【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 而是交易量急速萎縮，有 幾個(gè)月是零，沒有交易，現(xiàn)在一個(gè)月大概是 100 多個(gè)交易，那等于沒有一樣的。北京的房 價(jià)以及廣東的房?jī)r(jià)維持上升，這是很有意思的現(xiàn)象。我希望跟各位解釋一下中國(guó)的房地 產(chǎn)市場(chǎng)是什么樣的格局，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng) amp。shy。是天生的畸形的市場(chǎng)。他是向誰(shuí)學(xué)的呢 ，他是這么樣的一個(gè)歷史過(guò)程：深圳學(xué)香港，廣東學(xué)深圳，沿海學(xué)廣東，全國(guó)學(xué)沿海。 那么香港的房子有什么特性呢，香港的房市呢 amp。shy。是一個(gè)急劇炒作的房市，就是說(shuō)，他 賣樓花，而且樓花賣的很奇怪，一下推出 10 戶，炒的高高的，也不是全部推出，推出一 部分樓，而且上面是住宅，下面是商店，這種模式。這種炒作的模式呢目前被中國(guó)大陸 的地產(chǎn)界普遍采納。但是你在中國(guó)又沒有 amp。shy。香港的法制體系。舉個(gè)例子來(lái)講，各位從 香港來(lái)的應(yīng)該知道，前一陣子有很多謠言，有個(gè)地產(chǎn)商代理，就說(shuō)我這個(gè)房子 賣的特別 好，有個(gè)大陸來(lái)的表叔阿一下子買了 10 套，付現(xiàn)金的。大家說(shuō)房子這么熱銷阿，帶我們 去看下吧，就發(fā)現(xiàn)這個(gè)事情是假的，這個(gè)人呢還被香港的高院起訴。那么我想請(qǐng)問你， 同樣的謠言，如果在國(guó)內(nèi)呢，會(huì)不會(huì) amp。shy。起訴他呢，肯定不會(huì)。所以你看阿，香港的樓 市本來(lái)就是嚴(yán)重炒作的樓市，把他整個(gè)精神移植到國(guó)內(nèi)，你又沒有相應(yīng)的法律保證來(lái)預(yù) 防炒作，來(lái)扼殺謠言，怎么辦。 那么我再假設(shè)一個(gè)情況，假如我是國(guó)際炒家的話，我要怎么從房產(chǎn)大賺一筆？我常 常再給你們講一句話，我們?cè)?150 年前，大清王朝時(shí)代，你是船堅(jiān) 炮利不如人，你要簽訂 喪權(quán)辱國(guó)的條約阿，你今天阿，財(cái)務(wù)金融不如人阿，你一樣要簽訂喪權(quán)辱國(guó)的條約。你 們都是外地過(guò)來(lái)的，思考一下 amp。shy。，你如果要進(jìn)軍中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，要怎么樣來(lái) 坑中國(guó)人一把？尤其是這些不懂金融的中國(guó)人，不坑他都有點(diǎn)不好意思。（笑）怎么坑 他？那么首先，我們找到一個(gè)城 amp。shy。市，在哪一個(gè)城市是最好炒作的城市？我講的詳細(xì) 一點(diǎn)，方便你們炒作阿。（笑）你要不要去深圳炒，深圳有沒有市中心，有的，比如說(shuō) 像羅湖區(qū)勉強(qiáng)可以稱作為市中心， amp。shy。可是老百姓他不喜歡住哪里的，哪里夜總會(huì)特別 多， 哪里房?jī)r(jià)低的多，不太漲的，那么深圳人住哪里呢，住在華僑村、香米湖、湖田區(qū) 那一帶，那是很大的一個(gè)區(qū)域，這么 amp。shy。大的區(qū)域，假設(shè)你幾億的資金，你怎么炒作， 那很難。廣州呢，廣州也有市中心，廣州的交通是差的，那么差個(gè)交通，給老百姓很大 的負(fù)擔(dān)，廣州人愿意住在市中心嗎，他 amp。shy。