【文章內(nèi)容簡介】 i =A(1+r)X1n B 模型 Ini =Yni – (b0 +b2X2+b3X3) Yni C 模型 Ini =——— (X2b2 *X3b3) D 模型 Ini =Yni(b2X2+b3X3+V) 式中： Ini ：第 n 級土地上樣本單位面積的土地收益； Yni： 第 n 級土地上樣本單位面積的利潤； A、 Xln、 r、 b0、 b b X X V 含義同４．４．４．１中各模型。 某一級土地收益的平均值按下式計算： 式中： In ：第 n 級土地上不同行業(yè)土地的平均收益； MIniInMi??? 1 Ｍ：第 n 級土地上的樣本量。 基準(zhǔn)地價計算 土地還原利率的確定 土地還原利率確定方法見 條中第二款。 基準(zhǔn)地價計算 將土地收益視同經(jīng)營者交付地租的能力，按下式 估計每一級土地不同用途的基準(zhǔn)地價： In P1b = — rd 式中： P1b：某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價； In ：某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益； rd ：土地還原利率 根據(jù)計算結(jié)果，確定用級差收益（地租）測算的每級土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價。 對離散度較大的測算結(jié)果，要在級別基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，確定用級差收益測算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價。 每一級土地上，將商 業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準(zhǔn)地價作為用級差收益測算的該級土地的基準(zhǔn)地價，根據(jù)需要可用確定級別綜合基準(zhǔn)地價的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價。 按測算結(jié)果，編制各級各類土地的基準(zhǔn)地價表。 利用土地交易資料評估基準(zhǔn)地價 各類用途土地級別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定 以已劃定的土地級別作為基準(zhǔn)地價的測算區(qū)域。如果城市土地級別較大，而同類用地的地租地價在同一級別的變化幅度較大時，就要細(xì)分土地級別或區(qū)域。 在沒有進(jìn)行土地定級的城市，可按城市土地條件相似和樣 點地價相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價測算區(qū)域。其一般程序為：選擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。 均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。 樣點地價的整理 交易地價資料即樣點地價資料的整理包括一些樣點宗地地價的評估和樣點地價的修正。宗地地價評估方法見 7。在樣點地價的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價人員一定要從實際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，確定 不同時期不同地區(qū)的估價參數(shù)。 土地聯(lián)營入股資料 根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實際經(jīng)營情況，按土地的年收益或入股比例，分別計算地價。 1. 用土地入股取得的年收益，按下式計算地價： Plg 1 Pls=（ ——） —— s rd 式中： Pls——聯(lián)營土地單位面積地價 Plg——土地股每年分享的利潤或股息 s——聯(lián)營土地面積 rd——土地還原利率 2. 用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按下式計算地價： re 1 Pls=Cg（ ——） —— rc s 式中： Pls——聯(lián)營土地單位面積地價 Cg——出資方的資本總量 re——出地方利潤分成量 rc——出資 方利潤分成量 s——聯(lián)營土地面積 以地?fù)Q房資料 用出地方取得房地產(chǎn)的市場價格作為讓出土地的總地價，按下式計算地價： Stb Pbs Pls=———— s 式中： Pls——宗地單位面積地價 Stb——轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積 Pbs——單位建筑面積的平均售價 Ｓ ——讓出的土地面積 聯(lián)建分成資料 聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場，估價中不計算土地資本的利息，也不計算投資資本的利潤，則地價計算公式為： （ Pbm+T） Slb （ Pbm+T） Slb Rv Pls= ———————— = —————————— Scl Scb 式中： Pls——聯(lián)建房中單位土地面積的地價 Pbm——房屋單位建筑面積造價 T——房屋單位建筑面積交納的稅費 Slb——出地方分成建筑面積 Scl——出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e Rv——容積率 Scb——出資方分成建筑面積 樣點地價的年期修正 不同年期的樣點地價資料只有進(jìn)行基準(zhǔn)地價年期（一般以法定最高出讓年期為基準(zhǔn)地價年期）修正，才能用于基準(zhǔn)地價評估。 1. 有限年期使用權(quán)地價修正到基準(zhǔn)地價年期： 計算公式為： [1－（ 1/（ 1+rd） m） ] Pm=Pml —————————— [1－（ 1/（ 1+rd） m1） ] 式中： Pm──基準(zhǔn)地價年期的土地使用權(quán)價格 m1──樣點地價的實際年期 Pm1──樣點地價 m──基準(zhǔn)地價年期 rd──土地還原利率 2. 所有權(quán)地價修正到基準(zhǔn)地價年期： 計算公式為： Pm=P [1－（ 1/（ 1+rd） m） ] 式中： P 為土地所有權(quán)價格， Pm、 rd、 m 含義同上。 樣點地價的交易時間修正 不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)日時地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。時間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計算地價年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價指數(shù)計算。 計算公式為： Pis Kij=── Pij 式中： Kij──某類土地用途第 j 年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價評估年的系數(shù) Pis──某類土地用途基準(zhǔn)地價評估年土地交易平均價（或地價指數(shù)） Pij──某類土地用途第 j 年土地交易平均價（或地價指 數(shù)） 對不同年份發(fā)生的交易宗地地價，地價修正到評估年份的計算公式為： Pls=Kij Pji 式中： Pls──修正到評估時間的宗地價格 Pji──第 j 年，第 i 類宗地的實際成交地價 樣點地價的容積率修正 不同容積率下的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價，才能用于基準(zhǔn) 地價評估。