【文章內(nèi)容簡介】 沫制成圓形狀堵塞，衛(wèi)生間及陽臺等地面敞口用木板封堵，堵口縫隙用水泥抹嚴(yán)。(2)衛(wèi)生潔具安裝：從普遍衛(wèi)生潔具有的使用情況看，大便器在使用過程中，時常出現(xiàn)地面積水、下層頂板和墻壁潮濕、滴水等現(xiàn)象，結(jié)合近幾年情況進(jìn)行分析、總結(jié)，對大便器的滲漏問題采取以下措施加以防治：● 大便器接上下水管時要仔細(xì)檢查接口的膠皮腕是否破裂，如有毛病堅決不使用，在綁扎膠皮腕與大便器和上下水管連接處時，使用14號銅絲，兩道錯開擰緊，嚴(yán)禁使用鐵絲?！?安裝大使器排水管時，甩口高度高出地面10毫米，同時排水管甩口選擇內(nèi)徑較大，內(nèi)口平整的承口，以保證大使器出口有足夠的插入深度。承口填料用1:5石灰水泥混合膏填實(shí)抹平?！?在做地面防水層時，油氈與管道相交處用熱瀝青澆灌，洞口用細(xì)石混凝土澆灌密實(shí)；（衛(wèi)生潔具的安裝根據(jù)廠家提供的技術(shù)資料結(jié)合有關(guān)規(guī)范進(jìn)行。）管道吹洗及水壓試驗(yàn)：● 給水管試壓前用堵頭將所有敞口封住。然后用試壓泵分級試壓，每級，每加一級停壓（給水管、倍）試驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)有泄漏應(yīng)做好記錄，泄壓后組織人員處理，處理完畢重新試壓，直到符合要求為止?！?消防支管分層試壓，分為消火栓系統(tǒng)和噴淋系統(tǒng)，.部份支管及立管在室內(nèi)裝修前試壓完畢，管道井內(nèi)立管在砌墻前試壓完畢?！?排水管應(yīng)在隱蔽前做灌水試驗(yàn)。將排水管分層堵塞灌水，一層排水管道灌水高度不低于底層層高，滿水30分鐘后，液面不下降為合格，一層以上部份均做通水試驗(yàn)。（各系統(tǒng)水壓試驗(yàn)后均應(yīng)做管道沖洗）動力、照明系統(tǒng)安裝：(1)線管預(yù)埋、管內(nèi)穿線、電纜及其橋架的敷設(shè)、線線的安裝均按相應(yīng)的規(guī)范和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)施工。所用電氣器材符合國頒或部頒現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求，如不符合，堅決不使用。(2)線管和箱、盒預(yù)埋：● 在土建澆灌混凝土前，根據(jù)圖紙準(zhǔn)確預(yù)埋電管、箱盒，要求穩(wěn)固可靠?！?使用PVC塑料管預(yù)埋時，線管連接處用粘接劑連接緊密、牢固；管子煨彎，不得有明顯折皺，凹扁、死角現(xiàn)象，管路敷設(shè)盡量避免轉(zhuǎn)彎。管路距離過長的，應(yīng)在適當(dāng)位置加過線盒?！?管路的固定：管子每隔30厘米左右用鉛絲與鋼盤綁扎一道，露出地面部份控制在30厘米以內(nèi)，并盡可能焊接鋼筋支架加以支持，防止線管折斷。接線盒用鉛絲、鐵釘固定在木模板上。線管管口和接線盒均應(yīng)作封口處理，線管敷設(shè)完畢，均用油漆將線管的走向位置畫在模板上，便于以后穿線及防止管道吊架在安裝時損壞線管。在澆灌過程中，由值班人員負(fù)責(zé)管路的保護(hù)和及時處理工作。（3）管內(nèi)穿線：● 管內(nèi)穿線時，管口、箱口、護(hù)口必須齊全，以免劃傷電線電纜。導(dǎo)線顏色統(tǒng)一分相線和零線、地線?！?導(dǎo)線的連接：大于或等于10平方毫米的采用壓接，多芯線在壓接前，應(yīng)刷錫一道。（4）電纜敷設(shè)：● 電纜敷設(shè)前要進(jìn)行絕緣或耐壓實(shí)驗(yàn)；● 電纜在橋架內(nèi)水平敷設(shè)時，用人力牽引，同等級的電纜水平凈距不小于35mm，電纜彎曲半徑以最大截允許半徑為準(zhǔn)。