中國(guó)與德國(guó)城市拆遷賠償差異doc16-地產(chǎn)綜合(編輯修改稿)
2025-09-19 09:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 或建筑面積 70 平方米，而在德國(guó)地籍簿上記錄的是土地面積 667 平方米和 833/10000 的土地使用權(quán)，但并未直接注明住房居住面積或建筑面積。德國(guó)地 籍簿上記錄的 833/10000 的土地使用權(quán)來(lái)自第 6 號(hào)公寓的 70 平方米建筑面積是總建筑面積 840 平方米的 1/12（或按居住面積 56 平方米是總居住面積 672 平方米的 1/12 計(jì)算），住房居住面積或建筑面積是通過(guò)建筑劃分圖上注明的第 6 號(hào)住房來(lái)保證。中德兩國(guó)之間土地使用權(quán)登記方面的這個(gè)看來(lái)只是技術(shù)層面的微小區(qū)別，將對(duì)第 6 號(hào)住房及其土地使用權(quán)的價(jià)值產(chǎn)生很大的影響，特別是在征地和房屋拆遷的情況下，下面要著重討論。 在中國(guó)，土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者， 并由后者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城鎮(zhèn)政府受土地所有者國(guó)家的委托，通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)，出賣(mài)土地使用權(quán)，居住用地的使用期限為 70 年。在實(shí)際操作中，出價(jià)“最高”的開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)。開(kāi)發(fā)商可能繼續(xù)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也可能直接投資建設(shè)，最后將建成的住房連同割小的土地使用權(quán)出賣(mài)給顧客。在前面提到的 2020 年國(guó)有土地使用權(quán)每畝價(jià)格高達(dá) 1 億元人民幣的杭州市，該市 2020 年的住房?jī)r(jià)格高達(dá) 8 千元／平方米，而面向西湖的住房?jī)r(jià)格超過(guò) 1 萬(wàn)元／平方米。在這 8 千元／平方米的價(jià)格中，既包括了每平方米中的建筑價(jià)值，也包括了每平方米建筑 面積上所包含的土地使用權(quán)的價(jià)值。 根據(jù)傳統(tǒng)的地租理論，土地的價(jià)值 v 等于地租 r 除以利息，即 v=r/i ，地租 r 等于土地價(jià)值 v 乘以利息 r=v i ；土地使用權(quán)x 的價(jià)值等于利息乘以折現(xiàn)因素： x=r （ 11/（ 1+i ）∧ n ） /i=v i （ 11/（ 1+i ）∧ n ）/I（其中 n 為使用年限） 當(dāng)使用年限 n 為 70年、利息 i 為 4％時(shí)，土地使用權(quán) x 的價(jià)值就等于 v ；也就是說(shuō)，當(dāng)使用年限 n 為 70 年、利息為 4％時(shí)，土 地使用權(quán)的價(jià)值相當(dāng)于土地所有權(quán)價(jià)值的 94％。換言之，當(dāng)土地使用權(quán)以 1 億元／畝的價(jià)格出讓時(shí)，土地所有權(quán)的價(jià)值約為 億元／畝。 在德國(guó)，土地使用權(quán)擁有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。但是德國(guó)法律也允許一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情況下，法律同樣允許土地使用者根本不支付土地使用金。 在中國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)下列途徑獲得土地使用權(quán)：向城鎮(zhèn)政府購(gòu)買(mǎi)（政府出讓土地使用權(quán)），開(kāi)發(fā)商支付土地使用權(quán)出讓金；或向城鎮(zhèn)政府取得征地 拆遷許可，支付被涉及者拆遷賠償。在法律形式上，這屬于被拆遷者向開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。 四、征地拆遷過(guò)程中應(yīng)該如何賠償？ 在中國(guó)之所以會(huì)如此大規(guī)模地發(fā)生被拆遷戶的抗?fàn)?，是因?yàn)樵诓疬w過(guò)程中政府官員與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)權(quán)錢(qián)交易合謀侵奪拆遷戶的利益。究竟被拆遷戶損失了多少，下面通過(guò)一個(gè)具體案例來(lái)加以解釋。 假如上面提到的第 6 號(hào)住房連同其他 11 戶住戶以及其他建筑中的幾百戶居民在 2020 年被通知要征地拆遷。拆遷之后，在這 667 平方米的土地上將新建 18 層的住 宅樓，總建筑面積將達(dá) 7，200 平方米，總居住面積為 5， 180 平方米，共 50 套住房，平均每戶建筑面積為 144 平方米，居住面積約 104 平方米。如果開(kāi)發(fā)商向城鎮(zhèn)政府購(gòu)買(mǎi)相同區(qū)位和質(zhì)量的土地，假定土地使用權(quán)出讓金的價(jià)格為22， 490 元人民幣／平方米，即 1， 500 萬(wàn)元人民幣／畝。 如果這個(gè)征地拆遷發(fā)生在中國(guó)，開(kāi)發(fā)商會(huì)向第 6 號(hào)住房的主人提供以下兩個(gè)選擇：其一是給錢(qián)，開(kāi)發(fā)商以當(dāng)?shù)匾皇址?8 千元／平方米的價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)，支付 70 平方米 56 萬(wàn)元人民幣的征地拆遷賠償費(fèi)；其二是給房，開(kāi)發(fā)商在房屋建成后，在原 區(qū)位提供 70平方米建筑面積的新建房作為征地拆遷的賠償，住戶在拆遷建設(shè)期間需自己另找住房。如果住戶要求一個(gè)更大面積的住房，則必須按 8 千元／平方米的價(jià)格向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 70 平方米以上的面積。中國(guó)的
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