臺(tái)州葭芷地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc18)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2025-09-18 19:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一期組成圍合空間，有利于路網(wǎng)組織和景觀營(yíng)造，同時(shí)充分考慮了與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)問(wèn)題。 （ 3） 以“多功能”為特點(diǎn)，住宅＋商鋪的組合能滿足多種需求。 （ 4） 在價(jià)格合理、保證供貨的前提下，推廣應(yīng)用國(guó)家鑒定認(rèn)可的新技術(shù)、新工 藝、新材料。 四 開(kāi)發(fā)成本估算 估算的基本條件及假設(shè)條件 （ 1） 土地費(fèi)用包括土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格和由于商鋪增加而需要補(bǔ)交的地價(jià)款，前者根據(jù)公司談判價(jià)格確定，按 232 萬(wàn)元 /畝計(jì)算；后者根據(jù)調(diào)整面積與土地管理部門(mén)確定，暫按 10534 平方米商鋪計(jì)算。 （ 2） 建設(shè)費(fèi)用按照正常的工程造價(jià)估算，沒(méi)有考慮由于特殊結(jié)構(gòu)、材料以及特別不利的地質(zhì)情況所需增加的成本 基地各項(xiàng)成本構(gòu)成 建設(shè)總投資 35034 萬(wàn)元，其中土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 12296 萬(wàn)元，補(bǔ)交土地出讓金 686 萬(wàn)元，共計(jì) 12982 萬(wàn)元。 總建筑面積約 10 萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積 81970 平方米，地下建筑面積 18000 平方米。單方建筑面積為 3500 元 /平方米 。 具體見(jiàn) 附 表 2 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 。 五 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目的具體條件和特點(diǎn)，本項(xiàng)目從土地招投標(biāo)開(kāi)始至全部工程建成并取得大產(chǎn)證交房，共計(jì)需要個(gè) 32 個(gè) 月 （含春節(jié)）。 總體進(jìn)度為 : 前期工作 、 開(kāi)工準(zhǔn)備 5 月 土建 安裝 20 月 總體、綠化、配套工程 4 月 竣工、交付使用 3 月 銷(xiāo)售周期 18 月 根據(jù)各項(xiàng)工作的搭接進(jìn)行，項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)周期為 32 個(gè)月，具體安排計(jì)劃詳見(jiàn)附表 3—— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表。 第六部分 經(jīng)濟(jì)分析 銷(xiāo)售收入估算 根據(jù) 已受樓盤(pán)的情況看， 住宅的銷(xiāo)售速度比較快，一般銷(xiāo)售周期3 個(gè)月，并集中在開(kāi)盤(pán)兩周后的 1 個(gè)月中。 但 考慮 宏觀調(diào)控可能造成的影響，以及 銷(xiāo)售和進(jìn)款的時(shí)間差異，本報(bào)告假設(shè) 銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)附表 4。 銷(xiāo)售收入測(cè)算基本參數(shù)：住宅售價(jià)為 4500 元 /平方米、商業(yè)用房售價(jià)為 9000 元 /平方米、車(chē)位為 12 萬(wàn) 元 /只，則銷(xiāo)售總額為 46292萬(wàn) 元。 靜態(tài)評(píng)價(jià) ⑴ 銷(xiāo)售收入 46292 萬(wàn) 元 ⑵ 開(kāi)發(fā)成本 （含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 35034 萬(wàn) 元 ⑶ 銷(xiāo)售管理費(fèi)用 780 萬(wàn) 元 ⑷ 銷(xiāo)售稅金 3032 萬(wàn) 元 ⑸ 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 830 萬(wàn) 元 ⑹ 稅前利潤(rùn) 6616 萬(wàn) 元 ⑺ 稅后利潤(rùn)（所得稅 33%） 4433 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 =4439/35034*100%=% 自有資金利潤(rùn)率 =4439/3000*100%=148% 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià) 根據(jù) 銷(xiāo)售回籠資金計(jì)劃、資金投入計(jì)劃、計(jì)算得出的財(cái)務(wù)費(fèi)用匯總而成資金流量曲線圖 ，見(jiàn)附表 5。 從表中可見(jiàn)，資金峰值在 2020 年 12月，約 億 元。自有資金3000萬(wàn)元外，需最大融資額度為 億元，資金平衡點(diǎn)在 2020 年 7月。 敏感性分析 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，住宅項(xiàng)目技術(shù)已經(jīng)非常成熟，主要風(fēng)險(xiǎn)因素為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度）、成本風(fēng)險(xiǎn)（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、材料價(jià)格等），本項(xiàng)目 主要考慮銷(xiāo)售價(jià)格、商鋪面積、預(yù)征稅作為敏感分析因素分別擬定方案，見(jiàn)下表。 根據(jù)表，項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)為：住宅價(jià)格 3650 元元 /平方米，商鋪 8000元 /平方米。 開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)開(kāi)元房產(chǎn)二 00 五年度損益預(yù)算表 項(xiàng)目名稱：臺(tái)州云頂佳苑項(xiàng)目 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 預(yù)征 稅平衡點(diǎn) 盈虧平衡點(diǎn) 方案一 方案二 方案三 方案四 1 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 竣工交付面積 2 均價(jià) 3 營(yíng)業(yè)收入 4 減 :主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 竣工交付面積 5 單位成本 6 營(yíng)業(yè)成本 7 減 :主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 8 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 9 減 :營(yíng)業(yè)費(fèi)用 10 減 :管理費(fèi)用 11 減 :財(cái)務(wù)費(fèi)用 12 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 13 加 :其他業(yè)務(wù)收入 14 投資收益 15 營(yíng)業(yè)外收入 16 減 :營(yíng)業(yè)外支出
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