● 電纜在井內(nèi)垂直敷設(shè)時，先用施工電梯吊至屋面，電纜軸附近和部份樓層做好防滑措施自上而下敷設(shè)。電纜敷設(shè)1根，卡固1根，沿橋架敷設(shè)時，每層卡固兩道。● 電纜在敷設(shè)過程中注意保護(hù)，嚴(yán)禁有絞擰、壓扁、創(chuàng)傷等缺損，直埋敷設(shè)，嚴(yán)禁在管道上面或下面平行敷設(shè)?！?電纜的耐壓、泄漏電流、絕緣電阻的測試記錄，隱蔽工程記 錄由三方簽字認(rèn)可，其坐標(biāo)圖、竣工圖齊全、正確。● 電纜按規(guī)范規(guī)定的顏色區(qū)分相線和零線、地線、其中按設(shè)計要求，地線采用黃、綠相間線。電纜在兩端及中間轉(zhuǎn)彎處、直線段隔一定距離掛標(biāo)牌。（5） 插接母線的安裝：● 母線的規(guī)格、尺寸根據(jù)設(shè)計要求經(jīng)現(xiàn)場測量后由生產(chǎn)廠家定做，安裝按相應(yīng)的施工規(guī)范及廠家提供的技術(shù)資料進(jìn)行施工?！?母線廠家實(shí)測長度后，應(yīng)繪制配置圖提交施工方驗(yàn)收安裝?！?母線與出線盤連接處，在設(shè)備定貨時，母線廠家與低壓盤廠家做好協(xié)調(diào)，以免造成連接困難。安裝應(yīng)注意的問題：● 母線壓接所用墊圈應(yīng)符合規(guī)定要求，對于加厚墊圈在施工準(zhǔn)備階段提前加工，母線搭接處使用板銼銼平；采用焊接時，在焊接處有2—4mm的加強(qiáng)高度，焊口兩側(cè)各凸出4—7mm?！?母線的切割嚴(yán)禁用電焊、氣焊切割，各種型鋼、母線開孔 處用毛銼清理干凈，母線安裝橫平豎直，排列整齊，轉(zhuǎn)彎處不得有裂紋，油漆色澤均勻，防腐完整?！?插接母線外殼接地?zé)o遺漏，接地線連接緊密，母子線絕緣電 阻值大于?！?對安裝好母線的地方，裝好門窗，加鎖防護(hù)，并安排巡視工作。（6） 電纜橋架的安裝：橋架規(guī)格，按設(shè)計要求選用。● 各層主干回路、電纜（線），均采用鍍鋅電纜橋架在吊頂內(nèi)水平敷設(shè)，動力線路與照明線路分別配置電纜橋架，動力回路的控制線路與動力回路同一橋架敷設(shè)，中間加分隔板?！?電纜橋架水平敷設(shè)時，橋架之間的連接點(diǎn)設(shè)置在跨距的1/4左右處?！?電纜橋架裝置必須有可靠接地，長距離電纜橋架每隔25米左右與大樓接地連接一次?！?支架按規(guī)范加工制作安裝，所用螺栓均采用鍍鋅件，支架刷漆均勻，無遺漏。● 橋架在施工時應(yīng)滿足該橋架上敷設(shè)的最大截面電纜的彎曲半徑要求。（7） 電氣設(shè)備的安裝：電氣設(shè)備根據(jù)設(shè)計要求進(jìn)行配置，安裝按GBJ232—82《電氣安裝工程施工驗(yàn)收規(guī)范》執(zhí)行。（8） 柜箱試驗(yàn)調(diào)整和配電系統(tǒng)調(diào)試：1） 柜、箱試驗(yàn)調(diào)整：● 將所有的接線端螺絲再緊一次，對線路進(jìn)行復(fù)檢。絕緣搖測：用500V搖表在端子板處測試每條回路之間的電阻， MΩ。二次小線回路帶有集成電路及電子元件的不得用搖表測試，須用萬用表測試是否接通。● 將柜、箱內(nèi)的控制、操作電源回路熔斷器上端相線拆掉，接上臨時電源，分別模擬試驗(yàn)控制、連鎖、操作、繼電保護(hù)和信號動作，正確無誤后將被拆除電源線復(fù)位。2） 送電前的準(zhǔn)備工作：● 徹底清掃全部設(shè)備及變配器電室、控制室的灰塵，用吸塵器清掃電器元件，檢查母線上、設(shè)備上有無遺留的工具，金屬材料及其它物件?！?明確試運(yùn)行指揮者、操作者和監(jiān)護(hù)人。● 質(zhì)量檢驗(yàn)部門已對模擬試驗(yàn)項(xiàng)目檢查并且全部合格，并有試驗(yàn)報告單。