【文章內(nèi)容簡介】 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 14 前售價未定。據(jù)售樓處稱售價將比一期的小高層售價高。一期小高層的定價上最高價不高于 3600元 /㎡。詳見下表： 面積為 ㎡的小高層價格（元 /㎡） 樓層 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 價格 3233 3216 3266 3299 3429 3495 3560 3560 3593 3593 3429 目前小高層的預定情況是 2 層的小三房及樓層適中（價格 適中），景觀較好，樓間距較大的單元預定情況較好。 項目評價： 該樓盤與我公司項目僅一街之隔，規(guī)模比我項目略大。周邊的基本配套，道路，商業(yè)生活設施基本相同。從項目位置，小區(qū)布局，產(chǎn)品定位及銷售價格與我公司項目均有相似之處。房型設計，小區(qū)總體布局和景觀綠化在東部新區(qū)中均算較好。是與我項目競爭最激烈的樓盤。目前主推的靠近河道的二期組團因售價較高去化速度比起前一批房源慢。一期的房源因價格低開策略以及新能源實行分批交房該批房源 5 月份即可交房入住。小高層和多層的銷售情況均很好。 二期房源目前因價格較高的因素以及一期交 房在即，綠化工程已初顯雛形。使許多客戶分流更傾向于購買一期推出的房源。但是隨著一期房源的基本售完，以及二期房源的河道景觀的初步呈現(xiàn)，銷售速度會隨著整個工程進度的推進而好轉(zhuǎn)。一期已建成的小區(qū)綠化景觀環(huán)境起到了一個示范樣板區(qū)的作用也會推動二期的銷售。 目前二期高層從去年 12月份至今已預訂了 3個多月。因目前二期多層出現(xiàn)的價格上漲而較大的影響銷售速度的情況以及預訂的情況可能并不理想至今價格未定?？紤]到周邊幾個競爭樓盤目前的售價，估計不太可能出現(xiàn)像二期多層上漲兩三百元售價的情況。即使價格上漲也會充分考慮周邊競爭樓盤的 推盤量和售價，采用略漲售價而大搞優(yōu)惠的銷售策略。這不僅符合該公司的以往銷售策略，而且也更符合目前的市場現(xiàn)狀。后期的銷售情況可能更依賴泰興房地產(chǎn)市場的總體狀況乃至整個房地產(chǎn)市場的走勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 15 項目基本情況： 目前逸景園主要在售房源是位于整個小區(qū)最北面的兩棟高層和前期推出 13棟 5層樓的多層中剩余的少量房源。 這部分房源位于大慶東路的南側(cè)，貽芳路西側(cè)。是整個項目的最北面也是整個東部新區(qū)的北部邊緣的地塊了。一些主要的市政配套和商業(yè)設施都位于南面。特別是中興大道兩側(cè)以大潤發(fā)為中心的一批商業(yè)設施。因此該區(qū)塊的主要的 出行交通動線是向南向西。而北面和東面則基本還未形成成形的商業(yè)和市政配套設施。特別是最北面的兩棟高層東側(cè)設有一個加油站。盡管與這幾棟樓中間隔著貽芳路但或多或少還是對臨近的幾棟樓產(chǎn)生了一定的不利影響。 兩棟高層中西側(cè)一棟高層設置了四個單元，中間兩個單元為 16層，兩側(cè)的兩個單元為14 層。東側(cè)的一棟高層設置了三個單元中間一個為 16層兩側(cè)為 14 層。采用兩梯兩戶的配置?？v觀新區(qū)的幾大在售樓盤中小高層這樣的配置標準應該算是高的。高層的房型均是 130平米至 141 平米的三房，其中以 134 平米的三房房型居多。該種房型的設計較為 方正，三間臥室中的兩間朝南。客廳在兩間朝南的臥室中間?？蛷d餐廳南北通透，廚衛(wèi)全明。但在房型設計上并沒有太多的亮點。因考慮衛(wèi)生間的通風采光從而控制減少了北側(cè)開間，將廚房設計在餐廳的北側(cè)。從而造成了餐廳北側(cè)的采光通風只能依賴北面廚房的間接采光。而且全套 134 平米的三房只設計了一間衛(wèi)生間，三代人居住可能會帶來不便。總體房型設計只能稱為中規(guī)中矩。沒有明顯的缺陷但也無太多的亮點。但東西兩側(cè)單元的房型將客廳設計在南北臥室的中間而采用東西兩側(cè)采光。而且在朝東的客廳處設計了南向轉(zhuǎn)角陽臺。使客廳的的采光通風更加良好。同時也增 加了立面的豐富性和層次感。 項目銷售情況： 目前高層在售均價為 2540元。一層為商鋪，售價在 5000－ 6000元之間現(xiàn)已全部售罄。