【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 前售價(jià)未定。據(jù)售樓處稱售價(jià)將比一期的小高層售價(jià)高。一期小高層的定價(jià)上最高價(jià)不高于 3600元 /㎡。詳見下表： 面積為 ㎡的小高層價(jià)格（元 /㎡） 樓層 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 價(jià)格 3233 3216 3266 3299 3429 3495 3560 3560 3593 3593 3429 目前小高層的預(yù)定情況是 2 層的小三房及樓層適中（價(jià)格 適中），景觀較好，樓間距較大的單元預(yù)定情況較好。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 該樓盤與我公司項(xiàng)目?jī)H一街之隔，規(guī)模比我項(xiàng)目略大。周邊的基本配套，道路，商業(yè)生活設(shè)施基本相同。從項(xiàng)目位置，小區(qū)布局，產(chǎn)品定位及銷售價(jià)格與我公司項(xiàng)目均有相似之處。房型設(shè)計(jì)，小區(qū)總體布局和景觀綠化在東部新區(qū)中均算較好。是與我項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最激烈的樓盤。目前主推的靠近河道的二期組團(tuán)因售價(jià)較高去化速度比起前一批房源慢。一期的房源因價(jià)格低開策略以及新能源實(shí)行分批交房該批房源 5 月份即可交房入住。小高層和多層的銷售情況均很好。 二期房源目前因價(jià)格較高的因素以及一期交 房在即，綠化工程已初顯雛形。使許多客戶分流更傾向于購買一期推出的房源。但是隨著一期房源的基本售完，以及二期房源的河道景觀的初步呈現(xiàn)，銷售速度會(huì)隨著整個(gè)工程進(jìn)度的推進(jìn)而好轉(zhuǎn)。一期已建成的小區(qū)綠化景觀環(huán)境起到了一個(gè)示范樣板區(qū)的作用也會(huì)推動(dòng)二期的銷售。 目前二期高層從去年 12月份至今已預(yù)訂了 3個(gè)多月。因目前二期多層出現(xiàn)的價(jià)格上漲而較大的影響銷售速度的情況以及預(yù)訂的情況可能并不理想至今價(jià)格未定。考慮到周邊幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤目前的售價(jià)，估計(jì)不太可能出現(xiàn)像二期多層上漲兩三百元售價(jià)的情況。即使價(jià)格上漲也會(huì)充分考慮周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的 推盤量和售價(jià)，采用略漲售價(jià)而大搞優(yōu)惠的銷售策略。這不僅符合該公司的以往銷售策略，而且也更符合目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀。后期的銷售情況可能更依賴泰興房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 項(xiàng)目基本情況： 目前逸景園主要在售房源是位于整個(gè)小區(qū)最北面的兩棟高層和前期推出 13棟 5層樓的多層中剩余的少量房源。 這部分房源位于大慶東路的南側(cè)，貽芳路西側(cè)。是整個(gè)項(xiàng)目的最北面也是整個(gè)東部新區(qū)的北部邊緣的地塊了。一些主要的市政配套和商業(yè)設(shè)施都位于南面。特別是中興大道兩側(cè)以大潤(rùn)發(fā)為中心的一批商業(yè)設(shè)施。因此該區(qū)塊的主要的 出行交通動(dòng)線是向南向西。而北面和東面則基本還未形成成形的商業(yè)和市政配套設(shè)施。特別是最北面的兩棟高層?xùn)|側(cè)設(shè)有一個(gè)加油站。盡管與這幾棟樓中間隔著貽芳路但或多或少還是對(duì)臨近的幾棟樓產(chǎn)生了一定的不利影響。 兩棟高層中西側(cè)一棟高層設(shè)置了四個(gè)單元，中間兩個(gè)單元為 16層，兩側(cè)的兩個(gè)單元為14 層。