【正文】 責(zé)任 Copyright169?！? 訪談：俞總確實(shí)太講 義氣了，對(duì)員工非常好， 有什么困難他都 能幫著解決。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 33頁(yè) 營(yíng)銷職能是現(xiàn)代房產(chǎn)開發(fā)制勝的關(guān)鍵 前營(yíng)銷的重點(diǎn) ，是得出某一項(xiàng)目的市場(chǎng)概念，即在這塊特定的地塊上，為哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)蓋房比較合適， 蓋什么樣的房（何種檔次、何種建筑風(fēng)格、主力戶型面積及其配比、總價(jià)水平等等）比較好賣，賣得 俏。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 27頁(yè) 強(qiáng)調(diào)施工進(jìn)度，未能有效利用項(xiàng)目預(yù)算監(jiān)督工程施工，開發(fā)成本失去控制 公司目前沒(méi)有獨(dú)立的預(yù)算部門，預(yù)算崗位隸屬開發(fā)部，職責(zé)為及時(shí)編制施工圖預(yù)算，商品房銷售面積的測(cè)算 預(yù)算十分粗糙，一個(gè)項(xiàng)目只做有限的幾個(gè)樓盤的預(yù)算，根本無(wú)法控制、指導(dǎo)施工，決算完全沒(méi)有做，徹底失 去了對(duì)施工成本的評(píng)價(jià) 工程施工成本 材料 設(shè)備 技術(shù) 人工 質(zhì)量 安全 預(yù)算控制 由于預(yù)算職能的弱化，各項(xiàng)成本要素的投入失去控制，建設(shè)利潤(rùn)空間完全喪失 進(jìn)度 Copyright169。從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資大眾化和融資社會(huì)化 行業(yè)面 銀行借款迅速攀升，融資渠道單一，資金 流動(dòng)緊張，任何單個(gè)項(xiàng)目的成敗都有可能 給整個(gè)集團(tuán)帶來(lái)到期不能支付的風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)面 單位：萬(wàn)元 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 13頁(yè) 部門之間職責(zé)不清，不愿承擔(dān)責(zé)任、怕挨批是部門協(xié)調(diào)反映最集中的問(wèn)題 5%11%17%17%18%25%29%42%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%公司領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有提倡各部門之間的配合業(yè)務(wù)流程不合理規(guī)章制度不健全缺少部門之間的考核，或者考核流于形式高層領(lǐng)導(dǎo)難以形成統(tǒng)一意見，影響了下面沒(méi)有工作積極性和主動(dòng)性部門之間職責(zé)不清不愿意承擔(dān)責(zé)任、怕挨批問(wèn)題：如果公司部門之間出現(xiàn)推諉或者扯皮現(xiàn)象，原因是？ Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 7頁(yè) 從建筑、單項(xiàng)目開發(fā)到多區(qū)域多項(xiàng)目綜合開發(fā)的轉(zhuǎn)型給公司的組織結(jié)構(gòu)提出了新的要求 單項(xiàng)目 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目 2 項(xiàng)目 4 。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 2頁(yè) 重要說(shuō)明 ? 本報(bào)告為中期匯報(bào)，所有意見均非最終結(jié)論 ? 本報(bào)告旨在對(duì)永大投資集團(tuán)的內(nèi)部管理水平進(jìn)行診斷，不針對(duì)任何部門和個(gè)人，僅供永大集團(tuán)決策層和經(jīng)營(yíng)層參考 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 8頁(yè) 集團(tuán)統(tǒng)一管理的模式使得區(qū)域投資公司實(shí)際上成了區(qū)域項(xiàng)目管理部 董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理 常務(wù)副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 辦公室 開發(fā)部 生產(chǎn)部 供應(yīng)部 財(cái)務(wù)部 總工室 物業(yè)部 各專業(yè)公司 區(qū)域投資公司 總監(jiān)室 總監(jiān) 總工程師 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 統(tǒng)一開發(fā) 統(tǒng)一招聘 統(tǒng)一生產(chǎn) 統(tǒng)一采購(gòu) 統(tǒng)一技術(shù)配備 統(tǒng)一物業(yè)服務(wù) 統(tǒng)一資金調(diào)配 項(xiàng)目部 Copyright169。 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 22頁(yè) 缺少有效的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)察部門對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控 工程審計(jì) 對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本進(jìn) 行審計(jì)，確認(rèn)項(xiàng)目完成建設(shè)成本相關(guān) 指標(biāo)情況 財(cái)務(wù)審計(jì) 公司財(cái)務(wù)管理情況進(jìn)行審 計(jì)，確認(rèn)財(cái)務(wù)相關(guān)職能發(fā)揮情況 經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì) 二級(jí)單位負(fù)責(zé)人離任， 對(duì)其工作成績(jī)審計(jì) 安全監(jiān)察 監(jiān)察施工現(xiàn)場(chǎng)的安全工作 落實(shí)情況 質(zhì)量監(jiān)察 監(jiān)察施工質(zhì)量是否滿足項(xiàng) 目開發(fā)要求 技術(shù)監(jiān)察 監(jiān)察施工技術(shù)是否滿足項(xiàng) 目開發(fā)要求 基本職責(zé)描述 ? 