西安市八水上筑商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(35頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-09-18 06:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售出 60%左右 個(gè)案分析： 此案是一個(gè)與本具有相當(dāng)可比性的樓盤(pán)，與本案位置較近，與本案的客觀立地條件相當(dāng)。該產(chǎn)品的面積規(guī)劃從 ㎡ ㎡不等，戶型設(shè)計(jì)較為合理，中小戶型的配比較符合市場(chǎng)需求。在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)到場(chǎng)客戶均對(duì)其位于立交橋邊，城北客運(yùn)站旁，車(chē)流量較大，噪音、尾氣、粉塵污染嚴(yán)重的情況有抗性。同時(shí)該項(xiàng) 目的現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售人員專業(yè)水平一般，接待工作較差，目前銷(xiāo)售情況一般。 中國(guó)最大管理資源中心 龍祥御苑 開(kāi)發(fā)商：陜西嘉利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 全程推廣：智達(dá)行地產(chǎn)顧問(wèn) 物業(yè)管理：萬(wàn)邦物業(yè) 工地位置：經(jīng)開(kāi)區(qū)北二環(huán)與朱宏路交匯東北角 總建筑面積： 5萬(wàn)㎡ 綠化率： 20%35% 規(guī)劃用途：住宅 樓盤(pán)價(jià)位：均價(jià)： 3050元 /㎡ 樓層差價(jià)： 810元 /層 銷(xiāo)售情況：一期已銷(xiāo)售 70%左右 交房時(shí)間： 2020年 7月 個(gè)案點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)區(qū)北二環(huán)與朱宏路交匯東北角，交通便利，但由于臨街而建也存在噪音污染問(wèn)題。該項(xiàng)目分兩期，現(xiàn)為一期銷(xiāo)售，社區(qū)規(guī)劃中包括社區(qū)幼兒園、社區(qū)會(huì)所，周邊配套也較完善。該樓盤(pán)價(jià)位屬片區(qū)內(nèi)最低，地段發(fā)展?jié)摿^大。現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氛圍較好，銷(xiāo)售人員服務(wù)熱情，對(duì)客戶的把握度恰到好處，只是現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境相對(duì)簡(jiǎn)樸，不夠大氣。 藍(lán)天大廈 中國(guó)最大管理資源中心 開(kāi)發(fā)商：陜西 蘭天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 承建商：航天建設(shè) 工地位置：西安市未央路 106號(hào)（北郊家世界超市對(duì)面） 設(shè)計(jì)單位：宏基設(shè)計(jì) 占地面積： 總建筑面積： 32020㎡ 綠化率： 20% 規(guī)劃用途：商住 規(guī)劃棟數(shù)： A棟地上 26層，地下 2層； B棟地上 8層，地下一層（ 50個(gè)停車(chē)位） 樓盤(pán)價(jià)位 ：目前最高單價(jià) 3250元 項(xiàng)目全盤(pán)均價(jià)格： 2950元 /㎡ 加價(jià)方式： 10元左右 /層 銷(xiāo)售情況：目前已是尾盤(pán)僅剩 10套 個(gè)案分析： 該項(xiàng)目已經(jīng)步入收尾階段，項(xiàng)目位于北二環(huán)與迎賓大道交匯的西南側(cè)，與本案隔路相對(duì)。但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查情況反映，樓盤(pán)自身還是存在一定缺陷，該項(xiàng)目規(guī)劃是商品房項(xiàng)目，但實(shí)際使用有較多客戶租做寫(xiě)字樓辦公用，因而導(dǎo)致后期很多用戶不滿。目前該項(xiàng)目對(duì)本案已不造成競(jìng)爭(zhēng)威脅。 金橋太陽(yáng)島 中國(guó)最大管理資源中心 開(kāi)發(fā)商：陜西省鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 企劃銷(xiāo)售：連城置業(yè) 工地位置：北二環(huán)與文景路交匯西南角 占地面積： 總建筑面積： 184700㎡ 綠化率： 33% 規(guī)劃用途：住宅 工程進(jìn)度：一期即將建成，二期即將開(kāi)建 樓盤(pán)均價(jià)： 3100元 /㎡ 個(gè)案分析： 該項(xiàng)目位于北二環(huán)與文景路交匯西南角，項(xiàng)目規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)商實(shí)力也較強(qiáng)，廣告宣傳力度足夠。但該項(xiàng)目的地理位置作為家居還是有諸多不便，地段人 氣不足， 沿二環(huán)長(zhǎng)方形，意味著南北房只能三排，卻有兩排是沿街，特別是北邊是沿北二環(huán) ，噪音污染嚴(yán)重。目前銷(xiāo)售情況一般。 