【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ④ 定期檢查各類(lèi)水泵、閥門(mén)、供水管道，保證水漏水。保證水池的水位控制器、浮球閥工作正常，避免水位過(guò)高而溢水造成浪費(fèi)。 ⑤ 由相關(guān)部門(mén)組織員工（特別是新員工）進(jìn)行節(jié)約用水的培訓(xùn)，使每個(gè)員工養(yǎng)成節(jié)約 用水的好習(xí)慣；在宣傳欄、公共用水點(diǎn)張貼節(jié)約用水宣傳標(biāo)語(yǔ)、標(biāo)志、圖畫(huà)；清潔綠化操作人員應(yīng)掌握正確的清洗、澆水方法，并不斷提高技術(shù)技能；實(shí)行獎(jiǎng)懲辦法，對(duì)節(jié)約用水的個(gè)人、集體進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；浪費(fèi)水的個(gè)人、集體進(jìn)行懲罰。 “ 三 心工程”即在 學(xué)院 的物業(yè)管理過(guò)程中 實(shí)施“安心工程”、“舒心工程”、“放心工程”。 “安心工程” 隨著城市功能的擴(kuò)展和延伸，城市建設(shè)逐步向高空、密集型發(fā)展。人們生活水平的不斷提高，對(duì)于 學(xué)院 的安全防范要求 尤其是教學(xué)樓和辦公樓的安全防范要求 也逐漸成為衡量小區(qū)物業(yè)管理水平高低的主要依據(jù)之一。如何更有效地實(shí)施安全防范，是建設(shè)安全文明 學(xué)院 必不可少的一項(xiàng)內(nèi)容。 在科學(xué)技術(shù)日新異、智能型的技術(shù)犯罪日趨增多，新的犯罪手段層出不窮的今天，傳統(tǒng)的安全防范手段 —— 人防和物防具有一定的局限性。在 學(xué)院 的安全管理工作中，我們將應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段和設(shè)備，對(duì)需要進(jìn)行安 全防范的現(xiàn)場(chǎng)和部門(mén)進(jìn)行有效的控制、管理、守衛(wèi)、人防、物防與技防有機(jī)地相結(jié)合，全面提高技術(shù)防范的手段，充分發(fā)揮技防、物防和人防的綜合作用，加強(qiáng)社會(huì)治安綜合治理，發(fā)動(dòng)業(yè)主與我們一起共建“安心工程”。 （ 1） 人防：人防作為 學(xué)院 物業(yè)管理安全管理中第一防線，在現(xiàn)代化物業(yè)管理中仍起到至關(guān)重要的作用。在人防方面，我們將采取下列措施： ① 根據(jù) 技術(shù)學(xué)院 的設(shè)計(jì)特點(diǎn)， 對(duì)公寓樓、辦公樓和教學(xué)樓實(shí)施限時(shí)封閉 管理。 ② 加強(qiáng)秩序維護(hù) 員的培訓(xùn)工作：熟悉 學(xué)院各樓宇情況 ， 加強(qiáng)秩序維護(hù)員的日常培訓(xùn)工作、熟悉火險(xiǎn)重點(diǎn)防范部位。 ③ 組建一支“緊 急情況應(yīng)急分隊(duì)”，管理處所有員工均擔(dān)負(fù)著 學(xué)院 安全的神圣使命。 ④ 組建一支由管理處全體員工和 學(xué)院師生 自愿者共同組成的義務(wù)消防隊(duì)，并邀請(qǐng)消防專(zhuān)家來(lái)小區(qū)進(jìn)行消防救生、逃生、滅火等消防專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，定期舉行消防學(xué)習(xí)。 ⑤ 秩序維護(hù)巡邏員采用平行法、交叉法和垂直法對(duì)各平行路線、交叉路線進(jìn)行無(wú)間歇巡邏。 （ 2） 物防：就是在人防的基礎(chǔ)上采用輔助的保安物品對(duì)小區(qū)治安、消防事件防范的方法。在小區(qū)的管理中，我們將采取以下方式： ① 完善秩序維護(hù)消防器械的配置。 ② 對(duì) 學(xué)院外來(lái) 的車(chē)輛 嚴(yán)格登記 ，以確保車(chē)輛及物品出入的安全； ③ 在 學(xué)院 巡邏中配置專(zhuān)門(mén)巡邏員，減少治安案件發(fā)生后到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)所用的時(shí)間，及時(shí)協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理區(qū)內(nèi)各類(lèi)治安、消防事件。 ④ 建議院方 在主干道設(shè)置車(chē)輛減速帶，減少由交通帶來(lái)的潛在安全隱患。 2．“舒心工程” 針對(duì) 學(xué)院 基本環(huán)境的分析，我們將創(chuàng)建“舒心工程”的目標(biāo)定位在 學(xué)院住宿師生的 服務(wù)方面。 21 世紀(jì)，人們對(duì)社區(qū)生活環(huán)境的要求越來(lái)越高了，“關(guān)注健康，珍惜生命”是環(huán)保的口號(hào)，也是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理貼近式服務(wù)的延伸要求。 我們將根據(jù)學(xué)院師生的不同情況， 細(xì)分用戶、細(xì)分愛(ài)好、細(xì)分項(xiàng)目，提供全方位、多層次、個(gè)性化的特色服務(wù)。