【文章內(nèi)容簡介】 3 4, 二樓 18 4, B4 一樓 23 4, 16 二樓 18 4, B5 一樓 25 6, 二樓 18 4, B6 一樓 23 4, 二樓 18 3, B7 一樓 25 4, 二樓 18 3, B8 一樓 25 5, 二樓 8 18 3, B9 一樓 25 6, 二樓 18 4, B10 一樓 25 4, 二樓 18 3, B11 一樓 25 4, 二樓 18 3, B12 一樓 25 4, 二樓 18 3, B13 一樓 28 5, 二樓 20 3, B14 一樓 30 3, 二樓 20 2, B15 一樓 8 35 7, 二樓 8 23 4, B16 一樓 35 7, 二樓 23 6, B17 一樓 35 6, 二樓 23 5, B18 一樓 8 35 6, 二樓 8 23 5, B19 一樓 33 7, 二樓 23 4, B20 一樓 33 6, 二樓 23 4, 17 B21 一樓 8 33 5, 二樓 8 23 4, 車庫通道 二樓 20 4, B22 一樓 8 33 5, 二樓 8 23 4, B23 一樓 7 33 5, 二樓 7 23 4, B24 一樓 8 33 5, 二樓 8 23 4, B25 33 6, B26 7 33 5, B27 8 33 5, B28 33 6, B29 7 33 5, B30 8 33 5, B31 28 1, 278, 一樓租金均價： 元 二樓租金均價： 元 表二： B 棟門面租金 房號 進深 跨度 層高 (m) 套內(nèi)面積 （ m2) 建筑面積 （ m2) 租金（元 /m2) 租金總額 銷控 B1 7 30 6, B2 7 30 6, B3 24m 7 28 6, B4 33 8, B5 33 7, B6 33 7, 18 B7 28m 33 8, B8 26 3, B9 23m 30 8, B10 28 2, 均價 : 65, B 棟 總套內(nèi)面積： B 棟 總建筑面積： 表三： A 區(qū)門面租金 房號 進深 跨度 層高 (m) 套內(nèi)面積 （ m2) 建筑面積 （ m2) 租金（元 /m2) 租金總額 銷控 A1 30 4, A2 7m 30 4, A3 8m 25 5, A4 8m 25 5, A5 7m 25 4, A6 25 6, A7 25 5, A8 7m 25 4, A9 8m 25 5, A10 20 6, A11 7m 20 6, A12 20 7, A13 20 4, A14 20 5, A15 20 3, A16 一樓 20 3, 二樓 18 3, A17 一樓 20 3, 19 二樓 18 3, A18 一樓 25 6, 二樓 20 5, A19 一樓 25 5, 二樓 20 4, A20 一樓 25 6, 二樓 20 4, A21 一樓 25 6, 二樓 20 5, A22 一樓 25 6, 二樓 20 4, A23 一樓 25 6, 二樓 20 4, A24 一樓 25 6, 二樓 20 5, A25 一樓 25 6, 二樓 20 4, 201, 一樓租金均價 : 二樓租金均價 : 表四： HB 門面租金 房號 進深 (m) 跨度 (m） 層高（ m) 套內(nèi)面積 （ m2) 建筑面積 （ m2) 租金（元/m2) 租金總額 銷控 HB1 8 \ \ HB2 24 7 \ \ HB3 24 8 \ \ HB4 24 8 \ \ HB5 24 7 35 6, HB6 24 8 35 7, 20 HB7 24 8 35 7, HB8 24 7 \ \ HB9 24 8 28 5, HB10 28 10, HB11 28 9, HB12 28 8, HB13 27 7, HB14 27 4, HB15 27 4, 均價 : 69, 總建筑面積 : 租金均價 元 / m2 租金總價 萬元 /月 區(qū)域因素比較分析法 區(qū)域因素 權(quán)重 本項目 地段 交通 人流 位置 開間 21 修正系數(shù) 1 本項目商鋪價格修正系數(shù)表 樓 盤 修正系數(shù) 已實現(xiàn)均價 （元 /平方米） 本項目比價修正價格 （元 /平方米） 本項目平均值 （元 /平方米） 本項目 ※ 運用類比分析方法，取與本項目商業(yè)相接近或相互影響的社區(qū)商業(yè)銷售價格的加權(quán)價格，得出本項目平均值在 元 /平方米 。 ※ 從市場因數(shù)考慮，本項目商業(yè)預(yù)計在 06年中旬銷售 ，價格會 ，修正后的銷售價格在 元 /平米左右。 ※ 以上價格分析屬于靜態(tài)價格分析，在對商鋪推介過程中，可根據(jù)市場對價格的反映，進行動態(tài)價格修正，保證認(rèn)購時的價格符合市場實際，切實做到既能實現(xiàn)銷售又能保證合理收益的目的。 六、 項 目商業(yè)街的整合包裝與推廣 （一）、項目商業(yè)街 推廣思路： ，用新聞對本項目的地段與地理位置的特征進行定性規(guī)劃，用新聞在市場中的客觀性與公正性，來對本項目區(qū)域位置前景進行規(guī)劃描述，將能有效增加公眾的可信度。 22 本項目推廣內(nèi)容，可以建議媒體通過對整個版 塊描述與政府相關(guān)部門采訪過程中進行表現(xiàn)。 “ 豪布斯卡 ” （ HOPSCA） 這個概念，因概念本身就具有新聞性，則可建議媒體在地產(chǎn)版快對這個概念進行炒做，從概念的推導(dǎo)，到概念的支撐；從概念的內(nèi)涵，到概念的外延；從概念的提出，到概念對整個商業(yè)市場的巨大影響力進行逐步描述。 ，重點選取對位本項目的知名品牌商家、有商業(yè)文化內(nèi)涵的商業(yè)機構(gòu)、有高品質(zhì)商業(yè)服務(wù)的外地商家、有連鎖或聯(lián)營的實力商家等客層進行宣傳推廣： ，對知名品牌商以及主力 店的進駐等自身信息進行推廣，創(chuàng)造銷售的時機。 ，向市場展示本項目的發(fā)展商是一個低調(diào)務(wù)實極具社會責(zé)任感與使命感的形象，為發(fā)展商后期品牌美譽度的打造，奠定良好的基礎(chǔ)。 （二）、 項目商業(yè)街的具體推廣策略 ，建議采用晨報與商報相結(jié)合的策略。版面選擇建議采用整彩版硬性廣告與大篇幅的軟性文章相結(jié)合的策略。 ，采用階段性集中策略。 ，采用新聞，軟性文章與硬廣告三結(jié)合的策略，在階段性營銷調(diào)整期，建議采取以軟性文章 為主的推廣策略。 ：因為本項目所倡導(dǎo)的理念與項目特性，決定了活動營銷在本項目推廣中，具有極其重要的地位。本項目活動營銷可以考慮采取以下方式： A、房交會活動； B、本項目跨區(qū)域展示活動； C、本項目招商洽談會； D、有關(guān)現(xiàn)代社區(qū)高檔商業(yè)街的發(fā)展與經(jīng)營的專家座談會等活動； E、酒店商業(yè)管理公司在本項目中的作用介紹會； F、等 ，通過活動營銷來彌補本項目營銷推廣手段的不足，同時為本項目的美譽度的打造奠定基礎(chǔ)。 ，一定要注意與營銷目標(biāo)相結(jié)合，同時要 與目標(biāo)客戶群的購買習(xí)慣、購買行為與購買理念相吻合，充分強調(diào)營銷的費效比，用有限的資金達到目的，而不浪費發(fā)展商的資金資源。 （三）、項目商業(yè)街的廣告推廣費用及執(zhí)行計劃 23 由于項目已有較長時間的商業(yè)推廣，可以不按常規(guī)廣告推廣費用比例來作考慮；但鑒于前期招商不理想，項目商業(yè)街的推廣費用建議為 80 萬左右。 名稱 費用比例 預(yù)計費用 投放量（頻率） 備注 報媒 26 萬元 12 次（ 2 次整版、4 個半版、 6 個豎1/4 版） 主要選用重慶商報或重慶晨報、（雜志為藍籌地產(chǎn)等） 戶外 16 萬元 （戶外廣告牌、燈箱、刀旗、導(dǎo)示系統(tǒng)、展板、形象墻等） 活動 20 萬元 （包含房交會、與商戶的洽談會等） 直郵 萬元 2 萬份