【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 時(shí)解決管理中暴露的問(wèn)題。、調(diào)解與地產(chǎn)公司的有關(guān)業(yè)務(wù)對(duì)接工作，并負(fù)責(zé)向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告有關(guān)在物業(yè)管理中涉及需協(xié)調(diào)解決之事宜。，為物業(yè)第一負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組織、開(kāi)展各項(xiàng)有效的拯救措施及落實(shí)各項(xiàng)預(yù)防事故、災(zāi)害擴(kuò)大之預(yù)防措施。，不斷完善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。，關(guān)心員工，提高企業(yè)凝聚力，使員工以高度熱情和責(zé)任感完成本職工作。、上級(jí)主管部門以及社會(huì)各界的會(huì)議、溝通、聯(lián)絡(luò)和關(guān)系的保持。，就管理現(xiàn)狀中不足現(xiàn)象提出整改意見(jiàn)，并落實(shí)整改措施；負(fù)責(zé)各業(yè)務(wù)部門的消防管理責(zé)任工作并落實(shí)和監(jiān)督，為物業(yè)服務(wù)區(qū)域治安防范工作第一責(zé)任人。，審批程序文件，組織開(kāi)展質(zhì)量保證體系內(nèi)、外審工作。負(fù)責(zé)重大質(zhì)量事故的善后處理及事故原因的調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果和擬采取的相應(yīng)措施，報(bào)地產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，最后負(fù)責(zé)跟蹤措施之有效性。保證前期銷售中的服務(wù)工作有序進(jìn)行。，加強(qiáng)對(duì)綠化清潔工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。直接上級(jí)：項(xiàng)目經(jīng)理管理級(jí)別：職能管理層，負(fù)責(zé)工程維修部的全面管理工作。履行管理合同，完成物業(yè)服務(wù)中心下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。貫徹執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心制定的服務(wù)目標(biāo)，確保機(jī)電安裝維修工程部管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。執(zhí)行政府部門制定的有關(guān)行業(yè)安全法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止發(fā)生安全事故。、設(shè)備、房屋修繕的全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位的管理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障動(dòng)力設(shè)備的安全運(yùn)行與房屋設(shè)備設(shè)施的完好。盡最大的努力，以最低的管理成本費(fèi)用開(kāi)支，保持三琦物業(yè)公司所管物業(yè)的高水準(zhǔn)。，督促、檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。，掌握人員和設(shè)備狀況，對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作進(jìn)行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行（每周必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗）。堅(jiān)持每天作如下檢查：，掌握能耗規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)采取節(jié)能措施。，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)修正。，發(fā)現(xiàn)隱患，立即與本部門有關(guān)主管工程師及時(shí)組織力量消除；發(fā)生影響運(yùn)行的重大故障，應(yīng)立即組織力量處理。，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時(shí)糾正。，發(fā)現(xiàn)失控及時(shí)采取措施。，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)組織維修。，統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況。，特別是隱蔽工程中的記錄。，為即將開(kāi)始的物業(yè)承接查驗(yàn)掌握第一手原始資料。，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，保證區(qū)域中的設(shè)備處于良好狀態(tài)下運(yùn)行。，定期對(duì)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高管理水平，把工程維修部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準(zhǔn)、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊(duì)伍。，及時(shí)向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)工作情況，接受本崗位績(jī)效考核，完成物業(yè)經(jīng)理布置的其他工作。直接上級(jí)：小區(qū)經(jīng)理管理級(jí)別：操作層：公共設(shè)施日常維修及入戶維修工作，對(duì)工程主管直接負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)所管物業(yè)的公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修及住戶報(bào)修入戶維修工作。要求每天作如下工作：，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即組織處理，較大問(wèn)題須及時(shí)向工程主管匯報(bào)。，入戶維修應(yīng)注意嚴(yán)格遵守員工儀容儀表及規(guī)范操作的相關(guān)規(guī)定，較大問(wèn)題須及時(shí)向工程主管匯報(bào)。、操作規(guī)程、員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成工程主管下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。