【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中央空調(diào)，地下兩層泊車(chē)位；論環(huán)境： 20200平方米市政綠地環(huán)繞、城市硬地廣場(chǎng) —— 勝利廣場(chǎng)百米之遙、按大廈內(nèi)工作人群千余人計(jì)，平均每人奢侈地?fù)碛?20平方米綠地、更遑論高處近享生態(tài)公園、瑤海公園，遠(yuǎn)觀逍遙古津和包河秀色； ? 配套：行政樓層高規(guī)格會(huì)議室配套及 VIP行政酒廊； ? 周邊：五星級(jí)元一國(guó)際大酒店、美國(guó)時(shí)代影城、金馬保齡球館、合肥新聞中心、西湖藍(lán)寶大酒店等頂級(jí)商服設(shè)施。 ? 大堂：電梯門(mén)廳：精裝一步到位 ? 停車(chē)場(chǎng)：設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)，自行車(chē)存放位及部分地面泊車(chē)位 ? 項(xiàng)目名稱(chēng)： 仁和大廈 ? 地理位置： 長(zhǎng)江中路與益民街交匯處 ? 投 資 商 ：合肥城建股份 ? 占地面積： 1200 ㎡ ? 總建筑面積： 27000㎡ ? 單價(jià)范圍： 4600— 5300元 /㎡ ，上下層差價(jià) 50元 /㎡ 均價(jià) ： 4800 元 /㎡ ? 付款方式 ： 40% 一次付款無(wú)折扣 ? 銀行貸款額度 ： 60% 年限： 10年 ? 物 管 費(fèi)： 3元 /平米 ? 建筑樓層： 地上 26F 地下 2F ? 規(guī)劃戶(hù)型面積： 134200㎡ ? 主力面積： 150㎡ ? 車(chē) 位 數(shù)： 地下 50，地面約 60輛 ? 綜合分析： ? 環(huán)境：位于長(zhǎng)江中路商業(yè)辦公黃金地段，交通便捷，是合肥市商務(wù)金融中心。周邊已形成良好的金融商業(yè)環(huán)境。 ? 規(guī)劃：商辦樓， 513層公寓性質(zhì)，衛(wèi)生間簡(jiǎn)裝修，衛(wèi)生間 ,廚房和主臥有內(nèi)墻其余無(wú)分割。 14商網(wǎng)， 1424寫(xiě)字樓，整層出售。 2526是設(shè)備層。中央空調(diào)夏天 7元 /㎡ ，冬天5元 /㎡ 。電梯是德國(guó)品牌，一秒半一層。 ? 優(yōu)劣勢(shì)：容積率過(guò)高，出行交通不便，價(jià)格較高。優(yōu)勢(shì)，配套設(shè)施齊全，地段優(yōu)越，外立面新穎 ,物管素質(zhì)較高，服務(wù)周到。 ? 主要問(wèn)題點(diǎn)： 長(zhǎng)江路交通干線(xiàn)，西向車(chē)輛進(jìn)入不便，門(mén)前廣場(chǎng)開(kāi)闊可停車(chē) 60輛，但由于不限于本樓宇自身辦公停車(chē)，社會(huì)車(chē)輛也可停車(chē)，故停車(chē)問(wèn)題也較為嚴(yán)重，辦公區(qū)域入口朝南，須繞行，稍有不便。 各案分析總結(jié) 從格價(jià)方面來(lái)看：合肥市寫(xiě)字樓價(jià)格由于其所處地段、品質(zhì)的差異，價(jià)格差距明顯。價(jià)格最低約在 4000元 /平方米左右，最高超過(guò)了 6000元 /平方米。 CBD中央廣場(chǎng)、徽商 國(guó)際大廈因其位于合肥市市中心，交通相對(duì)便利，商業(yè)板塊集中， 濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了該板塊的寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。 從租金方面看：各寫(xiě)字樓租金差距較大，從 25—— 40元 /平方米 /月不等，平均租金約在 35元 /平方米 /月左右。寫(xiě)字樓的售價(jià)很高，但相應(yīng)的租金價(jià)格卻保持在較低的水平。售價(jià)與租價(jià)的不平衡造成了投資者投資回報(bào)率不高，抑制了投資者對(duì)純寫(xiě)字樓的投資熱情。 一環(huán)以?xún)?nèi)，特別是長(zhǎng)江中路板塊由于商務(wù)環(huán)境和新興甲級(jí)寫(xiě)字樓云集的協(xié)同影響，寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值高，未來(lái)升值趨勢(shì)明顯。而位于一環(huán)外的寫(xiě)字樓受其外部環(huán)境的影響，租金水平較低，但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫(xiě)字樓在未來(lái)會(huì)有很大的發(fā)展空間，而且租金價(jià)位相信也會(huì)隨之有所上漲。 