【文章內(nèi)容簡介】 收小組，驗(yàn)收小組還應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作： ① 提前派出部分工程技術(shù)人員 進(jìn)駐現(xiàn)場，與開發(fā)單 位和承建單位的工作人員一起參與商場竣工收尾監(jiān)理工作，主要參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個商場內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能；熟悉水、電等線路的鋪設(shè)位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下良好基礎(chǔ)。 ② 主動與開發(fā)單位、承建單位聯(lián)系，協(xié)商商場交接問題（如交接日期及注意事項(xiàng) )和制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 ③ 準(zhǔn)備接管驗(yàn)收的各種表格，如接管驗(yàn)收表、接管驗(yàn)收遺 漏統(tǒng)計(jì)表等。 (4)財(cái)務(wù)方面準(zhǔn)備。 籌措物業(yè)管理維修基金；制定財(cái)務(wù)預(yù)算方案，提交開發(fā)單位審批；并 建立完善的財(cái)務(wù)制度，有效控制管理費(fèi)及基金收支；制定第一年的管理收支預(yù)算，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包括管理按金及其他管理款項(xiàng)的建議。 (5)協(xié)助開發(fā)單位購買所需用具及設(shè)備，保質(zhì)保量，以保證商場物業(yè)管理順利進(jìn)行。 (6)編制商場驗(yàn)收計(jì)劃。 驗(yàn)收小組依據(jù)開發(fā)單位、承建單位提供的竣工圖、設(shè)備清單等文件，按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃。驗(yàn)收計(jì)劃應(yīng)包括項(xiàng)目概況、接 管原則、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)分工、日期安排及工作內(nèi)容、驗(yàn)收要求等。 商場接管驗(yàn)收時有哪些問題應(yīng)該注意 ? 商場接管驗(yàn)收與住宅小區(qū)的驗(yàn)收相比，相對來說更應(yīng)靈活些。因?yàn)樯虉鲎钪匾氖墙?jīng)營環(huán)境，其他一些生活設(shè)施相對差一些，也無關(guān)大局，不像住宅小區(qū)，各方面都與住戶息息相關(guān)。所以商場接管驗(yàn)收更要堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合。所謂原則性，就是要實(shí)事求是，堅(jiān)持原則，需要防止為個人利益而放棄原則。對驗(yàn)收過程中查出的各種問題，物業(yè)管理公司應(yīng)詳細(xì)記錄在案，該返工的要責(zé)令承建單位返工，該更換設(shè)備的就應(yīng)更 換設(shè)備，返工或更換仍沒有達(dá)到要求的，不予簽字，直至達(dá)到要求為止，特別是在一些較重要的問題上。 當(dāng)然，在堅(jiān)持原 則性的同時，也要講究靈活性，即在不違背原則的前提下，具體問題具體分析，要針對不同情況分別采取措施，驗(yàn)收人員不必拘泥于成規(guī)，例如對一些不影響大局、不影響營業(yè)環(huán)境的問題，可采取比較靈活的處理方法。不能因堅(jiān)持原則而失去靈活性，不應(yīng)把接管驗(yàn)收雙方置于對立狀態(tài)，而應(yīng)相互配 合，力爭合理、圓滿地解決接管驗(yàn)收中出現(xiàn)的問題。 物業(yè)公司接管商場時需要接收哪些資料 ? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 9 頁，共 60 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 商場接管時有兩個方面的資料需要移交，一是產(chǎn)權(quán)方面的資料，二是技術(shù)方面的資料。 (1)產(chǎn)權(quán)方面的資料。 ① 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； ② 用地批準(zhǔn)文 件； ③ 建筑執(zhí)照； ④ 拆遷資料； ⑤ 租戶姓名、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積清單。 (2)技術(shù)方面資料。 ① 竣工圖 —— 總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； ② 地質(zhì)勘察報告； ③ 工程預(yù)決算分項(xiàng)清單； ④ 圖紙會審記錄： ⑤ 竣工驗(yàn)收證明書； ⑥ 工程合同及開工、竣工報告； ⑦ 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )： ⑧ 隱蔽工程驗(yàn)收簽證； ⑨ 沉降觀測記錄； ⑩ 設(shè)備及主要建材的質(zhì)量保證書或合格證書以及供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。 如何為租戶辦理入伙及退伙手續(xù) ? (1)辦理入伙手續(xù)。 物業(yè)管理公司為租戶辦理入伙手續(xù)主要做好下列工作： ① 發(fā)出租戶入伙通知書。通知書應(yīng)包括下列內(nèi)容：辦理入伙 手續(xù)的時間、需攜帶的證件、需繳納的款項(xiàng)及需辦理的手續(xù)和程序等。 ② 準(zhǔn)備好人伙及裝修時所需填寫的表格。 ③ 準(zhǔn)備好鑰匙，以及搞好入伙前的清潔工作。 ④ 在辦理入伙手續(xù)時，要核對租戶身份及入伙通知，要求租戶填寫《租戶登記表》。同時要求租戶與商場管理處簽署《安全防火責(zé)任書》，該責(zé)任書一式兩份，租戶和 商場管理處各存一份。 ⑤ 向租戶收取保證金、管理費(fèi)按金及水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金。 ⑥ 通知工程部人員會同租戶登記單元內(nèi)水電表底數(shù)，檢查單一元內(nèi)設(shè)施、設(shè)備情況，如沒 問題，雙方在《單元驗(yàn)收登記表》上簽字并將表格返回物業(yè)管理部。 ⑦ 物業(yè)管理部把單元鑰匙移交給租戶。 (2)辦理退伙手續(xù)。 ① 租戶合同期滿退租，由物業(yè)管理部辦理結(jié)清租金、水電費(fèi)、電話費(fèi)以及管理費(fèi)的手續(xù)。如租戶提前退伙，需事先告知物業(yè)管理公司，經(jīng)物業(yè)公司同意后，租戶到物業(yè)管理部辦理結(jié)清租金、管理費(fèi) 等手續(xù)。 ② 租戶退場時，經(jīng)營部、物業(yè)管理部、工程部人員按《退場單元驗(yàn)收表》檢查租戶單元內(nèi)設(shè)備設(shè)施完好情況，以及記錄單元內(nèi)水電表讀數(shù)，記錄在《退場單元驗(yàn)收表 》中，并經(jīng)租戶簽名認(rèn)可。 ③ 租戶結(jié)清水電費(fèi)等費(fèi)用后，管理處發(fā)出《退款通知書》，退回租戶所交的單元水電費(fèi)按金，經(jīng)租戶簽名認(rèn)可，并在《退房租戶情況登記表》中登記。 《租戶手冊》的主要內(nèi)容是什么 ? 《租戶手冊》是物業(yè)管理公司將租戶需要詳細(xì)了解的情況和需要熟悉的規(guī)章制度，以及日常注意事項(xiàng)等匯編成小 冊子，交給租戶。它可以使租戶更多了解商場的情況及物業(yè)管理公司的各項(xiàng) 工作及各項(xiàng)規(guī)章制度，從而加深物業(yè)管理公司與租戶之間的溝通和聯(lián)絡(luò)，提醒租戶對各項(xiàng)規(guī)章制度的遵守，從而促進(jìn)物業(yè)管理公司各項(xiàng)工作的開展?！蹲鈶羰謨浴芬话惆ㄒ韵聝?nèi)容： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 10 頁，共 60 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) (1)商場情況及提供各種服務(wù)概況。 (2)轄區(qū)的管理規(guī)定及常用的規(guī)章制度。 (3)租戶須知、安全指南及常用電話號碼等。 第三章 、 環(huán)境衛(wèi)生管理 做好商場的環(huán)境衛(wèi)生管理有哪些作用 ? 環(huán)境衛(wèi)生管理是商場管理中的一項(xiàng)重要工作，尤其是以經(jīng)營食品 為主的商場，其環(huán)境衛(wèi)生更是千萬忽視不得。其一，重視商場的環(huán)境衛(wèi)生 管理，是顯示商場形象的需要，顧客到商場購物，希望看到一個干凈、整潔的環(huán)境，并由此去評價商場管理者的管理水平。清潔、高雅的購物環(huán)境，能給顧客留下好的印象，為增加回頭客奠定基礎(chǔ)；其二，重視商場的環(huán)境衛(wèi)生管理，是商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的保證，搞好商場環(huán)境衛(wèi)生，能增強(qiáng)顧客對商場商品和服務(wù)質(zhì)量的信心，并激發(fā)其購買欲，產(chǎn)生購物行為；其三，重視商場的環(huán)境衛(wèi)生管理，是吸引顧客、促進(jìn)銷售的重要手段。 商場低層次的競爭是價格競爭，而高層次的競爭是服務(wù)競爭，為顧 客提供一個清潔、文明、舒適、滿意的購物環(huán)境，是高層次競爭的重要 內(nèi)容。