【導(dǎo)讀】我們發(fā)現(xiàn)南京市第十一中學(xué)及第二中學(xué)周邊區(qū)域的存在著停車設(shè)施嚴(yán)重供給不足，市場(chǎng)對(duì)停車場(chǎng)的需求十分迫切。鼓樓街，西至十一中操場(chǎng)跑道，南起鼓樓二條巷，北至淵聲巷路。宅樓，北至紫竹林。蘇省委、省政府、省市旅游局所在地。全區(qū)總?cè)丝跒?38330人，總戶數(shù)為199951戶，人口密度為每平方公。其中受過高等教育的人群占%，人口數(shù)量為203387人。額億元，比去年同期增長(zhǎng)了%。對(duì)停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)予以高度關(guān)注，南京也對(duì)停車出臺(tái)或即將出臺(tái)一些政策。自今年4月1日起，住宅車庫的契稅征收比例從2%上調(diào)至4%。區(qū)、商業(yè)區(qū)、公共場(chǎng)所及娛樂場(chǎng)所等建立停車設(shè)施提出明確要求。新《辦法》對(duì)車貸業(yè)務(wù)品種進(jìn)行細(xì)分，并擴(kuò)大了放貸。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),目前南京市的機(jī)動(dòng)車。保有量已經(jīng)超過60萬輛，其中私家車占了20%，將近12萬輛。與私家車保有量迅速增長(zhǎng)形成鮮明對(duì)比，南京市的停車。南京目前共有各類停車場(chǎng)近。地的科學(xué)合理規(guī)劃提供有效的依據(jù)。

　　

【正文】 筑設(shè)施及其它配套設(shè)施是相對(duì)比較成熟和完善的。 十一中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研結(jié)論綜述 項(xiàng)目地區(qū)域位于南京 市市中心，居民社區(qū)與各種商業(yè)分布相對(duì)較多，車流情況比較復(fù)雜，且對(duì)停車位的需求量較大。但目前項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)分布不合理，市場(chǎng)供給不足，溢出率已在 6%以上。同時(shí)區(qū)域內(nèi)的露天沿街停車位較多，室內(nèi)及地下停車場(chǎng)車位雖然較多，但是大部分布對(duì)外開放，因此項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)非法停車教多，且以露天為主，以項(xiàng)目地所處的特殊地位來看，露天亂停亂放不但影響居民生活、影響交通，也會(huì)在一定程度上影響南京市的形象。從項(xiàng)目地目前幾乎已沒有空地的狀況來分析，以上種種因素結(jié)合目前項(xiàng)目地區(qū)域周邊土地的使用情況來看，目前改善項(xiàng)目地停車問題的妥善途徑是 修建中等規(guī)模以上的地下停車場(chǎng)。 2. 十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目定位研究 近兩年來，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，鼓樓廣場(chǎng)地區(qū)作為城市交通中心樞紐地段周邊新開發(fā)的居民用地并不多，大量的機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、辦公寫字樓、賓館是這個(gè) 地區(qū)建筑的主體，根據(jù)調(diào)查，十一中及鼓樓廣場(chǎng)周邊地區(qū)的居民小區(qū)由于年代久遠(yuǎn)基本沒有配套的停車設(shè)施，而大量在這一地區(qū)辦公的機(jī)關(guān)及單位自身的停車場(chǎng)的配比也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，根據(jù)停車場(chǎng)的服務(wù)半徑為 300 米，確定十一中地下停車庫的服務(wù)范圍是以南大附中（即十一中）為中心點(diǎn)，周邊 1 平方公里范圍內(nèi)。東至高樓門，西至上海路與 北京西路，北至傅厚崗與大方巷，南至漢口路。 項(xiàng)目定位設(shè)計(jì) 十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃定位建議確定為 “利用地上操場(chǎng)等興建的地下停車及商業(yè)綜合服務(wù)中心 ”。建成后，地面保持原有其原有功能，地下綜合停車及商業(yè)配套主要包含的內(nèi)容有：出租式停車場(chǎng)、商業(yè)服務(wù)業(yè)配套、社區(qū)公益性配套等三項(xiàng)，其中前兩項(xiàng)為本項(xiàng)目的主體，第三項(xiàng)主要是結(jié)合本地區(qū)的配套現(xiàn)狀和發(fā)展要求，進(jìn)行拾遺補(bǔ)缺、超前預(yù)留。本項(xiàng)目主要為解決鼓樓區(qū)城市繁華地段日益加深的社會(huì)停車難問題進(jìn)行的經(jīng)驗(yàn)探索，除需要對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益層面、管理辦法等多方面的研究。 