【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和集合生活因素，市南區(qū)的 樓盤成交幾率非常之高。 個(gè)性化、多元化的高層小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)近期置業(yè)潮流 通過(guò)對(duì)青島樓市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著購(gòu)房者品位的日益提升，個(gè)性化小區(qū)所帶來(lái)的完善的社區(qū)配套、多層次的小區(qū)建筑類型組合、點(diǎn)面結(jié)合、空間結(jié)合的綠化景觀設(shè)計(jì)、多樣化的戶型選擇，以及個(gè)性化小區(qū)給購(gòu)房者帶來(lái)的物業(yè)的附加價(jià)值，強(qiáng)烈吸引購(gòu)買者的注意力。 裝修房需求不容忽視 建設(shè)部門正推行住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量，逐步取消毛坯房，積極推廣全裝修房或菜單式裝修模式。市場(chǎng)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，舒適房再次引起人們的關(guān)注，即刻入住的概念逐步得到市場(chǎng)的重視，裝 修房的市場(chǎng)消費(fèi)有一定潛力。 （二） 項(xiàng)目板塊地段分析 中國(guó)最大的管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 50 頁(yè) BOBOS 公寓位青島市市南區(qū)，屬于東部板塊。東部板塊為青島政治，經(jīng)濟(jì)中心是青島房地產(chǎn)的熱銷坂塊，屬于高端市場(chǎng)。對(duì)于該板塊的細(xì)分可定為三類地段 第一類地段為： 香港中路和東海路沿海一線，此地段環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，以濱?；▓@、碧?；▓@，海逸名都為代表的高檔社區(qū)密集此地段，此地段開(kāi)發(fā)已達(dá)飽和狀態(tài)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還存有很大一部份空間。 第二類地段為： 香港中路與江西路之間的地段，可供開(kāi)幕用地不多，只有建設(shè)中的各都城，悅?；▓@，些地段離海有一段距離， 環(huán)境不比上第一地段，但此段商業(yè)氛圍濃郁，帶來(lái)的生活方便快捷。 第三類地段為： 江西路與快速路此地段一所高校 建工學(xué)院，開(kāi)發(fā)量較大，主要以高層項(xiàng)目為主，金福家園，創(chuàng)業(yè)者公寓，博思公寓等幾處樓盤不存在環(huán)境優(yōu)勢(shì)，但其價(jià)值照上二種地段較低。 （三） 項(xiàng)目地段描述 中國(guó)最大的管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 50 頁(yè) BOBOS 公寓位于第二類地段，此地段較成熟的樓盤有新貴都、名都城、悅?cè)?、逍遙居，周邊配套齊全，市場(chǎng)位置較好，可利用資源較多。 （四） 板塊功能定位 第一類地段的樓盤，經(jīng)過(guò)近年來(lái)的發(fā)展，已將東部的房地產(chǎn)呈上揚(yáng)走勢(shì)，推上了一個(gè)高潮，使東部板塊成為 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)， BOBOS公寓所處的第二板塊，優(yōu)勢(shì)依然明顯，交通便利，配套設(shè)施齊全，一度成為搶購(gòu)熱點(diǎn)，由于房?jī)r(jià)的一路攀升導(dǎo)致買方望樓卻步，對(duì)于 BOBOS公寓而言，要建立一個(gè)高起點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)高、高怪次具有個(gè)性化的高檔社區(qū)，在第二地段中扮演為一個(gè)時(shí)尚領(lǐng)跑者，躍入高檔社區(qū)的行列，使項(xiàng)與地段達(dá)成“雙贏”。 （五） 板塊開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài) 東部板塊成為島城高端市場(chǎng)中買方的熱點(diǎn)，風(fēng)景優(yōu)美，成為置業(yè)首送。 第一地段：濱海花園、太平洋中心、金都花園、天晟苑、碧?；▓@、 中國(guó)最大的管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 50 頁(yè) 頤景園、海逸名都 第二地段：香港花園、新貴 都、名都城、逍遙居、悅?cè)? 第三地段：華嘉大夏、廣發(fā)金融中心、博思公寓、金福家園 （六） 板塊的物業(yè)價(jià)格分析 東部板塊現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要以住宅為主，價(jià)格劃分以地段劃分為主，總體上劃分整個(gè)價(jià)格區(qū)，以第一類地段為一線，第二段為二線，第三段為三線。 由上表可以看出，一線價(jià)格維持在 元 /m2，一線 A 類處于最高價(jià)格段，受環(huán)境因素影響明顯，二線主要受交通，商業(yè)氛圍影響，三線依前兩線無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。 市場(chǎng)反饋的情況表明，只有在二線地段出現(xiàn)一個(gè)層次較高，定位準(zhǔn)確，賦予給項(xiàng)個(gè)性化的樓盤才能有 所作為， BOBOS 公寓要在樓盤綜合質(zhì)素上下功夫，配合創(chuàng)新的社區(qū)主題定位，在其價(jià)格以一線略低的價(jià)格看齊，就找到客觀上的支持點(diǎn)。 總結(jié)：板塊在建項(xiàng)目很多，同時(shí)產(chǎn)生影響就會(huì)分食 BOBOS 公寓的部份客 中國(guó)最大的管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 50 頁(yè) 戶群體，要在二線市場(chǎng)上力求達(dá)到一線的價(jià)格，就要“一鳴驚人”具體做到以下幾點(diǎn)。 