【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 34%17%15%14%15%13%6%7%7%5%7%3%2%2%2%2%3%4%4%3%5%4%4%4%1%2%4%2%1%2%3%5%3%3%3%3%0%0%0%5%0%30%38%40%31%33%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%興寧小區(qū)華庭一期華庭二期華庭三期華靜小區(qū)鋼材 水泥 黃沙 沙石料 多孔磚水泥砌塊 成品門(mén)窗 接水材料 電梯 其他Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 25頁(yè) 總工室越級(jí)指揮現(xiàn)象突出，基層技術(shù)人員職責(zé)弱化 ?總工室的間接接管，助長(zhǎng)了 施工人員對(duì)技術(shù)人員的不信任 感，進(jìn)一步弱化了基層技術(shù)人 員的職責(zé)，直接影響了項(xiàng)目施 工的質(zhì)量 ?技術(shù)和施工人員的關(guān)系惡化， 協(xié)調(diào)困難 ?其他施工人員跟風(fēng)效仿，積 重難返 ?訪(fǎng)談：現(xiàn)在下邊的人有一點(diǎn) 小事也要找到總工室來(lái)，對(duì) 下面的技術(shù)人員不信任了， 也不問(wèn)了，直接就找到這里 來(lái)了，我們一般就直接解決 了，或者安排下面去解決 ?訪(fǎng)談：下面的人根本不聽(tīng)我 的，我說(shuō)了，他要不不聽(tīng)， 聽(tīng)也是啊啊啊，你走了，他 還是照干他的，才不管你呢， 當(dāng)然重大的他也不敢 ?部分基層技術(shù)人員剛剛邁出 校門(mén)，現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)不足，部 分指導(dǎo)工作欠妥 ?施工人員大部分是在公司時(shí) 間很長(zhǎng)的老人，自恃資格老， 不買(mǎi)新人的帳 ?基層技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)工 作不到位 ?缺少配套的監(jiān)控、獎(jiǎng)懲措施 制約施工人員的違反技術(shù)指令 的行為 影響 原因 現(xiàn)象 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 26頁(yè) 開(kāi)發(fā)部承擔(dān)了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的全部工作，職責(zé)混雜 項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè) 計(jì) 建設(shè)施工 市場(chǎng)銷(xiāo)售 物業(yè)管理 施工、監(jiān)理 材料 設(shè)備采購(gòu) 招標(biāo) 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目策劃 土地購(gòu)買(mǎi)策劃 擴(kuò)初 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 銷(xiāo)售定價(jià) 投資分析 價(jià) 值 活 動(dòng) 企 業(yè) 價(jià) 值 鏈 市場(chǎng)調(diào)查 施工圖設(shè)計(jì) 委托與配合 產(chǎn)品相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 竣工驗(yàn)收 資料設(shè)計(jì) 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 預(yù)算測(cè)量 招標(biāo)方式 物業(yè)服務(wù) 弊 端 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)職能弱化 專(zhuān)業(yè)化分工不明顯 一個(gè)部門(mén)承擔(dān)了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的全部職能 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 27頁(yè) 強(qiáng)調(diào)施工進(jìn)度，未能有效利用項(xiàng)目預(yù)算監(jiān)督工程施工，開(kāi)發(fā)成本失去控制 公司目前沒(méi)有獨(dú)立的預(yù)算部門(mén)，預(yù)算崗位隸屬開(kāi)發(fā)部，職責(zé)為及時(shí)編制施工圖預(yù)算，商品房銷(xiāo)售面積的測(cè)算 預(yù)算十分粗糙，一個(gè)項(xiàng)目只做有限的幾個(gè)樓盤(pán)的預(yù)算，根本無(wú)法控制、指導(dǎo)施工，決算完全沒(méi)有做，徹底失 去了對(duì)施工成本的評(píng)價(jià) 工程施工成本 材料 設(shè)備 技術(shù) 人工 質(zhì)量 安全 預(yù)算控制 由于預(yù)算職能的弱化，各項(xiàng)成本要素的投入失去控制，建設(shè)利潤(rùn)空間完全喪失 進(jìn)度 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 28頁(yè) 項(xiàng)目前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是決定項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建設(shè)施工 市場(chǎng)銷(xiāo)售 物業(yè)管理 60%~70% 25%~35% 5%~10% 初步設(shè)計(jì)階段 施工設(shè)計(jì)階段 施工階段 不同階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度 ?項(xiàng)目決策質(zhì)量直接影響項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和未來(lái)可能取得的收入 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量則對(duì)工程造價(jià)影響最大。如果在施工階段進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，則會(huì)導(dǎo)致成本嚴(yán)重失控。同時(shí)，設(shè)計(jì)質(zhì)量還直接影響未來(lái)的銷(xiāo)售和物業(yè)管理 ?