東側(cè)的一棟高層設(shè)置了三個(gè)單元中間一個(gè)為 16層兩側(cè)為 14 層。采用兩梯兩戶的配置。縱觀新區(qū)的幾大在售樓盤中小高層這樣的配置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該算是高的。高層的房型均是 130平米至 141 平米的三房，其中以 134 平米的三房房型居多。該種房型的設(shè)計(jì)較為 方正，三間臥室中的兩間朝南?？蛷d在兩間朝南的臥室中間?？蛷d餐廳南北通透，廚衛(wèi)全明。但在房型設(shè)計(jì)上并沒有太多的亮點(diǎn)。因考慮衛(wèi)生間的通風(fēng)采光從而控制減少了北側(cè)開間，將廚房設(shè)計(jì)在餐廳的北側(cè)。從而造成了餐廳北側(cè)的采光通風(fēng)只能依賴北面廚房的間接采光。而且全套 134 平米的三房只設(shè)計(jì)了一間衛(wèi)生間，三代人居住可能會(huì)帶來不便?？傮w房型設(shè)計(jì)只能稱為中規(guī)中矩。沒有明顯的缺陷但也無太多的亮點(diǎn)。但東西兩側(cè)單元的房型將客廳設(shè)計(jì)在南北臥室的中間而采用東西兩側(cè)采光。而且在朝東的客廳處設(shè)計(jì)了南向轉(zhuǎn)角陽臺(tái)。使客廳的的采光通風(fēng)更加良好。同時(shí)也增 加了立面的豐富性和層次感。 項(xiàng)目銷售情況： 目前高層在售均價(jià)為 2540元。一層為商鋪，售價(jià)在 5000－ 6000元之間現(xiàn)已全部售罄。二樓 2200元起售。 8樓以下每高一層單價(jià)增加 50元， 8樓以上每高一層單價(jià)增加 30元?？們r(jià)在 31 萬元至 39 萬元之間。目前電梯的品牌未定，高層物業(yè)管理費(fèi)為每平米 元是新區(qū)中最低的了。多層均價(jià)為 2700元。以 2692元為基價(jià)定價(jià)策略如下表 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 1F 售價(jià)＝基價(jià) 0％ 2F 售價(jià)＝基價(jià) +6％ 3F 售價(jià)＝基價(jià) +7％ 4F 售價(jià)＝基價(jià) 0％ 5F 售價(jià)＝基價(jià) － 13％ 從網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷售情況表來看該樓盤前期推出的多層房源銷售情況較好。房型均為三房設(shè)計(jì)。因?yàn)閰^(qū)位因素價(jià)格較周邊的樓盤低許多，而且房型設(shè)計(jì)合理，面積控制適中。三房的面積有 99－ 140 平米的多種戶型可供客戶選擇，小面積的三房北面房間如不需要可以改做餐廳使用。房型布局較為靈活，客戶的選擇余地較大?？梢酝瑫r(shí)滿足購買兩房和三房的客戶需求?，F(xiàn)在只剩下少量（約 24套）的多層房源。 從去年年中就推出的高層的銷售情況則不理想。 200套可售房源中至 08年 2月 26日只銷售了 34％共計(jì) 69套。因客戶購買該樓盤時(shí)很大部分因素 是從價(jià)格方面考慮，在兩棟高層中已售的房源基本位于 3至 10樓的中低樓層。 13層以上的幾乎沒人購買。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目是目前泰興東部新區(qū)體量最大的一個(gè)小區(qū)。整體項(xiàng)目在區(qū)域中的位置較好。緊鄰中興大道商業(yè)街。比鄰新市政府。周邊的市政配套和商業(yè)設(shè)施正在發(fā)展成熟中。小區(qū)的面積較大可以有足夠的空間設(shè)計(jì)布置綠化景觀和小品水景等設(shè)施。雖然售價(jià)較低但小區(qū)的品位不低，建筑外墻采用了外墻保溫配備了中空玻璃，彩鋁窗。小區(qū)內(nèi)設(shè)置了 5 重智能報(bào)警系統(tǒng)和樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)。因永大的開發(fā)商取得土地的時(shí)間早，土地成本低。