【導(dǎo)讀】出讓、儲(chǔ)備、整理、開(kāi)發(fā)利用及新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)投資。詢公司簽訂的編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告協(xié)議。市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)補(bǔ)助征用土地手續(xù)的批復(fù)》。段截彎取直后對(duì)行洪影響的分析》?！桫P山公園國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估結(jié)果的批復(fù)》。發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。資項(xiàng)目可行性研究指南》。

　　

【正文】 程 10m 1311 燃?xì)夤こ? 10m 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 投資估算與資金 籌措 37 14 平場(chǎng)工程 141 挖運(yùn)土方 1000m3 142 爆破石方 1000m3 143 機(jī)械轉(zhuǎn)運(yùn)土石 方 1000m3 2 第二部分 其他費(fèi)用 21 征地費(fèi) 畝 22 拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)? m2 50241 600 23 建設(shè)單位管理費(fèi) 1 % 24 前期費(fèi) 1 3% 25 工程監(jiān)理費(fèi) 1 % 26 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1 % 27 銷售費(fèi)用 3 基本預(yù)備費(fèi)（ I+II） 8% 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用投資 6 開(kāi)發(fā)投資估算 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 38 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 基本數(shù)據(jù) 評(píng)價(jià)方法 本項(xiàng)目按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的有關(guān)要求進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目計(jì)算期 按照南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司提供的有關(guān)資料和南充市城市建設(shè)的發(fā)展速度，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目計(jì)算期確定為 6年，其中：建設(shè)期 2 年，經(jīng)營(yíng)期 4 年。 基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 本項(xiàng)目基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率確定為 10%。 可供開(kāi)發(fā)的土地情況 按照《南充市望 天壩 舞鳳山公園詳細(xì)規(guī)劃》和南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司提供的有關(guān)資料，整個(gè)規(guī)劃區(qū)占地約 畝，共分三個(gè)區(qū)域，其中：東區(qū)為舞鳳山公園，占地 畝，中區(qū)為花園住宅區(qū)，占地 畝，西區(qū)為高檔別墅及花園住宅區(qū)，占地 畝。本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)面積為 畝，主要分布在中區(qū)和西區(qū)，約有 143 畝位于東區(qū)，東區(qū)所占土地規(guī)劃為娛樂(lè)及商業(yè)用地。本項(xiàng)目道路及改河等工程占地約 畝，可供出讓的土地約 696 畝。 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，考慮到南充市近幾年城市發(fā)展情況及至2020 年的發(fā)展規(guī)劃，本 項(xiàng)目建成后，將使該地區(qū)的土地迅速增值，可加南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 39 快該區(qū)域的開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目建成后的 5 年內(nèi)，完成全部土地的開(kāi)發(fā)。按照南充市人民政府及南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)有關(guān)文件精神，該地區(qū)土地開(kāi)發(fā)由南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)，區(qū)內(nèi)土地增值收益用于區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此，本項(xiàng)目建成后的土地開(kāi)發(fā)、出讓等的增值收益可作為業(yè)主的收益，其土地增值收益可償還銀行貸款本息，并用于小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 項(xiàng)目長(zhǎng)期借款按 35 年長(zhǎng)期借款，名義年利率按 %計(jì)算。 本項(xiàng)目的收入為土地增值收益，按有關(guān)文件規(guī) 定，主要用于開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不繳納土地增值稅和所得稅，營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城建維護(hù)稅 7%，教育費(fèi)附加 3%。 法定盈余公積金提取比率 10%，公益金提取比率 5%。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 土地出讓收入 該項(xiàng)目為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，沒(méi)有直接的財(cái)務(wù)收入，其主要收入為小區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地出讓的增值收入。隨著城市化進(jìn)程的加快和南充市向大城市轉(zhuǎn)變的步伐加快，到 2020 年要實(shí)現(xiàn)省政府的規(guī)劃和南充市城市總體規(guī)劃目標(biāo)，在今后 4 年中，南充市平均每年要建成城區(qū) 4 平方公里，由于望天壩小區(qū)位于現(xiàn)城區(qū)與白土壩之間，具有較 好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。由此可見(jiàn)，南充市望天壩小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有非常好的前景本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)實(shí)現(xiàn) 696 畝土地的出讓和開(kāi)發(fā)是可行的。南充市順慶城區(qū)的土地出讓（出讓）價(jià)格測(cè)算，南充市現(xiàn)有建成區(qū)內(nèi)的土地在 4060 萬(wàn)元 /畝之 大量管理資料下載 40 間，市中心局部地區(qū)的土地價(jià)格已超過(guò) 100 萬(wàn)元 /畝，根據(jù)南充市國(guó)土局南市土價(jià)（ 2020） 56 號(hào)《關(guān)于確認(rèn)順慶區(qū)望天壩 舞鳳山公園國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估結(jié)果的批復(fù)》有關(guān)精神，本地區(qū)土地平均出讓價(jià)格為25 萬(wàn)元 /畝?？