思念果嶺山水二期項目貸款資金信托計劃(doc14)-地產綜合(編輯修改稿)
2024-09-18 15:59 本頁面
【文章內容簡介】 銷 借款人：鄭州市黃河大觀有限公司 擔保人：河南思念食品股份有限公司 還款方式：以思念果嶺山水二期項目銷售回款償還。 其他 相關措施 （ 1）貸款到期前， 受托人 可以根據(jù)尚未償還的貸款本息總額，按 不低于 樓盤銷售價 60%的房價對外銷售，以優(yōu)先償還欠款本息。 （ 2）主要債權人 香港恒盛集團 、河南淇樂多公司 承諾信托期內不對借款人主張債權 ，其 2020年 12月 31日截至日的債權總額為 12469萬元，占公司債務總額的 %。 （ 3）對于持有信托產品受益權的受益人，購買 思念果嶺山水二期 房產時可以享受 24%的折扣，所購買的信托產品價款可以沖抵首付款。 大量管理資料下載 146 四、借款人、擔保人評價 （一）借款人分析 財務狀況分析 單位：萬元 項目 2020年 1季度 2020年 2020年 2020年 總資產 流動資產 貨幣資金 應收賬款凈值 0 其他應收款 存貨 總負債 流動負債 短期借款 應付帳款 預收帳款 其他應付款 長期負債 長期借款 所有者權益 主營業(yè)務收入 主營業(yè)務成本 營業(yè)利潤 凈利潤 注： 1）其中欠大股東香港恒盛國際集團 9960萬元、 關聯(lián)人河南淇樂多公司 2509萬元 ； 2/3）預收帳款為購房者購房款，尚未計入營業(yè)收入，但預交了 ； 僅 從財務資料上看，借款人目前的經營狀況以及財務 報表 質量欠佳。但是，應該看到，借款人現(xiàn)有的財務狀況是在 恒盛 公司重組之后的結果， 2020年 7月，恒盛集團才控股公司，而此前的經營活動 已經停止，公司 在陷入巨大的財務危機 。恒盛 集團介入并轉行為依托于旅游環(huán)境的地產開發(fā)模式 ，不過一年左右的時間，無 法全部改變此前的業(yè)績影響。同時，處于稅收因素的考慮，以及銷售合同辦理的規(guī)律，銷售收入尚未完全實現(xiàn)，也影響了帳面的盈利結果。但是一期工程目前的簽約率已經超過 90%，合同金額超過 69%，可以預見 2020 年度的財務狀況可以得到很大 大量管理資料下載 147 的改觀。 從財務狀況上分析，公司的債權債務關系比較清晰，主要的負債來源于控股股東的借款，包括大股東恒盛集團的 9960萬元、 控制人 李偉的 萬元，關聯(lián)企業(yè)淇樂多公司的 元（ 980 萬元應收的差額），合計 萬元。占全部負債總額的 83%，一旦上 述企業(yè)承諾在信托期內不主張債權，則公司實際背負的債務壓力可以得到根本的緩解。 公司的主要經營模式已經轉為為房地產開發(fā)，即依托黃河大觀既有的人文景觀加以更新，并通過建造高爾夫球場、相應的配套娛樂設施，打造一個綜合的旅游休閑環(huán)境，借以提升當?shù)氐牡貎r水平。借款人在兼并重組過程中通過土地的綜合開發(fā)，評估增值，雖可能有溢價較多的可能，但是當?shù)氐耐恋卦鲋凳强隙ǖ模皇?高低 問題。其一期銷售的均價表明，市場已經開始認可前期綜合環(huán)境營造的價值 ，這也印證了土地增值的客觀存在 。對于本次信托計劃擬投向的二期工程乃至今后的三期、四期 工程，都 會 有很好帶動作用。 根據(jù)獨立第三方 公司 的分析報告，二期工程的總成本為 萬元，折合造價 萬元，而預期的銷售收入為 ，銷售利潤率可以達到 ，盈利狀況良好。 04年公司的現(xiàn)金主要來源于股東及關聯(lián)單位的借款； 04年思念果嶺山水的一期樓盤已經開始銷售，但公司在 04年沒有計入任何銷售收入。 05年 1季度雖然沒有計入營業(yè)收入，但是所得房款已經在預收帳款中體現(xiàn)，并預交了 286 萬元的所得稅。公司的前期投入比較多，后期除了繼續(xù)完善高爾夫球場，以及景觀 的維護外，土地方面的支出將逐漸減少。今后的主要現(xiàn)金支出為建設費用，即總成本中的現(xiàn)金成本不太高，而較高的銷售毛利率可以保證銷售回款對于現(xiàn)金平衡的保證基本可以達到預期的要求。 公司目前沒有銀行的債務，主要債務來源于前期股東及關聯(lián)單位的借款。公司沒有對其他公司提供任何形式的擔保 （二）擔保人分析 本次信托貸款的擔保將由河南思念食品股份有限公司提供不可撤銷連帶責任擔保。 財務狀況分析 單位：萬元 項目 2020年 1季度 2020年 2020年 2020年 母公司 合并數(shù) 母公司 合并數(shù) 母公司 合并數(shù) 總 資產 流動資產 貨幣資金 應收賬款凈值 其他應收款 大量管理資料下載 148 存貨 總負債 流動負債 短期借款 應付帳款 長期負債 長期借款 所有者權益 銷售收入 銷售成本 銷售利潤 凈利潤 資產負債率 % % % % % % % 銷售利潤率 % % % % % % % 凈利潤率 % % % % % % % 長期償債能力分析 根據(jù)上述報表資料，思念公司（母公司）的資產負債率在過去三年一直在 63%66%的范圍內，
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