蘇州寫字樓調(diào)研報告(編輯修改稿)
2025-08-31 05:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 生產(chǎn)型與加工型企業(yè)為主，對寫字樓特別是高檔次的寫字樓的需求逐漸顯現(xiàn)。租用客戶仍以中小型的經(jīng)貿(mào)企業(yè)以及智力密集型的服務(wù)性企業(yè)為主。園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)的出現(xiàn)，使園區(qū)有了商業(yè)中心，蘇州市場最高級的寫字樓——國際大廈和世紀金融大廈坐落于CBD靠金雞湖的一端，加上高峰會以及緊靠CBD的星海商務(wù)中心，這一區(qū)域已成為寫字樓的一個相對密集區(qū)。（3）租金與售價較高的租金水平與高檔次的物業(yè)是相匹配的整體租金水平總體較高，該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U價格大都在80元/月㎡以上，加上物業(yè)管理費將近100元/月㎡。在售的建屋大廈與高峰會，目前銷售價格在10000元/㎡左右。該區(qū)域的寫字樓都具有智能化信息接口，綜合布線系統(tǒng)完備，具有較高的發(fā)展余地與空間。（4）租賃情況各檔次的寫字樓出租率總體達到80%以上，達到國際公認合理水平。由專業(yè)的物業(yè)管理公司提供規(guī)范化的管理與服務(wù)，顯示了寫字樓自身的檔次，也有利于入駐企業(yè)形象的樹立與維護。在企業(yè)注重品牌和形象的今天，這無疑為該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U提供了機遇。寫字樓車位充足，停車問題可以得到解決。周邊配套設(shè)施完善，園區(qū)的整體規(guī)劃為該區(qū)域的寫字樓創(chuàng)造了良好的周邊環(huán)境。（5）客群特征從上表可以看出，園區(qū)的寫字樓并沒有明顯和屬性統(tǒng)一的客戶群，準確地說，它沒有一個總體的可描述特征。在面積劃分上，目前在園區(qū)辦公的公司對辦公面積的需求差異較大，小型公司面積在50——100平米左右，中等以上規(guī)模的公司面積在幾百平米，甚至上千平米不等。目前入住園區(qū)寫字樓的公司要外資性質(zhì)占一部分，或者其公司本身業(yè)務(wù)、經(jīng)營行為和園區(qū)其他產(chǎn)業(yè)有很強的關(guān)聯(lián)度。（6）在建、在售案例簡析Ⅰ. 高峰會地上建筑30層建筑面積60000㎡以上單間面積771600㎡租售方式目前只售銷售價格寫字樓8000—12000元/㎡商鋪20000元/㎡左右租金水平72元/㎡物管費用18元/月㎡客源構(gòu)成/簡析：高峰會位于蘇華路與星漢街交叉口，園區(qū)管委會西側(cè)，總建筑面積6萬㎡以上。整棟辦公樓擁有24小時分戶小型中央空調(diào)供應(yīng)系統(tǒng)，可隨時自行選擇并調(diào)控。標準層建筑面積為15471652㎡。項目周邊交通便利，景色優(yōu)美，目前正在銷售中。該案物業(yè)配套較好，是一座多功能、頂級化寫字樓。Ⅱ. 建屋大廈地上建筑19層建筑面積74949㎡單間面積120㎡以上租售方式租售結(jié)合銷售價格11500元/㎡租金水平82元/月㎡物管費用18元/月㎡客源構(gòu)成多為外企簡析：該案地處園區(qū)湖東行政中心位于金雞湖東岸旺墩路，北靠現(xiàn)代大廈（園區(qū)管委會），南臨東湖大郡等高尚住宅區(qū)周邊配套齊全，西近金雞湖商業(yè)廣場、現(xiàn)代休閑廣場等大型商貿(mào)區(qū)及高檔酒店區(qū)面積區(qū)間較大，既適合中小戶型入駐，又有超大面積無柱空間供中大型客戶選擇。物業(yè)配套完善，屬5A高檔甲級寫字樓。新區(qū)板塊（1）樣本匯總案名層數(shù)位置主要消費客戶租售方式租售價格元/月㎡物管費用元/月㎡面積范圍（㎡）銷售率出租率金獅大廈25獅山路南臺灣企業(yè)、本地私營企業(yè)售罄只租租：6580（含物業(yè)費） /64194可分割100%98%新地中心54獅山路、塔園路路口 外企、國內(nèi)私營企業(yè) 售罄只租租：90120 18元/月㎡112214可分割100% /金河國際42高新區(qū)獅山路外企、國內(nèi)私營企業(yè) 售罄只租83 17元/月㎡70200100%90%以上國際經(jīng)貿(mào)大廈28西環(huán)路邊獅山橋東堍進出口公司及對外貿(mào)易單位為主售罄只租70（含物管費） /48138100%90%以上江南寶馬大廈10吳中區(qū)長江路/目前只售售：5500元/㎡5元/月㎡40%/潤捷大廈18濱河路、鄧蔚路/在預(yù)定中售：70008000元/㎡未定130200 / /（2）特征概括地段優(yōu)越。從區(qū)域在整個市場所占的位置來看，它與市區(qū)僅一河之隔；從區(qū)域在新區(qū)的位置來看，它處于新區(qū)的行政中心、金融中心。為公司的日常工作提供了方便。日常配套齊全。該區(qū)域有銀行、超市、及新區(qū)商業(yè)街配套。交通便利。660游138路等多條公交從該區(qū)域經(jīng)過。客源充足。隨著新區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的企業(yè)進駐新區(qū)，新區(qū)各方面的配套都趨于成熟，這些都為新區(qū)寫字樓市場的發(fā)展提供了契機。新區(qū)的寫字樓大多是中高檔寫字樓，是很多中小型貿(mào)易公司目前最為青睞的，正是這一部分貿(mào)易公司，占據(jù)了新區(qū)寫字樓的半壁江山。在其它區(qū)
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