臺州葭芷地塊項目可行性研究報告(doc18)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2024-09-18 19:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 一期組成圍合空間，有利于路網(wǎng)組織和景觀營造，同時充分考慮了與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)問題。 （ 3） 以“多功能”為特點，住宅＋商鋪的組合能滿足多種需求。 （ 4） 在價格合理、保證供貨的前提下，推廣應(yīng)用國家鑒定認可的新技術(shù)、新工 藝、新材料。 四 開發(fā)成本估算 估算的基本條件及假設(shè)條件 （ 1） 土地費用包括土地轉(zhuǎn)讓價格和由于商鋪增加而需要補交的地價款，前者根據(jù)公司談判價格確定，按 232 萬元 /畝計算；后者根據(jù)調(diào)整面積與土地管理部門確定，暫按 10534 平方米商鋪計算。 （ 2） 建設(shè)費用按照正常的工程造價估算，沒有考慮由于特殊結(jié)構(gòu)、材料以及特別不利的地質(zhì)情況所需增加的成本 基地各項成本構(gòu)成 建設(shè)總投資 35034 萬元，其中土地轉(zhuǎn)讓費用 12296 萬元，補交土地出讓金 686 萬元，共計 12982 萬元。 總建筑面積約 10 萬平方米，其中地上建筑面積 81970 平方米，地下建筑面積 18000 平方米。單方建筑面積為 3500 元 /平方米 。 具體見 附 表 2 —— 項目開發(fā)成本估算表 。 五 項目開發(fā)實施計劃 根據(jù)本項目的具體條件和特點，本項目從土地招投標開始至全部工程建成并取得大產(chǎn)證交房，共計需要個 32 個 月 （含春節(jié)）。 總體進度為 : 前期工作 、 開工準備 5 月 土建 安裝 20 月 總體、綠化、配套工程 4 月 竣工、交付使用 3 月 銷售周期 18 月 根據(jù)各項工作的搭接進行，項目的總開發(fā)周期為 32 個月，具體安排計劃詳見附表 3—— 項目開發(fā)實施進度計劃表。 第六部分 經(jīng)濟分析 銷售收入估算 根據(jù) 已受樓盤的情況看， 住宅的銷售速度比較快，一般銷售周期3 個月，并集中在開盤兩周后的 1 個月中。 但 考慮 宏觀調(diào)控可能造成的影響，以及 銷售和進款的時間差異，本報告假設(shè) 銷售計劃見附表 4。 銷售收入測算基本參數(shù)：住宅售價為 4500 元 /平方米、商業(yè)用房售價為 9000 元 /平方米、車位為 12 萬 元 /只，則銷售總額為 46292萬 元。 靜態(tài)評價 ⑴ 銷售收入 46292 萬 元 ⑵ 開發(fā)成本 （含財務(wù)費用） 35034 萬 元 ⑶ 銷售管理費用 780 萬 元 ⑷ 銷售稅金 3032 萬 元 ⑸ 開發(fā)管理費 830 萬 元 ⑹ 稅前利潤 6616 萬 元 ⑺ 稅后利潤（所得稅 33%） 4433 萬元 投資利潤率 =4439/35034*100%=% 自有資金利潤率 =4439/3000*100%=148% 動態(tài)評價 根據(jù) 銷售回籠資金計劃、資金投入計劃、計算得出的財務(wù)費用匯總而成資金流量曲線圖 ，見附表 5。 從表中可見，資金峰值在 2020 年 12月，約 億 元。自有資金3000萬元外，需最大融資額度為 億元，資金平衡點在 2020 年 7月。 敏感性分析 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，住宅項目技術(shù)已經(jīng)非常成熟，主要風險因素為市場風險（銷售價格、銷售進度）、成本風險（收費標準、材料價格等），本項目 主要考慮銷售價格、商鋪面積、預(yù)征稅作為敏感分析因素分別擬定方案，見下表。 根據(jù)表，項目銷售價格的盈虧平衡點為：住宅價格 3650 元元 /平方米，商鋪 8000元 /平方米。 開元旅業(yè)集團開元房產(chǎn)二 00 五年度損益預(yù)算表 項目名稱：臺州云頂佳苑項目 序號 項 目 計算依據(jù) 預(yù)征 稅平衡點 盈虧平衡點 方案一 方案二 方案三 方案四 1 主營業(yè)務(wù)收入 竣工交付面積 2 均價 3 營業(yè)收入 4 減 :主營業(yè)務(wù)成本 竣工交付面積 5 單位成本 6 營業(yè)成本 7 減 :主營業(yè)務(wù)稅金及附加 8 主營業(yè)務(wù)利潤 9 減 :營業(yè)費用 10 減 :管理費用 11 減 :財務(wù)費用 12 營業(yè)利潤 13 加 :其他業(yè)務(wù)收入 14 投資收益 15 營業(yè)外收入 16 減 :營業(yè)外支出
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