20xx商業(yè)地產(chǎn)策劃方案優(yōu)秀范文5篇分享(編輯修改稿)
2025-01-17 04:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 邊的群樓商鋪，都以滿(mǎn)足消費(fèi)者的日常生活需求為打破口。假如本工程商鋪雷同于它們，必將增加市場(chǎng)壓力，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在這方面，本工程明顯處于不利地位?！ 、有深沉的市場(chǎng)容量：我們的這個(gè)定位就目前情況，某某的房地產(chǎn)蓬勃開(kāi)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的開(kāi)展，同時(shí)本工程周邊在建或在售的樓盤(pán)較多，這些樓盤(pán)入伙后對(duì)家居裝飾的需求量較大?！ 、目前在某某市集中的家居裝飾材料區(qū)(城)相對(duì)較少，且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少，因而本工程有著特別大的開(kāi)展空間?！ 、工程如今人氣旺，交通條件十分理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿(mǎn)足開(kāi)展家居裝飾業(yè)的硬件需要?！ 、為以后在區(qū)域市場(chǎng)上開(kāi)展樹(shù)立一個(gè)品牌效應(yīng)，防止了定位的同質(zhì)化?！ 、良好的市場(chǎng)操作性：我們這一定位，是基于詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來(lái)的，有良好的前瞻性。同時(shí)，我們?cè)诙ㄎ坏倪^(guò)程中，逐步給予和加深了它所包容的，并預(yù)備一套有邏輯、有秩序的銷(xiāo)售、促銷(xiāo)預(yù)備活動(dòng)?！ ?三)目的客戶(hù)群的定位 依照市場(chǎng)調(diào)查，初步把這次銷(xiāo)售宣傳的對(duì)象定位為隱性目的客戶(hù)和顯性目的客戶(hù)?！ 、隱性客戶(hù)群：被本工程本身的氣氛與定位的獨(dú)特性吸引而來(lái)的商戶(hù)，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶(hù)?！ 、顯性客戶(hù)群：可分為投資者和運(yùn)營(yíng)者 a、投資者： 本區(qū)域的商鋪投資者。 看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)開(kāi)展前景的其他地區(qū)的投資者。 b、運(yùn)營(yíng)者： 運(yùn)營(yíng)知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店?！ ∫恍╊A(yù)備設(shè)立辦事處的裝飾公司?！ ”緟^(qū)域的高檔品牌裝飾運(yùn)營(yíng)者?！ 】春帽緟^(qū)域家居裝飾材料業(yè)開(kāi)展前景的其他地區(qū)運(yùn)營(yíng)者?！ 《?本工程商鋪的銷(xiāo)售方案 本工程商鋪銷(xiāo)售的主要目的是為盡快回籠資金,提高銷(xiāo)售率和銷(xiāo)售價(jià)格 依照市場(chǎng)分析，銷(xiāo)售方式主要采取以租代售和直截了當(dāng)銷(xiāo)售兩種方式?！ ?一)以租代售。(主要是針對(duì)運(yùn)營(yíng)戶(hù)的銷(xiāo)售方式，降低其運(yùn)營(yíng)門(mén)檻) 以租代售，確實(shí)是客戶(hù)一開(kāi)場(chǎng)先付總房款的30%作為購(gòu)房定金，并與開(kāi)發(fā)商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，一次性付清一年租金。租賃合同期滿(mǎn)后客戶(hù)如有意購(gòu)置此商鋪，則可交納剩余房款(總房款減去定金和已交租金)，并與開(kāi)發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同。假設(shè)客戶(hù)無(wú)意購(gòu)置，則向客戶(hù)返還開(kāi)場(chǎng)交納的購(gòu)房定金?！ ∫宰獯圻@種方式降低了置業(yè)者門(mén)檻，首付大概7萬(wàn)元(60*3900*=70200)即可，縮短了銷(xiāo)售周期，有利于打開(kāi)市場(chǎng)構(gòu)成人氣，帶動(dòng)以后商鋪的銷(xiāo)售，但是，這種方式不利于開(kāi)展商資金快速全面的回籠。 依照我們對(duì)當(dāng)某某市市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查發(fā)覺(jué)，當(dāng)某某市商鋪月租金為20—28元/㎡不等?！ 纳媳砜?，當(dāng)某某市域內(nèi)的月租額能夠分為12元/㎡的低價(jià)段，16—20元/㎡的中價(jià)段，24—28元/㎡的高價(jià)段。盡管16—20元/㎡占主體部分，但考慮到每個(gè)物業(yè)本身存在的缺陷、租期長(zhǎng)短、業(yè)主和顧客的關(guān)系等外部要素，這部分價(jià)位相對(duì)有些保守。