，使之經(jīng)常處于良好的正常使用狀態(tài)，并優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、安全運(yùn)行。對(duì)所管轄的給排水系統(tǒng)設(shè)備要嚴(yán)格做到三干凈（設(shè)備干凈，機(jī)房干凈，工作場(chǎng)地干凈）；四不漏（不漏電，不漏油，不漏水，不漏氣）；五良好（使用性能好，密封良好，潤(rùn)滑良好，緊固良好，調(diào)整良好）。，做到對(duì)公共設(shè)施維修、入戶維修能迅速及時(shí)，保證質(zhì)量，不留問(wèn)題；公共設(shè)施發(fā)生故障時(shí)，能有效地組織力量搶修，并及時(shí)向工程主管匯報(bào)， 保證公共設(shè)施處于最佳的使用狀態(tài)。、季、月檢修保養(yǎng)計(jì)劃和備品、備件計(jì)劃，報(bào)工程主管審核，并負(fù)責(zé)具體實(shí)施檢修保養(yǎng)計(jì)劃，按時(shí)按質(zhì)按量地完成，填好相關(guān)的記錄表格。設(shè)施維修、故障排除、零部件更換情況應(yīng)清楚地填寫(xiě)于班組檔案，每月22日前交工程主管匯總。，及時(shí)向工程主管匯報(bào)工作情況，接受本崗位績(jī)效考核，完成工程主管布置的其他工作。：直接上級(jí)：小區(qū)經(jīng)理管理級(jí)別：操作層．1按規(guī)定禮貌迎接進(jìn)入樣板區(qū)及辦公區(qū)的客人，配合銷售，展示良好服務(wù)形象。．2禁止推銷廣告、拾廢品等閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。．3禁止易燃、易爆、具有毒害性的物品進(jìn)入管理區(qū)域（維修除外）。．4憑公司行政部簽發(fā)的物資搬運(yùn)放行條，對(duì)貴重或大件物品搬出會(huì)所的進(jìn)行核對(duì)，經(jīng)確認(rèn)后予以放行。．5對(duì)前往辦公區(qū)域的訪客做好外來(lái)人員登記工作。．6注意門口及門外情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止或上報(bào)，并隨時(shí)與其他崗位保持聯(lián)系。．7認(rèn)真完成交接班手續(xù)，完成領(lǐng)班交辦的其他任務(wù)。．1展示良好服務(wù)形象。．2時(shí)刻溫馨提醒客人注意事項(xiàng)。．3下雨、施工等特殊情況發(fā)生時(shí)，及時(shí)放置各樣提示牌。．4保持周圍環(huán)境的清潔。．5認(rèn)真完成交接班手續(xù)，完成領(lǐng)班交辦的其他任務(wù)。直接上級(jí)：物業(yè)經(jīng)理管理級(jí)別：操作層。，察看是否全勤工作，如有缺勤，應(yīng)及時(shí)安排補(bǔ)位清潔。，并進(jìn)行當(dāng)班考核。，督促員工愛(ài)護(hù)工具和設(shè)備。，及時(shí)調(diào)整各種工具的使用和人力配置。，清潔用品供應(yīng)計(jì)劃，做到精打細(xì)算，減少損耗，控制成本。，善于調(diào)節(jié)員工的工作情緒，指導(dǎo)好員工的工作，增加班組凝聚力。、照明及其它公共設(shè)施的損壞，要及時(shí)報(bào)告物業(yè)經(jīng)理心，并引導(dǎo)維修人員進(jìn)行修理。直接上級(jí)：項(xiàng)目經(jīng)理管理級(jí)別：操作層、電箱、消防箱、開(kāi)關(guān)、扶手、信箱、標(biāo)識(shí)牌、墻面、地面等公共部分地面進(jìn)行一次清掃、拖洗，保持地面整潔并保持干凈。、玻璃窗、地角線、欄水線進(jìn)行兩次清潔，并不斷巡視以保持整潔。，清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)，并及時(shí)補(bǔ)充或申領(lǐng)。，上交保潔班長(zhǎng)安排處理。，及時(shí)向班長(zhǎng)匯報(bào)。直接上級(jí)：項(xiàng)目經(jīng)理管理級(jí)別：操作層、停車場(chǎng)、道路、保安崗?fù)?、綠化帶等，保持公共場(chǎng)所地面無(wú)紙屑、煙頭、痰印、污跡。若發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施有損壞情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告保潔班長(zhǎng)。、清運(yùn)生活垃圾。、公共場(chǎng)所、圍(護(hù))欄、路燈柱等設(shè)施進(jìn)行清洗工作。、果皮箱、井道、溝渠進(jìn)行全面清洗。、器具每次要及時(shí)清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)，并及時(shí)補(bǔ)充、申領(lǐng)。，勸阻、制止不衛(wèi)生、不文明的行為。、情況，及時(shí)與當(dāng)值秩序維護(hù)員聯(lián)系。、匯報(bào)顧客的意見(jiàn)和建議。直接上級(jí)：物業(yè)經(jīng)理管理級(jí)別：操作層； ，并對(duì)不合格流程提出有效的解決方案。，并對(duì)實(shí)際操作進(jìn)行督導(dǎo)。（四）、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理服務(wù)方案（一）綜合服務(wù)按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)有服務(wù)接待中心，公示8小時(shí)服務(wù)電話，及時(shí)處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)、收費(fèi)情況、設(shè)備檔案和日常辦公進(jìn)行管理。小區(qū)業(yè)主支持和配合物業(yè)管理的各項(xiàng)工作，每年進(jìn)行一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)滿意度抽樣調(diào)查，滿意率達(dá)75%以上。小區(qū)物業(yè)管理人員應(yīng)全部持有物業(yè)管理人員職業(yè)上崗證書(shū)，特種作業(yè)人員應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書(shū)上崗。全體員工佩戴標(biāo)志，行為語(yǔ)言規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)，熱情。（二）房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)按物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約的約定對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務(wù)。各組團(tuán)、棟、及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施場(chǎng)地的標(biāo)識(shí)明顯。房屋外觀（包括屋面、露臺(tái)）完好；公共樓梯間墻面、地面無(wú)破損；外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門。