【文章內容簡介】 混合 二層 中檔中檔無暖 臨街使用年限 35 30 35 容積率 5 （2）確定修正系數(shù) ①交易情況 經(jīng)評估調查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故無需修正。②交易日期修正根據(jù)調查，2003年以來，贛州商品房價格平均每月上漲1%，得出： 交易實例a交易時間修正系數(shù)=110/100= 交易實例b交易時間修正系數(shù)=111/100= 交易實例c交易時間修正系數(shù)=112/100=③區(qū)域因素修正假設待估對象區(qū)域分值為100，a的分值為96，b的為94，c為105，則： 交易實例a區(qū)域修正系數(shù)=100/96= 交易實例b區(qū)域修正系數(shù)=100/94= 交易實例c區(qū)域修正系數(shù)=100/105=④個別因素修正三個實例分別為二、三層，結構、裝飾等情況比較接近，估價對象建成時間略早于可比實例，但在建筑結構、建筑規(guī)模、設計用途、裝修標準、配套設施等方面有不同于可比實例，故需作較大修正，則（假定折現(xiàn)率為8%）交易實例a，c的年限修正系數(shù)=[11/（1+8%）]/[11/（1+8%）]=因為bc的容積率和待估對象的容積率不相同，則房價增加2%，則：交易實例b的容積率修正系數(shù)= 104/100=交易實例c的容積率修正系數(shù)=108/100=計算交易實例個別因素修正系數(shù)：交易實例a的個別因素修正系數(shù)=*= 交易實例b的個別因素修正系數(shù)=*=交易實例c的個別因素修正系數(shù)=*=（3）計算比準價格（見下表）項目交易價格 區(qū)域因素 個別因素 比準價格（a 1500 b 1450 c 1650 評估單價=（++）247。3 = 評估總值=*125=（七）估價結果確定經(jīng)以上估價測算，結合市場調查和估價經(jīng)驗分析，認為上述估價結果公正、合理、切合市場實際，故確定：贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右。房地產(chǎn)估價報告案例篇三房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：濟南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室委托方：吳錫仁估價方：估價人員：估價作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日估價報告編號：１目 錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設和限制條件四、估價結果報告五、附件２致 委 托 方 函吳錫仁：受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學的原則，對濟南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)（）的市場價值進行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。此致隨函附奉評估報告濟南世紀華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司二0一0年十月十四日３估 價 師 聲 明我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對其所提供資料的真實性、準確性負責。使用本報告，請注意估價的假設和限制條件及報告說明。估價師簽名４估價的假設和限制條件委托估價方對其所提供的申報資料及相關資料、各種數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負責，并承擔相應的法律責任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價結果失實，委托估價方應負完全責任。本估價報告中所采用計算的土地使用權面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準確性由委托方負責。任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。本報告所估價的房地產(chǎn)抵押價值，是在估價時點時的正常的經(jīng)濟環(huán)境下，在正常的市場價格的基礎上的估價價格。但由于房地產(chǎn)抵押擔保的時間的延續(xù)性，本報告未考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的不利影響。在短期強制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場價格。本報告僅供所述評估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意，不得用作其他用途。５本房地產(chǎn)估價結果報告及其相關的房地產(chǎn)估價技術報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內，如果房地產(chǎn)的作價標準發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響時，應重新進行估價。６房地產(chǎn)估價結果報告一、委托方：吳錫仁二、估價方：濟南世紀華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司三、估價對象：權屬狀況估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，《房屋所有權證》號為：濟房權證 字第 號；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設計用途為住宅；房屋所有人為建筑物狀況歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓為混合結構6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設計用途為住宅。估價對象房屋狀況估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)。室內未裝修，水、電齊全，煤氣入戶地理位置與周圍環(huán)境估價對象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀城、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市、東外環(huán)?。?商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場等場所。項目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學、以及省旅游學校和山東政法學院、山東經(jīng)濟學院等各大知名高校。18路、49路、k50、k9119路公交車通達，交通方便。四、估價目的：為房地產(chǎn)贈與及買賣提供價值參考依據(jù)五、估價時點：2010年10月14日六、價值定義：本報告中所稱的房地產(chǎn)的市場價格是指委估房地產(chǎn)在估價時點對應于本報告書所列估價目的及估價的假設和限制條件下的市場價格。房地產(chǎn)的市場價格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產(chǎn)市場價格是指該房地產(chǎn)的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權的分攤價值、房屋建筑的價值及基礎配套設施的分攤價值。對于土地是按住宅用地土地使用權限價值進行評估的，而房屋建筑則是按所有權價值進行評估的。七、估價依據(jù)：國家建設部、國土資源部及濟南市人民政府頒發(fā)的有關政策、８ 法規(guī)文件；中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；委托方提供的房屋所有權證；濟南市基準地價等相關資料；評估人員現(xiàn)場勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。八、估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。九、估價方法：根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價值進行評估，宜采用 法估價。先求取假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，然后再減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。成本法是在估價時點以開發(fā)或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結果：估價人員根據(jù)估價規(guī)范，采用了科學的估價方法，在現(xiàn)場勘察的９ 基礎上，經(jīng)過認真測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。十一、估價人員十二、估價作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日十三、估價報告應用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日濟南世紀華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司二0一0年十月十四日１０附件１１ 《房屋所有權證》復印件房地產(chǎn)估價報告案例篇四房地產(chǎn)估價理論與實務姓名：胡倩學號：年級：班級：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導老師：彭賢偉——課程結業(yè)作業(yè) 091002010015 2009級房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學圖書館轉讓價值評估估價委托人：貴州師范大學估價機構：貴陽市世紀房地產(chǎn)評估公司估價人員：胡 倩（注冊號：123456）、朱軼彬（注冊號：456789）估價作業(yè)日期：2012年5月15日至2012年5月20日估價報告編號：世紀房估［2012］第80號目 錄一、致委托方函………………………………………………………4二、估價師聲明………………………………………………………5三、估價的假設和限制條件…………………………………………7四、估價結果報告……………………………………………………9五、估價技術報告……………………………………………………13六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函貴州師范大學：本公司接受貴方的委托，我們對位于貴陽市寶山北路貴州師范大學的圖書館進行了評估，估價的目的是：為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考，估價時點2012年5月15日。價值類型：估價對象的公開市場價值。在整個估價過程中，本公司估價師遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)劃》即國家相關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過詳細的現(xiàn)場勘查和市場調查，遵循客觀、公正、科學、合理的原則，按照必要的估價程序，選用收益法和市場法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元，單價：／m2。貴陽市世紀房地產(chǎn)估價公司法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注冊房地產(chǎn)估價師聲明對本報告我們特作如下鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。本估價報告中的分析，意見和結論是我們自己公正的專業(yè) 分析，意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關 當事人沒有個人利害關系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進 行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。注冊房地產(chǎn)估價師胡倩、全凱云已于估價時點對本估價報 告中的估價對象的建筑結構、室內外狀況進行了失地查勘并進行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔對估價對象建筑結構質量、建筑面積數(shù)量準確性和相應權益的責任，也不承擔其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進行檢視的責任。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。本估