二樓 2200元起售。 8樓以下每高一層單價增加 50元， 8樓以上每高一層單價增加 30元?？們r在 31 萬元至 39 萬元之間。目前電梯的品牌未定，高層物業(yè)管理費為每平米 元是新區(qū)中最低的了。多層均價為 2700元。以 2692元為基價定價策略如下表 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 16 1F 售價＝基價 0％ 2F 售價＝基價 +6％ 3F 售價＝基價 +7％ 4F 售價＝基價 0％ 5F 售價＝基價 － 13％ 從網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷售情況表來看該樓盤前期推出的多層房源銷售情況較好。房型均為三房設計。因為區(qū)位因素價格較周邊的樓盤低許多，而且房型設計合理，面積控制適中。三房的面積有 99－ 140 平米的多種戶型可供客戶選擇，小面積的三房北面房間如不需要可以改做餐廳使用。房型布局較為靈活，客戶的選擇余地較大?？梢酝瑫r滿足購買兩房和三房的客戶需求。現(xiàn)在只剩下少量（約 24套）的多層房源。 從去年年中就推出的高層的銷售情況則不理想。 200套可售房源中至 08年 2月 26日只銷售了 34％共計 69套。因客戶購買該樓盤時很大部分因素 是從價格方面考慮，在兩棟高層中已售的房源基本位于 3至 10樓的中低樓層。 13層以上的幾乎沒人購買。 項目評價： 該項目是目前泰興東部新區(qū)體量最大的一個小區(qū)。整體項目在區(qū)域中的位置較好。緊鄰中興大道商業(yè)街。比鄰新市政府。周邊的市政配套和商業(yè)設施正在發(fā)展成熟中。小區(qū)的面積較大可以有足夠的空間設計布置綠化景觀和小品水景等設施。雖然售價較低但小區(qū)的品位不低，建筑外墻采用了外墻保溫配備了中空玻璃，彩鋁窗。小區(qū)內(nèi)設置了 5 重智能報警系統(tǒng)和樓宇可視對講系統(tǒng)。因永大的開發(fā)商取得土地的時間早，土地成本低。有足夠的價格調(diào)整空間。 目前三千不到的價格其利潤空間并不比其他開發(fā)商小。 其下一批開發(fā)房源緊鄰目前銷售房源的南面。位于貽芳路和星火路的交界處。該批房屋的建成則將整個逸景園小區(qū)連為一體，改變目前的在售房源獨處一隅的格局，淡化其區(qū)位較偏的劣勢。我認為該樓盤本身的品質(zhì)較好，隨著新區(qū)商業(yè)配套設施的建成跟上，以及當?shù)叵M者對新區(qū)的經(jīng)一步的接受認可。其后期將逐步加快去化速度，打破目前銷售緩慢的僵局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 17 隆興花園市調(diào)情況 項目名稱 : 隆興花園 項目位置 :濟川路近南二環(huán)路 開發(fā)商： 泰興市興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積 : 容積率 : 建筑密度 :28% 項目基本情況 項目西臨濟川路 ,南靠泰興市有線電視臺和泰興市國土資源局。東面和北面臨河 .整個項目地塊呈東西狹長的矩形。該項目總體的布局規(guī)劃較為單調(diào) .按照地塊的形狀沿東西方向布置了三排房屋共十棟六層樓的多層 ,靠 近濟川路東側(cè)布置了三棟九層樓的小高層 .沿濟川路一側(cè)是兩層的沿街商鋪。 目前濟川路兩側(cè)都是舊式新村，外立面顯得非常陳舊。沿街的商鋪門面非常破 舊 .經(jīng)營業(yè)態(tài)也是五花八門缺少規(guī)劃。道路狀況較差，馬路兩側(cè)的綠化基本沒有。靠近隆興花園小區(qū)正門處有好幾家洗車店和汽車美容店 ,生意繁忙。馬路邊的人行道和非機動車道全是積水。而且近階段也沒有改造的規(guī)劃和改善跡象。 小區(qū)南面是有線電視臺和土地資源管理局 ,在它們之間是兩棟非常陳舊的多層房屋和一塊荒地。小區(qū)的次入口就設在這兩棟多層和土地局之間 .這里特別應指出土地局的樓高較高而且和小區(qū)內(nèi)的 1號樓 8號樓南北間距很小，可能對這兩棟樓的采光會造成一定的影響。但是 1 號樓的東側(cè)部分單元因?qū)χ恋鼐值木G化位置和小區(qū)東側(cè)的天然河道采光 通風和景觀視野較好。 小區(qū)北面河道尚未改造治理，河的對面是銀杏小區(qū)的在建工地和私人民房景觀較差。即使對面的銀杏小區(qū)建成但河道何時治理好也是個問題。