【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 橋 500 ㎡ 共 3 家左右 其 他 不詳 12500 ㎡ 零散分布，不成規(guī)模 裝飾美容市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總面積約： 2 萬(wàn)㎡ （四） 潛在汽車市場(chǎng) 據(jù)貴陽(yáng)市建設(shè)規(guī)劃局（建設(shè)管理處）介紹：政府重點(diǎn)扶持南面，主要因?yàn)榧涌旖痍?yáng)新區(qū)建設(shè)，需要相關(guān)企業(yè)作為支撐，使得市場(chǎng)重新整合；北面?zhèn)纫?藥業(yè)、生物為主，關(guān)于汽車市場(chǎng)方面的項(xiàng)目還未發(fā)現(xiàn)。目前汽車交易市場(chǎng)重點(diǎn)匯集在花溪大道、太慈橋和小河，花溪大道和太慈橋地段由于交通便捷，經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，已聚集人氣，形成氣候。 花溪大道兩側(cè)還在繼續(xù)擴(kuò)建中，例如貴州汽車城附近、通銀汽配商城旁、太慈橋的鳳凰商住樓 2500 ㎡今年年底投入使用等中小項(xiàng)目。 正在審批的一個(gè)靠近金陽(yáng) 7— 8 萬(wàn)㎡的汽車城項(xiàng)目，由一家私營(yíng)企業(yè)的房開商開發(fā)，有汽車品牌商家參與投資，類似于升華汽車城，操作難度不大。 由華通汽車有限公司擬定在金陽(yáng)開發(fā)的占地 60 畝的 4S 店，目前正在緊張籌備中。該汽車銷售企業(yè)為 北京現(xiàn)代、寶馬、千里馬、中華汽車等四個(gè)暢銷品牌的貴州地區(qū)銷售總代理，在貴州具有較強(qiáng)的實(shí)力。 第三節(jié) 貴陽(yáng)汽車市場(chǎng)的市場(chǎng)特點(diǎn)分析（調(diào)研結(jié)論） 一、 政府職能部門對(duì)汽車市場(chǎng)布局的政策引導(dǎo)力度較弱 資料顯示，目前全國(guó)正在興建或者計(jì)劃興建的汽車交易市場(chǎng)有上百個(gè)，而且動(dòng)輒就是幾千畝地，上億元的投入。上海耗資 500 億元打造“亞洲第一國(guó)際汽車城”；北京投資超過百億元的汽車城將拔地而起；廣州宣稱要打造“中國(guó)底特律”； 浙江金華正在打造一個(gè)總體規(guī)劃面積 3000 畝的金華汽車城。雖然在整體上有市場(chǎng)過熱的嫌疑，但發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)汽車產(chǎn) 業(yè)在市場(chǎng)建設(shè)方面較為前瞻性的政策引導(dǎo)措施，貴州相比而言相形見絀。 13 貴州地方政府在產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、市場(chǎng)宏觀規(guī)劃、土地轉(zhuǎn)讓政策、工商管理等諸多方面對(duì)汽車市場(chǎng)的 建設(shè) 并未采取有效的政策扶持措施，貴州汽車市場(chǎng)整體而言的各自為政、低水平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)呈愈演愈烈之勢(shì)。 二、 硬件落后是貴陽(yáng)各汽車市場(chǎng)的通病 在發(fā)達(dá)地區(qū)，現(xiàn)有的大多數(shù)汽車市場(chǎng)因土地使用年限的限制，導(dǎo)致投資者和經(jīng)銷商都不愿也不能作長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。貴陽(yáng)市各老牌汽車市場(chǎng)同樣面臨這一重新規(guī)劃的“后遺癥”。新建的汽車市場(chǎng)因起點(diǎn)較低，實(shí)力不強(qiáng)，在規(guī)模效益和硬件建設(shè)等方面均顯落 后。如通銀汽配商城，在開發(fā)及經(jīng)營(yíng)理念方面雖然借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的做法，但仍擺脫不了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通常思維，通過“物業(yè)銷售”回收投資成本，“分零銷售”式的做法導(dǎo)致在市場(chǎng)硬件建設(shè)方面無(wú)特色和前瞻性，據(jù)調(diào)查，通銀汽配商城的鋪位銷售及招商情況并不十分理想。 三、 汽車市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念與市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)不一致 汽車市場(chǎng)形式多樣，有多種品牌、不同經(jīng)銷商集中在一起的“集貿(mào)式”市場(chǎng)；有三位一體、四位一體的汽車專賣店；有多種汽車專賣店集中的汽車大道；有單一廠家的多種品牌、多種車型集為一體的汽車展示廳；有集各種汽車品牌于一體的汽車超市等。