思念果嶺山水二期項目貸款資金信托計劃(doc14)-地產(chǎn)綜合(編輯修改稿)
2024-09-18 15:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 銷 借款人：鄭州市黃河大觀有限公司 擔(dān)保人：河南思念食品股份有限公司 還款方式：以思念果嶺山水二期項目銷售回款償還。 其他 相關(guān)措施 （ 1）貸款到期前， 受托人 可以根據(jù)尚未償還的貸款本息總額，按 不低于 樓盤銷售價 60%的房價對外銷售，以優(yōu)先償還欠款本息。 （ 2）主要債權(quán)人 香港恒盛集團 、河南淇樂多公司 承諾信托期內(nèi)不對借款人主張債權(quán) ，其 2020年 12月 31日截至日的債權(quán)總額為 12469萬元，占公司債務(wù)總額的 %。 （ 3）對于持有信托產(chǎn)品受益權(quán)的受益人，購買 思念果嶺山水二期 房產(chǎn)時可以享受 24%的折扣，所購買的信托產(chǎn)品價款可以沖抵首付款。 大量管理資料下載 146 四、借款人、擔(dān)保人評價 （一）借款人分析 財務(wù)狀況分析 單位：萬元 項目 2020年 1季度 2020年 2020年 2020年 總資產(chǎn) 流動資產(chǎn) 貨幣資金 應(yīng)收賬款凈值 0 其他應(yīng)收款 存貨 總負(fù)債 流動負(fù)債 短期借款 應(yīng)付帳款 預(yù)收帳款 其他應(yīng)付款 長期負(fù)債 長期借款 所有者權(quán)益 主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)成本 營業(yè)利潤 凈利潤 注： 1）其中欠大股東香港恒盛國際集團 9960萬元、 關(guān)聯(lián)人河南淇樂多公司 2509萬元 ； 2/3）預(yù)收帳款為購房者購房款，尚未計入營業(yè)收入，但預(yù)交了 ； 僅 從財務(wù)資料上看，借款人目前的經(jīng)營狀況以及財務(wù) 報表 質(zhì)量欠佳。但是，應(yīng)該看到，借款人現(xiàn)有的財務(wù)狀況是在 恒盛 公司重組之后的結(jié)果， 2020年 7月，恒盛集團才控股公司，而此前的經(jīng)營活動 已經(jīng)停止，公司 在陷入巨大的財務(wù)危機 。恒盛 集團介入并轉(zhuǎn)行為依托于旅游環(huán)境的地產(chǎn)開發(fā)模式 ，不過一年左右的時間，無 法全部改變此前的業(yè)績影響。同時，處于稅收因素的考慮，以及銷售合同辦理的規(guī)律，銷售收入尚未完全實現(xiàn)，也影響了帳面的盈利結(jié)果。但是一期工程目前的簽約率已經(jīng)超過 90%，合同金額超過 69%，可以預(yù)見 2020 年度的財務(wù)狀況可以得到很大 大量管理資料下載 147 的改觀。 從財務(wù)狀況上分析，公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較清晰，主要的負(fù)債來源于控股股東的借款，包括大股東恒盛集團的 9960萬元、 控制人 李偉的 萬元，關(guān)聯(lián)企業(yè)淇樂多公司的 元（ 980 萬元應(yīng)收的差額），合計 萬元。占全部負(fù)債總額的 83%，一旦上 述企業(yè)承諾在信托期內(nèi)不主張債權(quán)，則公司實際背負(fù)的債務(wù)壓力可以得到根本的緩解。 公司的主要經(jīng)營模式已經(jīng)轉(zhuǎn)為為房地產(chǎn)開發(fā)，即依托黃河大觀既有的人文景觀加以更新，并通過建造高爾夫球場、相應(yīng)的配套娛樂設(shè)施，打造一個綜合的旅游休閑環(huán)境，借以提升當(dāng)?shù)氐牡貎r水平。借款人在兼并重組過程中通過土地的綜合開發(fā)，評估增值，雖可能有溢價較多的可能，但是當(dāng)?shù)氐耐恋卦鲋凳强隙ǖ模皇?高低 問題。其一期銷售的均價表明，市場已經(jīng)開始認(rèn)可前期綜合環(huán)境營造的價值 ，這也印證了土地增值的客觀存在 。對于本次信托計劃擬投向的二期工程乃至今后的三期、四期 工程，都 會 有很好帶動作用。 根據(jù)獨立第三方 公司 的分析報告，二期工程的總成本為 萬元，折合造價 萬元，而預(yù)期的銷售收入為 ，銷售利潤率可以達到 ，盈利狀況良好。 04年公司的現(xiàn)金主要來源于股東及關(guān)聯(lián)單位的借款； 04年思念果嶺山水的一期樓盤已經(jīng)開始銷售，但公司在 04年沒有計入任何銷售收入。 05年 1季度雖然沒有計入營業(yè)收入，但是所得房款已經(jīng)在預(yù)收帳款中體現(xiàn)，并預(yù)交了 286 萬元的所得稅。公司的前期投入比較多，后期除了繼續(xù)完善高爾夫球場，以及景觀 的維護外，土地方面的支出將逐漸減少。今后的主要現(xiàn)金支出為建設(shè)費用，即總成本中的現(xiàn)金成本不太高，而較高的銷售毛利率可以保證銷售回款對于現(xiàn)金平衡的保證基本可以達到預(yù)期的要求。 公司目前沒有銀行的債務(wù)，主要債務(wù)來源于前期股東及關(guān)聯(lián)單位的借款。公司沒有對其他公司提供任何形式的擔(dān)保 （二）擔(dān)保人分析 本次信托貸款的擔(dān)保將由河南思念食品股份有限公司提供不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。 財務(wù)狀況分析 單位：萬元 項目 2020年 1季度 2020年 2020年 2020年 母公司 合并數(shù) 母公司 合并數(shù) 母公司 合并數(shù) 總 資產(chǎn) 流動資產(chǎn) 貨幣資金 應(yīng)收賬款凈值 其他應(yīng)收款 大量管理資料下載 148 存貨 總負(fù)債 流動負(fù)債 短期借款 應(yīng)付帳款 長期負(fù)債 長期借款 所有者權(quán)益 銷售收入 銷售成本 銷售利潤 凈利潤 資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % % % % 銷售利潤率 % % % % % % % 凈利潤率 % % % % % % % 長期償債能力分析 根據(jù)上述報表資料，思念公司（母公司）的資產(chǎn)負(fù)債率在過去三年一直在 63%66%的范圍內(nèi)，
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