不愿意，他住哪里呢，天河以及番禺，現(xiàn)在 番禺也是廣州的一部分，番禺是新開發(fā)區(qū)域，這二個(gè)區(qū)域地方非常之大，難以炒作。北 京呢，這個(gè)北京阿是特別有意思的一個(gè)地 amp。shy。方。今天我有多少時(shí)間講課？（笑）我要 把時(shí)間找對(duì)，多講了不好意思。（ 笑）這個(gè)北京阿，他是二環(huán)、三環(huán)，沒有一環(huán)，四環(huán) ，這么環(huán)下去的，我有時(shí)候挖苦北京市，怎 amp。shy。么搞這種環(huán)呢，莫名其妙，現(xiàn)在搞到七 環(huán)了，八環(huán)就把天津搞進(jìn)來(lái)了，（笑）十六環(huán)就把山東搞進(jìn)來(lái)了，（笑）把全國(guó)都變成 北京郊區(qū)了。（笑）他這個(gè)環(huán)狀的東西呢，讓 amp。shy。你很難炒作，雖然環(huán)有很多的缺點(diǎn)。 而且北京市他特別有意思，他領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)非常強(qiáng)的，北京市可能交通堵塞的原因，幾環(huán)交 流道出來(lái)的地方發(fā)現(xiàn)不對(duì)，下一個(gè)出口下來(lái)就不 amp。shy。會(huì)有交通堵塞了，非要從這個(gè)道口 下來(lái)，很奇怪的。北京市的交通堵塞跟規(guī)劃不善關(guān)系非常大的， 搞這個(gè)幾環(huán)。這個(gè)幾環(huán) 特別有意思，你問北京老百姓，想不想住在市中心 amp。shy。阿，他當(dāng)然想住市中心了，是天 安門，（笑）那是國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人住的地方，不是老百姓住的地方，（笑）你要住天安門阿 ，沒有人要住那里的，想也別想，住王府井，那也不 amp。shy。行。那住哪里呢，北大清華那 一帶，或者亞運(yùn)村，或者工人體育館那一帶，那是肯定沒問題的，四環(huán)、五環(huán)之外，那 是很大的一個(gè)區(qū)，北京市是很大的一個(gè)地方。在墨爾本 amp。shy。呆久了以后呢，回到北京你 很不習(xí)慣，吃個(gè)飯都要 1 個(gè)小時(shí)才能到，而且都是塞車，太大了，去任何地方，包括 上個(gè)廁所，都要 1 個(gè)小 時(shí)。（笑）在這個(gè)地方，這么大的區(qū)域，你怎么炒作，你看還是不行。 因此應(yīng)了我的一句話，大上海地區(qū)是最好炒作的地方。你去問上海人阿，你喜不喜 歡住在南京西路啊，以及淮海路阿？我不知道你們這里有沒有上海來(lái)的，上海老百姓最 喜 amp。shy。歡住那個(gè)地方了，上海人特別可愛，有錢的上海人可能在郊區(qū)，浦東或虹橋那一 帶，買個(gè)豪華別墅，他還是要在南京西路、淮海路買個(gè)小公寓住著，他就是這個(gè)心態(tài)， 他這 amp。shy。么樣的一個(gè)想法沒辦法的。要不要住南京西路啊，他高興的很，淮海路呢，沒 問題。那個(gè) 區(qū)域阿，土地供應(yīng)極為有限，當(dāng)然目前還有一大塊地沒開發(fā)呢，那就是周正 毅的地 shy。，（笑）要開發(fā)搞成一個(gè)什么雕塑公園，在南京西路附近。他那個(gè)土地供應(yīng) 非常有限，而且樓盤很少，而且上海人都很想住這里，叫內(nèi)環(huán)區(qū)。由于這種特殊的現(xiàn)象 在，所以 amp。shy。呢，他可以用少量資金，據(jù)我們判斷，幾億元就可以撬動(dòng)上海的房?jī)r(jià)。 他做法是這樣子的，我們發(fā)現(xiàn)，整個(gè)上海房?jī)r(jià)走勢(shì)圖呢，跟 2020 年國(guó)際炒家炒作香 港 H 股是非常類似的。香港的 H 股什么意思，就是國(guó)內(nèi)到香港去上市的叫 H 股，國(guó)內(nèi)的很多 國(guó)營(yíng)企業(yè)是 H 股。