目 前，貴陽(yáng)市以3S、 4S 專賣店形式推出的汽車銷售網(wǎng)點(diǎn)越來越多，但真正意義上的集整車、零部件銷售，服務(wù)、信息提供四位一體的專賣店并未出現(xiàn)，由于 4S 專賣店經(jīng)銷商必須向廠商購(gòu)買特許權(quán)、服務(wù)商標(biāo)使用權(quán)等，日后接受銷售培訓(xùn)也要交費(fèi)。由于專賣店的運(yùn)營(yíng)成本非常高，為此專賣店為客戶提供維修和其他服務(wù)的費(fèi)用也會(huì)很高。對(duì)于消費(fèi)者來說，雖然付出了高額的維修費(fèi)用，但有時(shí)得到的服務(wù)卻不一定比非專賣店更好。 由于消費(fèi)者在買車之前沒有確定的品牌概念，常常是明確了希望購(gòu)買的汽車的價(jià)位后，還不知道各價(jià)位有多少不同品牌的車型。在這當(dāng)中，他必須要 經(jīng)過一個(gè)選擇的過程，而汽車交易市場(chǎng)最適合消費(fèi)者進(jìn)行比較和挑選。所以，一個(gè)龐大的市場(chǎng)，多個(gè)品牌集中經(jīng)營(yíng)，會(huì)為汽車消費(fèi)者提供一個(gè)更有利的消費(fèi)環(huán)境。 四、 業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng) 目前，貴陽(yáng)雖有汽車銷售服務(wù)企業(yè) 200 多家，但各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 注冊(cè)資金少，多數(shù)汽車銷售服務(wù)企業(yè)注冊(cè)資金在 200500 萬(wàn)元； 多數(shù)汽車銷售服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面積集中在 200— 500 ㎡之間； 賣場(chǎng)內(nèi)車的輛數(shù)少，每個(gè)品牌一般只有 1— 2 輛，甚至缺貨。 據(jù)發(fā)達(dá)地區(qū)同業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，一個(gè)真正意義上的專賣店一年需要的開 支至少在 400 萬(wàn)元 14 以上。而從銷售來看，每輛車的利潤(rùn)在 30005000元左右，一些成熟車型的利潤(rùn)只有 10002020元，甚至不賺錢。按照每輛車?yán)麧?rùn) 3000 元計(jì)算，專賣店每年也要銷售 1300 輛車以上才能“保本”，但能夠達(dá)到這個(gè)數(shù)量的經(jīng)銷商卻是少之又少。而在貴陽(yáng)，還沒有具備如此實(shí)力的汽車銷售服務(wù)企業(yè)。 五、 業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)業(yè)態(tài)未能協(xié)調(diào)發(fā)展 據(jù)美國(guó)汽車后市場(chǎng)協(xié)會(huì)的調(diào)查，在美國(guó)，有 1 美元的汽車在路上跑，便伴隨有 8 美元的相關(guān)服務(wù)。美國(guó)是世界上頭號(hào)汽車大國(guó)，其直接和間接為汽車、為駕車人的服務(wù)十分完善，使得汽車后市場(chǎng)的空間 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于汽車市場(chǎng)的空間，所以汽車后市場(chǎng)要比汽車市場(chǎng)更為火爆。 汽車后市場(chǎng)是一個(gè)提供服務(wù)的市場(chǎng)，關(guān)鍵是要樹立現(xiàn)代汽車后市場(chǎng)新的服務(wù)觀念。 一是“大服務(wù)的觀念”。從提供服務(wù)的主體來講，不僅有廠家的售后服務(wù)，也有政府部門的管理服務(wù)和各種社會(huì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)；從服務(wù)的內(nèi)容上講，不是單一汽車維修，諸如汽車資訊、消費(fèi)信貸、技術(shù)培訓(xùn)、辦證年檢、加油換件、養(yǎng)護(hù)美容、繳納稅費(fèi)、保險(xiǎn)理賠、搶救援助、汽車文化娛樂等等，凡是人們圍繞著汽車的需求，都應(yīng)包括在內(nèi)。 二是“人性化服務(wù)的觀念”。服務(wù)的對(duì)象是人而不單是車。一切要從有車人的需要出發(fā) ，替他們著想，給他們提供方便，為他們排憂解難，幫助他們實(shí)現(xiàn)人與車的完美結(jié)合。 