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶(hù)滿(mǎn)意。一些寫(xiě)字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 停車(chē)位相對(duì)較少，這幾乎是合肥大都寫(xiě)字樓都面臨的問(wèn)題。將來(lái)，白領(lǐng)們開(kāi)車(chē)上下班將成為一種習(xí)慣，車(chē)位數(shù)量將成為客戶(hù)選擇寫(xiě)字樓的重要指標(biāo)之一。 寫(xiě)字樓的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù)合肥市總體規(guī)劃，到 2020年，合肥的人口規(guī)模、用地規(guī) 模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模分別為 300萬(wàn)、 280萬(wàn)平方公里、 1000億，最 終目標(biāo)是建立一個(gè)現(xiàn)代化大都市。城市的整體發(fā)展了，勢(shì)必 帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。隨著現(xiàn)代生活方式和工作方式所呈 現(xiàn)的新特征，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些新的趨勢(shì)。（三大趨 勢(shì)，寫(xiě)字樓向政務(wù)區(qū)發(fā)展；隨著舊城改造的進(jìn)行，在一環(huán)內(nèi) 片區(qū)寫(xiě)字樓的興起；寫(xiě)字樓高端方向的發(fā)展，但高端化的寫(xiě) 字樓只能是小而精。） 趨勢(shì)一：人性化和生態(tài)化 隨著人們對(duì)辦公環(huán)境需求的日益提高，對(duì)綠色景觀的日益渴求， 生態(tài)化寫(xiě)字樓被開(kāi)發(fā)商迅速看好。辦公環(huán)境的人性化，可以提高工作人員的工作效率提高，減少寫(xiě)字樓帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng) 趨勢(shì)二：智能化與高端化 自動(dòng)化辦公理念的流行，寫(xiě)字樓也在朝智能化發(fā)展，如通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等的應(yīng)用越來(lái)越廣泛。同時(shí)，高端化的寫(xiě)字樓隨著市場(chǎng)需求的增加，在未來(lái)也會(huì)得到充分的發(fā)展。 趨勢(shì)三：客群化發(fā)展 隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的加快，寫(xiě)字樓客戶(hù)的行業(yè)特性更為突出，具有高品質(zhì)的寫(xiě)字樓將一改 “ 有客必租 ” 的做法而向 “ 擇客而租 ”發(fā)展。利用入駐企業(yè)的知名度、檔次來(lái)突出寫(xiě)字樓自身的品牌優(yōu)勢(shì)。 趨勢(shì)四：規(guī)模化與綜合性發(fā)展 大體量寫(xiě)字區(qū)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)趨勢(shì)。綜合性、多功能性，給業(yè)主提供全方位配套服務(wù)的寫(xiě)字區(qū)已在許多城市成熟發(fā)展。大規(guī)模寫(xiě)字區(qū)的影響力已在形成。一般一個(gè)國(guó)際化寫(xiě)字區(qū)的開(kāi)發(fā)體量約在 10萬(wàn)平方米左右，可滿(mǎn)足約 10000人辦公和商務(wù)，并集合辦公、會(huì)議、展示、交流、商業(yè)等多種商務(wù)功能，產(chǎn)生１＋１＞２的復(fù)合效應(yīng)。 總結(jié)： 經(jīng)過(guò)對(duì)合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)研分析，結(jié)合目前合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，做出以下總結(jié)： ? 合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，制約了合肥市寫(xiě)字樓的發(fā)展。 ? 合肥市寫(xiě)字樓分布的特征是：集中分布在一環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)，特別是長(zhǎng)江路與市府廣場(chǎng)板塊。