有足夠的價(jià)格調(diào)整空間。 目前三千不到的價(jià)格其利潤(rùn)空間并不比其他開發(fā)商小。 其下一批開發(fā)房源緊鄰目前銷售房源的南面。位于貽芳路和星火路的交界處。該批房屋的建成則將整個(gè)逸景園小區(qū)連為一體，改變目前的在售房源獨(dú)處一隅的格局，淡化其區(qū)位較偏的劣勢(shì)。我認(rèn)為該樓盤本身的品質(zhì)較好，隨著新區(qū)商業(yè)配套設(shè)施的建成跟上，以及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)新區(qū)的經(jīng)一步的接受認(rèn)可。其后期將逐步加快去化速度，打破目前銷售緩慢的僵局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 隆興花園市調(diào)情況 項(xiàng)目名稱 : 隆興花園 項(xiàng)目位置 :濟(jì)川路近南二環(huán)路 開發(fā)商： 泰興市興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積 : 容積率 : 建筑密度 :28% 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目西臨濟(jì)川路 ,南靠泰興市有線電視臺(tái)和泰興市國(guó)土資源局。東面和北面臨河 .整個(gè)項(xiàng)目地塊呈東西狹長(zhǎng)的矩形。該項(xiàng)目總體的布局規(guī)劃較為單調(diào) .按照地塊的形狀沿東西方向布置了三排房屋共十棟六層樓的多層 ,靠 近濟(jì)川路東側(cè)布置了三棟九層樓的小高層 .沿濟(jì)川路一側(cè)是兩層的沿街商鋪。 目前濟(jì)川路兩側(cè)都是舊式新村，外立面顯得非常陳舊。沿街的商鋪門面非常破 舊 .經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也是五花八門缺少規(guī)劃。道路狀況較差，馬路兩側(cè)的綠化基本沒有。靠近隆興花園小區(qū)正門處有好幾家洗車店和汽車美容店 ,生意繁忙。馬路邊的人行道和非機(jī)動(dòng)車道全是積水。而且近階段也沒有改造的規(guī)劃和改善跡象。 小區(qū)南面是有線電視臺(tái)和土地資源管理局 ,在它們之間是兩棟非常陳舊的多層房屋和一塊荒地。小區(qū)的次入口就設(shè)在這兩棟多層和土地局之間 .這里特別應(yīng)指出土地局的樓高較高而且和小區(qū)內(nèi)的 1號(hào)樓 8號(hào)樓南北間距很小，可能對(duì)這兩棟樓的采光會(huì)造成一定的影響。但是 1 號(hào)樓的東側(cè)部分單元因?qū)χ恋鼐值木G化位置和小區(qū)東側(cè)的天然河道采光 通風(fēng)和景觀視野較好。 小區(qū)北面河道尚未改造治理，河的對(duì)面是銀杏小區(qū)的在建工地和私人民房景觀較差。即使對(duì)面的銀杏小區(qū)建成但河道何時(shí)治理好也是個(gè)問題。而且北側(cè)的私人民房在短時(shí)間內(nèi)不太可能得到治理和改觀。因此小區(qū)北面的 5號(hào) 6號(hào) 11號(hào)樓是有河景房之名但無河景房之 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 實(shí)。 小區(qū)的東側(cè)是一條天然河道，已經(jīng)在進(jìn)行治理工程。河道的對(duì)岸也是一個(gè)新建小區(qū)。東側(cè)的環(huán)境景觀是整個(gè)小區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)一些大面積的房型大多布置在小區(qū)的東邊。因單價(jià)高面積又大 5號(hào)樓西側(cè)沒有緊靠河道的 01單元的銷售情況不是很理想，總共銷售了 4套。只有 靠近東側(cè)的 5樓中的面積適中的兩房買的較好。 項(xiàng)目銷售情況 目前售樓處主推的是在小區(qū)中心位置的 7號(hào)和 10 號(hào)兩棟多層和靠近濟(jì)川路的 12號(hào) 15號(hào) 16號(hào)三棟九層的小高層。