【文章內(nèi)容簡介】 和集合生活因素，市南區(qū)的 樓盤成交幾率非常之高。 個性化、多元化的高層小區(qū)將領導近期置業(yè)潮流 通過對青島樓市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著購房者品位的日益提升，個性化小區(qū)所帶來的完善的社區(qū)配套、多層次的小區(qū)建筑類型組合、點面結合、空間結合的綠化景觀設計、多樣化的戶型選擇，以及個性化小區(qū)給購房者帶來的物業(yè)的附加價值，強烈吸引購買者的注意力。 裝修房需求不容忽視 建設部門正推行住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量，逐步取消毛坯房，積極推廣全裝修房或菜單式裝修模式。市場品質(zhì)競爭的加劇，舒適房再次引起人們的關注，即刻入住的概念逐步得到市場的重視，裝 修房的市場消費有一定潛力。 （二） 項目板塊地段分析 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 50 頁 BOBOS 公寓位青島市市南區(qū)，屬于東部板塊。東部板塊為青島政治，經(jīng)濟中心是青島房地產(chǎn)的熱銷坂塊，屬于高端市場。對于該板塊的細分可定為三類地段 第一類地段為： 香港中路和東海路沿海一線，此地段環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，以濱海花園、碧?；▓@，海逸名都為代表的高檔社區(qū)密集此地段，此地段開發(fā)已達飽和狀態(tài)，但房地產(chǎn)市場需求還存有很大一部份空間。 第二類地段為： 香港中路與江西路之間的地段，可供開幕用地不多，只有建設中的各都城，悅?；▓@，些地段離海有一段距離， 環(huán)境不比上第一地段，但此段商業(yè)氛圍濃郁，帶來的生活方便快捷。 第三類地段為： 江西路與快速路此地段一所高校 建工學院，開發(fā)量較大，主要以高層項目為主，金福家園，創(chuàng)業(yè)者公寓，博思公寓等幾處樓盤不存在環(huán)境優(yōu)勢，但其價值照上二種地段較低。 （三） 項目地段描述 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 50 頁 BOBOS 公寓位于第二類地段，此地段較成熟的樓盤有新貴都、名都城、悅?cè)?、逍遙居，周邊配套齊全，市場位置較好，可利用資源較多。 （四） 板塊功能定位 第一類地段的樓盤，經(jīng)過近年來的發(fā)展，已將東部的房地產(chǎn)呈上揚走勢，推上了一個高潮，使東部板塊成為 房地產(chǎn)市場的一個熱點， BOBOS公寓所處的第二板塊，優(yōu)勢依然明顯，交通便利，配套設施齊全，一度成為搶購熱點，由于房價的一路攀升導致買方望樓卻步，對于 BOBOS公寓而言，要建立一個高起點、標準高、高怪次具有個性化的高檔社區(qū)，在第二地段中扮演為一個時尚領跑者，躍入高檔社區(qū)的行列，使項與地段達成“雙贏”。 （五） 板塊開發(fā)動態(tài) 東部板塊成為島城高端市場中買方的熱點，風景優(yōu)美，成為置業(yè)首送。 第一地段：濱?；▓@、太平洋中心、金都花園、天晟苑、碧?；▓@、 中國最大的管理資源中心 第 25 頁 共 50 頁 頤景園、海逸名都 第二地段：香港花園、新貴 都、名都城、逍遙居、悅?cè)? 第三地段：華嘉大夏、廣發(fā)金融中心、博思公寓、金福家園 （六） 板塊的物業(yè)價格分析 東部板塊現(xiàn)開發(fā)項目主要以住宅為主，價格劃分以地段劃分為主，總體上劃分整個價格區(qū)，以第一類地段為一線，第二段為二線，第三段為三線。 由上表可以看出，一線價格維持在 元 /m2，一線 A 類處于最高價格段，受環(huán)境因素影響明顯，二線主要受交通，商業(yè)氛圍影響，三線依前兩線無明顯優(yōu)勢。 市場反饋的情況表明，只有在二線地段出現(xiàn)一個層次較高，定位準確，賦予給項個性化的樓盤才能有 所作為， BOBOS 公寓要在樓盤綜合質(zhì)素上下功夫，配合創(chuàng)新的社區(qū)主題定位，在其價格以一線略低的價格看齊，就找到客觀上的支持點。 總結：板塊在建項目很多，同時產(chǎn)生影響就會分食 BOBOS 公寓的部份客 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 50 頁 戶群體，要在二線市場上力求達到一線的價格，就要“一鳴驚人”具體做到以下幾點。 一、把社區(qū)的各方面素質(zhì)做好特別強調(diào)社區(qū)層次定位 新精項族群（ BOBOS）力求達到為島城中堅力量量身定做的效果。 