房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛案例分析2則(編輯修改稿)
2024-12-16 22:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 濟組織，現(xiàn)為股份有限公司。占用某新村所在土地，但未辦理使用手續(xù)。B實業(yè)有限公司在簽訂合同時尚未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。) [焦點問題] 合同的性質(zhì) 合同的效力是本案爭議最大的焦點問題。解決合同的效力問題首先要對合同的性質(zhì)定性，定性后一些問題也就迎刃而解了。關(guān)于合同的性質(zhì)主要有以下幾種觀點： ?、?本合同為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同。 雙方在合同中約定由A集團公司提供用地，由B實業(yè)有限公司負(fù)責(zé)項目的報批，并出資建設(shè)，故合同應(yīng)為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的合同。 ?、?本合同名為房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，實為土地出讓合同。 合同約定A集團公司將村莊占用地及相鄰少量土地共約70畝出讓，供B實業(yè)有限公司開發(fā)建 設(shè)，項目結(jié)束后，B實業(yè)有限公司將稅后利潤的30%支付A集團公司作為補償，或折算成相應(yīng)的建筑面積，以上條款約定了出讓的土地面積、位置及金額、方式等，同時合同明確約定了項目的立項、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè)、房屋銷售均由B實業(yè)有限公司承擔(dān)，因此，該合同屬于土地出讓合同。 ?、?本合同為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 合同約定了雙方合作進行立項、規(guī)劃等項目前期工作，因A集團公司對本案涉及土地未取得合法使用權(quán)，故不涉及以土地使用權(quán)作為投資合作建房問題。A集團公司能用來與B實業(yè)有限公司進行合作的是開發(fā)權(quán)。合同中約定的“A集團公司將前述村莊占用土地及少量土地出讓，供B實業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)”，此條款應(yīng)理解為A集團公司讓出此地開發(fā)權(quán)，由土地部門將該項目出讓給B實業(yè)有限公司開發(fā)。合同約定“該項目以B實業(yè)有限公司名義開發(fā)”，也說明了前期工作準(zhǔn)備完畢后，該項目的開發(fā)權(quán)將轉(zhuǎn)給B實業(yè)有限公司，所以本合同應(yīng)為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 ?、?本合同為合作開發(fā)合同 雙方所簽合同及補充協(xié)議對雙方的權(quán)利、義務(wù)約定明確，意思表示真實，由雙方合作對某新村項目前期進行合作開發(fā)，符合《城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，雙方成立合作開發(fā)的法律關(guān)系。 合同的主體資格 根據(jù)對合同性質(zhì)的理解不同，對合同主體資格也有以下幾種理解： ?、貯集團公司的主體資格 一種意見認(rèn)為，本合同屬聯(lián)建合同。在聯(lián)建中作為出地方的A集團公司應(yīng)當(dāng)對該地塊享有使用權(quán)，而實際情況A集團公司未持有法定的使用證明，故A集團公司無權(quán)將不屬于自己使用的土地與他人進行聯(lián)建。A集團公司沒有資格簽訂此合同。 一種意見認(rèn)為，本合同屬開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。A集團公司享有對該地塊的開發(fā)權(quán)，但由于缺少經(jīng)驗，所以與B實業(yè)有限公司簽訂合同，將該開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓，在此情況下，A集團公司是有合同主體資格的。 一種意見認(rèn)為，本合同屬合作開發(fā)合同。雙方共同約定對該舊城區(qū)進行改造，并依法至相關(guān)部門審辦各種手續(xù)，是合法有效的，A集團公司有合同的主體資格。 ?、贐實業(yè)有限公司的主體資格。 一種意見認(rèn)為，B實業(yè)有限公司在簽訂合同時沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，根據(jù)我國房地產(chǎn)管理法以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備國家建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的 《資質(zhì)證書》，并經(jīng)工商行政主管部門注冊登記發(fā)給《營業(yè)執(zhí)照》，不具備上述條件的企業(yè)，沒有資格與他人簽訂以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同。 一種意見認(rèn)為，本合同約定的內(nèi)容是該項目的前期工作。前期工作階段并不要求工作主體必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，一般企業(yè)法人均可進行前期工作，在開發(fā)建設(shè)實施階段，才要求開發(fā)建設(shè)企業(yè)必須取得相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，并且，法律規(guī)定取得項目及土地使用權(quán)后，企業(yè)方可申辦房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。所以在本合同中，B實業(yè)有限公司具有主體資格。 [辦案歷程] B實業(yè)有限公司由于未能在規(guī)定的時間內(nèi)向省高院交納訴訟費，導(dǎo)致判決書生效。B實業(yè)有限公司萬般焦急，因為此合同的解除，就意味著其可得利益1億余元隨著一紙判決的生效而付之一去。在此情況下，B實業(yè)有限公司委托我所代理再審階段的訴訟活動。 我所在接受B實業(yè)有限公司的委托后，指派律師代理了B實業(yè)有限公司在Q市中院再審階段和省高院再審階段的訴訟活動。 中院再審，推翻一審判決 承辦律師在接受本案的委托后，深知本案是個非常棘手的問題。在一審已經(jīng)敗訴的情況下，要將案件的結(jié)果扭轉(zhuǎn)過來是非常困難的，需要有充足的證據(jù)和理論依據(jù)作為支持。承辦律師深感此壓力，由主辦律師挑頭，業(yè)務(wù)骨干參與，組織了三次業(yè)務(wù)研討，就案件的情況集思廣益，最后主辦律師經(jīng)過幾個不眠之夜的煎熬，匯總、分析了多方的觀點，以其深厚的法學(xué)理論，精通的專業(yè)知識，提出了改變原審判決的新觀點。 承辦律師認(rèn)為： 首先，原審判決對合同的性質(zhì)認(rèn)定錯誤。該合同不屬于聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的合同。
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