建設(shè) 規(guī)模初步測(cè)算表 十一中操場(chǎng)地下廣場(chǎng) 地面廣場(chǎng)（基地面積） 8115（平米） 地下一層平面 5780（平米） 地下二層停車平面 6150（平米） 停車數(shù)量 140（個(gè)） 總建筑面積 11930（平米） 建議定位方案設(shè)計(jì) 依據(jù) “地下負(fù)一層安排商業(yè)及公益服務(wù)設(shè)施、負(fù)二層安排停車場(chǎng) ”進(jìn)行規(guī)劃，兩層的高度均按遠(yuǎn)期二層機(jī)械式停車場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行層高設(shè)計(jì)的預(yù)留，在通過商服設(shè)施的運(yùn)作，減少投資商的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)第二部分現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)論及未來預(yù)測(cè)給出下圖所示定位配比方案： （ 1） 項(xiàng)目基本定位 項(xiàng)目主體 大型集中出租式停車 場(chǎng)及社區(qū)公益設(shè)施、地下集中式商鋪為主的地下綜合體 總適用范圍 停車場(chǎng)、商業(yè)設(shè)施、公益設(shè)施 建筑面積 11930（平米） 基地面積 8115（平米） 分層面積說明 地下一層平面 5780（平米） 地下二層停車平面 6150（平米） 出入口標(biāo)準(zhǔn) 負(fù)一層 人車分流、雙車道 層高標(biāo)準(zhǔn) 負(fù)一層 負(fù)二層 4M 公益設(shè)施面積 商業(yè)面積 停車位數(shù)目 停車位平均面積 負(fù)一層 1500（平米） 4280（平米） 0 / 負(fù)二層 0 0 140*2 34（平米） （ 2） 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 出租車位數(shù) 停車場(chǎng)面積 出租商業(yè) 面積 公益面積 負(fù)一層 0 0 4280 1500 負(fù)二層 140 6150 0 0 總計(jì) 140 6150 4280 1500 注：負(fù)一層商業(yè)面積：公益建設(shè)面積 = ： 1。依據(jù)類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)。負(fù)一層在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可以改建為停車場(chǎng)。 開發(fā)定位說明 根據(jù)現(xiàn)狀情況分析以及對(duì)市場(chǎng)需求的調(diào)查，我們認(rèn)為，將十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)功能定位為以商業(yè)及公共停車為主的地下綜合體，地面廣場(chǎng)除保留學(xué)校原有操場(chǎng)，主要為增加車行及人行通道，設(shè)計(jì)原則為保持區(qū)域交通流量并有效疏導(dǎo)有停車需求的車輛。 根據(jù)目前的地下空間， 開發(fā)建設(shè)意向如下：地下一層作為出租式商業(yè)設(shè)施利用，這部分亦可視當(dāng)?shù)赝＼嚬┣箨P(guān)系的變化情況考慮在今后幾年考慮變更為停車場(chǎng)；地下二層作為停車場(chǎng)，根據(jù)規(guī)范 “停車樓和地下停車庫的建筑面積，每個(gè)停車位宜為34m178。按照總的建筑面積，初步測(cè)算十一中地下廣場(chǎng)可提供的總的停車規(guī)模為 140個(gè)。 定位方案要點(diǎn) 地面部分：休閑綠地 +人行地下過街通道 十一中操場(chǎng)：原十一中操場(chǎng)復(fù)建，增加地下廣場(chǎng)車行、人行出入口； 人行地下過街通道地下停車場(chǎng)人行出入口：沿十一中操場(chǎng)兩側(cè)各設(shè)一個(gè)出入 口（見設(shè)計(jì)圖），設(shè)計(jì)為人行入口，人流可步行進(jìn) 入地下廣場(chǎng)負(fù)一、負(fù)二層。 地下停車場(chǎng)車行出入口：沿十一中操場(chǎng)兩側(cè)各設(shè)一個(gè)出入口（見設(shè)計(jì)圖），設(shè)計(jì)為雙向雙車道車行入口，車流可直接進(jìn)入地下廣場(chǎng)負(fù)二層。 地下負(fù)一層 : 商鋪 +公益設(shè)施 公益設(shè)施部分： 1500 平米：社區(qū)服務(wù)中心 +社區(qū)體育健身 +文化培訓(xùn)中心 +醫(yī)療服務(wù) +銀行 +郵政服務(wù) +公廁等； 商場(chǎng)出租部分： 4280 平米： 2500 平米超市一家 +招租店鋪 30家（業(yè)態(tài)限制：生活服務(wù)類）。 層高為未來改建立體式車庫預(yù)留。 地下負(fù)二層 : 產(chǎn)權(quán)式車位 140 個(gè)出租式車位，平均建筑面積 34 平米。 停車場(chǎng) 4M 層高為改建立 體式車庫預(yù)留。 定位補(bǔ)充說明 層高：本項(xiàng)目考慮設(shè)計(jì)層高負(fù)一層為 米，負(fù)二層為 4 米，本著實(shí)現(xiàn)地下土地效益的最大化的原則，在若干年后可全部改建為立體式雙層地下停車場(chǎng)。