【文章內(nèi)容簡介】 此資料來自企業(yè) 原注冊機(jī)構(gòu)注銷注冊： （ 1） 不具有完全民事行為能力； （ 2） 受刑事處罰； （ 3） 脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作崗位連續(xù) 2年（含 2年）以上； （ 4） 同時在 2個及以 上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動； （ 5） 嚴(yán)重違反職業(yè)道德和行業(yè)管理規(guī)定。 2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案登記 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行管理，必須向工商行政管理部門申請登記，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，并報房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門備案登記后方可從事經(jīng)紀(jì)活動。以上兩種不同的審辦手續(xù)，缺一不可。 由建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)管理部門核發(fā)證明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)已備案的證明。 （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)年檢與驗(yàn)證管理 房地產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的年檢、驗(yàn)證管理實(shí)行定期、集中審查式的監(jiān)督管理，具有時間固定集中、檢查面廣、檢查內(nèi)容全面等 特點(diǎn)。 首先，年檢與驗(yàn)證管理胡利于監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及時辦理變更登記。 其次，年檢與驗(yàn)證管理有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)確統(tǒng)計。機(jī)構(gòu)有生有滅，是經(jīng)濟(jì)活動中的正?，F(xiàn)象。 第三，年檢與驗(yàn)證管理有利于對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合檢查、分析和評價。 年檢主要是檢查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍、注冊地點(diǎn)、注冊資金、持證從業(yè)人員是否有變動，以及在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中是否遵紀(jì)守法，是否接受注冊、備案等管理。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的執(zhí)業(yè)資格證明應(yīng)定期由發(fā)證機(jī)關(guān)驗(yàn)證。驗(yàn)證應(yīng)符合 此資料來自企業(yè) 一定的條件，如經(jīng)過一定量的培訓(xùn)并考試合格，完成一定的 業(yè)務(wù)量，無違規(guī)、違法執(zhí)業(yè)情況。 每年度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格注冊登記情況應(yīng)報建設(shè)部備案。 （三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)法檢查與投訴受理 第一，違法行為的檢查和處理，由房地產(chǎn)行政主管部門查處；不正當(dāng)競爭等違法活動的，由工商行政管理部門查處；凡違反房地產(chǎn)有關(guān)法律、政策和規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定查處，構(gòu)成犯罪應(yīng)追究其刑事責(zé)任的，移送司法機(jī)關(guān)。第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中不合法、不規(guī)范的行為處罰，由其所在地各級房地產(chǎn)管理部門按分級管理的職責(zé)進(jìn)行。第三，對于吊銷許可證、執(zhí)照的行為處罰，由其所在地頒發(fā)許可證、 執(zhí)照的主管部門進(jìn)行。 （四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)管理 房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價制度。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)的管理主要是從是否符合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和是否明碼標(biāo)價兩個方面進(jìn)行管理。 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會 它的設(shè)立主要是遵循按需設(shè)立的原則。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會章程對參加協(xié)會的經(jīng)紀(jì)人具有強(qiáng)制約束力。 （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的管理職責(zé) 行業(yè)協(xié)會可經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)協(xié)助管理有關(guān)事務(wù)。 （三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)則 制定自律性的行業(yè)規(guī)則是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會實(shí)施行業(yè)管理的重要手段。 行業(yè)規(guī)則是公約，不是國家 法律法規(guī)和規(guī)章條例。它與鄉(xiāng)規(guī)民約最重要的區(qū)別是：它是依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章制定的。行業(yè)規(guī)則的產(chǎn)生履行了一定的程序。行業(yè)規(guī)則具有約束力，一要受到行政管理部門的依法處罰；二要受到行業(yè)協(xié)會的通報批評。 此資料來自企業(yè) 對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提出職業(yè)道德的要求，是行業(yè)規(guī)則一個顯著的特點(diǎn)。主要是調(diào)整兩個方面的關(guān)系：一是調(diào)整同一職業(yè)內(nèi)部人們之間的關(guān)系；二是調(diào)整職業(yè)與職業(yè)之外對象之間的關(guān)系。 第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的分類 按照經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的一般分類方法，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為房地產(chǎn)居間、房地產(chǎn)代理和房地 產(chǎn)行紀(jì)。 按照房地產(chǎn)市場的分級方法，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)又可以分為土地交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，商品房交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和存量房交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為：房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)抵押經(jīng)紀(jì)等。 二、當(dāng)前主要的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的特點(diǎn) 1我國目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要以居間、代理業(yè)務(wù)為主。 2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)形式多樣，新業(yè)務(wù)形式不斷涌現(xiàn)。 3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)逐步向縱深化和專業(yè)化方向發(fā)展。 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程 一、客戶開拓 通過廣告宣傳和公共關(guān)系活動，以質(zhì)量和信譽(yù)來贏得客戶，品牌戰(zhàn)略來穩(wěn)步開拓市場。 