物業(yè)執(zhí)行總監(jiān)特訓(doc)-物業(yè)管理(編輯修改稿)
2024-09-19 20:20 本頁面
【文章內容簡介】 ⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案的工作機構 第二步：培訓工作人員 第三步：經(jīng)費、設備、資料準備 第四步：項目、使用人、競爭調查 第五步：研究分析調查資料 第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目 第七步：經(jīng)費預算 第八步：草擬方案文本 第九步：向專家顧問征詢 第十步：送公司領導審閱 第十一步：修改、研討、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿 第十四步：實施、反饋 8. 介入物業(yè)管理工作 1）物業(yè)的接管驗收與撤管 2）物業(yè)的撤管 3) 簽訂物業(yè)委托管理合同 4) 物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設立社區(qū)業(yè)主大會。 9. 物業(yè)管理企業(yè)與相關社會機構建立關系 l）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關系 2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務、物價部門的關系 3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關系 4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關系 業(yè)主委員會可以自己設立。也可以招標選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主委員會負責，定期間業(yè)主和用戶提供管理報告，報告經(jīng)營管理情況、服務情況、基金賬目情況等 。業(yè)主委員會不僅有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時有權依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。 5）物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務機構的關系 6）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會的關系 7）物業(yè)管理區(qū)域建設與社區(qū)建設的關系 設的自主權，物業(yè)管理區(qū)域建設要自覺配合社區(qū)建設。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 10 頁 三 . 物業(yè)管理費用的管理 1．物業(yè)管理費用構成 l）物業(yè)管理費用分類 一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛(wèi)生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。 另一類是公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新技用，這部分 費用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉交其他應收部門的費用。 2）有關部門關于住宅小區(qū)公共性服務收費的構成 ①管理、服務人員的工資和按規(guī)提取的福利費； ②公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費； ③綠化管理費； ④清潔衛(wèi)生費 ⑤保安費； ⑥辦公費； ⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費； ⑧法定稅費。 3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源 ①定期收取物業(yè)管理服務費； ②小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金； ③以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營的收入； ④靠政府多方面的支持； ⑤開發(fā)建設單位給予一 定的支持。 4）物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是： ①物業(yè)的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。 ②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。 ③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。 ④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。 ⑤為物業(yè)管理提供必要的設施。 四 . 物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設 1．物業(yè)管理制度體系的內容 l）物業(yè)管理企業(yè)內部制度 ①物業(yè)管理公司員工管理條例 ②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責范圍 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 10 頁 ③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制 2）物業(yè)管理企業(yè)外部 制度 ①物業(yè)接管驗收規(guī)定
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