【正文】 “ 功能價(jià)格比 ” 有 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 著較清楚的認(rèn)識(shí)，文化方面都有一定的修養(yǎng)，對(duì) “ 居住 + 休閑 + 投資 ” 概念的理解高于其它行業(yè)人士，這一部分人士將是沿街商鋪和大戶型房屋的主要購(gòu)買群體。 小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色 —— 本小區(qū)是以：后現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)手法結(jié)合歐陸設(shè)計(jì)風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤的個(gè)性，在余江形成巨大沖擊力，給消費(fèi)者心理以滿足感。 由聯(lián)通各組團(tuán)景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)三級(jí)道路。避免強(qiáng)調(diào)工種施工的特殊性。 室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于 3㎡ – 5㎡ ，主臥室衛(wèi)生間面積應(yīng)大于 ㎡，大戶型可適當(dāng)放大，根據(jù)戶型面積大小可適當(dāng)按比例布局。 （一） 平面布局 本小區(qū)規(guī)劃的多層住宅的主力戶型以 120 ㎡ 150 ㎡的中等戶型面積為主導(dǎo)，多層住宅占小區(qū)總建筑面積的 70%左右。 C：網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格策略建議 根據(jù)本公司調(diào)研人員調(diào)研提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商在前期網(wǎng)點(diǎn)銷售價(jià)格策略上采用 “ 低開高走 ” ，前期各階段的平均價(jià)格建議大致如下： 住宅 開盤期～ 2020年 3月 均價(jià)為 680元 /㎡ 3月～ 2020年 6月 均價(jià)為 780元 /㎡ 2020年 6月～ 9月 均價(jià)為 880元 /㎡ 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前余江住宅的平均價(jià)格水平在 600 元 /㎡左右，因此，分析 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 未來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格水平同余江 現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格水平及銷售率狀況，建議開盤用較低的價(jià)格吸引商戶購(gòu)買，后期（ 6月～ 9月）采用價(jià)格走勢(shì)每平方米高出現(xiàn)價(jià)格 100～ 200元。 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 劣勢(shì)：作為本項(xiàng)目存在的未來(lái)兩片成熟的生活片區(qū) (以一號(hào)大道為界 )， 由于未來(lái)開發(fā)周期的難預(yù)料性 ,以及規(guī)劃中缺少大面積的超市百貨，這樣很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會(huì)使發(fā)展商將來(lái)的物業(yè)管理帶來(lái)難度，另外，現(xiàn)有規(guī)劃的 390套商鋪的銷售同樣也給開發(fā)商帶來(lái)一定的銷售壓力。如小餐廳、啡咖廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等 。唯一的辦法就是要把沿街商鋪納入小區(qū)整 體規(guī)劃，從根本上解決由于 前期人氣不足給商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的困難，達(dá)到 “ 以服務(wù)社會(huì)為主 ” 的原則，并將服務(wù)面向余江整個(gè)市場(chǎng)，來(lái)彌補(bǔ)因購(gòu)買力資源不足造成的經(jīng)營(yíng)者 “ 落荒而逃 ” 的不良后果。 四、 產(chǎn)品檔次定位可行性 本項(xiàng)目的檔次定位為 “ 城市新貴追求的高尚住宅 ” ，而不是 “ 豪宅 ” 。充分利用土地，布置公共綠化，營(yíng)造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。 ” 的高尚、陽(yáng)光的大社區(qū)。 本項(xiàng)目規(guī)劃遵循 “ 天人合一 ” 的自然規(guī)律及 “ 以人為本 ” 的消費(fèi)理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫中精品住宅， —— 觀音閣生態(tài)園林式住宅。 第三節(jié) 產(chǎn)品定位 定位原則：突出個(gè)性、創(chuàng)造差異性 定位： “ 純健康生態(tài)型園林式住宅 ” 集余江人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。小區(qū)內(nèi)的張公橋干渠，是小區(qū)可借用的寶貴財(cái)富，是營(yíng)造小區(qū)綠化的重要資源。 第四節(jié) 產(chǎn)品文化定位 定位原則：講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值 定位：人與自然環(huán)境相融合 —— 環(huán)境與住宅的對(duì)話 城市文化與鄉(xiāng)村文化相融合 傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合 第五節(jié) 產(chǎn)品形象定位 定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。 根據(jù)結(jié)構(gòu)、商輔在一層的有利因素，可把層高設(shè)計(jì)成 ，或?yàn)閺?fù)式商鋪，業(yè)主可建閣樓，供儲(chǔ)藏貨物或居住，開發(fā)商也可考慮贈(zèng)送夾層，這也是商輔銷售的一大賣點(diǎn)。網(wǎng)點(diǎn)的單層面積范圍大，不易聚積人氣，顯得空曠。 劣勢(shì)：由于余江的消費(fèi)市場(chǎng)較小，這就決定了整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。 “ 延伸產(chǎn)品 ” 延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來(lái)的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很嚴(yán)，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn) “ 暗房 ” 。