首先編制容積率修正系數(shù)表： Pis Kr=── Pi 式中： Kr──容積率修正系數(shù) Pis──某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)容積率下單位面積平均地價 Pi──某一區(qū)域某一用途在某一容積率時單位面積的平均地價 對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價，按下式將地價修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率的價格： Pls=Kr Pli 式中： Pls──修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率時的宗地地價 Pli──某一容積率下的宗地交易價格 Kr──同前 樣點地價的其它修正 根據(jù)交易地價資料情況，還可以進(jìn)行如下修正： 1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價，修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價。協(xié)議出讓地價、暗箱操作地價、急買急賣地價等均屬不正常交易地價。 2. 地價樓層分配修正：樣點資料若為大廈某層之建筑售價，需根據(jù)地價樓層分配關(guān)系求出其基地價。 3. 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點地價，一定修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價。 4. 同一用途中不同用地細(xì)類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價，在沒有按細(xì)類評估基準(zhǔn)地價時，要作用地細(xì)類的修正。 等等。 樣點地價圖的繪制 在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點地價圖。 1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點資料分布圖； 2. 土地級別界線和均 質(zhì)地域界線要反映在圖上； 3. 直接在圖上表示地價，地價資料多時，采用分級圖表示地價點標(biāo)準(zhǔn)。 樣點數(shù)據(jù)檢驗和處理 樣點數(shù)據(jù)檢驗 1. 同一土地級或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時 ，需對均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗。 2. 同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性的檢驗。 3. 樣本總體檢驗規(guī)定參見 條中有關(guān)規(guī)定。 樣點數(shù)據(jù)處理 1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價最高區(qū)段，應(yīng)單獨表示。 2. 相同用途的樣點地價，在確定方差檢驗精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗規(guī)定參見 條中有關(guān)規(guī)定。 3. 同一級別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點地價，當(dāng)總體不一致時，以最有代表性，樣點數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)資料。 數(shù)據(jù)整理 將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點，按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理，并填表。 利用樣點地價評估區(qū)域或級別基準(zhǔn)地價 用樣點地價評估區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價 1. 有樣點區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價評估 A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計要求，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素數(shù)的４倍。 B. 模型選擇及基準(zhǔn)地價計算。在有樣點區(qū)域或級別內(nèi)，可利用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價。一般選擇下式計算區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價： 或 MPPMilila??? 1 ?????MiiMiililaSSPP11 式中： Pla：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價； Pli ：某均質(zhì)地域或級別 內(nèi)各用途各有效樣點的單位面積地價或眾數(shù)樣點單位面積地價； M：均質(zhì)區(qū)域或級別內(nèi)可利用的有效地價樣點數(shù)； SI：樣點宗地面積。 2. 沒有交易價資料或交易價格資料較少區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價評估 沒有交易資料的區(qū)域或級別，基準(zhǔn)地價評估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。評估程序為： A. 對已評估出基準(zhǔn)地價的區(qū)域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表； B. 將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別，進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化； C. 比 較待估價區(qū)域或級別同有地價區(qū)域或級別的接近程度，估算其基準(zhǔn)地價； D. 因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價； E. 通過確定各種用途基準(zhǔn)地價在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準(zhǔn)地價。 建立樣點地價和土地級別模型，評估級別基準(zhǔn)地價 A. 模型選擇：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準(zhǔn)地價。數(shù)學(xué)模型為： Yn=A(1+r)Xn