【文章內(nèi)容簡介】 空調(diào)維修及的、維護保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 空調(diào)項目包括：中央冷水機組、新風(fēng)機、冷凍管網(wǎng)及冷卻管網(wǎng)水系統(tǒng)、水泵、冷卻塔、盤管風(fēng)機、風(fēng)道、風(fēng)口等。 ? 物業(yè)管理處將提供華為辦公風(fēng)域正常工作時間內(nèi)的空調(diào)供將，確保室內(nèi)辦公區(qū)溫度控制在 22－ 25℃之間，試驗區(qū)溫度控制在 23— 26℃。 ? 物業(yè)管理處將對中央空調(diào)系統(tǒng)的運行完好率負(fù)責(zé)，確保中央空調(diào)系統(tǒng)故障機數(shù)不超過 1 次 /臺 .季。新風(fēng)機、盤管機、三速開關(guān)等設(shè)備的運行完好率達(dá)到 99%以上。 ? 正常情況下空調(diào)人員將嚴(yán)格按照照明、空調(diào)開關(guān)時間表進行操作。特 殊情況下動力值班人員根據(jù)氣候變化和工作需求，合理操 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 作開關(guān)時間達(dá)到節(jié)能效果。 ? 當(dāng)中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備發(fā)生緊急故障時，管理處技術(shù)人員于 30 分鐘 (正常上班時間內(nèi)于 10 分鐘 )內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場，作緊急修理，一般性故障將在 2 小時內(nèi)解決，特殊性故障將對 24 小時內(nèi)解決。 ? 確保空調(diào)水系統(tǒng)按要求進行水質(zhì)處理，每月定期對卻水系統(tǒng)檢查加藥、取水樣、化驗。使冷卻水質(zhì)達(dá)到 PH 值 79 的標(biāo)準(zhǔn)。每壹年定期對冷凍水系統(tǒng)進行管道清洗并對冷凍水質(zhì)進行處理，使冷凍水質(zhì)達(dá)到 PH 值 811 的標(biāo)準(zhǔn)。并提供水質(zhì)檢驗報告。 ? 中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常將符合以下要求。 (1) 主機：運轉(zhuǎn)無異常噪音，無泄漏，技術(shù)參數(shù)在規(guī)定范圍，清潔。 (2) 冷凍泵：運轉(zhuǎn)無異常噪音，水壓正常，無明顯漏水，清潔。 (3) 冷卻泵：運轉(zhuǎn)無異常噪音，水壓正常，無明顯漏水，清潔。 (4) 冷卻泵：運轉(zhuǎn)無異常噪音，水壓正常，無明顯漏水，清潔。 (5) 新風(fēng)機，運轉(zhuǎn)無異常噪音，不滴水，隔塵網(wǎng)清潔。 (6) 盤管機：三速開關(guān)完好，管路無堵塞，電磁閥工作正常，電動機完好，隔塵網(wǎng)清潔， (7) 管道、閥門：閥門開關(guān)靈活，冷凍管道保溫?zé)o損壞、無滴水。 安全、消防監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的維護、維修標(biāo)準(zhǔn) ? 物業(yè)管理處對安全、消防監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的管理、無故障運行、維修、保養(yǎng)實行全面負(fù)責(zé)。將嚴(yán)格執(zhí)行市消防管理部門及技術(shù)監(jiān)督局規(guī)定，按時對安全、消防監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備及設(shè)備中必須定期檢驗的部件進行定期審驗，每一年由市或區(qū)技術(shù)監(jiān)督局對系統(tǒng)壓力表進行一次檢定。 ? 安全、消防系統(tǒng)維護人員將經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗，如遇設(shè)備故障及緊急情況時，維護人員在接到控制中心通知后，必須在10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，并嚴(yán)格按照程序進行行操作。及時排除故障。一般性保障將在 1 小時內(nèi)解決。特殊性故障：一般情況將在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 天內(nèi)解決，特殊情況將及時寫出情況報告，維修及時率不低于98%。 ? 每季度對應(yīng)急電源進行得次切換，并運行自動 報警系統(tǒng)，做好記錄。 ? 對系統(tǒng)內(nèi)工作不穩(wěn)定的設(shè)備 (以每日記錄為準(zhǔn)，每月不超過 5 次 )必須查出故障原因，給予徹底處理，并以書面反饋處理過程。 ? 及時整理主控制系統(tǒng)硬盤文件及電子地圖，并及時對各項數(shù)據(jù)和文件進行備份處理，對變動的監(jiān)控點或增加拆除的鏡頭作相將修改，確保文件記錄與現(xiàn)場一致。 ? 安全、消防系統(tǒng)設(shè)備運行將符合以下要求。 (1) 溫感器和煙感器：及時發(fā)現(xiàn)故障點，出現(xiàn)不達(dá)標(biāo)將更換。一年定期檢測一次將達(dá)到產(chǎn)品出廠指標(biāo)。 (2) 保持?jǐn)z像機鏡頭干凈，對室外的攝像機還將防雨、防雷。 (3) 中央控制系統(tǒng)設(shè)備：信息處理準(zhǔn)確，硬件聯(lián)線無松動， (4) 主機 電源：輸出電壓將在標(biāo)準(zhǔn)的177。 5%范圍內(nèi)。 (5) 電氣控制箱：箱內(nèi)各繼電器等電氣元件觸點無粘連，無氧化。 (6) 備用電池：充電器性能良好，接線點無氧化。 (7) 控制線路：無老化，絕緣符合國家標(biāo)準(zhǔn)。 (8) 噴淋系統(tǒng)噴頭：無堵塞，無漏水、腐蝕，玻璃球無變色或液體減少等現(xiàn)象，清潔。 (9) 水壓壓力開關(guān)：報警性能良好，報警準(zhǔn)確。 (10) 水力警玲、閃燈：報警性能良好，報警準(zhǔn)確。 (11) 水流指示器：動作靈敏。 (12) 高壓管：將無變形，無損傷，無裂紋及老化現(xiàn)象。電磁閥：動作靈活，性能良好 (13) 排煙機、排煙閥：運行正常，動作靈活。 (14) 加壓機、加壓閥：動行正常，動作靈活。 (15) 緊急廣播 、消防電話：性能良好、音、通話清晰。煤氣調(diào)壓站。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (16) 系統(tǒng)聯(lián)動關(guān)閉總閥：性能良好，動作靈活。 煤氣泄漏自動報警系統(tǒng)：性能良好、報警準(zhǔn)確。消防及報警系統(tǒng) 煤氣泄漏自動報警系統(tǒng)：性能良好，報警準(zhǔn)確。 設(shè)備管理內(nèi)容 供配電設(shè)備 [工作程序 ] ? 電工 a. 每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜 (箱 )“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動表》； c. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、 保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； e. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告電氣領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。 ? 電氣領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維 修計劃表》； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 c. 組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視配電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報設(shè)備主管審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 供氣設(shè)備 與 煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。 電梯設(shè)備 [工作程序 ] ? 分承包方電梯維保人員 a. 每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行定期保養(yǎng)，同時負(fù)責(zé)清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)； b. 電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； c. 設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上 ,并及時處理。 ? 電工 a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)備，填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人 員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 b. 負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄《設(shè)備定期啟動表》。 ? 電氣領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 實施電梯設(shè)備的運行管理，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。對電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證； d. 每周巡視電梯機房設(shè)備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查 電梯設(shè)備的運行狀況，填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報設(shè)備主管審核后，交公司主管部門； h. 協(xié)助設(shè)備主管做好分我司的評審、評價和初選工作。 給排水設(shè)備 [工作程序 ] ? 管道工 a. 每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； b. 水泵房每周打掃一次，機組每月清 潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次； c. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； e. 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告給排水領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在給排水領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。 ? 給排水領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制 訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總 表》，報設(shè)備部主管審核后，交公司主管部門； h. 每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； i. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 消防系統(tǒng) [工作程序 ] ? 日常巡視 a. 設(shè)備維修工每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、