3） 送電調(diào)試：● 由供電部門檢查合格后，將電源送進(jìn)室內(nèi)，經(jīng)過驗(yàn)電，校相無誤?！?由安裝單位合低壓配電柜進(jìn)線開關(guān)，檢查電壓表三相是否電壓正常然后分系統(tǒng)、回路逐箱、逐柜檢查校核相零線的線間電壓、絕緣電阻、滿足設(shè)計要求后空載24小時，無異常現(xiàn)象后做出試驗(yàn)報告并經(jīng)質(zhì)檢部門簽字認(rèn)可?！?合上未級配電箱，對各用電設(shè)備、動力、照明器具進(jìn)行通電，按相應(yīng)規(guī)范要求逐相檢查，符合要求后做好高度記錄?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)：管路敷設(shè)按GB 50166—92《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》執(zhí)行。（五） 電視、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)：管路敷設(shè)方法同動力、照明系統(tǒng)，部份線管敷設(shè)方式的變更說明以上已述。（六） 成品保護(hù)措施消防箱子鋁合金框、玻璃、燈具等易損壞且又無法加鎖保管的成品及配件待裝修收尾時統(tǒng)一安裝，安裝后加強(qiáng)巡視或?qū)ＴO(shè)保安人員值班。根據(jù)裝修進(jìn)度，隱蔽部份在隱蔽前先行安裝，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)備配件待裝修完畢后統(tǒng)一安裝，并由甲方協(xié)商先將管道井、衛(wèi)生間、配電房、電纜、母線井等處安門加鎖，為防止成品損壞，鑰匙由我方保管，凡進(jìn)入衛(wèi)生間內(nèi)施工的嚴(yán)格按交接班制度進(jìn)行，誰損壞誰賠償，如發(fā)生配件被盜，經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查后，甲乙雙方協(xié)商解決。施工人員要認(rèn)真遵守現(xiàn)場成品保護(hù)制度，注意愛護(hù)建筑物內(nèi)的裝修成品、設(shè)備和設(shè)施。設(shè)備開箱點(diǎn)件后，對于易丟、易損部件應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)入庫妥善保管并做好開箱記錄。設(shè)備搬運(yùn)時明露在外的表面應(yīng)防止碰撞。對成品有意損壞的要給予處罰。對給排水管道、電纜、插接母線、橋架等成品要加強(qiáng)保護(hù)，不得隨意拆、碰、壓、以防損壞。各專業(yè)施工隊(duì)在施工中如遇交叉“打架”現(xiàn)象，不得擅自拆改，需經(jīng)設(shè)計院、甲方及有關(guān)部門協(xié)商后發(fā)出通知，按通知施工。設(shè)備安裝好后均安門加鎖，并設(shè)專人看管。第三部分 長城大廈酒店經(jīng)營與租賃方案“長城大廈”是一座現(xiàn)代氣息濃厚，規(guī)模較大、檔次較高、功能較齊全的綜合性商務(wù)酒店，“商務(wù)辦公”和“酒店住宿”是它的兩大主營功能。因此，為了加速投資的回報、利益的實(shí)現(xiàn)和風(fēng)險的規(guī)避，如何開拓和發(fā)展對“商務(wù)公寓”的租賃和客房的銷售業(yè)務(wù)，是發(fā)展商最關(guān)心的問題之一，也是物業(yè)經(jīng)營中最實(shí)質(zhì)、最核心的內(nèi)容。一、大廈面臨的環(huán)境分析有利條件大廈具備交通、地理位置、環(huán)境優(yōu)勢及為實(shí)力強(qiáng)大與信譽(yù)度高的發(fā)展商所擁有的優(yōu)勢。