我們看他們當(dāng) 時(shí)怎么炒 H 股阿，就是國(guó)外的機(jī)構(gòu)投資人呢，聯(lián)合起來(lái)炒 作。各位回頭看一下阿，中國(guó)人侵略別的國(guó)家的時(shí)候，都是單打獨(dú)干的，國(guó)外呢都是八 國(guó)聯(lián)軍，當(dāng)時(shí)在清朝的時(shí)候他八國(guó)聯(lián)軍 amp。shy。，到今天他中華人民共和國(guó)，他一樣八國(guó)聯(lián) 軍，你看他炒房地產(chǎn)，他炒 H 股就是這樣的。當(dāng)時(shí)在 2020 年 4 月 1 號(hào)前后，當(dāng)然我有一個(gè)理 論，那就是，國(guó)際炒家聯(lián)合操縱的結(jié)果。講了這話，我要找證據(jù)。當(dāng)時(shí)香港的規(guī)定呢， 機(jī)構(gòu)投資人持股量在 10％以上才需要披露， 10 以下不需要披露，我看資料發(fā)現(xiàn)，我沒有 看到國(guó)際炒家、國(guó)際投資人炒股，難得我的理論是錯(cuò)的嗎， 不可能，我不會(huì)錯(cuò)的。突然 到了 2020 年 4 月 1 號(hào)，聯(lián)交所來(lái)了突然一個(gè)命令， 5％以上都要披露。你看吧，都在 10～ 9 ％之間，最多的時(shí)候，摩根大通、摩根斯坦利呀，都在里面，你想像的到的國(guó)外投資機(jī) 構(gòu)都在里面。摩根還有幾筆控制的比較好， ，（笑） 10％要披露， amp。shy。9不需要 披露，就這么干的。 這些人怎么炒呢，我拿馬鞍山鋼鐵阿，國(guó)內(nèi)的一家國(guó)營(yíng)企業(yè)，來(lái)給各位舉個(gè)例子。 我們發(fā)現(xiàn)阿，馬鞍山鋼鐵是大通以及匯豐銀行，還有一個(gè)叫聯(lián)合資本公司幾家聯(lián)合炒作 的 amp。shy。怎么炒作呢，摩根先進(jìn)來(lái) ，大量收購(gòu)股票，使他的持股量一直上升，可是發(fā)現(xiàn) 股價(jià)阿，他沒有變動(dòng)，很穩(wěn)定。他大量收購(gòu)，但速度很慢，不在市場(chǎng)造成任何壓力，沒 有謠 amp。shy。言。收購(gòu)量上升，股價(jià)不太變動(dòng)。到最后由誰(shuí)來(lái)拉他股價(jià)呢，就由匯豐銀行以 及聯(lián)合資本二個(gè)公司，突然進(jìn)來(lái)，大幅拉抬股價(jià)，然后在最高價(jià)位，三家公司一起套現(xiàn) 離場(chǎng)， amp。shy。股價(jià)大跌，然后把中小股民圈進(jìn)去。這是馬鞍山鋼鐵，換一家呢，說(shuō)不定由 匯豐銀行先做，然后摩根大通再后面接盤，就這樣子，相互合作，所以大家都不會(huì)被套 牢，不像 amp。shy。我們中國(guó)的莊家，還被套牢的，你說(shuō)傻的。（笑） 要使壞的話呢，就要跟 老外學(xué)，聯(lián)合炒作才行。 這個(gè)現(xiàn)象給我們一個(gè)很大的震撼，所謂的聯(lián)合操縱竟然在上海的樓市一樣上演。我 們回頭看個(gè)歷史資料，在 2020 年的時(shí)候呢，尤其 2020 年初，大量進(jìn)來(lái)，大量收購(gòu)內(nèi)環(huán)的 房子，房?jī)r(jià)沒有太變動(dòng)。我們找不到具體的資料，它不是股市，沒有披露的義務(wù)。但是 我們走訪了很多內(nèi)環(huán)地區(qū)的房屋代理，根據(jù)他們的 amp。shy。說(shuō)法，有很多的機(jī)構(gòu)投資人進(jìn)來(lái) ，成批成批的買。到了 2020 年底，開始拉抬，從年底到 2 月份，短短 2～ 3 個(gè)月的時(shí)間，拉 抬近 30％，從 2020 年下半年，樓價(jià)大幅上升，跟 H 股走勢(shì)非常類似。