【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位于 鄂爾多斯市 東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)，距市區(qū) 6 公里， 109 國(guó)道、包府公路、繞城線(xiàn)沿園區(qū)而過(guò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)明顯。 建設(shè)規(guī)模 本報(bào)告設(shè)計(jì) 鄂爾多斯市 天駿商住小區(qū) 建設(shè) 項(xiàng)目 （ A、 B、 C、 D 四個(gè)區(qū)） ，規(guī)劃總用地面積 m2，總 占地 面積 ， 總建筑面積426600m2。 其中 A 區(qū)占地面積 ，建筑面積 99400 m2（其中高層住宅建筑面積 69600m2，商業(yè)建筑面積 29800m2，）； B 區(qū)占地面積 ，建筑面積 111000m2（其中高層住宅建筑面積 77900m2，商業(yè)建筑面積33100m2，）； C 區(qū)占地面積 ，建筑面積 121100m2； D 區(qū)占地面積，建筑面積 95100m2。 項(xiàng)目總投資情況 鄂爾多斯市 天駿商住小區(qū) 項(xiàng)目估算總投資 億 元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo)值 備注 1 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 426600 3 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 62900 4 住宅 建筑面積 ㎡ 363700 5 容積率 6 建筑密度 % 26% 7 綠化率 % 34% 8 總投資 萬(wàn)元 8 第二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模 房 地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 鄂爾多斯市 房 地產(chǎn)發(fā)展及消費(fèi)能力分析 鄂爾多斯地區(qū) 2020 年房?jī)r(jià)為平均每 2500 元 /平方米左右， 2020 年高達(dá)3500 元 /平方米，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，一路飚升。 2020 年鄂爾多斯市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為 萬(wàn) 元，按家庭人口 3 人 /戶(hù) 計(jì)算，鄂爾多斯年家庭可支配收入近 4 萬(wàn)元。這一消費(fèi)水平不僅在內(nèi)蒙古地區(qū)，即使與全國(guó)大部分地區(qū)相比較，也處于較高水平。以下為部分地區(qū)人均收入對(duì)比圖表： 呼市 包頭 鄂爾多斯 北京 天津 重慶 大連 人均可支配收入（元） 12150 13218 13000 17653 12639 10244 11994 家庭年均可支配收入（元） 36450 39654 39000 52959 37917 30732 35982 商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡） 3944 3365 3500 11352 5443 2697 5433 商品房單套均價(jià) （按 120㎡ /套計(jì)算） 473280 403800 336000 1362240 653160 323640 651960 房?jī)r(jià)與年家庭可支配收入比值 按現(xiàn)各地區(qū)房?jī)r(jià)與家庭年均可支配收入計(jì)算，鄂爾多斯的人均購(gòu)房壓力較小，通過(guò)這一比較，我們可以得到兩方面的信息： 鄂爾多斯的人均消費(fèi)能力高于其他一般城市； 9 鄂爾多斯的房?jī)r(jià)水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升 空間。 房 地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)的分析 人口增加導(dǎo)致的剛性需求 鄂爾多斯東勝市現(xiàn)有常住人口 30 萬(wàn)人，預(yù)計(jì)在今后 4 年即 2020— 2020年城市人口達(dá)到 60 萬(wàn)人，其中，東勝城區(qū)將達(dá)到 50 萬(wàn)人規(guī) 模， 銅川鎮(zhèn) 達(dá)到 10 萬(wàn)人口規(guī)模。如 果這一規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，按照目前人均 35 平方米住宅面積的比例計(jì)算，由于人口增加導(dǎo)致的住宅直接消費(fèi)面積即為 1050 萬(wàn)平方米。 東勝市現(xiàn)有住房 萬(wàn)平方米， 2020 年開(kāi)工尚未完工的建筑面積為144 萬(wàn)平方米， 4 年內(nèi)年均新增 200 萬(wàn)平方米左右的可銷(xiāo)售面積才能滿(mǎn)足市場(chǎng)中的基本需求。 隨著東 勝地區(qū)、城市化進(jìn)程的加快，城市擴(kuò)容的步伐穩(wěn)步前進(jìn)，地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會(huì)有太大調(diào)整，仍然處于相對(duì)繁榮的階段。但鄂爾多斯整體城市的規(guī)模畢竟有限，城市的集客手段仍然比較單一，因此，從長(zhǎng)期市場(chǎng)環(huán)境看，城市的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿τ邢蕖? 城市化對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 不可否認(rèn)，東勝區(qū)城區(qū)人口的急劇增加，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和升級(jí)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場(chǎng)需求。