【文章內容簡介】 點和不足的基礎上，更加充分的發(fā)揮我們的優(yōu)勢，相信我們的工作還能在未來更上一個新臺階。寫字樓調研報告 寫字樓市場調研報告篇四調研項目：漢口——浦發(fā)銀行大廈、新世界國貿中心、瑞通廣場、萬景國際廣場、中華城 武昌——光谷國際廣場、光谷銀座、中商廣場對于已投入使用的寫字樓調研要點：開發(fā)商：物業(yè)管理：地理位置：使用時間：地上建筑面積：標準層面積：空調情況：電梯情況：車位數(shù)量：層數(shù)：層高：入住率：供水系統(tǒng)：主力租戶：租金水平：元/㎡?月其他：水電費元/㎡?月清潔費元/㎡?月空調費元/㎡（3個月）月/㎡（3個月）電梯費元/㎡?月裝修情況：生態(tài)空間：主要優(yōu)勢：入住單位性質比例圖（外資企業(yè)、國有企業(yè)、民營企業(yè)、行政單位）入住單位行業(yè)分布（）對于在建寫字樓的調研要點：開發(fā)商：項目地址：目前售價：元/㎡建筑規(guī)模：占地面積㎡，建筑面積約㎡，公攤 項目組成：產品情況：配套設施：電梯、空調、衛(wèi)浴設施 物業(yè)管理：車位：銷售情況：主要客戶群體：項目評價：寫字樓調研報告 寫字樓市場調研報告篇五名家專欄 : 辦公樓宇結構分類及分類標準的研究[20040216]發(fā)布者 ivy 在 20040212 13:35:32(1745 閱讀過)辦公樓宇結構分類及分類標準的研究目前，社會上對辦公用房物業(yè)檔次的看法并不完全一樣，業(yè)內或政府管理部門目前也沒有評定辦公樓分級的客觀依據(jù)和統(tǒng)一標準。其實，辦公用房的分類及標準對于我們進行物業(yè)經濟學的結構性分析、項目投資決策、市場營銷、物業(yè)管理和統(tǒng)計工作都是至關重要的。如果缺乏一個客觀的分類標準，往往會在工作中帶有很大的主觀性和盲目性，進而造成決策和判斷上的偏差。因此，進一步加強對辦公用房結構分類及分類標準的研究無疑具有重要現(xiàn)實意義。一、辦公物業(yè)的分類辦公樓是從事生產、經營、咨詢、服務等管理人員(白領)辦公的場所，它屬于生產經營資料的范疇。從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段：傳統(tǒng)辦公樓兩大特點：立足于自然通風和采光，以小空間為單位，排列組合而成。這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結構，較小的開間和進深尺寸。如：—、5—8米的進深等。建筑向高處發(fā)展以后，產生了鋼筋混凝土的框架結構，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦公樓的一種。傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點：私密性強，工作者可自行控制工作環(huán)境(燈、百頁窗、家具布置等)。傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。早期的現(xiàn)代辦公樓特點：大空間。這種模式的積極意義是：追求實效。這種模式的消極之處是：機器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。后期的現(xiàn)代辦公樓特點：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周圍環(huán)境，帶有綠化的內庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務大廈。景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當?shù)男菹⒖臻g，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚均有吸音處理等。智能化辦公樓20世紀19701980年代，隨著信息時代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認的智能建筑，其中絕大部分是辦公樓；20世紀1990年代，我國開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3a之后，目前又推出全新的5a概念，智能建筑已成為 21世紀辦公建筑發(fā)展的趨勢。而從辦公樓宇自身的品質類別來看，可分為如下四類：第一類，為近年設計建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達到3a以上，設備設施比較豪華，特別在安保、通訊、計算機網絡等方面考慮較為周全。第二類，是1990年代初設計，近年投入營運的現(xiàn)代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調及保安、消防設備，各類設施比較先進，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3a及3a以下，部分大樓為公寓辦公樓設計，功能布局不盡合理。第三類，是不帶中央空調的辦公大樓。這類大樓設備一般，尤其在通訊、設施的配置上與目前的互聯(lián)網通訊有一定差距，且內部布局大多采用公寓式布局。第四類，是廠房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內部設施比較簡易，目前，該類物業(yè)的比例呈下降趨勢。從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質的演化看，是經歷從低級、中級到高級，從落后、比較落后到先進的過程。而就現(xiàn)階段而言，辦公物業(yè)由于品質檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應結構是客觀存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶情況、區(qū)位交通、智能化程度、物業(yè)服務等指標來對結構層次進行界定和探討。二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標準的研究就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業(yè)內的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。對于超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(cbd布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：頂級物業(yè)(國際寫字樓)(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況和品質均是一流，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地。①裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、t0t0等等。②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)。④設備標準：應有名牌中央空調，中央空調系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。(4)物業(yè)服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務。(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。(7)智能化：3a～5a(8)開發(fā)商的背景：經驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性，并且具有大規(guī)模房地產投資的豐富經驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優(yōu)質國有企業(yè)。高檔物業(yè)(甲級寫字樓)(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、tot0等等。②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。③設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務。(4)物業(yè)服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。(5)交通便利：有多種交通工具直達。(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。(7)智能化：3a及3a以上。中檔物業(yè)(乙級寫字樓)(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能