中國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)在汽車后市場(chǎng)的建設(shè)方面正在進(jìn)行積極的探索，貴陽(yáng)在汽車后市場(chǎng)的建設(shè)方面還尚未確立清晰的思路，各汽車銷售服務(wù)企業(yè)的主要利潤(rùn)源還是通過對(duì)有形商品和有形服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的。 六、 業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場(chǎng)（或企業(yè)）的領(lǐng)航員角色 龍頭性或指標(biāo)性汽車交易市場(chǎng)的核心是必須提供完善的配套服務(wù)設(shè)施。 首先，要選擇較好的地理位置； 其次，建立和鞏固新市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念，新亞市將在廣告宣傳上加大投入； 第三，從設(shè)計(jì)、布局、業(yè)務(wù)流程方面改善購(gòu)車環(huán)境； 第 四，市場(chǎng)要完善服務(wù)功能。將整個(gè)市場(chǎng)規(guī)劃為一個(gè)大 4S 店，不僅僅賣整車，還包括保養(yǎng)、維修服務(wù)和信息反饋等。 對(duì)駐場(chǎng)經(jīng)銷商而言，一個(gè)好的汽車市場(chǎng)應(yīng)為他們提供良好的商務(wù)、生活條件，比如辦公、通信、倉(cāng)儲(chǔ)、物流等；對(duì)消費(fèi)者而言，一個(gè)成功的汽車市場(chǎng)里最好要提供“一站式”服務(wù)，買車、貸款、上牌、繳費(fèi)全部可以就地解決，這樣就需要車管所、公安檢測(cè)、購(gòu)置稅辦、銀行、保險(xiǎn)等各個(gè)單位全部駐地辦公。此外，市場(chǎng)還要提供一些特色服務(wù)，比如修一條試車道，讓消費(fèi)者買車時(shí)可以親自試車；定期舉行新車發(fā)布、車展等汽車文化活動(dòng)、全場(chǎng)讓利促銷活動(dòng)等。顯 然，貴陽(yáng)汽車市場(chǎng)業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場(chǎng)（或企業(yè)）的領(lǐng)航員角色。 15 七、 貴陽(yáng)汽車銷售服務(wù)業(yè)其它相關(guān)信息總結(jié) 汽車交易市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)及維修美容市場(chǎng)的分布特點(diǎn)：汽車交易市場(chǎng)偏向城郊，離城區(qū)較遠(yuǎn)；汽配市場(chǎng)聚集在太慈橋附近，屬于城區(qū)；維修美容市場(chǎng)主要分布城內(nèi)，不成規(guī)模； 從汽車市場(chǎng)的租金分析：太慈橋（ 50 元 /㎡? 月） —— 皂角井（ 30 元 /㎡? 月） —— 中曹司（ 20 元 /㎡? 月）逐漸遞減，租金不僅跟規(guī)模、配套設(shè)施、服務(wù)有關(guān)外，更重要的是地段起到?jīng)Q定性作用； 汽配市場(chǎng)發(fā)展最快，僅今年增加升華汽車城 10000 ㎡，通銀汽配商城 8500㎡，通銀汽配商城的汽配門面出租率僅為 50%，汽配市場(chǎng)逐漸趨向飽和； 新上市項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)幾乎均為 3 元 /㎡? 月； 新上市項(xiàng)目均有優(yōu)惠：升華汽車城免 1年物業(yè)管理費(fèi)，通銀汽配商城簽約在 1— 4 年內(nèi)，租金免半； 第二部分 三利商貿(mào)城項(xiàng)目定位分析 第一節(jié) 三利商貿(mào)城項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目開發(fā)背景 “貴陽(yáng)三利商貿(mào)城”是貴州三利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在貴陽(yáng)市新添大道南段 302 號(hào)，原省供銷社下屬機(jī)械廠和土產(chǎn)公司用地范圍內(nèi)開發(fā)的集汽車貿(mào)易、電器經(jīng)銷為一體的綜合性商貿(mào)城。該地塊產(chǎn)權(quán)屬省供銷社下屬機(jī)械廠和土產(chǎn)公司兩家單位 所有?，F(xiàn)該地塊己經(jīng)省供銷社同意由貴州三利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)施開發(fā)。 二、項(xiàng)目用地狀況 項(xiàng)目地塊的用地現(xiàn)狀是總用地面積 160畝，合 106672 ㎡，地塊沿新添大道長(zhǎng) 473 米，縱深 70— 130米。交通便利且輻射面廣，地塊距貴陽(yáng)市區(qū)約 3 公里，東北繞城公路 公里，通過新添大道能方便快捷地轉(zhuǎn)上貴遵、貴畢、貴新、貴黃四條高等級(jí)公路，并與 2 320國(guó)道相連。 