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)空間較大，是一個(gè)躍層設(shè)計(jì)，布局幽雅，裝修以時(shí)尚簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格為主，內(nèi)設(shè)吧臺(tái)（帶酒柜），辦公場(chǎng)所功能區(qū)分明確，每一項(xiàng)業(yè)務(wù)工作都有其獨(dú)立的功能空間，整體感覺(jué)很融洽，給人很強(qiáng)的親和力。但是現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售人員專業(yè)水平一般，且形象不佳，服務(wù)態(tài)度又不夠熱情，銷(xiāo)售氣氛略顯拘緊。 廣豐花園 開(kāi)發(fā)商： 陜西銀泰置業(yè)有限公司 企劃銷(xiāo)售： 天翼地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu) 中國(guó)最大管理資源中心 工地位置： 未央大道與緯 二十九街西南角 占地面積： 20余畝 總建筑面積： 80000平方米 綠化率： 55% 規(guī)劃用途：住宅 樓盤(pán)均價(jià)： 2900元 /㎡ 個(gè)案分析： 廣豐花園地處城北經(jīng)濟(jì)主動(dòng)脈未央大道與緯二十九街西南角，距北二環(huán)一站 路程 ，與愛(ài)家超市 僅 一路之隔。 交通較為便利，其 特有的底層架空格局，全面實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，也使得建筑空間錯(cuò)落有致、簡(jiǎn)潔大氣。 該項(xiàng)目在北郊的認(rèn)知度也較高，據(jù)走訪調(diào)查顯示，在北郊的眾多樓盤(pán)中，廣豐花園的樓盤(pán)是最為人熟知的。項(xiàng)目主力的小戶型采光都較差，對(duì)銷(xiāo)售負(fù)面影響較明顯。 賽高國(guó)際 開(kāi)發(fā)商： 陜西鑫邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 工地位置： 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)咽喉地段雅荷花園對(duì)面 占地面積： 30 畝 建筑面積： 10 萬(wàn)余㎡ 綠化率： 20% 容積率： 5 規(guī)劃棟數(shù)： 2 棟，（一棟 20 層，面積從 4080 ㎡， 2 梯 13 戶， 14 層是超市；一棟 23 層，面積從 90140 ㎡， 2 梯 5 戶， 純住宅） 車(chē)位價(jià)格：地上 100 元 /月，地下 360 元 /月（只租不賣(mài)，含管理費(fèi)） 樓盤(pán)均價(jià)： 3400 元 /㎡ 優(yōu)惠政策：按揭無(wú)優(yōu)惠 一次性付款 1 個(gè)點(diǎn) 中國(guó)最大管理資源中心 付款方式：分為一次性付款和按揭付款兩種，該項(xiàng)目一次性付款的購(gòu)買(mǎi)人群占總購(gòu)買(mǎi)者的 40%50% 銷(xiāo)售情況：大戶型還剩 6 套，小戶型還剩 13 套 購(gòu)買(mǎi)人群分析： （ 1）購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：投資（約占總客戶的 50%），目前該項(xiàng)目的租價(jià)為 2025 元/㎡ 自?。?95%都是大戶型） （ 2）購(gòu)買(mǎi)人群：購(gòu)買(mǎi)中小戶型的人群當(dāng)中，大多是陜北人，而且是 以生意人為主，這類(lèi)人群占到總購(gòu)買(mǎi)人群的 10%15%； 購(gòu)買(mǎi)大戶型的人群當(dāng)中，大多是本地人，而且是以該片區(qū)的原主居民為主 個(gè)案分析：該項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心位置，地段絕佳。該項(xiàng)目雖然與本案無(wú)正面沖突，但其較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與本案有積極的借鑒意義。該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位抓住其強(qiáng)大的區(qū)位、地段優(yōu)勢(shì)，主訴求區(qū)域發(fā)展及物業(yè)投資價(jià)格取得了良好的效果，該項(xiàng)目一期的住宅出租價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了 2025 元 /㎡ /月，為客戶提供較為可靠的保障。 含光香榭麗都（二期） 開(kāi)發(fā)商：西安市含光集團(tuán) 工地位置：西安市鳳城一路 9 號(hào) 全程策劃：同創(chuàng)企劃 占地面積： 萬(wàn)㎡ 建筑面積： 8 萬(wàn)㎡ 綠化率： 30% 容積率： 規(guī)劃用途：住宅 中國(guó)最大管理資源中心 規(guī)劃棟數(shù)：由 3 棟小高層和 2 棟高層組成 戶型面積： 44146 ㎡ 車(chē)位： 188 個(gè) 樓盤(pán)均價(jià)： 3280 元 /㎡ 優(yōu)惠政策：按揭優(yōu)惠一個(gè)點(diǎn) 戶型面積： 70145 ㎡ 其中 80110 兩室、三室 為主力戶型 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目有較好的社區(qū)環(huán)境，同時(shí)遠(yuǎn)離了主干道的污染，周邊環(huán)境十分適合家居生活，但由于價(jià)格問(wèn)題，目前二期的銷(xiāo)售工作進(jìn)展一直較
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