【文章內(nèi)容簡介】 未來需求正在不斷增長這一現(xiàn)實狀況尋求長期的解決辦法，即增加停車位的供給。以目前區(qū)域內(nèi)土地的使用情況來分析，大趨勢是修建中等規(guī)模以上的地下停車場。 二中地下停車場綜合項目定位研究 近兩年來，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，鼓樓區(qū)東北角區(qū)域作為城市交通中心樞紐地段大量的 80 年代以來不同時期的居民小區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、工廠、辦公樓是這個地區(qū)建筑的主體，周邊新開發(fā)的中高檔居民用地也很 多，居住密度較大，根據(jù)調(diào)查，二中附件居民小區(qū)由于年代久遠基本沒有配套的停車設(shè)施，而大量在這一地區(qū)辦公的 機關(guān)及單位自身的停車場的配比也遠遠不夠，另外周邊新開發(fā)的中高檔商住樓及公寓項目也很多，這些項目的車位配比也只能滿足小區(qū)自身目前的停車需求。在迫切的市場需求下，根據(jù)停車場的服務(wù)半徑為 300500 米，確定十一中地下停車庫的服務(wù)范圍為以二中操場為中心的周邊 1 平方公里區(qū)域，即向各方向輻射 500 米，北至黑龍江路，南至新模范馬路，東至中央路，西至紫竹林與東柏果園。具體定位設(shè)計指標見 。 2. 項目定位設(shè)計 二中地下停車場項目的規(guī)劃定位建議確定為 “利用地上操場興建的地下停車場 ”。建成后，地面保持原有其原有功能，地下綜合停車場主要包含的內(nèi)容有：出租式停車場、預(yù)留的公益性配套面積，本項目將主要為解決鼓樓區(qū)東北角城市人口密度較高、交通繁忙地段日益加深的社會停車難問題進行的經(jīng)驗探索，除需要對本項目進行經(jīng)濟效益層面、管理辦法等多方面的研究。 建設(shè)規(guī)模初步測算表 二中操場地下廣場 地面廣場（基地面積） 21520 平米 地下一層平面 17430 平米 停車數(shù)量 382 個 總建筑面積 17430 平米 建議定位方 案設(shè)計 依據(jù) “地下負一層安排停車場 ”進行規(guī)劃，層高按遠期二層機械式停車場的標準進行層高設(shè)計預(yù)留，再通過商業(yè)化運作，減少投資商的運作風(fēng)險。根據(jù)第二部分現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)論及未來預(yù)測給出下圖所示定位配比方案： （ 1）項目基本定位 項目主體 停車產(chǎn)權(quán)式停車場及社區(qū)公益設(shè)施、地下集中式商鋪為主的地下綜合體 總適用范圍 停車場、商業(yè)設(shè)施、公益設(shè)施 建筑面積 17430（平米） 基地面積 21520（平米） 地下一層平面 17430（平米） 出入口標準 負一層 人車分流、雙車道 層高標準 負一層 倉儲及體育用地 停車 位數(shù)目 停車位平均面積 負一層 4000（平米） 382*2（個） 34（平米） （ 2）項目市場定位 出租車位數(shù) 停車場面積 倉儲及商業(yè)用地 負一層 382 13430 4000 開發(fā)定位說明 根據(jù)現(xiàn)狀情況分析以及對市場需求的調(diào)查，我們認為，將二中地下停車場項目的開發(fā)功能定位為以商業(yè)及公共停車為主的地下綜合體，地面廣場除保留學(xué)校原有操場，主要為增加車行及人行通道，設(shè)計原則為保持區(qū)域交通流量并有效疏導(dǎo)有停車需求的車輛。 根據(jù)目前的地下空間，開發(fā)建設(shè)意向如下：地下一層作為停車場，根據(jù)規(guī)范 “停車樓和地下停車庫的 建筑面積，每個停車位宜為 34m178。按照總的建筑面積，初步測算二中廣場可提供的總的停車規(guī)模為 382 個。 定位方案要點 地面部分：學(xué)校操場 +人行地下過街通道 二中操場：原二中操場復(fù)建，增加地下廣場車行、人行出入口； 人行地下過街通道，地下停車場人行出入口：沿二中操場兩側(cè)各設(shè)兩個出入口（見設(shè)計圖），設(shè)計為人行入口，人流可步行進入地下廣場負一層，并可在未來全部改建為停車場。 地下停車場車行出入口：沿二中操場周邊設(shè)三個出入口（見設(shè)計圖），設(shè)計為雙向雙車道車行出入口，車流可直接進入地下廣場負一層。 地下負一層 : 集中出租式停車場 +商鋪或公益設(shè)施 商鋪或倉儲用地部分： 4000 平米，作為地區(qū)貨物儲備中心為周邊各類單位提供貨物倉儲及物流轉(zhuǎn)運服務(wù)。 