(zé)任保證。股權(quán)質(zhì)押與項(xiàng)目資產(chǎn)抵押共存時(shí)，原則上不應(yīng)計(jì)入股權(quán)的擔(dān)保價(jià)值。 ⑷要求借款人或者通過(guò)借款人要求項(xiàng)目相關(guān)方簽訂總承包合同、投保商業(yè)保險(xiǎn)、建立完工保證金、提供完工擔(dān)保和履約保函等方式，最大限度降低建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)。 ⑸要求借款人簽訂長(zhǎng)期供銷合同、使用金融衍生工具或者發(fā)起人提供資金缺口擔(dān)保等，以有效分散經(jīng)營(yíng)期風(fēng)險(xiǎn)。 ⑹針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)期可能產(chǎn)生的自然災(zāi)害、質(zhì)量事故、安全事故等風(fēng)險(xiǎn)，要求借款人投保相關(guān)商業(yè)保險(xiǎn)，并將農(nóng)村信用社設(shè)定為項(xiàng)目所投保商業(yè)保險(xiǎn)的第一順位受益人，或采取其他措施有 效控制保險(xiǎn)賠款權(quán)益。 ⑺對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，應(yīng)要求借款人另行提供合法、有效、充足、可實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保。 ⑻要求借款人承諾貸款項(xiàng)目只能由貸款農(nóng)村信用社提供商品房按揭金融服務(wù)。 ⑼監(jiān)督借款人根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度和資金需求支用貸款資金，防止項(xiàng)目資金挪作他用。 27 第 二節(jié) 貸 后 管理 第十 五 條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸 款的 貸后 管理參照 《 ⅩⅩ 農(nóng)村信用社 貸后管 理 暫行辦法 》 的 規(guī)定 執(zhí)行。此外，還應(yīng)重點(diǎn)檢查以下內(nèi)： （一）項(xiàng)目建設(shè)期檢查：項(xiàng)目的進(jìn)度是否按計(jì)劃進(jìn)行，項(xiàng)目總投資中各類資金是否到位，項(xiàng)目的建設(shè)、技術(shù)、市場(chǎng)條件是否發(fā)生變化，承 擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的能力和項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量如何，是否出現(xiàn)較大事故等。 （二）項(xiàng)目銷售期的檢查：商品房銷售是否正常，銷售商品房后用于還貸的資金是否能夠達(dá)到原來(lái)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告的要求。 第十 六 條 農(nóng)村信用社應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款收回的管理，督促借款人在保證項(xiàng)目建設(shè)所需資金前提下，以銷售收入歸還貸款，確保從銷（預(yù)）售資金專戶中按期收回貸款，并在項(xiàng)目銷售達(dá)到 80%前收回全部貸款本息。 第 五 章 附則 第 十七 條 各縣級(jí)聯(lián)社可結(jié)合實(shí)際制訂實(shí)施細(xì)則。 第 十八 條 本辦法由 ⅩⅩ 農(nóng)村信用社聯(lián)合社 制定、解釋和修訂。 第 十九 條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行 ，原 《 ⅩⅩ 農(nóng)村信用社房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理暫行辦法》 （ 川信聯(lián)發(fā)〔 2021〕 197號(hào) ）同時(shí)廢止 。 28 附件 :⒈ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)要評(píng)估參考格式 1⒈ 借款人財(cái)務(wù)情況表 1⒉ 項(xiàng)目租售預(yù)測(cè)表 1⒊ 項(xiàng)目投資估算表 1⒋ 項(xiàng)目損益表 1⒌ 項(xiàng)目資金來(lái)源及運(yùn)用表 ⒉ 項(xiàng)目總投資估算表