二、創(chuàng)新獨特而又新穎的社區(qū)主題，扮演倡導者角色，做二線市場的精品樓盤。 步驟二：確定可類比項，對可類比 目的調(diào)研結果分析 制定調(diào)研區(qū)域和方式，我司派專門人員負責對方確定的可類比項目進行調(diào)查，獲取基本情況及重要情報，由項目小組分析整理，對可類比項目作出針對性的分析與評價，可類比項目的自身特點和市場空白點等。 中國最大的管理資源中心 第 27 頁 共 50 頁 宏業(yè)高層周邊項目市場調(diào)查研究 樓盤名稱 路盤位置 物業(yè)形態(tài) 均價 [元 /平方米 ] 名都城 青島冶金 房地產(chǎn) 燕兒島 路與 江西路交叉路口 東 南 高層住宅 5 棟 均價 5800 元 /㎡銷售 50% 頤灝園 青島崇杰房地產(chǎn) 東海路 別墅、多層、小高層住宅 均價 10000 元 /㎡ 銷售 80% 海怡名都 青島頤灝房地產(chǎn) 東海 路 別墅、小高層、高層 碧海花園 東海路與澳門路 交匯處 別墅、高層 均價 8000 元 /㎡ 祥泰商住大廈 祥泰房地產(chǎn) 人民路與撫順路交叉路口東南 L 型、板式 高層住宅 1 棟 3200 售完 方薈佳苑 世嘉置業(yè)公司 鞍山路與鞍山二路交叉路口東南 純多層社區(qū) 5200 尾盤 康儲山莊 康儲實業(yè)公司 遼陽西路與福州路交叉路口西南 方型、塔式 高層住宅 1 棟 4600 銷售率 80% 黃金歲月 偉和置業(yè)公司 溫州路與人民路交叉路口東北 方型、塔式 高層住宅 1 棟 3600 銷售率 70% 博思公寓 恒基宏實業(yè)公司 山東路與寧夏路交叉路口東北 直型、板式 高層住宅 3 棟 5700 銷售率 50% 華宇大廈 華宇房地產(chǎn)公司 山東路與延吉路交叉路口西南 蝶型、塔式 高層住宅 1 棟 5200 銷售率 60% 金福家園 金富房地產(chǎn)公司 山東路與寧夏路交叉路口西南 蝶型、塔式 高層住宅 1 棟 6000 中國最大的管理資源中心 第 28 頁 共 50 頁 主體 1/3 銀禧苑 富捷房地產(chǎn)公司 山東路與寧夏路交叉路口西北 方型、塔式 高層住宅 2 棟 5800 精裝修 茗古屋 環(huán)宇房地產(chǎn)公司 山東路與敦化路交叉路口西南 T 型、塔式 高層住宅 3 棟 未動工 創(chuàng)業(yè)者公寓 新園房地產(chǎn)公司 山東路與 寧夏路交叉路口東南 弧型、板式 高層住宅 2 棟 未動工 頤和廣廈 房地產(chǎn)實業(yè)公司 鞍山路與鞍山二路交叉路口西南 方型、塔式 高層住宅 1 棟 4200 銷售率 60% 澤通房地產(chǎn)策劃代理機構 市場研究部 調(diào)研日期： . ● 現(xiàn)階段直接競爭對手 名都城 青島冶金 房地產(chǎn) 燕兒島 路與 江西路交叉路口 東 南 高層住宅 5 棟 均價 5800 元 /㎡銷售 50% 頤灝園 青島崇杰房地產(chǎn) 東海路 別墅、多層、小高層住宅 均價 10000 元 /㎡ 銷售 80% 海怡名都 青島頤灝房地產(chǎn) 東海路 別墅、小高層、高層 碧海花園 東海路與澳門路 交匯處 別墅、高層 均價 8000 元 /㎡ 澤通地產(chǎn)策劃代理機構市場研究部 中國最大的管理資源中心 第 29 頁 共 50 頁 ● 戶室比分析 博思公寓 戶室比 二室二廳二衛(wèi) 11 11 120 三室二廳二衛(wèi) 14 150 二室：三室 2： 1 華宇大廈 戶室比 二室二廳二衛(wèi) 11 116 三室二廳二衛(wèi) 169 二室：三室 2： 1 金福家園 戶室比 二室二廳二衛(wèi) 11 三室二廳二衛(wèi) 12 133 二室：三室 1： 2 澤通地產(chǎn)策劃代理機構市場研究部 ● 潛在競爭對手 名都城 青島冶金 房地產(chǎn)公司 燕兒島 路與 江西路交叉路口 東 南 高層住宅 6 棟 主體完工、銷售良好 金福家園 金富房地產(chǎn)公司 山東路與寧夏路交叉路口西南 蝶型、塔式 6000 主體 1/3 中國最大的管理資源中心 第 30 頁 共 50 頁 高層住宅 1 棟 未開盤 博思公寓 恒基宏實業(yè)公司 山東路與寧夏路交叉路口東北 直型、板式 高層住宅 3 棟 5700 外裝修 銷售率 50% 華宇大廈 華宇房地產(chǎn)公司 山東路與延吉路交叉路口西南 蝶型、塔式 高層住宅 1 棟 5200 封頂 銷售率 60% 澤通地產(chǎn)策劃代理機構市場研究部 步驟三：項目的 SWOT 分析及總體策劃思路的擬定 階段 A 項目的 SWOT 分析