二、業(yè)務(wù) 洽談 傾聽客戶的陳述、查驗(yàn)有關(guān)證件、告知、要就經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的經(jīng)紀(jì)合同類型及文本協(xié)商。 此資料來自企業(yè) 三、物業(yè)查驗(yàn) （一）物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容 1物業(yè)的物質(zhì)狀況 2物業(yè)的權(quán)屬情況 （ 1）物業(yè)權(quán)屬的類別與范圍 物業(yè)是所有權(quán)還是使用權(quán)房。房地產(chǎn)即為共有房地產(chǎn)。注意獨(dú)用成套房與非獨(dú)用成套住房的差別。 房地產(chǎn)權(quán)屬是否清晰，對權(quán)屬有爭議的、未取得房地產(chǎn)權(quán)證的、房屋被司法或行政部門依法限制和查封的、依法收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證等的產(chǎn)權(quán)房。 （ 2）即是否設(shè)定抵押權(quán)、租賃權(quán)？如果有，權(quán)利人是誰？ （ 3）物業(yè)的環(huán)境狀況 （二 ）物業(yè)查驗(yàn)的基本途徑 1文字資料了解。 但要注意具有法律效力的文件（如產(chǎn)權(quán)證、項目批準(zhǔn)文件）與非法律文件（如售樓說明書）區(qū)別，非法律文件只能作為參考。 2現(xiàn)場實(shí)地察看 3向有關(guān)人員了解 四、簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同 委托合同的當(dāng)事人雙方既可以都是自然人或法人，也可只有委托人依法有權(quán)進(jìn)行的事務(wù)才可委托他人辦理。 五、信息收集與傳播 主要應(yīng)收集三方面的信息：標(biāo)的物業(yè)信息、與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場信息和委托方信息。對以 此資料來自企業(yè) 上信息辨別、分析、整理后，接下來就要進(jìn)行信息傳播。傳播方式可以通過報紙、電視廣告、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)店鋪招貼、人員推 介、網(wǎng)絡(luò)、郵發(fā)函件等方式。 六、引領(lǐng)買方（承租方）看房 七、代理（或協(xié)助）交易達(dá)成 （一） 協(xié)調(diào)交易價格 （二） 代理或協(xié)助簽訂交易合同 八、產(chǎn)權(quán)過戶登記 九、物業(yè)交驗(yàn) 確認(rèn)交房時間，然后書面通知買方。 十、傭金結(jié)算 十一、售后服務(wù) 3個主要方面：第一是延伸服務(wù)，二是改進(jìn)服務(wù)，三是跟蹤服務(wù)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)業(yè)務(wù) 一、房地產(chǎn)交易登記及權(quán)證代辦 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將代表政府向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。 房地產(chǎn)登記主要包括以下類型： 1房地產(chǎn)初始登記 2房地產(chǎn)變更登記 3房地產(chǎn)權(quán)利注銷登記 4房地產(chǎn)他項權(quán)利登記 房地 產(chǎn)抵押分為 4種情況： 此資料來自企業(yè) （ 1） 出讓土地使用權(quán)抵押登記 （ 2） 以預(yù)購商品房作為抵押物。 （ 3） 以在建工程作為抵押物。 （ 4） 現(xiàn)房抵押登記。 辦理房地產(chǎn)抵押登記還應(yīng)當(dāng)注意：（ 1）有營業(yè)期限的抵押人，其設(shè)定的抵押期限不得超過營業(yè)期限；（ 2）抵押物的土地使用有年限的，其設(shè)定的抵押期限不得超過土地使用的年限；（ 3）共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，全體共有人為抵押人；（ 4）按份共有的房地產(chǎn)，設(shè)定的抵押不得超過抵押人的份額；（ 5）同一抵押物設(shè)定二次或二次以上的抵押，登記處時應(yīng)提交前面抵押合同的約定和抵押權(quán)人知道抵押狀況的書面證明；同一抵押物設(shè)定多次抵 押的，后一抵押的有續(xù)期限不得早于前一個抵押權(quán)的存續(xù)期限。 5房地產(chǎn)文件登記備案 其方式為： （ 1） 可以由當(dāng)事人一方申請的； （ 2） 需要雙方共同申請的； （ 3） 兩人以上共有的房地產(chǎn)權(quán)利，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)同時申請登記。 二、房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)代辦 （一） 房地產(chǎn)抵押貸款的種類 房地產(chǎn)抵押貸款一般涉及兩個方面：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)抵押貸款和購房抵押貸款。 貸款額上限一般為房價的 70%。個人住房抵押貸款主要有公積金貸款和商業(yè)貸款，個人住房組合貸款，即公積金貸款和商業(yè)貸款的組合，共計 3種形式。 抵押合同自抵押物登記之日起生效。 三、房地產(chǎn)信息咨詢 此資料來自企業(yè) 房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)人咨詢有關(guān)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、稅費(fèi)、貸款利率和還款額計算等各方面的信息和專業(yè)知識。 四、法律服務(wù) 法律服務(wù)包括圍繞房地產(chǎn)交易過程的法律知識咨詢、合同審核及修訂、法律事務(wù)交涉。 五、房地產(chǎn)價格評估 六、住房置業(yè)擔(dān)保 抵押權(quán)只有通過房屋產(chǎn)權(quán)管理部門的登記才有效。 七、房屋裝潢及搬家服務(wù)等 第四章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義和作用 一、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義 （一）合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)力義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。這一合同概念有如下涵義： 合同是一種協(xié)議。協(xié)議是兩個 以上當(dāng)事人對某種過去或?qū)淼氖聦?shí)或行為。 （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義和特征 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供房地產(chǎn)交易等事務(wù)的勞務(wù)而與委托人約定訂立的協(xié)議形式。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的特征： 1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是雙務(wù)合同 雙務(wù)合同是指一方當(dāng)事人所享有的權(quán)力就是他人當(dāng)事人所負(fù)擔(dān)的義務(wù)。 2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是有償合同 此資料來自企業(yè) 3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同一般為書面形式的合同 規(guī)定合同形式分為要式合同和不要式合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同可以是不要式合同。 4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同主要是從合同 必須以主合同的存在并有效為前提。 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同 的作用 （一） 有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益 （二） 維護(hù)和保證市場交易的安全與秩序 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的內(nèi)容 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同內(nèi)容的界定 依民事法律關(guān)系而言，合同的內(nèi)容是指當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。 從法律文書而言，合同的內(nèi)容是指合同的條款。 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同條款 （一）合同條款的種類 1根據(jù)合同條款所起的作用，合同條款可以分為主要條款和普通條款。 主要條款也稱必要條