【文章內(nèi)容簡介】 理資源中心 在合理的城市規(guī)劃下，產(chǎn)業(yè)區(qū)與住宅區(qū)的合理比例 的支配下，將形成新一輪的居住需求，未來的房地產(chǎn)開發(fā)具有強大的需求人群及產(chǎn)業(yè)的支撐。 （ 2）各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)特征： ，主要是廠區(qū)撤二進三的進程加快，如安拖等項目的實施。同時又形成了以龍崗開發(fā)區(qū)、新站區(qū)的城市擴容的發(fā)展形成房地產(chǎn)開發(fā)時機及帶來的有效市場需求，龍崗區(qū)域具有單價低的明顯市場特征，新站區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將逐步形成向二環(huán)外發(fā)展的趨勢。 瑤海區(qū)的安拖項目（城市綠苑 50 萬平方米）一期已經(jīng)開工、砂輪廠項目（ 18 萬平方米）即將動工將帶動整個瑤海區(qū)舊城房地產(chǎn)開發(fā)，整個區(qū)域市場供應(yīng)量將達 150 萬平方米； 新站區(qū)在沿勝利路進行綜合物業(yè)形態(tài)的開發(fā)，以高層為主，占地規(guī)模小，沿臨泉路向兩翼發(fā)展，目前西段樓盤普遍規(guī)模較小，以多層為主，均價約在 2800 元 /平方米。向東以香格里拉花園為代表的東段，區(qū)域房價均價達到了 2900 元 /平方米，其中香格里拉花園二期均價超過 3100 元 /平方米。沿二 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 環(huán)路，巴黎春天（ 27 萬平方米）、康城水云間（ 18 萬平方米）、西湖花園（ 15 萬平方米）、東湖山莊碧云閣等，目前項目一期已經(jīng)動工并開始發(fā)售，區(qū)域以多層為主； 龍崗開發(fā)區(qū)域位于合肥東部，原為肥東縣境內(nèi)，去年區(qū)劃調(diào)整劃入合肥市區(qū)。 在合肥市政建設(shè)及房地產(chǎn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，沿長江東路向兩側(cè)縱深開發(fā)，以龍崗大道為南北走向，以平行于長江東路的臨泉路與新安江路為東西走向的區(qū)域開發(fā)特征。整體上市量較大，目前上市的大盤有龍崗靜安新城（ 40 萬平米）、東河麗景，即將上市的有九獅水岸、月亮灣城市花園、海洲景秀世家（ 50 萬平米），整個區(qū)域樓盤以推出一期或即將推出一期為主，區(qū)域的均價在 18002100 元 /平方米之間，目前開發(fā)銷售的以多層為主，在合肥整體房價上揚的市場態(tài)勢下，由于瑤海區(qū)專業(yè)市場的發(fā)展，城市外來人口的增多及肥東進城人口的居住需求，極大的刺激了 此區(qū)域的房地產(chǎn)的需求。此區(qū)域以價格最低見長。 、臨泉路沿線、森林公園區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)； 廬陽區(qū)目前在售樓盤以榮事達大道、蒙城路兩側(cè)、沿河路西側(cè)為主，可銷售的樓盤數(shù)家，均價區(qū)間 30003500 元 /平方米。未來的區(qū)域核心將以合瓦路舊城改造（占地 1000 余畝，規(guī)劃建筑面積 114 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 萬平方米的上城國際）、以元一濱水城為代表的臨泉路蒙城路區(qū)域及后期的森林公園區(qū)域的整體開發(fā)的區(qū)域，目前在售項目主要有“元一濱水城”等。 ，并將逐步形成以二環(huán)沿線的黃 山公園、望湖城區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢； 包河區(qū)以馬鞍山大道兩側(cè)為主，并呈向南延伸的趨勢。區(qū)域樓盤占地較大，以高層、小高層、多層等多種物業(yè)形態(tài)。代表樓盤有聯(lián)邦花園、世紀陽光花園等。馬鞍山路沿線樓盤均價超過 3500 元 /平方米。同時望湖城項目部分地塊已經(jīng)完成了信托融資的工作。未來將形成馬鞍山南路及二環(huán)路區(qū)域的樓盤開發(fā)并伴隨二環(huán)內(nèi)城市改造的小盤的面市。 ，目前以多層為主，同時，望江西路的舊城改造隨著的房地產(chǎn)的繁榮及地段靠近新城區(qū)的優(yōu)勢將促進此地段的進一步開發(fā)，黃山路已以形成 以新華學府代表的成熟樓盤，并將有綠城的項目（自行車廠）面市，區(qū)域以小高層、高層為主；高新區(qū)房地產(chǎn)開 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 發(fā)業(yè)以向西南開發(fā)的特征，并隨科學城規(guī)劃的實施，將極大刺激區(qū)域的房地產(chǎn)的繁榮。政務(wù)文化新區(qū)由于整體規(guī)劃要求較高，樓盤以小高層為主，區(qū)域的發(fā)展前景良好。