總監(jiān)室負(fù)責(zé)技術(shù)、設(shè)計(jì)監(jiān)督、施工 管理監(jiān)督、質(zhì)量監(jiān)督 ? 監(jiān)督有關(guān)部門是否及時(shí)解決監(jiān)督中 發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題 ? 參與項(xiàng)目開發(fā)方案、擴(kuò)初、圖紙?jiān)O(shè) 計(jì)的審查 訪談普遍反映總監(jiān)室目前 的監(jiān)督作用沒(méi)有得到落實(shí) 現(xiàn) 狀 Copyright169。同時(shí)，設(shè)計(jì)質(zhì)量還直接影響未來(lái)的銷售和物業(yè)管理 ?因此，前期策劃工作是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)工作更是重中之重，在組織設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)給予高度重視 Copyright169。 總體規(guī)劃方案、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)方案 房產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷價(jià)值鏈 地塊選擇 市場(chǎng)調(diào)查 產(chǎn)品定位 投資決策 投資報(bào)酬分析 方案設(shè)計(jì) 建筑規(guī)劃 廣告企劃 業(yè)務(wù)行銷 物業(yè)管理 企業(yè)形象整體策劃 前營(yíng)銷 后營(yíng)銷 投資意向 Copyright169。” 公司科學(xué)用人標(biāo)準(zhǔn) 普遍標(biāo)準(zhǔn)：認(rèn)同企業(yè)文化 敬業(yè) 優(yōu)秀的專業(yè)技能 善于學(xué)習(xí) 善于團(tuán)隊(duì)合作 中基層管理人員： 較強(qiáng)的責(zé)任心和上進(jìn)心 公司利益放在第一位 高管人員：強(qiáng)烈的事業(yè)心和工作激情 正直 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 45頁(yè) 部分關(guān)鍵流程提綱 ? 項(xiàng)目可行性分析及土地競(jìng)拍流程流程 ? 施工圖設(shè)計(jì)及審查流程 ? 銷售價(jià)格確定 流程 開發(fā)部門主要工作流程現(xiàn)狀 供應(yīng)部門工作流程現(xiàn)狀 1 2 ? 材料采購(gòu)流程 ? 材料領(lǐng)用流程 ? 周轉(zhuǎn)物資調(diào)配流程 Copyright169。不利于提高效率和保養(yǎng)（周轉(zhuǎn)率低） 供應(yīng)部 是否購(gòu)買 審核 結(jié)束 轉(zhuǎn)入采購(gòu)流程 Y N Y N Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 59頁(yè) 分析思路 組織診斷 制度診斷 流程診斷 內(nèi)部管理問(wèn)題總結(jié) 本次內(nèi)部管理改革 方向性建議 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 55頁(yè) 制度體系模型 安全 管理辦法 銷售 管理辦法 營(yíng)銷 管理辦法 質(zhì)量 管理辦法 生產(chǎn) 管理辦法 采購(gòu) 管理辦法 財(cái)務(wù)管理制度 審計(jì)監(jiān)察制度 人力資源管理制度 行政管理制度 集團(tuán)管理制度 企業(yè)管理制度貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，制度之間的高度匹配是制度體系完善的標(biāo)志 注：紅色表示與規(guī)范制度相差較遠(yuǎn)的制度 藍(lán)色表示目前已有，但有待改善的制度 黑色表示尚可的制度 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 49頁(yè) 材料采購(gòu)流程 項(xiàng)目經(jīng)理 生產(chǎn)經(jīng)理 供應(yīng)科 供應(yīng)部 材料用量匯總 擬定用料計(jì) 劃 確認(rèn)價(jià)格和供貨商 市場(chǎng)詢價(jià) 采購(gòu) 填寫采購(gòu)審批表 市場(chǎng)詢價(jià) 審核 倉(cāng)庫(kù)管理員 簽字認(rèn)可 驗(yàn)收 財(cái)務(wù)科 出納付款 會(huì)計(jì)記帳 N Y Y N 開始 材料入庫(kù)登記 材料用量缺乏監(jiān)控 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 41頁(yè) 對(duì)照行業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)知道，永大的項(xiàng)目經(jīng)理最欠缺的是成本控制責(zé)任和管理項(xiàng)目的能力 ? 工程項(xiàng)目施工應(yīng)建立以項(xiàng)目經(jīng)理為首的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)，實(shí)行 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ? 項(xiàng)目經(jīng)理在工程項(xiàng)目施工中處于中心地位， 對(duì)工程項(xiàng)目施工負(fù)有全面管理的責(zé)任 項(xiàng)目經(jīng)理在承擔(dān)工程項(xiàng)目施工管理過(guò)程中，履行下列職責(zé)： （一）貫徹執(zhí)行國(guó)家和工程所在地政府的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，執(zhí)行企業(yè)的各項(xiàng)管理制度 （二）嚴(yán)格財(cái)經(jīng)制度，加強(qiáng)財(cái)經(jīng)管理，正確處理國(guó)家、企業(yè)與個(gè)人的利益關(guān)系 （三）執(zhí)行項(xiàng)目承包合同中由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)履行的各項(xiàng)條款