在滿足群體需求 、一般需求的同時(shí)，盡量大可能滿足業(yè)主的個(gè)體需求。例如：全方位的實(shí)行 24 小時(shí)酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，采用智能型、秘書(shū)型和保姆型相結(jié)合的服務(wù)體系；為業(yè)主和物業(yè)公司提供交流平臺(tái)。又如 ，為學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)提供專(zhuān)項(xiàng)保潔工作等 。 保障綠色、生態(tài)住宅環(huán)境。通過(guò)“綠色物業(yè)管理”模式的采用，把 學(xué)院 打造成遠(yuǎn)離城市刺耳的汽車(chē)?guó)Q笛音，遠(yuǎn)離飛揚(yáng)的塵土，擁擠的人潮 ?? 讓業(yè)主享受花常開(kāi)、草常綠，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，舒適清新的生活環(huán)境。凸顯 學(xué)院 的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)離現(xiàn)代都市生活的喧囂，享受身心的靜謐。 “放心工程” 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理是整個(gè)物業(yè)管理工作中的核心，也是“ 放心工程”的核心所在。為了達(dá)到物業(yè)設(shè)備設(shè)施保值增值、節(jié)能降耗的目的，經(jīng)過(guò)對(duì) 學(xué)院 公共設(shè)備設(shè)施配置情況的詳細(xì)勘察，結(jié)合我公司在設(shè)備管理上的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，我們采取下列模式進(jìn)行管理： (1) 依據(jù)公司質(zhì)量體系程序文件的要求，對(duì) 學(xué)院 內(nèi)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并建立相應(yīng)的設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳。 (2) 建立健全設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。設(shè)備設(shè)施的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)不僅反映了設(shè)備設(shè)施的名稱(chēng)和功能、型號(hào)，還正確反映了設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)和維護(hù)歷史。 (3) 定人定機(jī)制：將重要的機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的責(zé)任人身上，并依照公司質(zhì)量體系文件的要求進(jìn)行定期檢查考 評(píng)，保證設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)行。 (4) 時(shí)效工作制：對(duì)所有的維修任務(wù)均在承諾的 時(shí)間 內(nèi)到達(dá)。 (5) 不均衡管理：針對(duì)設(shè)備的維護(hù)特點(diǎn)來(lái)制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。對(duì)設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常生活，“零干擾”業(yè)主。 (6) 定期組織設(shè)備養(yǎng)護(hù)技能、維修技能大比武，養(yǎng)成員工愛(ài)護(hù)設(shè)備設(shè)施、愛(ài)崗敬業(yè)、積極向上的良好習(xí)慣。 二 、物業(yè)管理企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案及各項(xiàng)工作運(yùn)作流程 內(nèi)部管理構(gòu)架 （ 山東技師學(xué)院 管理處）及人員配置（暫定） 機(jī)構(gòu)設(shè)置 共設(shè)四個(gè)部門(mén)： 辦公室 、維修部、秩序維護(hù)部 、 保潔 部。人員定編 計(jì)： 65人。 運(yùn)作機(jī)制 （ 1）時(shí)效工作制：我方對(duì)業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效工作制。即本公司承諾：所有對(duì)外的服務(wù)工作，均在向業(yè)主公開(kāi)承諾的時(shí)間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。 （ 2）公開(kāi)服務(wù)制：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開(kāi)。管理處禁止員工向業(yè)主索取任何酬勞。 （ 3）首問(wèn)責(zé)任制：任何員工在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時(shí)，均負(fù)責(zé)將業(yè)主的問(wèn)題解決完畢，方可獲得公司認(rèn)可。 （ 4）財(cái)務(wù)公開(kāi)制：我方將定期向業(yè)主公開(kāi)財(cái)務(wù)收支帳目，接受業(yè)主的公開(kāi)咨詢。 （ 5）全天候服務(wù) ：我方實(shí)行全 天 24 小時(shí)服務(wù)。管理處設(shè) 24 小時(shí) 服務(wù)電話，歡迎業(yè)主隨時(shí)撥打。 （ 6）不均衡管理：我方各項(xiàng)服務(wù)工作均會(huì)依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排，通過(guò)優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢(qián)，更加符合專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。 經(jīng)理 （經(jīng)理 1 人） 維修部 秩序維護(hù)部 保潔部 辦公室 客服兼?zhèn)}管1人 質(zhì)檢1人 主管1人 夜值維修2人 日常維修6人 主管2人 秩序維護(hù)員18人 保潔領(lǐng) 班2人 保潔員30人 經(jīng)理助理1人 （ 7）回訪工作制：我方將依照自己的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，定期走訪業(yè)主，虛心接受業(yè)主的建議、批評(píng)。重大決策、措施均會(huì)在事先通報(bào)給業(yè)主。 （ 8）零干擾服務(wù)： 我方將認(rèn)真解決因自身的工作給業(yè)主造成的二次干擾的問(wèn)題，努 力將二次 干擾降至最低，給業(yè)主一個(gè)良好的工作環(huán)境，給參觀 者一個(gè)賞心悅目的參觀環(huán)境。 （ 9）安全預(yù)案制：我方優(yōu)先解決業(yè)主的安全管理問(wèn)題，對(duì)治安重點(diǎn)、難點(diǎn)建立預(yù)案制度，可能出現(xiàn)的突發(fā)問(wèn)題均有及時(shí)、有效的處理程序， 力爭(zhēng) 安全工作的萬(wàn)無(wú)一失。 （ 10）保本微利：我方承諾將按照保本微利原則管理業(yè)主的物業(yè)，無(wú)論何時(shí)都只按一定比例公開(kāi)提取微薄的傭金，所有的管理節(jié)佘將用于業(yè)主的服務(wù)之中。 工作流程（節(jié)選） （ 1） 學(xué)院 管理處物業(yè)接管流程 （ 3） 技師學(xué)院管理處投訴處理流程 接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖：供水、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防圖；停車(chē)場(chǎng)及交通通道圖；機(jī)電說(shuō)明、合同、保險(xiǎn)協(xié)議；操作協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說(shuō)明書(shū)及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表。 會(huì)同院方及原物業(yè)公司代表，檢查各樓宇情況及設(shè)施設(shè)備情況，如實(shí)填寫(xiě)接管報(bào)告，三方確認(rèn)后簽字。 對(duì)物業(yè)資料進(jìn)行移交，確認(rèn)無(wú)誤后簽字確認(rèn)。 水電表電腦充卡類(lèi)資料，移交、備案。 歸類(lèi)整理保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方 式等有關(guān)資料及重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙。 填報(bào)書(shū)面移交手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進(jìn)駐。 （ 4） 技師學(xué)院 管理處公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)流程 來(lái)訪投訴 電話設(shè)訴 來(lái)信投訴 管理人員、填處理單 處理單第一聯(lián)交責(zé)任部門(mén)人簽收 管理中心收責(zé)任部門(mén)投訴處理回執(zhí)單后，進(jìn)行回訪，填寫(xiě)回訪記錄表 處理單第二聯(lián)交管理中心保存 每月整理、匯總所有的設(shè)訴、填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)表、分析信息，并將有關(guān)信息反饋給經(jīng)理 責(zé)任人處理投訴完畢后簽字認(rèn)可，投訴處理單交管理處中心存檔。 院方各科室派工單 （ 5） 技師 學(xué)院管理處 設(shè)備管理維修流程 歸檔保存 反饋 維修 完畢后，經(jīng)驗(yàn)收合格，填寫(xiě)維修記錄表 工程維修部或機(jī)電部負(fù)責(zé)人簽收維修申報(bào)表 編制施工方案、報(bào)有關(guān)部門(mén)審批。 班組分工，實(shí)施方案準(zhǔn)備工具材料。 維修員到現(xiàn)場(chǎng)維修。 監(jiān)督指導(dǎo) 經(jīng)理日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，填維修申報(bào)單。 