每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每周巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。保修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。 （三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)本文由城市獵房編輯整理，轉(zhuǎn)載自城市獵房|福州房產(chǎn)網(wǎng) ,感謝您轉(zhuǎn)載保留出處。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途，共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常。操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或更新改造。水、電、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率80%以上。消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道通暢。容易危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）綠化養(yǎng)護(hù)對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。定期清理綠地雜草、雜物；園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無(wú)損（五）保潔服務(wù)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每天清運(yùn)一次；小區(qū)公共場(chǎng)所每天清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，每月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等共用部位設(shè)施設(shè)備每季度擦拭2次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。共用雨、污水管道每三年疏通1次；雨水井、化糞井、污水井每半年檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏，化糞池每半年檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏；二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；　?。﹨f(xié)助公共秩序設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于8個(gè)小時(shí)有專人站崗值守，車輛停放有序。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次，并做好巡查記錄。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五）、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施（一）、斷電、斷水、斷熱的應(yīng)急措施1工程部接到報(bào)修后，立即派人現(xiàn)場(chǎng)查看，確定事故原因。 2確系內(nèi)部原因，立即組織相應(yīng)人員進(jìn)行搶修。 3工程部、客服部共同檢查、釋放、安撫被困人員。 4保衛(wèi)部立即安排人員到須維修區(qū)域進(jìn)行安全控制，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。 5工程部電話告知中控室，緊急情況下可直接通知相關(guān)部門。 6客服部電話通知住戶，解釋原因，安撫住戶；小區(qū)項(xiàng)目以公告形式進(jìn)行通知。7搶修工作完畢后，通知中控室，檢查無(wú)誤后恢復(fù)。 8恢復(fù)后，工程部全面檢查供電、供水、供熱系統(tǒng)。9事故處理完畢后，工程部填寫(xiě)事故報(bào)告。 10供電、供水、供熱系統(tǒng)恢復(fù)后，保衛(wèi)部全面檢查有關(guān)系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。 11恢復(fù)正常后，中控室通知項(xiàng)目經(jīng)理。 （二）、雨、污水管及排水管網(wǎng)、排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急預(yù)案接報(bào)后問(wèn)清事發(fā)地點(diǎn)，立即通知物管部及相關(guān)部門帶好排水設(shè)備、工具前往現(xiàn)場(chǎng)處理。一旦確認(rèn)堵塞部位，立即進(jìn)行疏通。如因技術(shù)、設(shè)備原因或?qū)Χ氯课浑y以判定，請(qǐng)求專業(yè)公司處理?？头颗浜瞎こ滩肯驑I(yè)主進(jìn)行解釋并對(duì)業(yè)主進(jìn)行安撫。如有必要，保安在現(xiàn)場(chǎng)疏通秩序。主管負(fù)責(zé)人對(duì)事發(fā)原因和處理經(jīng)過(guò)做好詳細(xì)記錄和事故的善后處理，對(duì)造成損失進(jìn)行認(rèn)定，并根據(jù)認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行善后處置。（三）、消防應(yīng)急預(yù)案1． 小區(qū)任何區(qū)域一旦著火，發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌。2．如火勢(shì)初期較小，目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅，邊滅火邊報(bào)警。3．如火勢(shì)較大，自己難以撲滅，應(yīng)采取最快方式向保安部報(bào)警。4．關(guān)閉火情現(xiàn)場(chǎng)附近之門窗以阻止火勢(shì)蔓延，并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。5．引導(dǎo)火警現(xiàn)場(chǎng)附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速?gòu)陌踩ǖ莱冯x。6．切勿在火警現(xiàn)場(chǎng)附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。7．在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)前，報(bào)警者應(yīng)采取相應(yīng)的措施，使用火警現(xiàn)場(chǎng)附近的消防設(shè)施進(jìn)行撲救。8．帶電物品著火時(shí)，應(yīng)立即設(shè)法切斷電源，在電源切斷以前，嚴(yán)禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。（六）、物業(yè)清雪應(yīng)急措施