本工程的商鋪屬于新建市場(chǎng)，配套設(shè)備完善，故取中段價(jià)位的均價(jià)18元/㎡和高價(jià)段的均價(jià)26元/㎡為其變化幅度，因而我們的商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)取其中高價(jià)位的均價(jià)22元/㎡?！ ♂槍?duì)這個(gè)租金定價(jià)，關(guān)于我們這個(gè)工程，以租代售這種銷(xiāo)售方式在租賃套數(shù)上應(yīng)有限制，假設(shè)全部以這種方式銷(xiāo)售，(租賃合同以一年為期限)?！ ?二)直截了當(dāng)銷(xiāo)售。(主要是針對(duì)投資戶(hù)的銷(xiāo)售方式，消除其投資報(bào)答的顧慮) 我們這里所說(shuō)的直截了當(dāng)銷(xiāo)售包括三種詳細(xì)方式： 1. 一次性付款(采取此種方式購(gòu)房能夠給予一定優(yōu)惠)?！ ?. 分期付款(簽訂合同時(shí)先付總房款的40%,房屋封頂時(shí)再付40%,交房時(shí)最后付20%)?！ ?. 按揭(首付為總房款的50%,剩余房款客戶(hù)向銀行貸款付清)。 這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體工程工程進(jìn)度。但提高了置業(yè)者門(mén)檻，延長(zhǎng)了銷(xiāo)售周期，在時(shí)間上大大妨礙了開(kāi)展商資金回籠。 因而，結(jié)合如今商鋪銷(xiāo)售上存在的實(shí)際情況，建議采納這兩種銷(xiāo)售方式相結(jié)合的銷(xiāo)售方案。對(duì)此我們對(duì)這一銷(xiāo)售方案的可行性進(jìn)展了相關(guān)分析?！ ?三)銷(xiāo)售方式組合分析?！ ∫淮涡愿犊詈桶唇谊P(guān)于開(kāi)展商回籠資金來(lái)說(shuō)是一樣的，而關(guān)于分期付款方式，因工程進(jìn)度不同而有異，故只以第一期款額計(jì)算資金回籠。(據(jù)保守可能，打算銷(xiāo)售占總戶(hù)的85%，計(jì)40戶(hù)) 下表—租售月租金以22元/㎡收取，租賃合同以一年為期限 戶(hù)數(shù)(戶(hù)) 面積(㎡) 房款(元) 備注 以租代售 15 900 1290600 房款30%+一年租金 一次性付款 (含按揭) 10 600 2340000 分期付款 15 900 1404000 總房款40%，(一年內(nèi)封頂可收回總房款的80%) 銷(xiāo)售總計(jì) 40 2400 5034600 (四)投資報(bào)答分析。 不管是置業(yè)者依然投資者都特別關(guān)注本身的投資報(bào)答。高檔家居裝飾區(qū)是新興市場(chǎng)，市場(chǎng)人氣有待提升，因而租金不宜定的過(guò)高，但也不宜定的過(guò)低，如此不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場(chǎng)的構(gòu)成。但是隨著開(kāi)展和市場(chǎng)的壯大，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)幅度一定會(huì)更大。 下表是投資一年后投資的報(bào)答率： ‰，‰ 月租金(元/㎡) 投資報(bào)答率(一次性付款) 投資報(bào)答率(按揭)10年期 投資報(bào)答率(按揭)5年期 依照上部分投資報(bào)答率的分析，能夠看出為更快構(gòu)成市場(chǎng)，增加人氣，利于下一期商鋪的銷(xiāo)售，開(kāi)展商能夠代替那些投資客戶(hù)吸引運(yùn)營(yíng)戶(hù)來(lái)租賃運(yùn)營(yíng)商鋪，%，如此從外表上看可能會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，如達(dá)不到一定的報(bào)答率，開(kāi)發(fā)商每平米可能要承擔(dān)200元的風(fēng)險(xiǎn)，但隨著市場(chǎng)逐步完善，房?jī)r(jià)上漲，這種風(fēng)險(xiǎn)將降到最低。關(guān)于我們這個(gè)工程，這種銷(xiāo)售方式是可行的，尤其在姑孰新城商業(yè)街真正構(gòu)成后。因而針對(duì)這種情況，開(kāi)展商就要采取積極合理的招商策略，更快吸引運(yùn)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐，如此既加強(qiáng)了投資戶(hù)的投資決心，還能夠更快提升工程的知名度和妨礙力?！ ?五)、詳細(xì)的招租方式 不管是以租代售依然為投資戶(hù)進(jìn)展招商，開(kāi)發(fā)商都必須積極的吸引運(yùn)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐商鋪，針對(duì)商鋪市場(chǎng)的初步定位——高檔品牌家居裝飾區(qū)，因而建議采取一些主動(dòng)出擊的招商方
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