長城大廈全屬長城資產(chǎn)管理公司，地處昆明市中心，座落在城市交通干道的所屬高級金融區(qū)、高級商貿(mào)區(qū)和高級辦公區(qū)內(nèi)，地理位置優(yōu)越、交通便利，對進(jìn)駐的公司或單位有很強(qiáng)的吸引力和親和力，本身具有建筑聚集效應(yīng)和企業(yè)聚集效應(yīng)。不利條件(1)大廈尚未完工，因此沒有知名度，一般大廈要三年左右才能成熟，并且各方面欠完善，如服務(wù)項(xiàng)目、機(jī)電設(shè)施、保險等，需要有一個磨合期，給招租工作帶來一定難度。(2)近年來，昆明市辦公樓、寫字樓的建設(shè)迅速發(fā)展，已呈飽合及某種程度的供過于求的狀態(tài)，供方市場競爭非常激烈。(3)車位太少，承租單位或辦事人員停車?yán)щy。(4)設(shè)備不配套，承租單位使用不方便。二、大廈功能概況大廈的使用功能主要分二類：一類為商務(wù)辦公，居于大廈的中部(八層至十九層) ；二類為酒店住宿，設(shè)置于大廈的高層部位(二十層至二十七層)。其余附屬公共服務(wù)區(qū)域設(shè)置有：酒店服務(wù)臺、商務(wù)中心、商品部、銀行營業(yè)室、中餐廳、西餐廳、商務(wù)俱樂部等。二、 具體方案公司就兩大主營功能分別作如下方案： 出租方案物業(yè)管理公司接受大廈等物業(yè)的管理后，從事的工作屬“管家”的性質(zhì)，服務(wù)業(yè)主、管理好“家務(wù)”、確保物業(yè)的保值、增值是物業(yè)管理公司應(yīng)盡的職責(zé)，因此，選擇一家優(yōu)秀的物業(yè)管理公司對各家業(yè)主來說是十分必要的。邦克物業(yè)管理公司是一家人才儲備、設(shè)備先進(jìn)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)大的物業(yè)管理公司，我公司經(jīng)實(shí)地堪察、詳細(xì)分析，認(rèn)定大廈主營業(yè)務(wù)的開展應(yīng)從幾方面著手： (1)出租保障a、保證基本住戶大廈的業(yè)主農(nóng)業(yè)銀行及長城資產(chǎn)管理公司應(yīng)率先進(jìn)駐長城大廈營業(yè)和辦公，業(yè)主的入住辦公為增強(qiáng)大廈的實(shí)力奠定了基礎(chǔ)，是促進(jìn)銷售、出租的基礎(chǔ)前提；b、力爭國際、國內(nèi)知名品牌公司入住辦公爭取國際、國內(nèi)知名公司的入住辦公，以此為契機(jī)，抬高大廈的身份及價值，確保無形資產(chǎn)穩(wěn)步上升，以此吸引更多的客戶，創(chuàng)造一個具備濃厚的經(jīng)濟(jì)、文化、信息密集的社會環(huán)境，進(jìn)一步增加長城大廈的實(shí)力和吸引力。也即采取“先導(dǎo)定位、先入為主”的思想，在廣大公司的心目中形成“長城大廈”是“國際大商社辦公地點(diǎn)”的意識，充分地把握中國入世的大好機(jī)遇，爭創(chuàng)“長城大廈”品牌。(2)大力宣傳，創(chuàng)造知名度a、配合大廈進(jìn)入物業(yè)市場，展開有效的、講究投入產(chǎn)出比的廣告、公關(guān)和宣傳活動。策劃性地通過在電視、報紙等傳播廣泛的媒體上廣告，并注意廣告訴求點(diǎn)的定位；或制定新聞發(fā)布會的策劃、請高層領(lǐng)導(dǎo)到現(xiàn)場出席有關(guān)儀式等方式形成新聞熱點(diǎn)。b、向媒介及房地產(chǎn)交易部門定期或經(jīng)常發(fā)布大廈的有關(guān)信息，如地理位置、設(shè)計特色和檔次、價位；出租形式等，這既是直接的推銷，又是鞏固顧客印象的宣傳手段，以良好形象開創(chuàng)“長城大廈”知名度，促進(jìn)出租工作的順暢。