出租式車位： 382 個車位：停車場 4M 層高為改建立體式車庫預(yù)留。 定位補充說明 層高：本項目考慮設(shè)計層高負一層為 4 米，本著實現(xiàn)地下土地效益的最大化的原則，在若干年后可改建為立體式雙層地下停車場。即可實現(xiàn) 1 變 2。 地下人行通道：盡可能不影響現(xiàn)有交通布局，并對車流與人流進行聯(lián)通，解決過街人流和車流的矛盾。 其它：本定位建議不考慮人防工程標準。 通風(fēng)口：考慮沿人行樓梯設(shè)置通 風(fēng)管道 3. 項目投資收益分析 項目資金投入情況分析 經(jīng)過初步計算，項目靜態(tài)總投資為 萬元。 成本測算 二中地下建筑總建筑面積為 17430 平方米； 二中地下廣場項目投資估算表 序號 項目 計算公式 造價（萬元） 1 土地取得費 土地出讓金 2 前期工程費 臨時水電路及場地平整費 建安費 *％ 規(guī)劃、勘查、設(shè)計費 建安費 *％ 可行性研究 建安費 *％ 規(guī)劃許可證 建安費 *％ 建筑安裝工程造價 萬元 17430 招投標費 建安費 *％ 施工執(zhí)照費 建安費 *％ 質(zhì)量監(jiān)督費 建安費 *％ 工程監(jiān)理費 建安費 *％ 4 地面操場遷移及復(fù)建 150 萬元 +21520 5 管理費 建安費 *5％ 6 財務(wù)費 建安成本 *12％ 7 不可預(yù)見費 建安費 *10％ 合 計 二中地下廣場投資估算表備注： （ 1）工程造價按 3600 元 /平米計算；總費用中未包含土地出讓金和財務(wù)費用； （ 2）地面操場綠化遷移費用： 150 萬元；復(fù)建費用按 400 元 /平米計算； （ 3）不可預(yù)見費里重點考慮地下排水工程的費用； （ 4）單方成本： ；單個車位平均成本： 4214 元 /平米*34= 萬元 /車位。 收入測算（回報分析） 可租售面積及可產(chǎn)生效益單位匯總表 項 目 建 筑 功 能 項 目 建 筑 面 積（ M2） 地下汽車庫（輛） 382 收益預(yù)計表 總計 建筑面積（平米） 17430 出租車位數(shù) 382 出租價格 400 元 /月 出租車位年收入 萬元 需要說明的是，在以上預(yù)計項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。 4. 市值及收益預(yù)測 建成后收益預(yù)測 二中地下停車場綜合項目投入建設(shè)當年開始進行相關(guān)車位、商鋪的預(yù)售，這就意味著項目啟動后便會有現(xiàn)金流入。 實施經(jīng)營的依據(jù)： 二中地下停車場綜合項目各功能部分的出租、出售價格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售、出租水準而定； 倉儲面積出租率的 取定：基本上按照正常經(jīng)營年按 90%的比例取定； 各種稅費按國家標準計取； 出租物業(yè)經(jīng)營成本按租金收入的 8%計?。? 物業(yè)經(jīng)營模式：見項目市場定位表， 出租收入： 總計年均出租收入為： 萬元 物業(yè)出租收入（以 20 年經(jīng)營期計）匯總，根據(jù)附件財務(wù)推算表數(shù)據(jù)計算： 建筑功能 出租面積 出租基價 20 年租金總收入（萬元） 車位 382 個 4800 元 /年 /個 4388 倉儲 4000 平米 180 元 /平米 /年 1565 合計租金總收入 5953 項目租售稅利預(yù)測： 根據(jù)附表可知：工程以 20 年經(jīng)營期計可實現(xiàn)稅后 總利潤 1871 萬元人民幣，年均稅后利潤為 85 萬元人民幣。 根據(jù)現(xiàn)金流量分析，詳見附表：財務(wù)推算表。 5. 項目投資價值分析 二中地下停車場綜合項目投資收益指標分析 根據(jù)對一期工程項目開工后 21 年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測，二中地下廣場項目一期工程未來財務(wù)指標狀況如下： 項目從第十二年開始每年有正的利潤，且呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢，但是從總的項目20 年總收益數(shù)據(jù)分析，該項目在 21 年時累計虧損 1871 萬元人民幣，年均虧損 85萬元人民幣。 