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)由于整體分大學城及工廠區(qū)兩個明顯的特征，在整體居住人口數(shù)量及與老城區(qū)的交通因素，區(qū)域的認同感在各區(qū)中明顯偏低。 蜀山區(qū)以潛山路為目前的熱點區(qū)域，沿線均價達到 31003400 元 /平方米，漢嘉都市森林、廣利花園多層標準層一上市就銷售一空。區(qū)域?qū)⑿纬梢酝?西路、潛山路、合作化路沿線開發(fā)特征，同時沿岳西路沿線的城市道路改造的完成也已形成新的開發(fā)區(qū)域，其具有連接整個老城區(qū)與新城區(qū)的中間地帶，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢。高新區(qū)仍是中高檔居住區(qū)，樓盤價格達到了 34003600 元 /平方米，其中市場供應(yīng)量以小高層、高層為主，由于土地供應(yīng)的原因，呈現(xiàn)向西發(fā)展的趨勢；政務(wù)文化新區(qū)樓盤以小高層、高層為主，價格 28003500 元 /平方米；經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)樓盤目前銷售數(shù)量不多，但開發(fā)樓盤的體量將有很大的上市量，主要集中在大學城區(qū)域，目前價格 25002800 元 /平方米，在蜀山區(qū)具有絕對的價格優(yōu)勢。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 今年 13 季度合肥房地產(chǎn)交易總量為 億元，建筑面積 萬平方米，分別增長 84%和%，其中二手房成交額為 億元，建筑面積 萬平方米，分別占交易總量的 %和%。預(yù)計今年的二手房交易額將突破 40 億元。 二手房市場呈現(xiàn)如下的特征： 由于各區(qū)域的房價多在 2500 元 /平方米以上，使得 3000 元 /平方米得房屋交易量不斷增加，數(shù)據(jù)顯示 20203000 元每平方米得交易房屋呈上升趨勢， 其中 11 月的交易數(shù)據(jù)顯示 20203000 元 /平方米的交易房達到 71%， 3000 元 /平方米以上的占到21%。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 根據(jù)房屋總價和面積趨勢分析， 80 平方米左右的二手房仍是主要需求，占交易總量的 %，總價在 10 萬元的左右的二手房交易量明顯提升，達到交易總量的 %，反映出中小戶型易換手的特性。 二手房交易以多層為主，毛坯房目前呈上升趨勢，說明炒房的上市量有一定的上升。 04 年第四季度合肥二手房的總價梯度： 一居室： 3240 平方米；二居室 6068 平方米；三居室 8590 平方米 東區(qū)總價梯度： 一居室： ～ ～ ～ ～ 9～ ～ ～ ～ 萬元 二居室： ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ 萬元 三居室： 18～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ 萬元 南區(qū)總價梯度： 一居室： 8～ ～ ～ ～ 10～ 11～ 12 萬元 二居室： ～ 16～ ～ ～ ～ ～ ～ 萬元 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 三居室： ～ ～ 223.～ ～ ～ ～ 萬元 三居室： ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ 萬元 中區(qū)總價梯度： 一居室： ～ ～ ～ ～ 萬元 二居室： ～ ～ ～ 23～ 萬元 三居室： ～ 28～ ～ 31～ 萬元 西區(qū)總價梯度： 一居室： ～ ～ ～ ～ ～ ～ 萬元 二居室： ～ ～ ～ ～ ～ ～ 萬元 三居室： ～ ～ ～ ～ ～ ～ 萬元 北區(qū)總價梯 度： 一居室： ～ ～ 10～ ～ ～ ～ 萬元 二居室： 16～ ～ ～ ～ 19～ ～ 萬元 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 三居室： ～ 24～ ～ ～ ～ ～ 萬元 東區(qū)二手房單價區(qū)間： 1800 元 /平方米 —— 3375 元 /平方米 南區(qū)二手房單價區(qū)間： 2020 元 /平方米 —— 3700 元 /平方米 中區(qū)二手房單價區(qū)間： 2800 元 /平方米 —— 4187 元 /平方米 西區(qū)二手房單價區(qū)間： 2225 元 /平方米 —— 3156 元 /平方米 北區(qū)二手房單價區(qū)間： 2225 元 /平方米 —— 3506 元 /平方米 分析： 目前二手房市場仍將以滿足自住性為主。但隨著時間的推移，今年所購的物業(yè)大多明后年交房，部分作為投資炒作的二手房將在交房后面市，其的升值空間將決定其的成交量，從長期看，這部分物業(yè)將增加未來的市場的供應(yīng)量，并夸大了目前市場的有效需求繁榮的程度，隨著其上市規(guī)模的擴大，將形成明顯的市場特征，并將影響一手房市場的銷售。