【文章內(nèi)容簡介】 裝修期間有防護措施。 隨時接受物業(yè)公司項目部工作人員上門檢查施工人員是否辦理了臨時出入證手續(xù)。 業(yè)主應自行隨時督查施工人質(zhì)在裝修時，是否將裝修材料以次充好，工藝簡單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。 裝修施工應于每天8：00時—12時，14：30時—19：30時之間進行，并確保晚間20：00—清晨8：00及節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的噪聲。 施工人員應佩戴施工人員出入證，其活動僅限于裝修戶室內(nèi)，不得到處游逛。 施工活動僅限于裝修戶室內(nèi)進行，不得在公用部位拌漿、堆物。 不得使用超大、超重、高分貝、強震動的施工機械設備。 不得隨意搭電拉線，不得超載負荷使用大功率施工電器具。 如污染公用地面、墻面要及時清除。裝修垃圾應用袋裝好，由物業(yè)公司集中后統(tǒng)一清運。 不得在室內(nèi)存放過量的易燃、易爆、揮發(fā)性強的材料物品。 不準將垃圾投入排污管道，防止下水管路堵塞。 抽煙應遠離易燃物品。明火作業(yè)須遵守消防管理有關規(guī)定，做好防范措施。 發(fā)生事故（傷、亡、火災）要積極自救，并及時報告有關部門和項目部。 安裝空調(diào)室外機必須按開發(fā)商預留位置或指定的位置安裝。 污、廢水立管檢查口不要封死，以便疏通。 建材進單元門時，建材搬運工要服從現(xiàn)場人員指揮。裝修完畢 業(yè)主應與施工隊簽署《質(zhì)量保證書》，確定回訪保修辦法。 業(yè)主應聘請專業(yè)人員對裝修進行驗收：是否符合圖紙要求；是否質(zhì)量問題；設備、設施安裝是否良好；功能是否齊全、可靠，是否環(huán)保。 業(yè)主收齊臨時施工人員出入證，到物業(yè)項目部辦理退保證金手續(xù)，如有遺失，照價賠償。 物業(yè)公司在對裝修行為進行驗收，確定沒有改動相關內(nèi)容后，扣除裝修垃圾清運費后，退還裝修保證金。三、小區(qū)消防安全宣傳和防范設想XXXXXX項目堅持以防火安全責任制為重點，認真貫徹政府倡導的“政府領導、法人管理、社區(qū)自治”的原則，加強防火安全宣傳機制建設；進一步加大防火安全工作基礎，全面提升XXXXXX住宅小區(qū)防火工作的管理水平。工作目標：通過各部門、各級防火組織和全體員工的共同努力，不斷探索物業(yè)項目部消防管理機制，完善防火工作機制，提高依法治火的能力和水平。通過整治防火安全薄弱環(huán)節(jié)加大小區(qū)消防安全宣傳力度，有效預防和控制一般火災事故；有效實施小區(qū)防火安全監(jiān)管，為XXXXXX住宅小區(qū)提供良好的防火安全保障。消防安全宣傳和防范 通過在XXXXXX住宅小區(qū)設立公告欄，向小區(qū)住戶宣傳消防安全，深入貫徹《消防法》，加強消防宣傳教育，傳播居家防火知識，提高全民的消防防范意識。 通過開設座談會的形式，向小區(qū)業(yè)主普及消防安全法律法規(guī)等行業(yè)規(guī)定。 通過研討會的形式討論新近消防問題的熱點。 組織業(yè)主參觀XXXXXX住宅小區(qū)消防設施系統(tǒng)，現(xiàn)場講解小區(qū)消防系統(tǒng)的管理和運行情況。四、物業(yè)管理法律法規(guī)及常識向住戶的宣傳設想通過在XXXXXX住宅小區(qū)設立法律法規(guī)常識專欄，向小區(qū)住戶宣傳法律法規(guī)知識，深入貫徹《物業(yè)管理條例》、 《消法》等相關法律，傳播法律法規(guī)常識，提高全民的法律意識。通過開設座談會的形式，向小區(qū)業(yè)主普及法律法規(guī)知識。通過研討會的形式討論新近法律法規(guī)的熱點問題，五、物資裝備情況物業(yè)管理用房 為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)國務院物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結合“XXXXXX”住宅小區(qū)的特點，除各類設施設備機房外，物業(yè)管理用房還包括： 物業(yè)服務用房：項目部接待、辦公用房； 秩序維護、保潔、工程維修、擺放工具設備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫：物業(yè)管理用房的配置要求 物業(yè)部辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域，場所面積按建設部相關文件執(zhí)行。 工程維修作業(yè)工作室 需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫等。 秩序維護、保潔人員休息、更衣室，放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除物業(yè)用房外，其他用房可利用多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。擬投入的物資裝備計劃（見下表）物資裝備表類別名 稱單位數(shù)量用途辦公用品辦公桌張7椅子把7電腦臺4塑封機個1電話部1微波爐臺1指紋機個1驗鈔機個1三星一體機（打印、傳真、復印、掃描）臺1對講機部16檔案柜個6電暖氣個3小推車輛2U盤個1檔案盒個500秩序維護手電個8警棍個8維修工具梯子個3套筒扳手套1調(diào)速正反電鉆臺1角磨機臺1PPR熱熔器個1梅花扳手（832）套1電工工具套1PPR剪子把1鑿子個2手動疏通器臺1內(nèi)六角扳手套1梅花扳手（34*36）套1活口扳手個2管鉗個3工具箱個1螺絲刀個2皮揣子個1電工服（含鞋）套3絕緣手套付6手錘個1保潔工具擦玻璃器套4塵推個20清潔車輛8膩鏟個16鐵簸箕個10玻璃鏟刀個10防風垃圾鏟個4安全帶套8鐵鍬把4普通抹布塊20手套付10神奇牌抹布塊10玻璃水瓶4塵推油桶284消毒液瓶8第四章 擬采取的工作計劃一、擬采取的工作計劃 為了使物業(yè)保值、增值，本項目部在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎上，擬定進一步的工作計劃，加強裝修管理，增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達到“雙贏”的目的。業(yè)主入伙前 我公司對物業(yè)進行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進或布置措施，配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關工作。 在和開發(fā)商進行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標準參照建設部頒布的《房屋接管驗收標準》）。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復，再由我公司驗收合格后接受。同時協(xié)助開發(fā)商制定《業(yè)主規(guī)約》、《業(yè)主手冊》等文件，同時準備好業(yè)主入戶所需要的《入伙手續(xù)書》、《業(yè)戶信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的保潔工作，進入日常工作狀態(tài)；秩序維護人員要熟悉小區(qū)情況；設備維修人員做好檢查工作，保證公共設備設施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入伙。