多層房型為 97平米的兩房和 114平米的三房。均價(jià)在 3500元價(jià)格范圍如下： 1F 4000— 4100元 2F 4200— 4300元 3F 4300— 4400元 4F 3900— 4000元 5F 3500— 3600元 6F 3100— 3200元 該項(xiàng)目的房型設(shè)計(jì)總體不是很理想。房型南北進(jìn)深較長(zhǎng)故房型布局采用“三段式”。北面是廚 房和衛(wèi)生間如是三房再加一間朝北的房間。中間是客廳和餐廳。東西兩端的房型可有一個(gè)朝東或西的陽臺(tái)。而在當(dāng)中單元的兩廳布置則只能通過朝北的一扇小窗采光通風(fēng)，有的兩房房型更差，房間采用南北布局餐廳通過廚房間接采光。 造成這種房型布局的原因是開發(fā)商當(dāng)初在設(shè)計(jì)時(shí)考慮。如縮小單元的南北進(jìn)深增加面寬，布置四排建筑則南北棟間距過小。如采用短進(jìn)深大面寬布置三排建筑則容積率沒用足。因此為了增加建筑面積，利潤(rùn)最大化。只有采用長(zhǎng)進(jìn)深短面寬的總體房型設(shè)計(jì)，從而造成了房型設(shè)計(jì)上的先天缺憾。故小區(qū)中除面積在 130 平米左右的大三房可采用“兩 段式”設(shè)計(jì)，房型尚可。其余房型均不理想。 這次主推的 7號(hào) 10號(hào)樓是兩房和小三房位于小區(qū)的中心位置。房型面積適中，兩房的兩間房間均朝南，三房均布置在東西兩端，因此兩廳可以設(shè)計(jì)有東西向的陽臺(tái)。三間房間中的兩間房間可以安排在南面。景觀主要是小區(qū)內(nèi)的綠化景觀，比小區(qū)相臨的河道的其余幾棟樓因景觀牽涉到市政規(guī)劃和改造相對(duì)更具的確定性。而且在今年上半年的交房時(shí)小區(qū)內(nèi)的景觀就可以完成。因此這兩棟樓的銷售情況相對(duì)其他幾棟銷售情況好。北側(cè)沿河的 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 號(hào) 6號(hào) 11號(hào)因定價(jià)較高而且北側(cè)河道尚未改造，環(huán)境還沒有改善，無法體現(xiàn)景觀房的優(yōu)勢(shì)。還剩有大量的可售房源。其中 5 號(hào)樓的東面和北面都有天然河道經(jīng)過。由于北面的河道尚未改造而東面的河道已經(jīng)已經(jīng)在做沿河的護(hù)攔和綠化平整工程，因此 5號(hào)樓東側(cè)的 06室單元已全部售完。同樣靠近河道的 3號(hào)， 2號(hào) 1號(hào)樓東側(cè)沿河景觀房銷售情況比北臨河道的三棟樓去化快。 小高層的價(jià)格在 3500元至 3900元，每高一層價(jià)格增加 30元。面積為 105平米的兩房和 139 平米的三房。三房總價(jià)在 50 萬元左右，兩房總價(jià)在 38 萬元左右。因和多層有一定的 價(jià)格落差，所以銷售相對(duì)情況較好。根據(jù)網(wǎng)上銷售表反映小高層可售反源 92 套，已售58套。銷售率 已達(dá) 63%。特別是東側(cè) 01單元的 139平米的三房?jī)蓮d大戶型因朝向向東，景觀尚可，間距較大特別是小高層大戶型的三房與同樣面積的多層三房有 6萬元左右的差價(jià)。吸引了一批原本購買多層大面積三房的客戶。因此銷售情況較好?？偣?23 套 01 室已銷售19 套還有 4 套可售房源銷售率達(dá) 83%但朝西方向的 139 平米的三房因朝向問題特別是西側(cè)濟(jì)川路的環(huán)境雜亂， 銷售情況則較差。 23套可售房源中從 07年 8月至今只銷售了 6套。中間的 02， 03室的 105平米的兩房因總價(jià)控制在 40萬之內(nèi)銷售情況也較好。小高層 46套兩房也只有高區(qū)位價(jià)格偏高的部分 單元在售。已售 36套，銷售率在 78%。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目雖然靠近泰興老城區(qū)，但屬于老城區(qū)的邊緣地塊。任何一個(gè)城區(qū)的邊緣地塊