到了 3 月份、 4 月份， 達(dá)到歷史高位，怎么樣呢，應(yīng)該是和 H 股一樣，一起套現(xiàn)離場(chǎng)。 我和各位講阿，中央政府在做決策的時(shí)候阿，很多時(shí)候，會(huì)還沒開完，外面都知道 了，（笑）宏觀調(diào)控這個(gè)思維阿早就知道了，很多人曉得，可能我不曉得吧，但很多人 都 amp。shy。曉得。所以在宏觀調(diào)控政策沒有出臺(tái)之前，全部套現(xiàn)離場(chǎng)。然后宏觀調(diào)控政策一 出來(lái)，一刀砍向誰(shuí)呢，接盤的上海老百姓，國(guó)際炒家呢他們比你先走，這叫什么各位知 道嗎 amp。shy。，技不如人。真正的想砍到他們，沒砍到他們， 到最后呢，打擊了上海老百姓 ，但是這也是活該的，誰(shuí)叫你要去接呢。你看我們廣東老百姓就很好阿，多打幾次就乖 了。（ amp。shy。笑）廣東為什么沒有泡沫各位曉得嗎，因?yàn)閺V東跟香港非常近，從1992 年開 始呢，廣東就不斷的受到香港的沖擊，香港樓市幾次崩盤， 97 年是最嚴(yán)重的，當(dāng)然董建 華 先生領(lǐng)導(dǎo)無(wú)方是最重要的原因，但是幾次打下來(lái)以后呢，廣東老百姓特別的理智，他 不跟風(fēng)的。 所以各位請(qǐng)看下，我們按照房地產(chǎn)走勢(shì)圖來(lái)看，廣東幾乎沒有任何的泡沫，房?jī)r(jià)走 勢(shì)有時(shí)候還低于通貨膨脹率。這個(gè)現(xiàn)象還是比較正常，香米湖 一帶，華僑城一帶1 平米賣 到 1 萬(wàn)多比比皆是，可在上海內(nèi)環(huán)地區(qū)呢 3 萬(wàn)以上。像上海老百姓這次的跟風(fēng)，受到打擊 ，他什么時(shí)候調(diào)整，這更有意思。我認(rèn)為這一點(diǎn)呢值得各位關(guān)切。宏觀調(diào)控出來(lái)，如果 你不交易的話呢，價(jià)格是不會(huì)變的，就 amp。shy。像股票一樣，股票價(jià)格為何有波動(dòng)，就是要 通過(guò)交易，沒有交易是不會(huì)有波動(dòng)的。我們觀察到這個(gè)現(xiàn)象，上海老百姓惜售，不賣， 宏觀調(diào)控前二三個(gè)月，交易量幾乎為零， amp。shy?，F(xiàn)在是 100 多，那也和零差不多。由于你 交易量過(guò)少，除了一些資金鏈供應(yīng)緊張的新樓盤不得不降價(jià)之外，我們沒有看到二手房 大 幅降價(jià)，尤其內(nèi)環(huán)地區(qū)。我當(dāng)初預(yù)言，內(nèi)外環(huán)之間的 amp。shy。房?jī)r(jià)按照比例而言是泡沫比 較大的，為什么呢，內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)一炒起來(lái)， 3 萬(wàn)塊以后，旁邊這些內(nèi)外環(huán)之間的樓盤呢，覺得他們?cè)趺礉q的那么快阿，咱們也跟 著吧。跟風(fēng)跟起來(lái)的，所以內(nèi)外環(huán)之間的泡沫最嚴(yán)重，外環(huán)之外的還好一點(diǎn)。這次下跌 的 amp。shy。阿是內(nèi)外環(huán)之間的下跌，而且這帶樓盤啊，抗不起價(jià)格的，他們基本不是實(shí)在的 資金進(jìn)入，而是跟風(fēng)的結(jié)果。當(dāng)時(shí)我在 4 月份的時(shí)候做過(guò)這種預(yù)測(cè)，到最后走勢(shì)圖也是這 樣，內(nèi)外環(huán)之間價(jià)格下跌的壓力是比較大的。外環(huán)以外的一大批新樓 盤下跌呢，我們發(fā) 現(xiàn)是因?yàn)榈禺a(chǎn)商抗不住。