業(yè)主入伙中 其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標準向業(yè)主做好解釋工作，并準備好《裝修申請表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《裝修許可證》、《動用明火許可證》、《安全責任書》等書面資料，客服人代表會將《施工人員登記表》復印件交秩序維護隊長；秩序維護巡崗按表查驗施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，督促施工隊文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝并及時清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道：夜間保持施工區(qū)安靜。項目部除秩序維護人員外，客服、維修、項目部經(jīng)理都應當定時對裝修施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時糾正，裝修結束應經(jīng)過驗收，裝修期間的裝修材料運出小區(qū)應當由業(yè)主簽字并經(jīng)客服人員確認。業(yè)主入住后 進入全面管理階段后，本項目部將以公司企業(yè)標準為指導，主要開展以下工作（但不限于）： 房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修； 設備設施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設備設施日常的運行、保養(yǎng)、維修； 清潔管理：加強清潔員工的管理，維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生； 綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設和養(yǎng)護； 消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設施等管理； 秩序維護管理；加強秩序維護隊伍的建設管理，確保小區(qū)內(nèi)安全、舒適： 車輛管理：維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序： 協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。二、前期介入服務與接管驗收及入住管理方案（一）前期介入服務 要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關重要的作用，若我方中標，將根據(jù)委托方物業(yè)的實際情況，對“XXXXXX”項目制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。 根據(jù)招標文件要求，如我方中標，我方將在工程前期和房屋交付使用后入駐參與管理。涉及到以下階段：前期介入階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開發(fā)建設單位利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議： 站在業(yè)主的角度上，對工程的質(zhì)量進行監(jiān)督； 站在物業(yè)管理者的角度上對小區(qū)的設施設備、管網(wǎng)管線等的設計、能耗等方面提出建議； 站在投資者的角度上，對銷售部、樣板間、施工現(xiàn)場進行管理，樹立形象，促進銷售?？⒐を炇针A段竣工驗收階段，物業(yè)公司將協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。 參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收； 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； 參與重大設備的調(diào)試和驗收； 制訂物業(yè)驗收流程；并建立驗收檔案： 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。 制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備； 售樓處及樣板間的秩序維護、保潔指導，規(guī)范服務，建立良好的物業(yè)形象； 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問； 對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作： 提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。（二）項目的接管驗收物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。依據(jù)國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。 公司選派素質(zhì)好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作； 既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益； 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加以解決，直到完全合格。接管驗收的作用 明確交接雙方的責、權、利關系； 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益： 為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。（三）入住管理方案入住前的準備工作：XXXXXX項目部各類物業(yè)服務人員按以下程序和時間到位，任命項目經(jīng)理1人，客服4人到位，投入入住前的各項準備工作； ，XXXXXX項目消防監(jiān)控室值班人員3人進入現(xiàn)場，掌握大廈設備設施的基本情況和操作規(guī)程； ，維修人員3人，進入現(xiàn)場，熟悉樓宇結構、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合客服人員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作；，部分秩序維護人員到位，上崗培訓后，負責XXXXXX項目的物業(yè)守衛(wèi)工作；，項目部管理層人員到位，項目部掛牌辦公；，保潔人員到位，開始對區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進行清潔工作；，全部秩序維護人員配齊上崗；，維修班組成立，項目部所有人員配齊到位。XXXXXX項目入住流程：業(yè)主入住流程圖：合格合格不合格入住通知書鑰匙及功能卡發(fā)放驗證業(yè)主持開發(fā)商所發(fā)的入住通知書到開發(fā)商處領業(yè)主入住匯簽證明并按匯簽證明程序辦理其它相關手續(xù)業(yè)主提交：業(yè)主入住匯簽證明及《入住通知書》，購房發(fā)票復印件。物業(yè)：購房/租賃合同復印件一份。 業(yè)主及家庭成員/同住人身份證復印件一張，一寸照片各二張。物業(yè)：業(yè)主家庭情況登記、其他相關登記物業(yè)：物業(yè)管理服務費（按合同要求交納）開發(fā)商：憑繳費收據(jù)到開發(fā)商處領取鑰匙及功能卡辦理登記交納費用驗 房投報中心填寫返修單進行整改施工單位返修簽字確認保存/存檔資料物業(yè)入住相關協(xié)議書、〈業(yè)主手續(xù)〉資料發(fā)放第五章 管理規(guī)章制度和檔案管理體系的建立與管理一、公眾管理制度XXXXXX項目業(yè)主臨時規(guī)約第一章 總 結 第一條 根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制訂臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 第二條 建設單位制定臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守本規(guī)約予以書面承諾。