【文章內(nèi)容簡介】 混合 二層 中檔中檔無暖 臨街使用年限 35 30 35 容積率 5 （2）確定修正系數(shù) ①交易情況 經(jīng)評估調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故無需修正。②交易日期修正根據(jù)調(diào)查，2003年以來，贛州商品房價格平均每月上漲1%，得出： 交易實例a交易時間修正系數(shù)=110/100= 交易實例b交易時間修正系數(shù)=111/100= 交易實例c交易時間修正系數(shù)=112/100=③區(qū)域因素修正假設(shè)待估對象區(qū)域分值為100，a的分值為96，b的為94，c為105，則： 交易實例a區(qū)域修正系數(shù)=100/96= 交易實例b區(qū)域修正系數(shù)=100/94= 交易實例c區(qū)域修正系數(shù)=100/105=④個別因素修正三個實例分別為二、三層，結(jié)構(gòu)、裝飾等情況比較接近，估價對象建成時間略早于可比實例，但在建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、設(shè)計用途、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等方面有不同于可比實例，故需作較大修正，則（假定折現(xiàn)率為8%）交易實例a，c的年限修正系數(shù)=[11/（1+8%）]/[11/（1+8%）]=因為bc的容積率和待估對象的容積率不相同，則房價增加2%，則：交易實例b的容積率修正系數(shù)= 104/100=交易實例c的容積率修正系數(shù)=108/100=計算交易實例個別因素修正系數(shù)：交易實例a的個別因素修正系數(shù)=*= 交易實例b的個別因素修正系數(shù)=*=交易實例c的個別因素修正系數(shù)=*=（3）計算比準(zhǔn)價格（見下表）項目交易價格 區(qū)域因素 個別因素 比準(zhǔn)價格（a 1500 b 1450 c 1650 評估單價=（++）247。3 = 評估總值=*125=（七）估價結(jié)果確定經(jīng)以上估價測算，結(jié)合市場調(diào)查和估價經(jīng)驗分析，認(rèn)為上述估價結(jié)果公正、合理、切合市場實際，故確定：贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右。房地產(chǎn)估價報告案例篇三房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室委托方：吳錫仁估價方：估價人員：估價作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日估價報告編號：１目 錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設(shè)和限制條件四、估價結(jié)果報告五、附件２致 委 托 方 函吳錫仁：受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)（）的市場價值進(jìn)行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。此致隨函附奉評估報告濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司二0一0年十月十四日３估 價 師 聲 明我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對其所提供資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。使用本報告，請注意估價的假設(shè)和限制條件及報告說明。估價師簽名４估價的假設(shè)和限制條件委托估價方對其所提供的申報資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價結(jié)果失實，委托估價方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。本估價報告中所采用計算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。任何有關(guān)估價對象的運作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。本報告所估價的房地產(chǎn)抵押價值，是在估價時點時的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在正常的市場價格的基礎(chǔ)上的估價價格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時間的延續(xù)性，本報告未考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的不利影響。在短期強(qiáng)制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場價格。本報告僅供所述評估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意，不得用作其他用途。５本房地產(chǎn)估價結(jié)果報告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價技術(shù)報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)重新進(jìn)行估價。６房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方：吳錫仁二、估價方：濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司三、估價對象：權(quán)屬狀況估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，《房屋所有權(quán)證》號為：濟(jì)房權(quán)證 字第 號；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計用途為住宅；房屋所有人為建筑物狀況歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計用途為住宅。估價對象房屋狀況估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)。室內(nèi)未裝修，水、電齊全，煤氣入戶地理位置與周圍環(huán)境估價對象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀(jì)城、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市、東外環(huán)?。?商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場等場所。項目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院等各大知名高校。18路、49路、k50、k9119路公交車通達(dá)，交通方便。四、估價目的：為房地產(chǎn)贈與及買賣提供價值參考依據(jù)五、估價時點：2010年10月14日六、價值定義：本報告中所稱的房地產(chǎn)的市場價格是指委估房地產(chǎn)在估價時點對應(yīng)于本報告書所列估價目的及估價的假設(shè)和限制條件下的市場價格。房地產(chǎn)的市場價格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進(jìn)行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產(chǎn)市場價格是指該房地產(chǎn)的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r值、房屋建筑的價值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r值。對于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價值進(jìn)行評估的，而房屋建筑則是按所有權(quán)價值進(jìn)行評估的。七、估價依據(jù)：國家建設(shè)部、國土資源部及濟(jì)南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８ 法規(guī)文件；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；委托方提供的房屋所有權(quán)證；濟(jì)南市基準(zhǔn)地價等相關(guān)資料；評估人員現(xiàn)場勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。八、估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。九、估價方法：根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估，宜采用 法估價。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后再減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。成本法是在估價時點以開發(fā)或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價規(guī)范，采用了科學(xué)的估價方法，在現(xiàn)場勘察的９ 基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。十一、估價人員十二、估價作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日十三、估價報告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司二0一0年十月十四日１０附件１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件房地產(chǎn)估價報告案例篇四房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)姓名：胡倩學(xué)號：年級：班級：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導(dǎo)老師：彭賢偉——課程結(jié)業(yè)作業(yè) 091002010015 2009級房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館轉(zhuǎn)讓價值評估估價委托人：貴州師范大學(xué)估價機(jī)構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評估公司估價人員：胡 倩（注冊號：123456）、朱軼彬（注冊號：456789）估價作業(yè)日期：2012年5月15日至2012年5月20日估價報告編號：世紀(jì)房估［2012］第80號目 錄一、致委托方函………………………………………………………4二、估價師聲明………………………………………………………5三、估價的假設(shè)和限制條件…………………………………………7四、估價結(jié)果報告……………………………………………………9五、估價技術(shù)報告……………………………………………………13六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函貴州師范大學(xué)：本公司接受貴方的委托，我們對位于貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)的圖書館進(jìn)行了評估，估價的目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考，估價時點2012年5月15日。價值類型：估價對象的公開市場價值。在整個估價過程中，本公司估價師遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)劃》即國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價程序，選用收益法和市場法進(jìn)行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元，單價：／m2。貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)估價公司法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注冊房地產(chǎn)估價師聲明對本報告我們特作如下鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。本估價報告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析，意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn) 行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。注冊房地產(chǎn)估價師胡倩、全凱云已于估價時點對本估價報 告中的估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了失地查勘并進(jìn)行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護(hù)管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。本估