項目投資價值判斷 通過對二中地下廣場項目規(guī)劃數(shù) 據(jù)的投資規(guī)模、收益預(yù)測及市場需求狀況等方面的審慎分析，從投資角度看，二中地下廣場項目的財務(wù)收益小于其社會收益。 項目可行性判斷：項目目前規(guī)劃方案不可行 6. 對項目的幾點建議 項目的投資吸引力 由于回報年限遙遙無期，故希望政府規(guī)劃部門將其設(shè)立為雙層停車場項目以增加收益來源，在土地出讓金減免、公共設(shè)施部分資金投入、開發(fā)資金的融資擔保方面給與明確政策。以吸引社會資金投資該項目。 關(guān)于停車場的設(shè)計 可參考二中地下停車場綜合項目進行重新規(guī)劃和定位，可重點考慮商業(yè)服務(wù)設(shè)施與公益設(shè)施的設(shè)計。 二中地下停車場財務(wù)推算總表 起始年限建設(shè)期始 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第9年 第 10年 第 11年 第 12 年 第 13年 第 14年 第 15年 第 16年 第 17 年 第 18年 第 19 年 第 20 年 第 21 年 合計 一 經(jīng)營收入 1 總出租車位數(shù) (個 ) 382 年度出租率 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 年度出租量 267 325 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 6781 租金價格 (元 ) 4800 4944 5092 5245 5402 5565 5731 5903 6080 6263 6451 6644 6844 7049 7260 7478 7703 7934 8172 8417 車位租金收入 128 161 175 180 186 191 197 203 209 215 222 228 235 242 250 257 265 273 281 289 4388 2 出租倉儲面積 4000 年度出租率 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 年度出租量 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 72020 租金價格 (元 ) 180 180 180 180 180 185 191 197 203 209 215 221 228 235 242 249 257 264 272 280 倉儲面積租金收入 65 65 65 65 65 67 69 71 73 75 77 80 82 85 87 90 92 95 98 101 1565 合計 193 225 240 245 251 258 266 274 282 290 299 308 317 327 337 347 357 368 379 390 二 營業(yè)稅及附加 11 13 13 14 14 14 15 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 21 21 22 333 三 管理費 6 7 7 7 8 8 8 8 8 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 12 179 四 經(jīng)營成本或折舊 1 停車位及倉儲 面積折舊 (出租 ) 716 716 716 716 716 430 430 430 430 430 143 143 143 143 143 143 143 143 143 143 7162 2 停車位及倉儲面積房產(chǎn)稅 (出租 ) 19 23 24 25 25 26 27 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 595 3 財務(wù)費用 4 出租房產(chǎn)經(jīng)營成本 15 18 19 20 20 21 21 22 23 23 24 25 25 26 27 28 29 29 30 31 476 小 計 751 757 759 760 761 476 478 479 481 482 197 199 200 202 204 206 207 209 211 213 8234 五 稅前利潤 0 (574) (551) (540) (536) (532) (241) (235) (229) (223) (217) 76 83 90 97 104 111 119 127 135 143 (8746) 六 所得稅 0 (189) (182) (178) (177) (176) (79) (78) (76)