因此，前期策劃工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)工作更是重中之重，在組織設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)給予高度重視 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 29頁(yè) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本全程分解及關(guān)鍵利潤(rùn)點(diǎn) 0%10%20%30%40%50%60%70%怡景園一期 怡景園二期 華愛(ài)靜家園中萃花園 東城水岸土地取得費(fèi)政府規(guī)費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)土建安裝費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用稅費(fèi)土地和土建安裝費(fèi)合計(jì)接近工程總造價(jià)的 80%90%，可見(jiàn)經(jīng)過(guò)精心策劃 的選址（能帶來(lái)更高收益的地塊）和施工成本控制是獲取利潤(rùn)的關(guān)鍵點(diǎn) Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 30頁(yè) 利潤(rùn)控制點(diǎn)一：強(qiáng)化前期策劃，尋求毛利率最大的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，達(dá)到成本的相對(duì)降低 毛利率 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率曲線(xiàn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 0 最佳成本點(diǎn) Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 31頁(yè) 利潤(rùn)控制點(diǎn)二：推行全面預(yù)算管理，達(dá)到建設(shè)成本的絕對(duì)降低 建設(shè)成本 設(shè)計(jì)建設(shè)成本線(xiàn) 建設(shè)成本三層面分布圖 全面預(yù)算管理 的建設(shè)成本 無(wú)控制成本 普通管理的建設(shè)成本 建設(shè)成本安全底線(xiàn) Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 32頁(yè) 同時(shí)由于公司倡導(dǎo) “ 一切工作圍繞生產(chǎn)展開(kāi) ” ，營(yíng)銷(xiāo)職能遭到最大限度的弱化 生 產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo) Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 33頁(yè) 營(yíng)銷(xiāo)職能是現(xiàn)代房產(chǎn)開(kāi)發(fā)制勝的關(guān)鍵 前營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn) ，是得出某一項(xiàng)目的市場(chǎng)概念，即在這塊特定的地塊上，為哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)蓋房比較合適， 蓋什么樣的房（何種檔次、何種建筑風(fēng)格、主力戶(hù)型面積及其配比、總價(jià)水平等等）比較好賣(mài)，賣(mài)得 俏。而這個(gè)市場(chǎng)概念必須經(jīng)過(guò)訓(xùn)練有素的、經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)人士廣泛深入地進(jìn)行市場(chǎng)研究后方可得出。 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)方案是否成功，關(guān)鍵是看它能否巧妙地運(yùn)用規(guī)劃語(yǔ)言、 建筑語(yǔ)言、建筑風(fēng)格、建筑符號(hào)把市場(chǎng)研究的成果（市場(chǎng)概念）恰如其分地、十分貼切地詮釋出來(lái)。 總體規(guī)劃方案、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)方案 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值鏈 地塊選擇 市場(chǎng)調(diào)查 產(chǎn)品定位 投資決策 投資報(bào)酬分析 方案設(shè)計(jì) 建筑規(guī)劃 廣告企劃 業(yè)務(wù)行銷(xiāo) 物業(yè)管理 企業(yè)形象整體策劃 前營(yíng)銷(xiāo) 后營(yíng)銷(xiāo) 投資意向 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 34頁(yè) 分析原因：缺少對(duì)市場(chǎng)的充分認(rèn)識(shí)，沒(méi)有按照市場(chǎng)化的要求合理配置部門(mén)并賦予其對(duì)等的權(quán)力和責(zé)任 開(kāi)發(fā)部的職責(zé)龐雜 預(yù)算控制職責(zé)缺失 營(yíng)銷(xiāo)職能弱化 “一切工作圍繞生產(chǎn)展開(kāi) ” 沒(méi)有按照市場(chǎng)化的要求配置部門(mén)、成本意識(shí)弱化 供應(yīng)部權(quán)限寬泛 總工室越級(jí)指揮 總監(jiān)室監(jiān)控不能落實(shí) 財(cái)務(wù)職能停留在基礎(chǔ)層面 部門(mén)的職責(zé)定位不合理、權(quán)責(zé)不匹配 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 35頁(yè) 信息傳遞存在問(wèn)題、核心崗位權(quán)責(zé)失衡，導(dǎo)致縱向管理鏈條的不暢和錯(cuò)位，完全忽略了成本控制 施工隊(duì)伍薪酬 成本 施工隊(duì)伍招聘 項(xiàng)目經(jīng)理 生產(chǎn)經(jīng)理 項(xiàng)目區(qū)常務(wù)經(jīng)理 董事長(zhǎng) 融資 發(fā)展戰(zhàn)略 土地競(jìng)拍 預(yù)算 外包 施工安全 施工進(jìn)度 施工質(zhì)量 外聯(lián) 中層以上獎(jiǎng)金 人員招聘 生產(chǎn)計(jì)劃 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 36頁(yè) 溝通但不充分77%很難溝通17%常常充分溝通6%調(diào)查中發(fā)現(xiàn)縱向的信息溝通也存在問(wèn)題 ? 僅有 6％的員工認(rèn)為上下級(jí)