【正文】 市旅游業(yè)發(fā)展一直處于快速穩(wěn)步發(fā)展，旅游人數(shù)和旅游總收入每年都超過 12%的速度在增長(zhǎng)。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 24 頁 人均收入及生活水平 武夷山市歷年人均可支配收入7643821793210300060009000120002020年 2020年 2020年單位：元 武夷山市 城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭， 2020 年武夷山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度達(dá)到了 13%。武夷山機(jī)場(chǎng)為 4C級(jí)民用機(jī)場(chǎng)，已開通北京、上海、廣洲、深圳、天津、武漢、廈門、福州以及香港、澳門旅游包機(jī)等 25 條航線。 ” 武夷山是老革命根據(jù)地。地勢(shì)由西北向東南傾斜，最高處黃崗山海拔 2158 米，在 我國大陸稱為 “ 華東屋脊 ” ，最低處興田鎮(zhèn)，海拔 165 米 (河床標(biāo)高海拔 160 米 )。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 24 頁 武夷山小戶型房產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 24 頁 第一部分 宏觀 環(huán)境 分析 一、 武夷山概況 區(qū)域 位臵 武夷山市位于福建省北部，全境東西寬 70 公里，南北長(zhǎng) 公里。地貌層次分明，呈梯狀分布。 當(dāng)代著名學(xué)者蔡尚思寓論于詩： “ 東周出孔丘，南宋有朱熹；中國古文化，泰山與武夷。 交通狀況 武夷山市 交通條件便捷，已形成鐵路、公路、航空交通網(wǎng)絡(luò)。將為本項(xiàng)目 產(chǎn)品 提供了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 2000 年，被評(píng)為全國首批 4A 級(jí)旅游區(qū)， 2002 年被列入中華十大名山。直到今年上半年，商品房?jī)r(jià)格才有大幅提升，這主要由于上半年幾個(gè)新樓盤集中上市，上市樓盤品質(zhì)有了大幅提高。開發(fā)商為何都如此熱衷于此類面積的房型，道理其實(shí)很簡(jiǎn)單。如果沒有產(chǎn)品品質(zhì)的支撐，這樣的產(chǎn)品定價(jià)也是很難說服其他區(qū)域的投資客。小面積、低總價(jià)受到本地投資客的青睞，市場(chǎng)銷售良好。 （ 5）憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì) 、戶型優(yōu)勢(shì)促進(jìn)去化，通過產(chǎn)品品質(zhì)的提升來提升價(jià)格。而本項(xiàng)目位于武夷新區(qū)，目前該區(qū)域周邊環(huán)境比較差，各項(xiàng)配套設(shè)施還未完善，區(qū)位認(rèn)知度不高，如何吸引外來投資客，可見穩(wěn)定的投資回報(bào)率是吸引投資客最有效的方法，返租銷售必不可少。 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 套均面積 （平方米） 銷售價(jià)格 總價(jià) 武夷新天地 2020年 5月 35 1200 4萬 順鑫廣場(chǎng) 2020年 5月 3040 1500 5萬 九曲花街 2020年 11月 40 未定 未定 仙店人家一期 2020年 9月 50 1600 8萬 分析： ? 小戶型產(chǎn)品銷售價(jià)格與周邊價(jià)格相當(dāng)，售價(jià)目前在 15001600 元 /平方米，由于面積在 3050 平方米，總價(jià)在 48 萬元。九曲花街將于今年 11 月份開盤，而該項(xiàng)目酒店式公寓只有 80 套，對(duì)本項(xiàng)目的影響比較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較小。 ? 武夷山市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭， 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的 13%。 但 根據(jù)政府規(guī)劃，項(xiàng)目所在的武夷新區(qū)將作為未來武夷山市工業(yè)園區(qū)，這對(duì)項(xiàng)目是不利的。 受宏觀調(diào)控的影響， 武夷山市 和國家總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣，從 2020年開始，固定資產(chǎn)投資增 長(zhǎng)速度呈現(xiàn)比較明顯的下降，但仍然保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ，增長(zhǎng)幅度仍然達(dá)到 %。年齡結(jié)構(gòu)已進(jìn)入老年化， 018 歲 45620 人，占總?cè)丝诘?%，1835 歲 72639 人，占 %， 3560 歲 79787 人，占 %， 60 歲以上 25633人，占 %。北宋著名詞家柳永，南宋著名學(xué)者胡安國、胡宏、胡寅、胡憲父子，抗金名將吳階、吳磷、劉子羽等都誕生在這里。總面積 2798 平方公里。1939。朱子理學(xué)在此發(fā)祥、傳播，使武夷山成為研究東方文化的重要基地之一。 1930 年曾建立過蘇維埃政權(quán)。尤其是發(fā)達(dá)的高速公路和鐵路，同時(shí)項(xiàng)目距離機(jī)場(chǎng)比較近。工業(yè)增長(zhǎng)速度較慢，去年第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值甚至有些衰退。旅游業(yè)的快速發(fā)展和廣闊的 發(fā)展前景同樣也 促進(jìn)了酒店、賓館消費(fèi)需求呈現(xiàn)持續(xù)、快速和穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 。 綠家園 3萬 市中心 多層 三房?jī)蓮d 120139 1800 銷售良好 武夷華庭 武夷山高教園區(qū) 多層 三房?jī)蓮d 120130 1700 銷售良好 順鑫廣場(chǎng) 3萬 武夷山高教園區(qū) 多層 三房?jī)蓮d 115125 1500 銷售良好 市場(chǎng)特征： ? 目前在售各樓盤主要由本地開發(fā)商開發(fā)，開發(fā)樓盤品質(zhì)一般，而且樓盤規(guī)模比較小，規(guī)模在 35 萬平方米； ? 多層依然是市場(chǎng)供應(yīng)的主力，市場(chǎng)上還未出現(xiàn)小高層和高層產(chǎn)品； ? 各樓盤戶型面積、銷售價(jià)格基本相似，同質(zhì)化明顯 。所以這兩個(gè)項(xiàng)目主要的租賃客源是學(xué)生，所以戶型面積相對(duì)偏小，主要集中在 35 平方米。 —— 租賃客戶分析 ? 武夷新天地、順鑫廣場(chǎng) 地處武夷山高教園區(qū)。 （ 2）全裝修產(chǎn)品。 （ 3）保證良好的物業(yè)管理和服務(wù)。所以這兩個(gè)項(xiàng)目主要的租賃客源是學(xué)生，租賃價(jià)格在250300 元 /間，由于有充足的學(xué)生客源保證，所以市場(chǎng)需求也比較大，銷售情況自然比較好。 價(jià)格分析 小戶型產(chǎn)品銷售價(jià)格（元/ 平方米）1200150016000400800120016002000武夷新天地 順鑫廣場(chǎng) 仙店人家一期 分析： ? 目前小戶型產(chǎn)品的銷售均價(jià)在 15001600 元 /平方米。