因此，物業(yè)管理公司必須重視環(huán)境衛(wèi)生管理工作。 為什么說物業(yè)公司要了解清潔工作才能提高清潔效果 ? 現(xiàn)代的清潔服務(wù)，不只是簡單的清掃、保潔，更應(yīng)滿足各種 不 同檔次的服務(wù)要求，包括滅蟲除害、處理廢棄物、疏通排水管的工作等。所有符合規(guī)范的專業(yè)清潔公司必須具備這些服務(wù)能力，才能有效地完成清潔任務(wù)。作為物業(yè)管理公司的管理人員 ，必須掌握清潔衛(wèi)生工作的工藝流程、機(jī)器設(shè)備的配置、清潔保養(yǎng)物料的選用等方面的專業(yè)知識。只有這樣，才能正確評價清潔 衛(wèi)生工作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出不足，滿足客戶對服務(wù)的需求。 清潔公司是在物業(yè)公司的監(jiān)管下運(yùn)作，物業(yè)公司要隨時了解清潔服務(wù)的效果，隨時檢討清潔服務(wù)的要求，檢驗(yàn)清潔公司采用的清潔機(jī)械是否合格，物料使用是否規(guī)范等，以保證物業(yè)的保值增值。 為什么說商場應(yīng)聘請專業(yè)清潔公司來負(fù)責(zé)清潔 ? 商場的管理一般多把精力放在經(jīng)營上，因此清潔工作最好聘請專業(yè)的清潔公司來承包。選擇、確定哪家公司，使其專 業(yè)性能充分體現(xiàn)，具體由物業(yè)管理部負(fù)責(zé)聯(lián)系幾家專業(yè)清潔公司、垃圾清運(yùn)公司，然后根據(jù)公司制定的條件進(jìn)行評審、選擇。 (1)清潔公司必須符合的條件： ① 具備承擔(dān)清潔、垃圾清運(yùn)業(yè)務(wù)的資質(zhì)； ② 有能力履行承包合同的義務(wù)與責(zé)任； ③ 有能力承擔(dān)違約責(zé)任，社會信譽(yù)好； ④ 合理的服務(wù)價格。 (2)評審、確定。 由管理處經(jīng)理組織物業(yè)管理部有關(guān)人員，按照上述條件對選擇的幾家公司進(jìn)行考察、評審，初步確定合格承包公司后，報總經(jīng)理審定、批準(zhǔn)。 物業(yè)公司與清潔公司、垃 圾清運(yùn)公司的關(guān)系應(yīng)如何處理 ? 物業(yè)管理公司選定專業(yè)清潔公司、垃圾清運(yùn)公司承包商場日常清潔、消殺及垃圾清運(yùn)工 作后，由物業(yè)管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查承包公司的工作，主要協(xié)調(diào)好以下兩方面工作關(guān)系： (1)要求清潔公司制定工作計(jì)劃和工作標(biāo)準(zhǔn)并提供給物業(yè)管理部。 物業(yè)管理部應(yīng)要求清潔公司具體制定商場的清潔工作及消殺工作的計(jì)劃，包括清潔員的設(shè)置及崗位職責(zé)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求、責(zé)任和義務(wù)，并簽訂合同約定。同時，也要求垃圾清運(yùn)公司制定包括垃圾清運(yùn)時間及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的工作計(jì)劃，并通過簽訂《垃 圾清運(yùn)合同》，作為物業(yè)管理部監(jiān)督檢查的依據(jù)。 (2)物業(yè)管理部制定具體標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督實(shí)施。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 11 頁，共 60 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物業(yè)管理部根據(jù)實(shí)際情況 制定一些制度、規(guī)定，如《清潔工作檢查規(guī)程》、《消殺管理辦法》等，并監(jiān)督清潔公司或?qū)I(yè)消殺公司實(shí)施。 清潔公司駐商場的主管根據(jù)《清潔工作規(guī)程》要求及清潔工作和消殺工作計(jì)劃，安排 屬下員工進(jìn)行具體清潔及消殺工作；垃圾清運(yùn)公司則按《垃圾清運(yùn)合同》的要求安排人員進(jìn)行垃圾清運(yùn)工作。物業(yè)助理依據(jù)上述文件每天進(jìn)行監(jiān)督檢查。 日常工作中，物業(yè)管理部除制定上述規(guī)定和管理辦法外，還要規(guī)定清潔工人的工作操行及遵守大廈的有關(guān)管理規(guī)定。應(yīng)以合約形式約定雙方的行為規(guī)范，并附帶經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 《清潔工作檢查規(guī)程》的 主要內(nèi)容是什么 ? (I)目的。 