某房地產(chǎn)公司提高住宅項(xiàng)目市場(chǎng)客戶定位精確度管理辦法(12頁)-前期定位(完整版)
【正文】 目運(yùn)營(yíng)效率。 ⑴ 項(xiàng)目戰(zhàn)略要求 ⑵ 財(cái)務(wù)指標(biāo)要求 ⑶ 項(xiàng)目土地屬性分析 ⑷ 客戶對(duì)土地屬性需求分析 ⑸ 競(jìng)品客戶及產(chǎn)品分析 ⑹ 客戶初選定位 ⑺ 項(xiàng)目成本分析 ⑼ 項(xiàng)目客戶定位 ⑽ 項(xiàng)目產(chǎn)品解決方案分析 ⑻ 項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析 規(guī)劃方案 產(chǎn)品解決方案 “ 7 對(duì)眼睛”工作流程說明 ⑴項(xiàng)目戰(zhàn)略要求 ? 負(fù)責(zé)部門或崗位：一線公司總經(jīng)理 ? 完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前 此項(xiàng)工作應(yīng)在獲悉土地基本信息之后就開始進(jìn)行。 ? 需注意 的問題： 如果各公司已經(jīng)完成了客戶細(xì)分工作，此部分工作也基本完成。 客戶產(chǎn)品對(duì)照表 產(chǎn)品類型 戶型類型 戶型面積 戶型均價(jià) 戶型總價(jià) 單一產(chǎn)品容積率 社會(huì)新銳 青年之家 青年持家 望子成龍 小太陽 后小太陽 三代孩子 健康養(yǎng)老 老人 3代 富貴之家 富貴之家 1 富貴之家 2 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) 其中，單一產(chǎn)品容積率指設(shè)計(jì)根據(jù)當(dāng)?shù)厝照盏纫?guī)范，假設(shè)項(xiàng)目整體只做一種產(chǎn)品的最飽和凈建設(shè)用地容積率； 產(chǎn)品類型指依照容積率劃分的產(chǎn)品，如聯(lián)排、情花、小高層；戶型類型指三室兩廳、一室一廳等戶型類別，此欄數(shù)據(jù)在參考競(jìng)品相應(yīng)信息的基礎(chǔ)上，由設(shè)計(jì)部門提供。 產(chǎn)品配比方案對(duì)比評(píng)價(jià)表 產(chǎn)品類型 方案一 方案二 產(chǎn)品類型 A 產(chǎn)品類型 B 產(chǎn)品類型 C 產(chǎn)品類型 A 產(chǎn)品類型 B 產(chǎn)品類型C 產(chǎn)品構(gòu)成 產(chǎn)品比例構(gòu)成 對(duì)應(yīng)客戶細(xì)分 容積率 市場(chǎng)機(jī)會(huì)比較 銷售速度評(píng)價(jià) 價(jià)格空間評(píng)價(jià) 直接競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià) 產(chǎn)品創(chuàng)新評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)指標(biāo)比較 總?cè)莘e率 綜合單方成本 單方凈利潤(rùn) 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 項(xiàng)目 IRR 開發(fā)節(jié)奏比較 開發(fā)速度評(píng)價(jià) 首期開盤時(shí)間評(píng)價(jià) 現(xiàn)金流評(píng)價(jià) 當(dāng)細(xì)分客戶的結(jié)論顯示（或因規(guī)劃容積率條件的限制，如高密度項(xiàng)目），本項(xiàng)目?jī)H有單一容積率產(chǎn)品組合時(shí)，即沒有必要進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)模配比比較的工作，戶型配比的工作就成為重點(diǎn)。 可指導(dǎo)下一步規(guī)劃及單體選型工作 客戶定位表 產(chǎn)品建筑類型 戶型特征 容積率 產(chǎn)品 類型 規(guī)模比例 戶型類型 戶型面積 戶型均價(jià) 戶型總價(jià) 朝向 社會(huì)新銳 青年之家 青年持家 望子成龍 小太陽 后小太陽
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