出 現(xiàn) 運(yùn) 行 故障，申報(bào)維修 填寫(xiě)設(shè)備維修申報(bào)單， 維修部主管接審批報(bào)告， 組織維修，本部門(mén)無(wú)法維修的，報(bào)院方相關(guān)部門(mén) 報(bào)院方相關(guān)部門(mén)，審批并指導(dǎo)監(jiān)督維修工作。 院方聯(lián)系專(zhuān)業(yè)施工 單 位 進(jìn) 行 維修。 報(bào)辦公室做好資料存檔。 做好維修記錄。 維修完畢檢驗(yàn)，試運(yùn)行合格。 （ 6）技師學(xué)院秩序維護(hù)管理運(yùn)作流程 （ 7）技師學(xué)院管理處消防應(yīng)急處理流程 流動(dòng)巡邏 報(bào)警 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 及時(shí)處理 做好記錄 交 由 經(jīng) 理 室 閱后，編號(hào)存檔 記錄 滾動(dòng)巡邏 機(jī)動(dòng)分隊(duì) 緊急處理 緊急情況通知經(jīng)理室 定崗值勤 檢查、登記 判斷地點(diǎn)，派人到報(bào)警處 災(zāi)情嚴(yán)重：報(bào)火警 119，通知消防主管、管理處經(jīng)理 誤報(bào)：查明原因，記錄在案 組織保安人員趕到現(xiàn)場(chǎng)滅火 切斷市政供電，采用應(yīng)急電源。 檢查已經(jīng)自動(dòng)啟動(dòng)的消防設(shè)備工作情況，必要時(shí)可強(qiáng)行啟動(dòng)其他消防設(shè)施 監(jiān)測(cè)火勢(shì)情況，堅(jiān)守消防中心崗位 清理火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，做發(fā)災(zāi)情記錄，追究火災(zāi)責(zé)任人，并向有關(guān)部門(mén)匯報(bào) 接到報(bào)警 災(zāi)情輕：通知護(hù)管人員自行處理 組織人員疏 散，進(jìn)行安全保護(hù) （ 8）技師學(xué)院管理處室內(nèi)治安報(bào)警應(yīng)急反應(yīng)流程 經(jīng)理前往事發(fā)地察看 是否誤報(bào) 實(shí)報(bào) 確認(rèn) 調(diào)度應(yīng)急秩序維護(hù)員應(yīng)急出動(dòng) 制止罪案 擒拿疑犯 搶救人員 信息飯饋 是否報(bào) 110 記錄、總結(jié)、存檔、江報(bào) 報(bào) 110 是 查明原因 記錄備案 是 接到報(bào)警 調(diào)度巡邏保安補(bǔ)崗 （ 9）技師學(xué)院管理處維修流程 （ 10）技師學(xué)院管理處保潔管理流程 入戶前輕叩門(mén)三聲 套上鞋套 開(kāi)始工作 確認(rèn)簽名 出示工作牌、派工單 進(jìn)屋后罩上隔塵罩 收拾工具、清理現(xiàn)場(chǎng) 報(bào)客服中心 回訪 接到維修任務(wù)，準(zhǔn)備工具 主管巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo) 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫(xiě)衛(wèi)生保潔問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，提出整改意見(jiàn)，主管安排人員迅速解決。 保 潔 組 保 潔 班 長(zhǎng) 實(shí)施整改 督導(dǎo)整改情況 經(jīng)理復(fù)查填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)表 三、 派駐學(xué)院總負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷、證書(shū)及業(yè)績(jī) 姓名 劉飛 性別 男 年齡 29 職務(wù) 經(jīng)理 學(xué)歷 大專(zhuān) 證書(shū) 企業(yè)經(jīng)理 參加工作時(shí)間 七年 從事項(xiàng)目經(jīng)理時(shí)間 五年 現(xiàn)任職崗位 區(qū)域經(jīng)理 工 作 履 歷 2022 年 — 2022 年，陽(yáng)光舜城擔(dān)任物業(yè)管理員； 2022 年 — 2022 年，明德物業(yè)日照項(xiàng)目擔(dān)任 部門(mén)主管； 2022 年 — 2022 年，美嘉園物業(yè)擔(dān)任濟(jì)南項(xiàng)目經(jīng)理； 2022 年 — 2022 年，美嘉園物業(yè)章丘凱文學(xué)院項(xiàng)目經(jīng)理； 2022 年至今，升任美嘉園物業(yè)歷下片區(qū)經(jīng)理； 企業(yè)經(jīng)理上崗證 四 、 擬實(shí)施的各種管理辦法（規(guī)章制度、成本測(cè)算） （一） 內(nèi)部管理制度 在對(duì)內(nèi)部的管理中，管理處有定期與不定期的各種會(huì)議，比如每周一次的部門(mén)主管人員例會(huì)；每周五的各班組班務(wù)會(huì)；每 半月 一次的公司經(jīng)理會(huì)議等等，會(huì)議的內(nèi)容就是反應(yīng)情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問(wèn)題。 在日常管理過(guò)程中，