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進(jìn)程也是左右地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要的因素。目前，鄂爾多斯市的城市化進(jìn)程正以肉眼看得到的速度飛快的進(jìn)行著 。以政府為首的東勝城區(qū)的舊城改造城市拆遷工程是導(dǎo)致 2020年?yáng)|勝市房地產(chǎn)市 10 場(chǎng)供求關(guān)系失衡、住宅剛性需求上升、房屋銷(xiāo)售價(jià)格急劇攀升的重要因素之一。 2020 年?yáng)|勝城區(qū)拆遷量為 1710 戶(hù)，拆遷建筑面積 萬(wàn)平方米，占當(dāng)年商品住宅銷(xiāo)售面積的 %，即使這樣，也僅是按一比一的換算比例換算的需求量，如果按 5 人 /戶(hù)（考慮到老城區(qū)拆遷的分戶(hù)需求）、人均 35 平方米的需求量計(jì)算，實(shí)際由于拆遷導(dǎo)致的住宅需求將達(dá)到 30萬(wàn)平方米左右，會(huì)占到當(dāng)年商品房實(shí)際成交量的三分之一 。 通過(guò)這一組數(shù)字，可以看出由于拆遷規(guī)模的擴(kuò)大，導(dǎo)致 住房被動(dòng)的剛性需求急劇上升。 流動(dòng)人口對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快地區(qū)勢(shì)必會(huì)提高城市對(duì)人口和資源的聚集能力。在內(nèi)蒙境域內(nèi)，鄂爾多斯市絕對(duì)屬于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快地區(qū)。 2020 年?yáng)|勝城區(qū)僅有 10 萬(wàn)余人，到時(shí)隔 6 年后的 2020 年，僅東勝市戶(hù)籍人口即達(dá)到 萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)人口 萬(wàn)，年均增長(zhǎng)比例為將近 20%。 目前，東勝市常住人口 萬(wàn)人，加上流動(dòng)人口近 40 萬(wàn)人。人口的集中度高，流動(dòng)人口多，外來(lái)人口大量購(gòu)房，為東勝地區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)走高提供了有力的支持。 以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費(fèi)需求 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來(lái)越多，對(duì)現(xiàn)有居住條件的不滿(mǎn)造成了大量的社會(huì)閑散資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來(lái)改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴(kuò)大了住房需求。 11 同時(shí)，與國(guó)外情況有所不同的是，傳統(tǒng)“安居樂(lè)業(yè)”的心理導(dǎo)致居民盡其所有收入購(gòu)房意愿強(qiáng)烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入購(gòu)房。 非理性消費(fèi)需求對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 土地資源的稀缺和地價(jià)的自然趨升，使得社會(huì)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期成為一種認(rèn)同，同時(shí)，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求 及房?jī)r(jià)的快速上升，進(jìn)一步強(qiáng)化了這種認(rèn)識(shí)。再加上目前市場(chǎng)的管理工作嚴(yán)重滯后，買(mǎi)賣(mài)雙方獲取信息的渠道不對(duì)等因素，配合了開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)的引導(dǎo)。在這種市場(chǎng)氛圍下，非理性的消費(fèi)心理促使住房需求不斷釋放。 目前鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)定的、繁榮的，目前的市場(chǎng)需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實(shí)的有效需求，自用型消費(fèi)還是市場(chǎng)中的主要力量。而且，根據(jù)現(xiàn)在鄂爾多斯市的即定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場(chǎng)格局還將在未來(lái)幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時(shí)間。 目前市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu) 2020 年，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)量達(dá)到 450 萬(wàn)平方米，與 包頭市基本持平，是呼和浩特市的 70%。其中普通商品房開(kāi)發(fā)占總開(kāi)發(fā)量的 70%左右，經(jīng)濟(jì)適用房占 20%左右，廉租房?jī)H占總開(kāi)發(fā)量 %。 80 平方米以下住宅僅占住宅總供應(yīng)量的 %， 80—— 120 平方米的住宅占住宅供應(yīng)量的 %，120 平方米以上的住宅占住宅供應(yīng)量的 %。