為了保證商場環(huán)境清潔衛(wèi)生，使清潔公司進(jìn)行清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)工作有標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。同時，為了給物業(yè)助理每天監(jiān)督檢查提供標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，以及對清潔公 司的工作效果有一個客觀評價標(biāo)準(zhǔn)，何必要制定《清潔工作檢查規(guī)程》。 (2)內(nèi)容。 《清潔工作檢查規(guī)程》的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：物業(yè)管理部在清潔工作方面的職責(zé)以及清潔衛(wèi)生工作的檢查標(biāo)準(zhǔn)、 檢驗(yàn) 方法和評分標(biāo)準(zhǔn)。 檢查標(biāo)準(zhǔn)的主要項(xiàng)目包括：地面、墻面、玻璃、金屬制品、天花、電梯、洗手間、開水 間 、大堂、垃圾清運(yùn)等。 6．《消殺管理規(guī)定》的內(nèi)容包括哪些 ? 制定《消殺管理規(guī)定》也是為了保證商場環(huán)境清潔衛(wèi)生，使清潔公司進(jìn)行消殺工作有標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)以及給物業(yè)助理每天監(jiān)督檢查提供標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。 《消殺管理規(guī)定》的內(nèi)容主要有： (1)需要消殺的地方及時間間隔。 (2)進(jìn)行消殺活動時要注意的事項(xiàng)。如消殺用品的配制比例、消殺活動的時間、噴灑次數(shù)、消殺記錄等。 7．對害蟲進(jìn)行防治的主要方法有哪些 ? 包括物理防治、化學(xué)防治、生物防治、環(huán)境衛(wèi)生防治等方法。 (1)物理防治：是最常用的方 法 ，通過改變環(huán)境因素如溫度、濕度和水等，制造不利條件，借以殺滅、驅(qū)除和防止有害生物的孳生和入侵，包括高溫殺滅法、低溫殺滅法、誘捕裝置、封阻等。 (2)化學(xué)防治：是用化學(xué)毒藥防治有害生物的方法，其作用快，使用方法多，但對生態(tài)環(huán)境有一定破壞。 (3)生物防治法：是利用動物、植物、微生物和寄生生物等防治有害生物的方法。包括習(xí)性防治、天然敵人、生物激素等。 (4)環(huán)境衛(wèi)生防治：通過 “ 清潔、改造、消毒、隔離 ” 的工作步驟，使內(nèi)外環(huán)境改善來達(dá)到防治有害生物的孳生與發(fā)生，包括消除有害生物的源頭、隔 離與 防護(hù)等。 8．物業(yè)助理應(yīng)怎樣監(jiān)督檢查商場的日常清潔工作 ? 物業(yè)助理每天要對商場的日常清潔、消殺及垃圾清運(yùn)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。檢查工作由清潔公司主管及物業(yè)助理依據(jù)《清潔工作檢查規(guī)程》及《消殺記錄表》中的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自查和巡查工作，物業(yè)助理要將檢查結(jié)果登記在《物業(yè)管理部日常清潔評分表》及《消殺記錄表》中。 物業(yè)助理在檢查中如果發(fā)現(xiàn)清潔工作不合格的，要立即通知清潔公司主管責(zé)令責(zé)任人 (清潔員 )予以返工，直到合格為止：如果發(fā)現(xiàn)垃圾清運(yùn)工作不合格，則要上報物業(yè)管理部主管聯(lián)系垃圾清運(yùn)公司負(fù)責(zé)整改，直 至合格為止。 物業(yè)助理要將登記的《物業(yè)管理部日常清潔評分表》匯總，并每月一次報物業(yè)管理部部長進(jìn)行分析評估，物業(yè)管理部部長也可對轄區(qū)內(nèi)的清潔、消殺及垃圾清運(yùn)工作進(jìn)行不定時抽查，如每川的日評分表中累積有 15 天出現(xiàn)問題，則要發(fā)出《整改通知書》進(jìn)行整改，并將結(jié)果報管理處經(jīng)理閱評?！段飿I(yè)管理部日常清潔評分表》、《消殺 記錄表》、《整改通知書》每月送物業(yè)管理部文員存檔。 9．常用的商場清潔器械及清潔劑有哪些 ? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 12 頁，共 60 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物業(yè)管理公司根據(jù)工作需要，可組建公司本身的清潔隊(duì)伍，也可聘用專業(yè)清潔公司和垃圾清運(yùn)公司承 包商場日常清潔及消殺工作。如果公司本身組建清潔公司，就需配備必要的清潔器械和清潔用品。比較常用的有下列幾種： (1)常用清潔器械：