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 ： ： 年 限 名 稱 2020年 2020 年 2020 年 一季度 二季度 三季度 四季度 一 季度 二季度 三季度 四季度 多層住宅 框架 100 商住樓 框架 100 高層住宅 短肢剪力墻 100 教學樓 框架 100 辦公樓 框架 100 工業(yè)廠房 框架 100 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 、商住樓、高層住宅造價指數(shù)走勢曲線圖 9597991011031051071091111131151171192000年03一季度03二季度03三季度03四季度04一季度04二季度04三季度04四季度多層住宅商住樓高層住宅 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2020 年鋼材、水泥價格指數(shù)走勢 曲線圖 7080901001101201301401501601701801902002020年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12鋼材水泥 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2020 年紅磚、黃砂、碎石價格指數(shù)曲線 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 7080901001101201301401501601701801902002020年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12紅磚黃砂碎石三 .合肥市消費者特征分析 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 隨著人們住房消費意識的增強和對住房條件要求的不斷提高，在位置、環(huán)境等因素不可改變的情況下，建筑類型和戶型越來越成為購房者關(guān)注的焦點。一套住宅能否受到人們的青睞，一個樓盤在銷售上能否獲得成功，前期的建筑設(shè)計與戶型設(shè)計已成為重中之重。那么目前購房消費者偏好什么樣的住宅呢？ 多 層住宅最受寵愛 高層住宅需求上升 020406080多層 小高層 高層20202020 對比 2020 年和 2020 年消費者對不同類型住宅的選擇情況來看，“多層住宅”仍是合肥消費者最喜愛的建筑類型，選擇多層住宅的購房消費者所占比例由 2020 年的 58． 2%上升至 2020 年的 73%。而近年來興起的小高層住宅開始顯示了頹態(tài)，選擇比例由 2020 年的 36． 4%下滑到 2020 年的 15． 1%。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 取而代之“小高層”的是“高層”住宅正在逐漸被購房消費者所接納，需求的增長趨勢較為明顯，選擇比例由 2020 年的 1． 8%上升到 2020 年的 10． 7%。 高層建筑是建筑類型中的一個重要有機組合，近幾年來，高層建筑在合肥建筑市場由原來的市場空白點逐漸發(fā)展到今天的占到合肥住宅市場總供應(yīng)量的 5%。隨著土地資源的不斷減縮，高層是未來房地產(chǎn)市場一個大的方向。 2020 年與 2020 年購房者對建筑類型的選擇比較 如今的購房者愈來愈講究性價比，高層建筑的建筑成本居高不下，加上公攤面積過大，物業(yè)管理費過高等缺點，多層住宅更加受寵是必然的趨勢。因此多層住宅需求的堅挺不下，既有購房者對良好的居住環(huán)境孜孜不倦的追求，也有成本以及價格因素的驅(qū)使。高層住宅的出現(xiàn)最 初主要在于節(jié)約城市土地，降低開發(fā)成本，而對于消費者選擇高層建筑主要看重的是住高層可使居者“視野遠，心情暢，采光強，通風好、品位高、新穎時尚”，絕大多數(shù)潛在購房者認為在滿足“視野、時尚”等需求方面小高層不如高層有優(yōu)勢。 2020 年和 2020 年購房者戶型選擇比較 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 家庭背景和戶型選擇有關(guān)聯(lián)。人口、年齡、經(jīng)濟、文化的不同所選擇的戶型差異也較大。 從年齡上看： 20－ 29 歲的群體選擇二室一廳和兩室二廳的為眾，這個層次的消費者收入主要在 4 萬左右； 選擇三室一廳與三室二廳的以 30－ 45 歲和收入在 6 萬元左右的為主。 再從家 庭人口來分析： 多成員結(jié)構(gòu)家庭對戶型的關(guān)注程度明顯高于其他人群，如何在有限的空間里，讓家人住得更舒服，并保留一定的私密性是多成員家庭著重考慮的問題，相比成員數(shù)量比較少的家庭來講，入住成員在 4人以上的家庭對戶型的考慮程度接近 70%，超過成員在 3 人的家庭 30 個百分點以上。對于單身的購房者而言，由于其意向購買的房屋屬于小戶型，因此，其更關(guān)注所購房屋的戶型結(jié)構(gòu)是否合理，關(guān)注程度達到 55． 6%。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 010203040506070一環(huán)內(nèi) 一二環(huán)間 二環(huán)外20202020 首先，與 2020 年 相比購房者的買房位置逐步向城市邊