拷靿蔚挠P路兩邊的土地實(shí)際出讓價(jià)已達(dá)到 40 萬(wàn)元 /畝（見(jiàn)南充市人民政府南府函（ 2020） 1 126 號(hào)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)）。因此，本項(xiàng)目確定的土地出讓平均價(jià)格是合理的，根據(jù)本地區(qū)所處的地位位置，擬定的平均價(jià)格略顯偏低。預(yù)計(jì)自項(xiàng)目計(jì)算期的第二年起平均每年出讓土地 畝。項(xiàng)目計(jì)算期土地出讓總收入為 17400 萬(wàn)元。計(jì)算期內(nèi)各年土地出讓面積、出讓比例及經(jīng)營(yíng)稅金及附加，詳見(jiàn)出讓土地收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 91 及附表 3。 項(xiàng)目收入估算見(jiàn)表 91。 收入估算表 表 91 單位：萬(wàn)元 年 份 項(xiàng) 目 建設(shè)期 經(jīng) 營(yíng) 期 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 出讓土地面積 (畝 ) 696 土地出讓價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 25 25 25 25 25 土地出讓收入 3480 3480 3480 3480 3480 17400 土地征用成本費(fèi)用 根據(jù)南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限責(zé)任公司提供的有關(guān)資料，望天壩 2 小區(qū)單位土地征地拆遷安置成本費(fèi)用為 萬(wàn)元 /畝。耕地占用稅 及相關(guān)稅費(fèi)全免。計(jì)算期內(nèi)建設(shè)及出讓土地成本費(fèi)用為 5383 萬(wàn)南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 41 元。本項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)總成本為 11314 萬(wàn)元。 損益及利潤(rùn)分配 項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配預(yù)測(cè)見(jiàn)損益表（附表 7）。 投資利潤(rùn)率 =% 投資利稅率 =% 資本金凈利潤(rùn)率 =% 項(xiàng)目總利潤(rùn)情況如下： 利潤(rùn)總額 5129 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額 1026 萬(wàn)元；稅后利潤(rùn)3435 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期年平均稅后利潤(rùn) 687 萬(wàn)元，以上指標(biāo)表明本項(xiàng)目靜態(tài)投資利潤(rùn)指標(biāo)較好。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表 4，資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 見(jiàn)附表 5。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）： IRR=% 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）： IRR=% 自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： IRR=% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%）； 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）： NPV=833 萬(wàn)元 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）： NPV=2020 萬(wàn)元 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： NPV=1083 萬(wàn)元 投資回收期（含建設(shè)期） 投資回收期所得稅后（ Pt） = 年 大量管理資料下載 42 投資回收期所得稅前（ Pt） = 年 以上分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能 力。 清償能力分析 從附表 6 交錯(cuò)來(lái)源與運(yùn)用表可以看出，項(xiàng)目計(jì)算期各年收支平衡，并有盈余。 資產(chǎn)負(fù)債表見(jiàn)表附表 8。資產(chǎn)負(fù)債率先增后減，且逐年下降，第 5 年起長(zhǎng)期借款償還完，資產(chǎn)負(fù)債率為零，表明項(xiàng)目的凈資產(chǎn)能夠抵補(bǔ)負(fù)債。 銀行借款還本付息計(jì)算見(jiàn)附表 9，銀行借款償不期開(kāi)始借款年算起為5 年（按年等額還本付息估算，含兩年寬限期），能滿足銀行要求的期限。 通過(guò)以上分析可知項(xiàng)目具有清償能力。 不確定性分析 敏感性分析 考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中一些不確定因素的變化，分別對(duì)望天壩基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總 投資提高 10%、土地出讓價(jià)格下降 10%的間因素變化作敏感性分析，敏感分析結(jié)果見(jiàn)附表 10，敏感性分析圖見(jiàn)附表 11。 敏感性分析表明：開(kāi)發(fā)土地出讓價(jià)格和項(xiàng)目總投資（包括土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓期間的土地征用成本）兩個(gè)因素的變化對(duì)項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率的影響都較明顯。當(dāng)土地出讓價(jià)格降低 10%時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（所得稅前）降至 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 866 萬(wàn)元；當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資增加 10%時(shí)，項(xiàng)目的全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1066萬(wàn)元； 由此可見(jiàn)，土地出讓價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目影響最為敏感。 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 43 臨界點(diǎn)分析 最低出讓價(jià)和最低出讓面積 最低出讓價(jià)是指項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)土地下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時(shí)的價(jià)格，出讓價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求，經(jīng)測(cè)算，為保證本項(xiàng)目最低內(nèi)部收益率達(dá)到 10%，本項(xiàng)目能夠承受的土地最低平均出讓價(jià)為 萬(wàn)元 /畝，在預(yù)測(cè)的平均出讓價(jià)基礎(chǔ)上可下降 %。 