在預(yù)售方面， 80 平方米以下的住宅預(yù)售率為 100%， 80—— 120 平方米的住宅預(yù)售率達(dá)到 %， 120平方米以上住宅預(yù)售率達(dá)到 %。 以上數(shù)據(jù)表明，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡。具體表現(xiàn)在： 12 產(chǎn)品類(lèi)型發(fā)展不均衡。即：非住宅 類(lèi)產(chǎn)品與住宅類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)比例失調(diào)，住宅類(lèi)產(chǎn)品中商品住房與福利性住房的開(kāi)發(fā)比例嚴(yán)重失調(diào)； 戶(hù)型配比不合理。從現(xiàn)有可售商品住宅看， 80 平方米以上戶(hù)型占絕對(duì)主力。從預(yù)售效果看，雖然市場(chǎng)對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品認(rèn)可程度比較高，消化能力也比較強(qiáng)，但在市場(chǎng)上大部分的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品集中在同一個(gè)區(qū)間后，除同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)相應(yīng)增大、銷(xiāo)售周期會(huì)相應(yīng)拉長(zhǎng)、銷(xiāo)售利潤(rùn)會(huì)相應(yīng)壓縮外，也會(huì)留下市場(chǎng)的空白，產(chǎn)生產(chǎn)品的真空地帶。我們雖然不能得出 80 平方米以下的小戶(hù)型市場(chǎng)需求巨大的分析結(jié)論，但至少我們能從這類(lèi)產(chǎn)品的預(yù)售效果看出，這類(lèi)產(chǎn)品目前的供應(yīng)不能滿(mǎn)足市 場(chǎng)的需求。 鄂爾多斯市 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 居住人口結(jié)構(gòu)分析 “十五”期間，鄂爾多斯市城鎮(zhèn)人口增加 20 萬(wàn)人。“九五”期末鄂爾多斯市城鎮(zhèn)建成面積為 平方公里，到“十五”末為 142 平方公里。隨著鄂爾多斯生活水平的不斷提高和城市化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來(lái)鄂爾多斯務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。 主城區(qū)人口分布變化呈以下特點(diǎn)： （ 1）東勝區(qū)人口最多，鐵西區(qū)人口增長(zhǎng)率最快， 銅川鎮(zhèn) 最具發(fā)展?jié)摿Α? 老城區(qū)及老工業(yè)區(qū)人口下降，其他區(qū)人口平穩(wěn)增長(zhǎng)。隨著城市中心的轉(zhuǎn)移和新區(qū)的開(kāi)發(fā)建 設(shè)，東勝區(qū)的人口開(kāi)始下降，居民開(kāi)始從人口擁擠、土地緊張的東勝區(qū)向新區(qū)遷居；鐵西和 銅川鎮(zhèn) 將 是人口的主要遷入?yún)^(qū)。 （ 2）人口密度與人口變動(dòng)大致相同，東勝老城區(qū)人口密度仍是最高。近兩年內(nèi)，天驕路板塊的人口密度增長(zhǎng)率最高，其次是鐵西區(qū)，而康巴什 13 新區(qū)剛開(kāi)始投入建設(shè)不久，醫(yī)療、教育、金融、娛樂(lè)等基礎(chǔ)設(shè)施才剛起步，還不完善，人口增長(zhǎng)率較低，但是發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆Ｈ丝谠鲩L(zhǎng)與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。東勝區(qū)的人居狀況即將處于飽和狀態(tài)，而相比之下，鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)、伊旗的人口密度較小，其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較 大。近兩三年內(nèi)，鐵西區(qū)會(huì)有長(zhǎng)足發(fā)展，離東勝區(qū)購(gòu)物中心商務(wù)區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對(duì)滿(mǎn)足鄂爾多斯人居家、購(gòu)物的現(xiàn)代需求。 銅川鎮(zhèn) 隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將形成自身的中心商務(wù)區(qū)與中心商圈，吸引鄂爾多斯人前往置業(yè)投資。 （ 3）人口文化程度 調(diào)查顯示，目前鄂爾多斯市主城區(qū)人口的文化程度比鄂爾多斯市總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比。然而，與國(guó)內(nèi)同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的城市相比，鄂爾多斯主城區(qū)家庭中具有高學(xué)歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。 又據(jù)調(diào)查了解，鄂爾多斯各經(jīng)濟(jì)單位近年來(lái)普遍重視文化程度的普及與提高 ，成人教育較為普及，這一定程度地提高了鄂爾多斯從業(yè)人員的文化教育水平。此外，鄂爾多斯市人口的文化水平總體上來(lái)說(shuō)也在不斷的提高，有助于消費(fèi)市場(chǎng)的引導(dǎo)。 居住結(jié)構(gòu)分析 鄂爾多斯的市民在選擇居住時(shí)更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，鄂爾多斯人乘坐最多的交通工具是私家車(chē)，幾乎占了１ /２，其次是公車(chē)約占 1/4，其他依次是計(jì)程車(chē)、步行及其它交通工具。