【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，如土地成本、前期成本、建安成本、市政成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等。 因此，成本管理是全過(guò)程的成本管理，僅僅控制某一階段成本的發(fā)生，都是不完整的。 同時(shí)，成本管理最終要落實(shí)到人的頭上，成本管理也是全員性的，公司每一個(gè)北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 7 員工都在其中扮演著“成本參與者”的角色，全體員工都應(yīng)樹(shù)立成本效益觀念，積極參與公司成本的管理。 全過(guò)程成本管理就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生各項(xiàng)成本進(jìn)行 預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、核算、控制、分析 和 考核 ，它包括目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、責(zé)任成本、動(dòng)態(tài)成本、合同管理、成本評(píng)估等多方面的內(nèi)容。成本管理的全過(guò)程見(jiàn)圖 1 所示。 全過(guò)程成本管理體系就是建立目標(biāo)成本為龍頭，合約規(guī)劃分解、 動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控及預(yù)警、合同管理、責(zé)任成本分解及考核、成本分析等作為支撐的系列成本管控模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的合理預(yù)計(jì)和有效控制，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。全過(guò)程成本管理體系見(jiàn)圖 2所示。 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 8 圖 2 全過(guò)程成本管理體系的框架結(jié)構(gòu) 建立 和健全開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 全過(guò)程成本管控體系，開(kāi)發(fā)前期對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本 、 合約框架 、責(zé)任成本 進(jìn)行合理預(yù)計(jì) 、規(guī)劃、分解 ，建設(shè)時(shí)期實(shí)行動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控 和合同有效管理 ，開(kāi)發(fā)后期 對(duì)項(xiàng)目竣工 成本進(jìn)行 后評(píng)估 和責(zé)任成本考核，成本的事前預(yù)計(jì) 、 事中控制 、事后分析 不斷強(qiáng)化，實(shí)現(xiàn)了 成本管理 由“被動(dòng)適應(yīng)” 到“主動(dòng)統(tǒng)籌”的提升 ， 為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)提供了切實(shí)的保障。 （二） 目標(biāo)成本 制定 目標(biāo)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)，根據(jù)項(xiàng)目 產(chǎn)品定位、 規(guī)劃指標(biāo)、 部品 標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，制定的 項(xiàng)目整體 預(yù)計(jì)成本。它作 為項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的綱領(lǐng)性文件，指導(dǎo)項(xiàng)目各項(xiàng)成本、費(fèi)用的支出 。目標(biāo)成本既有目標(biāo)的屬性，又有成本的屬性，是二者的統(tǒng)一 。 目標(biāo)成本是企業(yè)一項(xiàng)重要的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，是企業(yè)預(yù)先確定的在一定時(shí)期內(nèi)所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)， 即想要達(dá)到的成本水平、數(shù)值或指標(biāo)，因此它具有目標(biāo)的屬 性；目標(biāo)成本 是為實(shí)現(xiàn)特定經(jīng)濟(jì) 目的而發(fā)生的資本耗費(fèi) ， 包含總目 標(biāo)成本額、單位產(chǎn)品目標(biāo)成本 ， 是一種經(jīng)營(yíng)管理型成本， 因此也具有成本的屬性。 ① 市場(chǎng)導(dǎo)向和顧客滿意 所謂市場(chǎng)導(dǎo)向和顧客滿意，就是一切以市場(chǎng)為中心，按照市場(chǎng)的需求來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和銷(xiāo)售，認(rèn)真研究市場(chǎng)需求和顧客心理，生產(chǎn)出符合顧客需要的產(chǎn)品。目標(biāo)成本制定是以產(chǎn)品市場(chǎng)定位和銷(xiāo)售價(jià)格為依據(jù)，通過(guò)預(yù)計(jì)各項(xiàng)成本和費(fèi)用支出， 計(jì)算初項(xiàng)目 目標(biāo)利潤(rùn)。市場(chǎng)定位決定產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)、 品質(zhì)、功能和質(zhì)量，產(chǎn)品 的標(biāo)準(zhǔn) 又決定產(chǎn)品的成 本。 ② 成本效益 成本效益是指在 制定 項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)應(yīng)以成本效益觀念作為支配思想，公司的一切成本活動(dòng)應(yīng)從“投入”與“產(chǎn)出”的對(duì)比分析來(lái)看待“投入” (成本 )的必要性 和 合理性，即努力以盡可能少的成本付出，創(chuàng)造盡可能多的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化，為公司獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。它是運(yùn)用價(jià)值工程原理來(lái)指導(dǎo)產(chǎn)品的設(shè)計(jì) ，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、成本的互動(dòng)，而不是 片面地 、 簡(jiǎn)單地 降低成本 。 ③ 全面性 全面性是指目標(biāo)成本包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、建設(shè)到竣工、銷(xiāo)售及售后維修 的全部過(guò)程所發(fā)生的全部開(kāi)發(fā)成本 、 期間費(fèi)用、稅金。目標(biāo)成本是由成本管理部牽頭，規(guī)劃設(shè)計(jì)部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)資金部、工程管理部、項(xiàng)目拓展部、項(xiàng)目部等相關(guān)職能部北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 9 門(mén)共同完成的，需要部門(mén)間密切配合和通力合作。 ④ 科學(xué)合理 科學(xué)合理是目標(biāo)成本制定時(shí)所采用的歷史 項(xiàng)目 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、工程造價(jià)指數(shù) 、材料設(shè)備價(jià)格 應(yīng)科學(xué)合理。這就要求我們?cè)谌粘９ぷ髦?，注意工程造價(jià)信息、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、造價(jià)指標(biāo)等資料的積累，關(guān)注建材市場(chǎng)的變化 ，建立目標(biāo)成本數(shù)據(jù)庫(kù)。 ⑤ 源流管理 針對(duì) 傳統(tǒng)成本管理方法 將成本管理的重點(diǎn)放在產(chǎn)品的 建造 環(huán)節(jié)， 未 抓住成本管理的根本 的事實(shí)， 目標(biāo)成本 體現(xiàn) 了源流式成本管理的思想，將管理成本的重心從 建造 階段 前置到設(shè)計(jì)乃至策劃階段。其特點(diǎn)是從市場(chǎng)需求出發(fā)， 以 顧客滿意為原則，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)之前定出目標(biāo)成本，這一目標(biāo)成本是產(chǎn)品從設(shè)計(jì)階段到后續(xù)各階段的成本確定的 基礎(chǔ) 。 在項(xiàng)目前期不同階段，目標(biāo)成本有不同的表現(xiàn)形式，即土地投資論證階段目標(biāo)成本 (土地版 )、項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本 (啟動(dòng)版 )、方案設(shè)計(jì)階段 (方案版 )、施工圖設(shè)計(jì)階段 (執(zhí)行版 )。四版目標(biāo)成本逐步細(xì) 化，前一版目標(biāo)成本 指導(dǎo) 下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)，本階段目標(biāo)成本是對(duì)本階段設(shè)計(jì) 成本 的復(fù)核 和預(yù)警 ，通過(guò)相互對(duì)比、優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目成本的事前控制和主動(dòng)控制。 不同階段 的 目標(biāo)成本如圖 3所示。 圖 3 不同階段的目標(biāo)成本 目標(biāo)成本制定的主責(zé)部門(mén) 是 成本管理部 。成本管理部 根據(jù) 公司相關(guān)部門(mén)提供上述基礎(chǔ)北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 10 資料 (如圖 3 所示 )， 并 在征求項(xiàng)目部和相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，編制項(xiàng)目 的 目標(biāo)成本 。 成本管理部 對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本的 精確 性負(fù)責(zé)。 不同階段目標(biāo)成本的制定都有 一定的前提條件，也就是說(shuō)需要相關(guān)部門(mén)提供基礎(chǔ)支持材料。比如，土地投資論證階段制定目標(biāo)成本 (啟動(dòng)版 )需要 了解 產(chǎn)品的初步定位、初步的設(shè)計(jì)方案及初步的建造標(biāo)準(zhǔn)，而在方案設(shè)計(jì)階段制定目標(biāo)成本 (方案版 )需要明確正式 的 設(shè)計(jì)方案、建造標(biāo)準(zhǔn)、市政方案及部品標(biāo)準(zhǔn)。沒(méi)有這些基礎(chǔ)支持材料，項(xiàng)目目標(biāo)成本就是“空中樓閣”，沒(méi)有實(shí)際指導(dǎo)意義。而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，設(shè)計(jì)方案和建造標(biāo)準(zhǔn)等基礎(chǔ)支持材料是逐漸明晰的，在土地投資論證階段不可能出現(xiàn) 項(xiàng)目的正式 方案和施工圖紙。因此，基礎(chǔ)支持材料的形成過(guò)程決定了目標(biāo)成本的形成過(guò)程。 僅制定一版目標(biāo)成本，對(duì) 現(xiàn)實(shí)工作而言，也存在一定的不合理性。由于目標(biāo)成本 (土地版 )及目標(biāo)成本 (啟動(dòng)版 )相對(duì)比較 粗略 ，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理的實(shí)際指導(dǎo)作用不強(qiáng)，責(zé)任劃分也無(wú)法明確。目標(biāo)成本 (方案版 )或目標(biāo)成本 (執(zhí)行版 )相對(duì) 細(xì)致，但是由于其完善需要一定的時(shí)間，存在一定的滯后性，會(huì)對(duì)實(shí)際的成本控制造成影響；同時(shí)，失去了前期方案預(yù)估成本的支持，也就脫離了目標(biāo)成本的整個(gè)體系，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、售價(jià)、 方案、 成本、標(biāo)準(zhǔn)的互動(dòng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)以較小“投入”獲得產(chǎn)品價(jià)值的最大化， 未抓住成本控制的核心 。因此，項(xiàng)目的四版目標(biāo)成本是一個(gè)有機(jī) 的 統(tǒng)一的整體，缺一不可。 成本管理部 制定完項(xiàng)目的目標(biāo)成本并征求相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)后，必須有 審批及 下發(fā)執(zhí)行的程序。一般按“ 成本管理部→成本主管經(jīng)理→項(xiàng)目部、采購(gòu)管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部等相關(guān)部門(mén)評(píng)審→效益小組→常務(wù)副總經(jīng)理→目標(biāo)成本決策會(huì)→總經(jīng)理 ”的審批流程進(jìn)行審批，總經(jīng)理簽署同意后下發(fā)執(zhí)行。 （三）合約規(guī)劃分解