而且北側(cè)的私人民房在短時間內(nèi)不太可能得到治理和改觀。因此小區(qū)北面的 5號 6號 11號樓是有河景房之名但無河景房之 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 18 實。 小區(qū)的東側(cè)是一條天然河道，已經(jīng)在進行治理工程。河道的對岸也是一個新建小區(qū)。東側(cè)的環(huán)境景觀是整個小區(qū)的一個亮點。小區(qū)內(nèi)一些大面積的房型大多布置在小區(qū)的東邊。因單價高面積又大 5號樓西側(cè)沒有緊靠河道的 01單元的銷售情況不是很理想，總共銷售了 4套。只有 靠近東側(cè)的 5樓中的面積適中的兩房買的較好。 項目銷售情況 目前售樓處主推的是在小區(qū)中心位置的 7號和 10 號兩棟多層和靠近濟川路的 12號 15號 16號三棟九層的小高層。多層房型為 97平米的兩房和 114平米的三房。均價在 3500元價格范圍如下： 1F 4000— 4100元 2F 4200— 4300元 3F 4300— 4400元 4F 3900— 4000元 5F 3500— 3600元 6F 3100— 3200元 該項目的房型設計總體不是很理想。房型南北進深較長故房型布局采用“三段式”。北面是廚 房和衛(wèi)生間如是三房再加一間朝北的房間。中間是客廳和餐廳。東西兩端的房型可有一個朝東或西的陽臺。而在當中單元的兩廳布置則只能通過朝北的一扇小窗采光通風，有的兩房房型更差，房間采用南北布局餐廳通過廚房間接采光。 造成這種房型布局的原因是開發(fā)商當初在設計時考慮。如縮小單元的南北進深增加面寬，布置四排建筑則南北棟間距過小。如采用短進深大面寬布置三排建筑則容積率沒用足。因此為了增加建筑面積，利潤最大化。只有采用長進深短面寬的總體房型設計，從而造成了房型設計上的先天缺憾。故小區(qū)中除面積在 130 平米左右的大三房可采用“兩 段式”設計，房型尚可。其余房型均不理想。 這次主推的 7號 10號樓是兩房和小三房位于小區(qū)的中心位置。房型面積適中，兩房的兩間房間均朝南，三房均布置在東西兩端，因此兩廳可以設計有東西向的陽臺。三間房間中的兩間房間可以安排在南面。景觀主要是小區(qū)內(nèi)的綠化景觀，比小區(qū)相臨的河道的其余幾棟樓因景觀牽涉到市政規(guī)劃和改造相對更具的確定性。而且在今年上半年的交房時小區(qū)內(nèi)的景觀就可以完成。因此這兩棟樓的銷售情況相對其他幾棟銷售情況好。北側(cè)沿河的 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 19 號 6號 11號因定價較高而且北側(cè)河道尚未改造，環(huán)境還沒有改善，無法體現(xiàn)景觀房的優(yōu)勢。還剩有大量的可售房源。其中 5 號樓的東面和北面都有天然河道經(jīng)過。由于北面的河道尚未改造而東面的河道已經(jīng)已經(jīng)在做沿河的護攔和綠化平整工程，因此 5號樓東側(cè)的 06室單元已全部售完。同樣靠近河道的 3號， 2號 1號樓東側(cè)沿河景觀房銷售情況比北臨河道的三棟樓去化快。 小高層的價格在 3500元至 3900元，每高一層價格增加 30元。面積為 105平米的兩房和 139 平米的三房。三房總價在 50 萬元左右，兩房總價在 38 萬元左右。因和多層有一定的 價格落差，所以銷售相對情況較好。根據(jù)網(wǎng)上銷售表反映小高層可售反源 92 套，已售58套。銷售率 已達 63%。特別是東側(cè) 01單元的 139平米的三房兩廳大戶型因朝向向東，景觀尚可，間距較大特別是小高層大戶型的三房與同樣面積的多層三房有 6萬元左右的差價。吸引了一批原本購買多層大面積三房的客戶。因此銷售情況較好?？偣?23 套 01 室已銷售19 套還有 4 套可售房源銷售率達 83%但朝西方向的 139 平米的三房因朝向問題特別是西側(cè)濟川路的環(huán)境雜亂， 銷售情況則較差。 23套可售房源中從 07年 8月至今只銷售了 6套。中間的 02， 03室的 105平米的兩房因總價控制在 40萬之內(nèi)銷售情況也較好。小高層 46套兩房也只有高區(qū)位價格偏高的部分 單元在售。已售 36套，銷售率在 78%。 項目評價： 該項目雖然靠近泰興老城區(qū)，但屬于老城區(qū)的邊緣地塊。任何一個城區(qū)的邊緣地塊