最低出讓量是指在預(yù)定的土地出讓價(jià)下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利水平，所必須達(dá)到的土地出讓量。經(jīng)測(cè)算，在預(yù)測(cè)的土地平均出讓價(jià) 25 萬(wàn)元 /畝的情況下，要達(dá)到預(yù)定的盈利水平，本項(xiàng)目最低必須出讓土地 573畝，在原定的計(jì)劃出讓土地面積畝的基礎(chǔ)上可減少 %。 最高出讓價(jià)和最高出讓面積 土地費(fèi)用是影響項(xiàng)目盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。最高土地價(jià)格是指在項(xiàng)目銷售額和其費(fèi)用不變的情況下，保持預(yù)測(cè)收益水平所能承受的最高土地費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，在銷售額和費(fèi)用不變的情況下，本項(xiàng)目能夠承受的最高土地價(jià)格為 7638 萬(wàn)元，土地費(fèi)用的最大增幅為%。 最高工程費(fèi)用 最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，滿足預(yù)期的項(xiàng)目收益要求所能承受的最高工程費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目最高所能承受的開(kāi)發(fā)投資總額為13738 萬(wàn)元，最 大可增長(zhǎng) %。 臨界點(diǎn)分析見(jiàn)附表 12。 大量管理資料下載 44 通過(guò)以上分析可以看出，本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，具有一定的財(cái)務(wù)盈利能力和債務(wù)清償能力，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)見(jiàn)附表 13。 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 45 第十章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 經(jīng)濟(jì)效益 本工程建成后將促進(jìn)的土地開(kāi)發(fā)，使該區(qū)域的 1000 余畝土地由“生地 ” 變?yōu)椤笆斓亍保瑢?huì)帶來(lái)巨大的土地增值效益。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)會(huì)帶動(dòng)道路周圍經(jīng)濟(jì)的發(fā)展（如修建住宅、商業(yè)用房及發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等），將會(huì)使土地的級(jí)差收益增加，帶來(lái) 土地增值收入。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，改善了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)狀況，改善了開(kāi)發(fā)區(qū)的招商引資環(huán)境，將加快經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，促進(jìn)南充市城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 社會(huì)效益 防止水體深度污染，較少疫病流行。該項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將有效地防止西河及嘉陵江水體的深度污染，減少因洪水淹沒(méi)造成的流行疫病，提高人們居住環(huán)境質(zhì)量和人身健康。 增加行車安全，減少事故。交通事故特別是惡性交通事故，其損失和影響是不能用金錢來(lái)衡量的，該項(xiàng)目的建成，不但能提高行車效益，同時(shí)將會(huì)大大減少事故頻率，增加行車的安全系數(shù)，從 而減少由交通事故帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失和不利社會(huì)影響。 帶動(dòng)了城市建設(shè)，完善了城市功能。該項(xiàng)目將城市道路，給水、燃?xì)狻⒊鞘芯G化、城市排污，排水、供電、電訊等緊密結(jié)合在一起，將大大改善城市環(huán)境，加快了城市化進(jìn)程。 大量管理資料下載 46 美化城市環(huán)境，大大增加了城市綠化面積。該項(xiàng)目的道路綠化與公園景區(qū)綠化有機(jī)結(jié)合在一起，整個(gè)項(xiàng)目完成后，將為市民提供一個(gè)高品位的文化和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，對(duì)南充旅游業(yè)的發(fā)展將起到積極的促進(jìn)作用。 改善城市居民居住水平。望天壩小區(qū)屬城郊型高檔居住區(qū)。規(guī)劃有商業(yè)、住宅等功能分區(qū)。在居住區(qū)中既有普通住宅，又有別 墅和花園住宅等高檔住宅區(qū)，由于該區(qū)地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，隨著本項(xiàng)目的實(shí)施，提高城市居民的居住水平。 項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)解決下崗再就業(yè)起著重要作用。項(xiàng)目建設(shè)投資大、周期長(zhǎng)、需大量的鋼材、水泥、木材、瀝青、砂卵石等材料的勞動(dòng)力，對(duì)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)行業(yè)具有巨大的帶動(dòng)作用。同時(shí)對(duì)解決下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力增加農(nóng)民收入都具有重要的作用。 擴(kuò)大城市面積約 1 平方公里，改善了投資環(huán)境，為廣大投資者創(chuàng)造了更為有利的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和發(fā)展空間。 有利于城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展將起到極大的推動(dòng)作用。 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 結(jié) 論 47 第十一章 結(jié) 論 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和南充市城市建設(shè)總體規(guī)劃及望天壩 舞鳳山公園詳細(xì)規(guī)劃，項(xiàng)目的實(shí)施加快了城市基礎(chǔ)建設(shè)。提高了城市防洪能力，完善了城市道路網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，改善了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的投資環(huán)境。增加城市綠化面積，美化城市環(huán)境，節(jié)約能源，減少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投資環(huán)境，促進(jìn)南充市城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加快了南充的城市化進(jìn)程，具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，同