即可實(shí)現(xiàn) 1變 4。 地下人行通道：盡可能不影響現(xiàn)有交通布局，并對(duì)車流與人流進(jìn)行聯(lián)通，解決過街人流和車流的矛盾。 其它：本定位建議不考慮人防工程標(biāo)準(zhǔn)。 3. 十一中項(xiàng)目投資收益分析 項(xiàng)目資金投入情況分析 經(jīng)過初步計(jì)算，項(xiàng)目靜態(tài)總投資為 萬元 成本測(cè)算 十一中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目地下建筑總建筑面積為 11930 平方米。 十一中 地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 造價(jià)（萬元） 1 土地取得費(fèi) 土地出讓金 2 前期工程費(fèi) 臨時(shí)水電路及場(chǎng)地平整費(fèi) 建安費(fèi) *％ 規(guī)劃、勘查、設(shè)計(jì)費(fèi) 建安費(fèi) *％ 可行性研究 建安費(fèi) *％ 規(guī)劃許可證 建安費(fèi) *％ 建筑安裝工程造價(jià) 萬元 11930 招投標(biāo)費(fèi) 建安費(fèi) *％ 施工執(zhí)照費(fèi) 建安 費(fèi) *％ 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安費(fèi) *％ 工程監(jiān)理費(fèi) 建安費(fèi) *％ 4 地面操場(chǎng)遷移及復(fù)建 100 萬元 +8115 5 管理費(fèi) 建安費(fèi) *5％ 6 財(cái)務(wù)費(fèi) 建安成本 *12％ 7 不可預(yù)見費(fèi) 建安費(fèi) *10％ 合 計(jì) 備注：工程造價(jià)按 3600 元 /平米計(jì)算；總費(fèi)用中未包含土地出讓金和財(cái)務(wù)費(fèi)用；地面操場(chǎng)遷移費(fèi)用： 100 萬元；復(fù)建費(fèi)用按 400 元 /平米計(jì)算；不可預(yù)見費(fèi)里重點(diǎn) 考慮地下排水工程的費(fèi)用；單方成本： ；車位平均成本： 4977元 /平米 *34 平米 /車位 = 萬元 /車位。 收入測(cè)算（回報(bào)分析） 可租售面積及可產(chǎn)生效益單位匯總表 項(xiàng) 目 建 筑 功 能 項(xiàng) 目 建 筑 面 積（ M2） 商場(chǎng)出租面積（ m2） 4280 地下汽車庫（輛） 140 收益預(yù)計(jì)表 總計(jì) 建筑面積（平米） 11930 出租商鋪面積（平米） 4280 每平米年租金（元 /㎡） 4000 元 /平米 /年 年租金收入（萬元） 1712 萬元 出租車位數(shù) 140 出租價(jià)格 400 元 /月（ 4800 元 /年） 出租收入 萬元 合計(jì)年收入： （萬元） 需要說明的是，在以上預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。 市值及收益預(yù)測(cè) 建成后收益預(yù)測(cè) 十一中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目投入建設(shè)當(dāng)年開始進(jìn)行相關(guān)車位、商鋪的預(yù)售，這就意味著項(xiàng)目啟動(dòng)后便會(huì)有現(xiàn)金流入。 實(shí)施經(jīng)營(yíng)依據(jù)： 十一中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目各功能部分的出租、出售價(jià)格的取值參照南京市目前同 類物業(yè)出售、出租水準(zhǔn)而定； ? ? 商鋪出租率的取定：基本 上按照正常經(jīng)營(yíng)年按 90%的比例取定； 各種稅費(fèi)按國家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)?。?? 出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本按租金收入的 8%計(jì)??； ? ? 物業(yè)租售模式：見定位配比表 出租收入： 總計(jì)年均出租收入為： 2129 萬元 物業(yè)出租收入（以 20 年經(jīng)營(yíng)期計(jì)）匯總，見附件財(cái)務(wù)推算表： 建筑 功能 出租面積 （平米） 出租基價(jià) （元 /平米） 租金總收入（萬元） 年均租金收入（萬元） 商鋪 4280 4000 42580 2129 要說明的是：物業(yè)租金收入成為項(xiàng)目重要利潤(rùn)來源。 項(xiàng)目租售稅利預(yù)測(cè) 根據(jù)附表可知：工程以 20年經(jīng)營(yíng)期計(jì)可實(shí) 現(xiàn)稅后總利潤(rùn) 18009 萬元人民幣，年均稅后利潤(rùn)為 819 萬元人民幣。 根據(jù)一期工程全投資現(xiàn)金流量分析：（詳見附表：財(cái)務(wù)推算表） 投資回收期： 年 4. 