在 160畝土地中，可供使用的平整土地約 120畝，合 50004㎡ ，林地及坡地約 40 畝，合 26668 ㎡ ，周邊林木蔥郁、環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)原 來的機(jī)械廠和土產(chǎn)公司兩個(gè)單位，由于體制及市場(chǎng)原因，均處于停業(yè)虧損狀態(tài)，均無(wú)居住人口，不需動(dòng)遷。目前該地塊現(xiàn) 16 有供電能力 190KVA，且增容余地大，供水能力為年計(jì)劃用 l． 2 萬(wàn)立方，電信網(wǎng)絡(luò)通過，煤氣、排污、排洪條件具備。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及實(shí)施方案 一、 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)項(xiàng)目定位方案和初步設(shè)計(jì)，建設(shè)規(guī)模為： 總占地面積： 64000 ㎡ 總建筑面積： 100000 ㎡ 主入口廣場(chǎng)： 3000 ㎡ 停車場(chǎng)： 6800 ㎡ 道路： 7300 ㎡ 綠化及環(huán)境： 6900 ㎡ 主體三層： 40000 ㎡ /層 二、實(shí)施方案 按照“統(tǒng)一規(guī)劃、總體設(shè)計(jì)、分期實(shí)施”的原則，第一年先投資建設(shè) 40000 ㎡ 及主入口廣場(chǎng)，第二年在 40000㎡ 投入營(yíng)運(yùn)的同時(shí)，再投資建設(shè)后 60000 ㎡ ，兩年內(nèi)完成全部建設(shè)任務(wù)。 第三節(jié) 三利商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議 一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 三利商貿(mào)城項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)立足于汽車銷售與服務(wù)產(chǎn)業(yè)多元化的做法。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：以集整車銷售、零部件銷 售、服務(wù)、信息提供四位一體的（ 4S）大市場(chǎng)為主體，集品牌特色餐飲、汽車娛樂與文化產(chǎn)業(yè)為一體的大型汽車園。 業(yè)態(tài)功能如圖示： （ 4S）汽車專賣中心 信息提供 服務(wù) 零部件銷售 整車銷售 按揭窗口 保險(xiǎn)理賠窗口 牌照窗口 汽配中心 汽車維修服務(wù)中心 倉(cāng)儲(chǔ)物流中心 汽車裝飾美容中心 汽車銷售中心 汽車公園市場(chǎng)管理辦公室 17 二、規(guī)劃設(shè)置建議 本項(xiàng)目建筑規(guī)模 10 萬(wàn)㎡，暫考慮 8 萬(wàn)㎡，具體面積分配如下表： 序號(hào) 名 稱 面積分配 位置設(shè)置 經(jīng)營(yíng) 1 汽車銷售中心 30000 ㎡ 一樓賣場(chǎng)附廳 二樓一半體量 分零租賃 2 （ 4S）汽車專賣中心 10000 ㎡ 一樓賣場(chǎng)主廳 分零租賃 3 汽配中心 5000 ㎡ 一樓賣場(chǎng)附廳 分零租賃 4 汽車維修服務(wù)中心 2500 ㎡ 一樓賣場(chǎng)附廳 分零（或整體）租賃 5 汽車裝飾美容中心 2500 ㎡ 一樓賣場(chǎng)附廳 分零（或整體）租賃 6 倉(cāng)儲(chǔ)物流中心 5000 ㎡ 二樓 分零租賃 7 服務(wù)中心 1200 ㎡ 二樓 —— 8 辦公商務(wù)中心 5000 ㎡ 三樓 分零租賃 9 舊車拍賣中心 1500 ㎡ 二樓 委托經(jīng)營(yíng) 10 物業(yè)管理中心 500 ㎡ 一樓 —— 11 物業(yè)租賃中心 200 ㎡ 一樓 —— 12 汽車俱樂部 3000 ㎡ 三樓 委托經(jīng)營(yíng) 13 新車加油站 300 ㎡ 附屬設(shè)施 委托經(jīng)營(yíng) 14 品牌餐飲 5000 ㎡ 三樓 整體租賃經(jīng)營(yíng) 18 15 員工宿舍區(qū) 5000 ㎡ 附屬設(shè)施 租賃經(jīng)營(yíng) 16 其它 3300 ㎡ —— —— 在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮如下方面： 土地平整，宜消除土地自然高差； 層高設(shè)置：不低于 ；一層層高不低于 ； （ 4S）汽車專賣中心是本項(xiàng)目賣場(chǎng)規(guī)劃的重中之重，要求考慮設(shè)置中庭，至少跨二層層高，中庭區(qū)域可不考慮作第三層； 考慮從主樓兩翼開辟車道直達(dá)第二層； 考慮設(shè)置載重貨運(yùn)電梯二部； 第一層設(shè)主入口通道（中庭位置）