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無(wú)阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。 2. 景觀特點(diǎn)是：區(qū)外景 入口景 中心景 組團(tuán)景 窗前景。 購(gòu)買之前的產(chǎn)品附加值對(duì)消費(fèi)心理的影響因素 通過(guò)產(chǎn)品包裝、圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來(lái)前景展示等，都會(huì)提升消費(fèi)者在購(gòu)買前對(duì)產(chǎn)品的附加值的認(rèn)同感，起到刺激消費(fèi)欲望，并產(chǎn)生購(gòu)買行為的作用。塑鋼凸配淺綠色玻璃。 退休人員 該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、回國(guó)人員、國(guó)企老板等不同類型，不同收入來(lái)源。 當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素（見圖表 1） 以上因素統(tǒng)籌考慮了價(jià)格的定位因素，構(gòu)成了價(jià)格定位的可 行性基礎(chǔ)。 圖表 3： 從上圖例中，按照安全模擬的通常認(rèn)識(shí)，追求相當(dāng)比例利潤(rùn)即降低相應(yīng)安全比例。 三、配套設(shè)施的規(guī)劃特點(diǎn) 從層次上看，本地塊 規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜多建，但大型的健身廣場(chǎng)不可忽視。 商鋪的銷售不但會(huì)為開發(fā)商帶來(lái)較高的利潤(rùn)回報(bào)，還可以促進(jìn)住宅樓盤的銷售。 小區(qū)全部采用架空層，既節(jié)省了小區(qū)整體建造成本，又解決了一層因氣候造成的潮濕因素，還可利用架空層停車及綠化。 一、 以樹立品牌為主導(dǎo) 運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過(guò)項(xiàng)目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過(guò)程，獲取更多的無(wú)形資產(chǎn) —— 品牌形象。本項(xiàng)目的營(yíng)銷定位，主要是通過(guò)整合與項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷有磁的各種 要素，進(jìn)行立體整合營(yíng)銷。并加以貫徹落實(shí)，是中景豪庭一期能否最終真正啟動(dòng)銷售，持續(xù)銷售的正途。將誠(chéng)意客戶指引到售樓中心。 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 我們主要考慮三種媒體進(jìn)行周期廣告宣傳：（ 1）余江電視的電視游字廣告；（ 2）余江的戶外橫幅懸掛；（ 3）視點(diǎn)訪談；為了更好地配合本階段的銷售工作。 第二節(jié) 業(yè)主告知，口碑宣傳 利用前期業(yè)主促進(jìn)后期銷售，也是值得一試的銷售手法，因?yàn)榻?jīng)過(guò)親友的介紹，更有說(shuō)服力，而且業(yè)主能夠通過(guò)自己的親自感受帶給潛在客戶的一種家的氛圍，增加親和力與認(rèn)同感，在余江此種途徑是傳播推廣最快也是最有效的一種，所以做好業(yè)主的感情聯(lián)絡(luò)工作，輔助之以一定的讓利活動(dòng)，必然起到一定的效果，具體操作如下： 以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的信服箱，告之中景豪庭的社區(qū)概念及價(jià)格優(yōu)惠信 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施（以下方法操作簡(jiǎn)單，可以采用） 。 可以將拍攝的精美的小區(qū)圖片放大或做成油畫效果，用像框的形式在名表、珠寶店中心縣掛，起到一定的作用。在本次活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)宣傳及廣告宣傳的效果下，勢(shì)必會(huì)刺激一部分意向消費(fèi)群，提高銷售率，促使第一階段預(yù)測(cè)銷售量能達(dá)到銷售的 30%左右。只要發(fā)展商大力地支持與配合，加上我們博天策劃 — 余江觀音閣項(xiàng)目組的大量工作，相信在 “ 多管齊下 ” 的營(yíng)銷攻勢(shì)下，必定會(huì)增加客源，刺激銷售，以早日達(dá)到預(yù)期目的。由于此時(shí)有后期的一段銷售，整體銷售已有了一定的基礎(chǔ)，銷售已有了一定的范圍，此時(shí)觀望前期價(jià)格，作一個(gè)合適的價(jià)格幅度上調(diào)?？梢耘c各時(shí)裝店、手機(jī)店協(xié)商在其入口處或大廳內(nèi)設(shè)立不銹鋼展示臺(tái)，上面擺放攝影手冊(cè)，供顧客翻閱。目前，我公司開發(fā)的中景豪庭，正在進(jìn)一步的熱賣中，您美麗的家園將添不少的新成員！ 誠(chéng)意邀請(qǐng)各位親朋好友入住這個(gè)大家庭，若是您本人的購(gòu)買，我們會(huì)在原定優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，另外給你 1%的優(yōu)惠；若是您介紹的親友購(gòu)買，中廈房地產(chǎn)公司將減免您 1平米的房?jī)r(jià)，以表謝意，希望您能一如既往地支持我們的工作，將中景豪庭建設(shè)成為更加美麗的家園！ 如有不詳之處，請(qǐng)到售樓處咨詢或致電 XXXXXX XXXXXX XXXXXX。 價(jià)格策略 以含蓄的方式突出 “ 中景豪庭，尊而不貴 ” 的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 D：資料準(zhǔn)備：展點(diǎn)派 送 “ 中景豪庭 ” 的戶型單元， 6P彩頁(yè)，派送小禮品，手袋等。 B：余江老干部活動(dòng)中心廣場(chǎng)，位于余江中心地段，屬市民健身、娛樂 比較集中的地方，人流量大，客戶層次多為追求生活高質(zhì)量的人。 B：城市、環(huán)境、俺的家 —— 純生態(tài)型園林式住宅之典范。 品牌 —— 附加值：對(duì)于一個(gè)開發(fā)商而言，以往業(yè)績(jī)的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會(huì)直接影響物業(yè)的售價(jià)。 步行道 系統(tǒng) 步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，