但是屬于個(gè) amp。shy。人資產(chǎn)的這一部分有很強(qiáng)的惜售現(xiàn)象。 那么現(xiàn)在我更擔(dān)心是哪一點(diǎn)，我更擔(dān)心是，上海市老百姓的消費(fèi)習(xí)慣是很奇怪的， 他不是根據(jù)賺多少錢來(lái)消費(fèi)的，他的消費(fèi)習(xí)慣有二個(gè)變數(shù)，一個(gè)是薪水多少，另外一個(gè) 呢 amp。shy。是財(cái)富效果。由于房地產(chǎn)大幅泡沫現(xiàn)象，房子價(jià)值虛增比較多，甚至增值 100％ 、 200％的都有。老百姓覺得自己有錢了，出門打的啦，晚上出去吃喝玩樂啦，腐敗呀。 上海是個(gè)最有趣的區(qū)域，你只要稍微下一點(diǎn)小雨，毛毛雨，再叫不到出租車，大家都怕 淋 amp。shy。點(diǎn)雨，嬌貴的樣子，怕淋點(diǎn)小雨。（笑）還有，不論你菜做的多難吃阿，總是高 朋滿座，（笑）上海人的一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象。各位知道為什么嗎，就是那種財(cái)富效果，所產(chǎn) 生的 amp。shy。一種畸形消費(fèi)，這種畸形的消費(fèi)拉抬了上海市的經(jīng)濟(jì)。各位知道我擔(dān)心什么事 ，上海市的競(jìng)爭(zhēng)力，就像我批評(píng)銀川跟武漢的一樣，會(huì)因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而受到一定的打擊。 這話怎 amp。shy。么說(shuō)？如果宏觀調(diào)控非常有效的話，打擊了房?jī)r(jià)，如果泡沫假設(shè)阿完全都沒 有了，消費(fèi)會(huì)大幅下跌阿，所以現(xiàn)在繁榮的假相所形成的高增長(zhǎng)，會(huì)因?yàn)橄M(fèi)的大跌呢 而受到破 amp。shy。壞。我最 擔(dān)心上海會(huì)是第一個(gè)開始蕭條的城市，同時(shí)大上海地區(qū)政府希望 搞金融中心，這個(gè)中心，那個(gè)中心的。我想反問一個(gè)問題，你這么高的房?jī)r(jià)，外灘要搞 個(gè)金融界以 amp。shy。前有這個(gè)想法，現(xiàn)在不搞了，為什么不搞了，太貴了。幾萬(wàn)塊1 平米， 誰(shuí)能住的起。你發(fā)現(xiàn)很多政策的推動(dòng)阿，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)的原因，很多政策推不下去。所以 現(xiàn)在上海政府阿，我覺得他是非常辛苦的，他想做什么下一步，你告訴我，除amp。shy。了 20 10 年的所謂世博概念之外，你還有什么新的概念你告訴我。上海市走到現(xiàn)在遇到一個(gè)瓶 頸，當(dāng)然我不能排除其他的因素，但是高房?jī)r(jià)遏制了上 海下一步的發(fā)展，而且上海消費(fèi) amp。 shy。的這種特殊形態(tài)，上海地區(qū)會(huì)成為波動(dòng)極為大的城市，會(huì)讓未來(lái)的治理呢更加的艱 難。 可是各位要理解阿，每個(gè)城市都有每個(gè)城市的問題。我們?cè)倩仡^看，廣東省的發(fā)展 和上海不一樣，上海市政府的規(guī)劃還是比較到位的，整個(gè)城市的發(fā)展，政府的行為做了 主 amp。shy。導(dǎo)力量。廣東又不是的，廣東是絕對(duì)自由放縱民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的地方，到現(xiàn)在為止，你 發(fā)現(xiàn)這個(gè)也是遏制廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因。大家知道為什么，因?yàn)?