房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛案例分析2則(參考版)
2024-12-16 22:26本頁(yè)面
【正文】 。且此案一平，另外一案又起。這場(chǎng)官司歷經(jīng)了兩級(jí)人民法院三次審理，歷時(shí)二年多，結(jié)果又回到了原來(lái)的狀態(tài)。 [案后思考] 案件的結(jié)果以我方勝訴劃上了圓滿的句號(hào)。抗訴書將兩個(gè)分別獨(dú)立進(jìn)行的行為直接的聯(lián)系在一起，而忽略了兩者之間的媒介——政府，進(jìn)而得出A集團(tuán)公司向B實(shí)業(yè)有限公司直接出讓土地的結(jié)論，顯屬主觀臆斷。綜合起來(lái)分析，該合同約定的真實(shí)意思應(yīng)是：A集團(tuán)公司向政府辦理土地拆遷、出讓工作，以供B實(shí)業(yè)有限公司向政府申請(qǐng)得到項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后進(jìn)行建設(shè)。 甲方開發(fā)建設(shè)。合同的原文表述是：“乙方(A集團(tuán)公司)將前述村莊占用地及相鄰少量土地出讓，供甲方(B實(shí)業(yè)有限公司)開發(fā)建設(shè)”。 承辦律師堅(jiān)持在中院再審時(shí)的觀點(diǎn)與思路，并在原來(lái)的基礎(chǔ)上，更加深刻的分析了案情及案件中的焦點(diǎn)問(wèn)題。 同時(shí)，合同明確約定了項(xiàng)目的立項(xiàng)、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè)、房屋銷售均由B實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān)，因此，該合同屬土地出讓合同，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條之規(guī)定，出讓國(guó)有土地和集體土地使用權(quán)，依法應(yīng)是市、縣人民政府土地管理部門，其他任何單位和個(gè)人無(wú)權(quán)出讓。 高院再審，維持中院再審判決 中院在下達(dá)再審判決書后，A集團(tuán)公司向省人民檢察院遞交申訴書，請(qǐng)求省人民檢察院依法提起抗訴，省人民檢察院依法于20xx年8月份向省高級(jí)人民法院提出抗訴，抗訴書認(rèn)為Q市中級(jí)人民法院再審判決認(rèn)定“雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，此種開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓并無(wú)法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同”的主要證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議，名為合 作開發(fā)合同而實(shí)為土地出讓合同，并非開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓。 在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的等待后，法院的判決下來(lái)了：法院認(rèn)定雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議的性質(zhì)為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同及補(bǔ)充協(xié)議是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對(duì)此種開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓并無(wú)法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，且根據(jù)規(guī)定只有辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)等前期手續(xù)，方能申辦企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，故B實(shí)業(yè)有限公司符合合同主體資格，判決撤銷Q市中級(jí)人民法院做出的原一審判決，駁回A集團(tuán)公司的訴訟請(qǐng)求。法官在聽取我方的陳述時(shí)，微微點(diǎn)了一下頭，正是法官這個(gè)不經(jīng)意的動(dòng)作，被承辦律師看在了眼里，同時(shí)也看到了翻案的希望。鑒于此情況，承辦律師在質(zhì)證中對(duì)合同中的一些重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深刻的剖析，為下一步的辯論埋下了伏筆。 ?、贏集團(tuán)公司單方撤回申請(qǐng)僅涉及與政府職能部門的行政審批關(guān)系，不具有違反合同性質(zhì)，應(yīng)駁回B實(shí)業(yè)有限公司的再審請(qǐng)求，維持原審判決。 最后，律師經(jīng)過(guò)大量的調(diào)查發(fā)現(xiàn)了A集團(tuán)公司要求解除合同的真正目的：A集團(tuán)公司為了謀求更高的利益，不惜違背誠(chéng)信原則，在與B實(shí)業(yè)有限公司簽訂合同后，又與C公司簽訂另外一份基于該地塊的合作合同。因?yàn)樵摵贤轻槍?duì)項(xiàng)目的前期工作，沒(méi)有進(jìn)入施工階段，在這個(gè)階段法律對(duì)主體沒(méi)有特別的限定。本案合同雙方相互合作，以配合一方取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，并不違反相關(guān)法律規(guī)定，且在正常的履行中， 包括政府部門的審批中都不存在障礙。 眾所周知，拆遷是關(guān)乎拆遷人切身利益的大事，如被拆遷人得不到較為滿意的安置補(bǔ)償(法定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)往往少的可憐)，其不但不配合拆遷工作，反而會(huì)大力阻撓，則政府將無(wú)法完成土地的出讓工作，即使政府在法律上簽訂了土地出讓合同，也會(huì)無(wú)法實(shí)際交付土地，受讓土地的房地產(chǎn)公司仍不能進(jìn)駐工地，進(jìn)行拆遷房屋和施工建設(shè)。本案所涉土地原為集體所有制土地，隨著村莊城市化的進(jìn)程，已由國(guó)家征為國(guó)有(但未辦理出讓手續(xù))，目前的土地使用權(quán)均散落在A集團(tuán)公司所管轄的村辦企業(yè)及村民手中。土地使用權(quán)的取得不是本合同的前提，而是合同履行的結(jié)果。 根據(jù)本合同的實(shí)際情況，應(yīng)認(rèn)定本合同為合作開發(fā)合同，合作的內(nèi)容為取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)： ①合同約定的合作工作內(nèi)容起始于立項(xiàng)審批，結(jié)束于將土地使用權(quán)出讓交給具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)獨(dú)自開發(fā)經(jīng)營(yíng)，合作的內(nèi)容僅限于立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷、用地審批和土地使用權(quán)出讓，全部屬于項(xiàng)目建設(shè)前期工作。因此，建設(shè)單位的變更則必須伴隨著土地使用權(quán)人的變更，發(fā)生土地使用權(quán)在不同主體之間的轉(zhuǎn)移。 ④行為主體變更的法律后果不同：前期工作階段變更建設(shè)單位，只是項(xiàng)目開發(fā)者本身的更換，不產(chǎn)生土地使用權(quán)人的變更，因?yàn)檫@時(shí)土地使用權(quán)未出讓，使用權(quán)人尚未最終確定。當(dāng)然前期工作結(jié)束時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)單位和土地使用權(quán)取得者應(yīng)當(dāng)一致，這說(shuō)明法律允許前期工作單位在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后申報(bào)取得開發(fā)資質(zhì)。開發(fā)建設(shè)階段適用房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓管理，工程建設(shè)管理等法律法規(guī)，主要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)行為。開發(fā)實(shí)施階段始于土地使用權(quán) 取得,經(jīng)過(guò)工程建設(shè)報(bào)建、招標(biāo)投標(biāo)、施工許可證審批、工程施工建設(shè),止于工程竣工驗(yàn)收結(jié)束。二是實(shí)施
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