一、把社區(qū)的各方面素質(zhì)做好特別強(qiáng)調(diào)社區(qū)層次定位 新精項(xiàng)族群（ BOBOS）力求達(dá)到為島城中堅(jiān)力量量身定做的效果。 二、創(chuàng)新獨(dú)特而又新穎的社區(qū)主題，扮演倡導(dǎo)者角色，做二線市場(chǎng)的精品樓盤。 步驟二：確定可類比項(xiàng)，對(duì)可類比 目的調(diào)研結(jié)果分析 制定調(diào)研區(qū)域和方式，我司派專門人員負(fù)責(zé)對(duì)方確定的可類比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，獲取基本情況及重要情報(bào)，由項(xiàng)目小組分析整理，對(duì)可類比項(xiàng)目作出針對(duì)性的分析與評(píng)價(jià)，可類比項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和市場(chǎng)空白點(diǎn)等。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 50 頁(yè) 宏業(yè)高層周邊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究 樓盤名稱 路盤位置 物業(yè)形態(tài) 均價(jià) [元 /平方米 ] 名都城 青島冶金 房地產(chǎn) 燕兒島 路與 江西路交叉路口 東 南 高層住宅 5 棟 均價(jià) 5800 元 /㎡銷售 50% 頤灝園 青島崇杰房地產(chǎn) 東海路 別墅、多層、小高層住宅 均價(jià) 10000 元 /㎡ 銷售 80% 海怡名都 青島頤灝房地產(chǎn) 東海 路 別墅、小高層、高層 碧?；▓@ 東海路與澳門路 交匯處 別墅、高層 均價(jià) 8000 元 /㎡ 祥泰商住大廈 祥泰房地產(chǎn) 人民路與撫順路交叉路口東南 L 型、板式 高層住宅 1 棟 3200 售完 方薈佳苑 世嘉置業(yè)公司 鞍山路與鞍山二路交叉路口東南 純多層社區(qū) 5200 尾盤 康儲(chǔ)山莊 康儲(chǔ)實(shí)業(yè)公司 遼陽(yáng)西路與福州路交叉路口西南 方型、塔式 高層住宅 1 棟 4600 銷售率 80% 黃金歲月 偉和置業(yè)公司 溫州路與人民路交叉路口東北 方型、塔式 高層住宅 1 棟 3600 銷售率 70% 博思公寓 恒基宏實(shí)業(yè)公司 山東路與寧夏路交叉路口東北 直型、板式 高層住宅 3 棟 5700 銷售率 50% 華宇大廈 華宇房地產(chǎn)公司 山東路與延吉路交叉路口西南 蝶型、塔式 高層住宅 1 棟 5200 銷售率 60% 金福家園 金富房地產(chǎn)公司 山東路與寧夏路交叉路口西南 蝶型、塔式 高層住宅 1 棟 6000 中國(guó)最大的管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 50 頁(yè) 主體 1/3 銀禧苑 富捷房地產(chǎn)公司 山東路與寧夏路交叉路口西北 方型、塔式 高層住宅 2 棟 5800 精裝修 茗古屋 環(huán)宇房地產(chǎn)公司 山東路與敦化路交叉路口西南 T 型、塔式 高層住宅 3 棟 未動(dòng)工 創(chuàng)業(yè)者公寓 新園房地產(chǎn)公司 山東路與 寧夏路交叉路口東南 弧型、板式 高層住宅 2 棟 未動(dòng)工 頤和廣廈 房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司 鞍山路與鞍山二路交叉路口西南 方型、塔式 高層住宅 1 棟 4200 銷售率 60% 澤通房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 調(diào)研日期： . ● 現(xiàn)階段直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 名都城 青島冶金 房地產(chǎn) 燕兒島 路與 江西路交叉路口 東 南 高層住宅 5 棟 均價(jià) 5800 元 /㎡銷售 50% 頤灝園 青島崇杰房地產(chǎn) 東海路 別墅、多層、小高層住宅 均價(jià) 10000 元 /㎡ 銷售 80% 海怡名都 青島頤灝房地產(chǎn) 東海路 別墅、小高層、高層 碧?；▓@ 東海路與澳門路 交匯處 別墅、高層 均價(jià) 8000 元 /㎡ 澤通地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部 中國(guó)最大的管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 50 頁(yè) ● 戶室比分析 博思公寓 戶室比 二室二廳二衛(wèi) 11 11 120 三室二廳二衛(wèi) 14 150 二室：三室 2： 1 華宇大廈 戶室比 二室二廳二衛(wèi) 11 116 三室二廳二衛(wèi) 169 二室：三室 2： 1 金福家園 戶室比 二室二廳二衛(wèi) 11 三室二廳二衛(wèi) 12 133 二室：三室 1： 2 澤通地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部 ● 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 名都城 青島冶金 房地產(chǎn)公司 燕兒島 路與 江西路交叉路口 東 南 高層住宅 6 棟 主體完工、銷售良好 金福家園 金富房地產(chǎn)公司 山東路與寧夏路交叉路口西南 蝶型、塔式 6000 主體 1/3 中國(guó)最大的管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 50 頁(yè) 高層住宅 1 棟 未開(kāi)盤 博思公寓 恒基宏實(shí)業(yè)公司 山東路與寧夏路交叉路口東北 直型、板式 高層住宅 3 棟 5700 外裝修 銷售率 50% 華宇大廈 華宇房地產(chǎn)公司 山東路與延吉路交叉路口西南 蝶型、塔式 高層住宅 1 棟 5200 封頂 銷售率 60% 澤通地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部 步驟三：項(xiàng)目的 SWOT 分析及總體策劃思路的擬定 階段 A 項(xiàng)目的 SWOT 分析