以及蒙城路北二環(huán)板塊和步瑞琪 IT專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)板塊。 ? 地段和交通依然是影響合肥市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售和出租率的主要因素，同時(shí)寫(xiě)字樓的品質(zhì)與售價(jià)也是決定銷(xiāo)售與出租的重要因素。 ? 合肥地區(qū)寫(xiě)字樓的品質(zhì)不高，寫(xiě)字樓本身的配套欠缺。電梯與車(chē)位的數(shù)量相對(duì)較少，制約了寫(xiě)字樓品質(zhì)的提升，直接影響到寫(xiě)字樓的租售。 ? 寫(xiě)字樓客戶(hù)以外地駐合肥分支機(jī)構(gòu)以及合肥服務(wù)性行業(yè)主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)等行業(yè)。 ? 寫(xiě)字樓出租率比校高，達(dá)到了 80%左右；但是同時(shí)銷(xiāo)售率卻比較低，整體在 40％左右。說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓仍然有一定需求，但這種需求并不充分。 ? 近年來(lái)合肥市寫(xiě)字樓需求受到商住樓市場(chǎng)的沖擊較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，需求方大都是剛起步的小公司。商住樓的客戶(hù)是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的潛在客戶(hù)。 目錄 ?第一部分 :項(xiàng)目概況 ?第二部分 :合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況 ?第三部分 :項(xiàng)目定位及 SWOT分析 ?第四部分 :營(yíng)銷(xiāo)定位及主題概念 ?第五部分 :營(yíng)銷(xiāo)推廣及廣告策略 ?第六部分 :項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目 SWOT分析： 優(yōu)勢(shì)： ，位于一環(huán)以?xún)?nèi)。 ，有較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力 ，配套的完善，使本區(qū)域成為更多人關(guān)注的焦點(diǎn)，加大了投資吸引力 劣勢(shì)： ，無(wú)法營(yíng)造規(guī)模商務(wù)環(huán)境 ，對(duì)寫(xiě)字樓的的銷(xiāo)售有所制約 ，單套分割面積偏大，給寫(xiě)字樓銷(xiāo)售造成一定的壓力。 ，對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng) 機(jī)會(huì) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的全面回暖升溫，市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)目前的供應(yīng)量，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展壯大，寫(xiě)字樓的需求也隨著高速增長(zhǎng)。 隨著本土企業(yè)實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力的提高，其自身的辦公場(chǎng)所在樹(shù)立形象，展示公司實(shí)力等方面起到了重要作用。由于專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓在適用空間、意境空間、結(jié)構(gòu)空間三個(gè)層面上能夠有效、完美的結(jié)合，從而會(huì)滿(mǎn)足大部分公司對(duì)高層次商務(wù)辦公的需求。 伴隨中、小型企業(yè)的快速成長(zhǎng)，原有的、陳舊的辦公場(chǎng)所已經(jīng)滿(mǎn)足不了他們多樣化、個(gè)性化的辦公需求，而現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化的商務(wù)中心將會(huì)以其高效的智能化系統(tǒng)、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)而倍受青睞。 目前，住宅短線(xiàn)炒家有部分持幣觀望，隨著辦公樓租金不斷上漲，其有轉(zhuǎn)向長(zhǎng)線(xiàn)投資之勢(shì)。 項(xiàng)目周邊幾條市政道路的修建及完工，使本項(xiàng)目的