c、舉辦或設(shè)立出租部和常年的地盤接待中心，中心設(shè)在大廈大堂內(nèi)，與樣板間等一同組成出租環(huán)節(jié)，接待每一位到訪者，直觀地、面對面地向顧客介紹、說明和推銷產(chǎn)品，并準(zhǔn)備相應(yīng)的意向書和合同范本。(3)價格定位合理確定房屋租金，既要維護(hù)大廈所有者的權(quán)益，保證所有者能通過收取租金逐步收回投資，又要考慮承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力。并采取以下方式吸引新客戶，保證老客戶，最大限度提高出租率，減少空置及由此造成的資金占壓和經(jīng)濟(jì)損失：a、對一般客戶，采取免前期辦公裝修期租金的方式實(shí)行優(yōu)惠；b、對重點(diǎn)客戶即租用面積較大者在租金水平上可給予較大的優(yōu)惠或折讓，避免用過“死”的租金標(biāo)準(zhǔn)將客戶拒之門外；c、對一次租用時間較長（如三年以上），又能在前期支付較大比例預(yù)付款的也可在租金上給予折讓。(4)其他a、建議大廈從功能上完善，增加辦公樓宇對顧客的吸引力。除了商務(wù)辦公、大小會議室、康體中心、住宿、餐廳等功能，大廈內(nèi)應(yīng)增設(shè)如中國特色的茶餐廳、商務(wù)中心等，便于寫字樓及長包房的商人選此談生意，既增加了經(jīng)營項(xiàng)目，又為客戶提供了工作和生活上的便利。b、對辦公樓租賃客戶的選擇：選擇既包括承租人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也包括其 信譽(yù)和經(jīng)營作風(fēng)。如選擇不好，往往造成信譽(yù)差的辦公單位進(jìn)駐后與物業(yè)公司發(fā)生賴賬及其它不愉快又扯不清的諸多事項(xiàng)；或是對外蒙騙，造成每天都有成批上當(dāng)受騙者或債權(quán)人上門討債，既影響秩序及其它公司的辦公，也給本商務(wù)樓對外造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。酒店客房銷售方案（以高區(qū)位商務(wù)型酒店定位）在國外的很多大城市，及國內(nèi)的上海、深圳等地，有這樣一種類型的酒店，它們并不占據(jù)整個建筑物，而僅在最具優(yōu)勢的高層區(qū)域設(shè)置客房及其他功能設(shè)施，其面向的客源，也同于一般酒店，主要是接待商務(wù)散客及高檔次旅游團(tuán)體。這一類型的酒店數(shù)量較少，但極具效益及知名度，如上海浦東凱悅飯店、深圳特區(qū)報大廈等。如大廈采取此種類型定位，在昆明尚屬首家，我公司就酒店部分?jǐn)M規(guī)劃如下：(1)酒店設(shè)立原則：五星級服務(wù)手段、四星級設(shè)施配置、三星級銷售價格(2)大廈酒店部分在現(xiàn)有設(shè)計上，略作改動如下： 大堂部分基本保留現(xiàn)有設(shè)計：a、尋找合適區(qū)域增設(shè)客用衛(wèi)生間；b、適當(dāng)增大接待臺正面寬度，并將現(xiàn)設(shè)計為消防中心、監(jiān)控室更改作為前廳辦公室使用；c、尋找合適區(qū)域設(shè)置商品部及商務(wù)中心。(3)二十層至二十七層作為酒店客房使用，但需作以下調(diào)整：a、作為一個商務(wù)型酒店來說，現(xiàn)有的客房面積過于狹小，建議將現(xiàn)有的標(biāo)間部分客房設(shè)計以三間改二間的方式重新布局，并在裝修方面多下功夫，以突出其豪華；b、現(xiàn)設(shè)計的十六層商務(wù)公寓房數(shù)量過多，建議僅保留十層；c、每一個樓層需增加一個員工用工作間；d、預(yù)計酒店的客房總數(shù)將在100間左右；e、建議拿出一個樓層作為辦公及會議使用。(4)二十八層設(shè)計為一個西式的餐廳，以滿足客人的早餐及平時營業(yè)用。(5)二十九層設(shè)計為一個較豪華并含有酒吧功能的商務(wù)俱樂部。本方案的優(yōu)勢在