十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目投資價(jià)值分析 十一站中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析 根據(jù)對(duì)一期工程項(xiàng)目開工后 21 年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測(cè)，十一中地下廣場(chǎng)項(xiàng)目一期工程未來財(cái)務(wù)指標(biāo)狀況如下： 項(xiàng)目從第 2 年開始每年都有正的利潤(rùn)，且呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，從第 12年開始，年稅后利潤(rùn)均高于 1000 萬元，這些數(shù)據(jù)均反映出十一中地下廣場(chǎng)項(xiàng)目較好的中長(zhǎng)期投資收益。 通過動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析預(yù)測(cè)可知項(xiàng)目一期工程的主要財(cái)務(wù)測(cè)算指標(biāo)如下： 投資回收期： 年 (不含建設(shè)期 1 年 ) 項(xiàng)目投資價(jià)值判斷 通過對(duì)十一站中地下停車場(chǎng)綜合項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況等方面的審慎分析，該項(xiàng)目從中長(zhǎng)期發(fā)展及收益看，具有較好的投資價(jià)值。 同時(shí)，從該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)效應(yīng)看，將作為南京市的示范性集中式地下綜合項(xiàng)目，該項(xiàng)目也具有較好的社會(huì)投資價(jià)值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。 財(cái)務(wù)可行性分析 本項(xiàng)目投資具有明顯的優(yōu)勢(shì)： 第一，該項(xiàng)目地處鼓樓 區(qū)中心最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，是南京最佳的商業(yè)辦公及居住區(qū)域之一。近幾年隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐的加快，使得該區(qū)域的地產(chǎn)具有較大的升值空間。周邊日趨成熟的居住配套和商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的穩(wěn)定的市場(chǎng)空間奠定了一定的基礎(chǔ)。 第二，該項(xiàng)目不涉及征地拆遷的問題，不需要支付較高的征地拆遷費(fèi)用，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。 第三，政府對(duì)于停車場(chǎng)的建設(shè)持積極支持的態(tài)度，鼓勵(lì)社會(huì)資金參與建設(shè)公共停車場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏。 第四，該項(xiàng)目作為南京市解決日益突出的城市提高車問題 南京鼓樓區(qū)停車場(chǎng) 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 20201027 10:28:57 中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)網(wǎng) 瀏覽 2254 次 【 大 中 小 】 的大型集中式地下停車場(chǎng)示范案例，投資出租固定車位的未來回報(bào)率有較的空間。 但是該項(xiàng)目也存在有一定的劣勢(shì)及威脅：資金回籠較慢，政府優(yōu)惠政策不 明確，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目可行性判斷：項(xiàng)目可行 定位設(shè)計(jì)：公益設(shè)施占地面積： 1500 平米，以補(bǔ)充和完善該項(xiàng)目周邊區(qū)域工藝設(shè)施配套不完善的狀況。 十一中地下停車場(chǎng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)推算總表 起始年限建設(shè)期始 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8年 第 9 年 第 10 年 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第17 年 第 18 年 第 19 年 第 20 年 第 21 年 合計(jì) 一 經(jīng)營(yíng)收入 1 商鋪 總出租面積 4280 年度出租率 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 年度出租面積 2996 3638 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 3852 75970 年租金 (元 /平米 /年 ) 4000 4120 4244 4371 4502 4637 4776 4919 5067 5219 5376 5537 5703 5874 6050 6232 6419 6611 6810 7014 年租金收入 1198 1499 1635 1