某房地產(chǎn)公司提高住宅項目市場客戶定位精確度管理辦法(12頁)-前期定位(編輯修改稿)
2024-09-18 12:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 后小太陽 三代孩子 健康養(yǎng)老 老人 3代 富貴之家 富貴之家 1 富貴之家 2 經(jīng)濟務(wù)實 其中，單一產(chǎn)品容積率指設(shè)計根據(jù)當(dāng)?shù)厝照盏纫?guī)范，假設(shè)項目整體只做一種產(chǎn)品的最飽和凈建設(shè)用地容積率； 產(chǎn)品類型指依照容積率劃分的產(chǎn)品，如聯(lián)排、情花、小高層；戶型類型指三室兩廳、一室一廳等戶型類別，此欄數(shù)據(jù)在參考競品相應(yīng)信息的基礎(chǔ)上，由設(shè)計部門提供。 ? 需注意的問題： 當(dāng)本項目用地附近區(qū)域競品稀缺，且競品所在區(qū)域與本項目區(qū)域有較大差異性的時候，需用對競品的客戶需求價值因子進行修正，其中應(yīng)重點考慮價格、產(chǎn)品類型，以避免客戶定位偏差。 有可能出現(xiàn)某一類細(xì)分客戶對應(yīng)多 種產(chǎn)品類型；以及幾類客戶選擇同一種產(chǎn)品類型的情況，請在上表中進行拆分和說明。 ⑺項目成本分析 ? 負(fù)責(zé)部門或崗位：成本部、財務(wù)部 ? 完成時間：項目立項會之前 ? 具體內(nèi)容：（下表為初步的成果表格，最終表格需由集團財務(wù)部門提供） 表格中的細(xì)分客戶、對應(yīng)產(chǎn)品容積率、建筑類型等由上一步工作得出，售價需要市場部門提供。 單一產(chǎn)品成本假設(shè)法 細(xì)分客戶 A B C D E 對應(yīng)產(chǎn)品的容積率 建筑類型 土地及固定配套費用（總值暫視為不隨建筑面積變化） 成本構(gòu)成 土地費用 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 配套設(shè)施費 園林設(shè)施費 社區(qū)管網(wǎng)費 開發(fā)間接費 建筑安裝費用（隨建筑類型與建筑面積變化） 主體建筑費 配套安裝費 單方成本 市場售價 財務(wù)指標(biāo) 單方凈利潤 凈利潤 IRR 通過對各類產(chǎn)品的市場售價、財務(wù)指標(biāo)的比較，排除不理想的細(xì)分客戶與相應(yīng)的產(chǎn)品類型（如成本高于市場可接收的售價；總體凈利潤過低等）；即回答“在認(rèn)可我們項目位置的各類細(xì)分客戶中，哪一些是對我們有價值的” ，進而再次修正上一步驟的表格，如下。 本項目客戶產(chǎn)品對照表 產(chǎn)品類型 戶型類型 戶型面積 戶型均價 戶型總價 單一產(chǎn)品容積率 社會新銳 青年之家 青年持家 望子成龍 小太陽 后小太陽 三代孩子 健康養(yǎng)老 老人 3代 富貴之家 富貴之家 1 富貴之家 2 經(jīng)濟務(wù)實
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