在購(gòu)房者或有意向購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者中，中、高收入者較多，擁有私家車(chē)或者經(jīng)常乘坐計(jì)程車(chē)。 14 在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，東勝區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來(lái)鄂爾多斯人心目中的“高尚居住 區(qū)域”，鐵西、康巴什新區(qū)是新興的城區(qū)，區(qū)政府遷往鐵西區(qū)與市政府遷往康巴什新區(qū)標(biāo)志著行政區(qū)的轉(zhuǎn)移，預(yù)示著這兩個(gè)新區(qū)將來(lái)的發(fā)展速度將超過(guò)東勝區(qū)，而成為新的行政區(qū)和商業(yè)區(qū)。隨著鐵西和康巴什新區(qū)交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及全市性?xún)?yōu)秀住宅小區(qū)的建設(shè)，在居住結(jié)構(gòu)中鐵西和康巴什新區(qū)的比重已有很大提高，鄂爾多斯人選擇的居住區(qū)也將偏向這兩個(gè)城區(qū)，逐步形成東勝區(qū)、鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)三分天下的格局。 鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展方向 鄂爾多斯市的房地產(chǎn)水平目前還處于初級(jí)階段，發(fā)展水平較全國(guó)其它發(fā)達(dá)城市還很低。縱觀(guān)這兩年鄂爾多斯市 的房地產(chǎn)發(fā)展情況，可以看出雖然房?jī)r(jià)增長(zhǎng)很快，但價(jià)位相對(duì)較低；沒(méi)有出現(xiàn)高品質(zhì)的產(chǎn)品，產(chǎn)品形式也相對(duì)單一 ,沒(méi)有出現(xiàn)高檔社區(qū)，房屋僅起到提供居住的作用，社區(qū)內(nèi)涵較少還未上升到文化的高度；營(yíng)銷(xiāo)手段也很初級(jí)僅是在簡(jiǎn)單地賣(mài)房子，因此鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間還很大，未來(lái)產(chǎn)品將朝高端方向發(fā)展。 鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況 鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)目前處于需求比較旺盛，供應(yīng)相對(duì)短缺的階段。東勝現(xiàn)狀作為市域的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化教育中心、信息中心。隨著城市行政管理、經(jīng)濟(jì)管理職能向 銅川鎮(zhèn) 轉(zhuǎn) 移；東勝遠(yuǎn)期將成為區(qū)域 傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易服務(wù)中心，重點(diǎn)為居住及都市型工業(yè)，產(chǎn)業(yè)以羊絨紡織、生物制藥等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是，東勝區(qū)將在舊城改造的基礎(chǔ)上出現(xiàn)高端產(chǎn)品，新區(qū)將出現(xiàn)低密度，反映生態(tài)理念的高尚社區(qū)。今后東勝區(qū) 15 的需求依然會(huì)很旺盛， 銅川鎮(zhèn) 和伊旗的房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)隨著新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展情況而發(fā)展。另外，東勝區(qū)土地供應(yīng)受限，在供給小于需求的情況下，將有一部分購(gòu)房人群被分流到新區(qū)。 房 地產(chǎn)價(jià)格 預(yù)測(cè) 2020 年至 2020 年是鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化最大的一個(gè)時(shí)間段。市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)也在這一時(shí)期完成了從平均 1000—— 2020 元 /平方米到平均2020—— 4000 元 /平方米的過(guò)度。至今，還有很多鄂爾多斯人沒(méi)有從這個(gè)現(xiàn)實(shí)中清醒過(guò)來(lái)。就象股市一樣，股價(jià)的急劇變化或者有業(yè)績(jī)支撐、或者有看漲預(yù)期、或者有人為炒做，樓市也是一樣。在前面的篇幅中，我們已經(jīng)從技術(shù)角度列舉了拉動(dòng)房?jī)r(jià)的幾個(gè)主要因素，即：城市擴(kuò)容、城市化進(jìn)程、改善現(xiàn)有居住環(huán)境、非理性消費(fèi)及外來(lái)人口等幾個(gè)因素綜合作用，致使現(xiàn)有需求極大的超出供給，進(jìn)而造成房?jī)r(jià)的上漲。但這僅是技術(shù)方面的因素，放諸四海皆可行，人為的因素在房地產(chǎn)價(jià)格的上漲過(guò)程中起到了至關(guān)重要的作用。 管理部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 缺失嚴(yán)重。沒(méi)有及時(shí)的信息披露，沒(méi)有管理部門(mén)的權(quán)威機(jī)構(gòu)言論，消費(fèi)者無(wú)法獲得正確的消費(fèi)引導(dǎo)； 代理商。鄂爾多斯的規(guī)模項(xiàng)目不多，大部分知名項(xiàng)目或高端項(xiàng)目全部集中在幾家代理公司手中，如大國(guó)機(jī)構(gòu)。這些代理公司大部分為外埠公司，這些公司在操作項(xiàng)目時(shí)尤其是在市場(chǎng)信息