【正文】 背書是一種票據(jù)行為 ,是轉(zhuǎn)讓票據(jù)權(quán)利的重要方式 ,它的產(chǎn)生是票據(jù)成為流通證券的一個標志。 第四節(jié) 擔保融資 動產(chǎn)質(zhì)押貸款 動產(chǎn)質(zhì)押是指債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有作為債權(quán)擔保的債務(wù)人或第三人，稱為 出質(zhì)人 。 第四節(jié) 擔保融資 （一）反擔保 求償質(zhì)押 是指債務(wù)人或者其他人以其動產(chǎn)或權(quán)利憑證交給第三人占有，確保第三人追償權(quán)實現(xiàn)的擔保。 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 內(nèi)部收益率代表了某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實際獲得的或預期可獲得的收益率。 （ 2）一次支付現(xiàn)值公式 即貼現(xiàn)公式 則 稱之為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。 名義利率是沒有剔除通貨膨脹因素的利率，也稱為票面利率。但另一方面可能導致房屋建設(shè)成本升高。 ?擔保貸款是指借款人需提供第三人擔?；蛱峁┴敭a(chǎn)作擔保的融資活動，即人和物的擔保。 ?房地產(chǎn)間接金融是指有金融中介機構(gòu)參與的融資活動。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 五、日用品價格的變化 日用品價格的變化可能導致人們購買力的變化，使得投資于房地產(chǎn)的資金減少。 復利法計算利息是把定期結(jié)算的利息加入本金，逐期滾動計算。 連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額就是年值。 0 1 2 3 4 5 + 現(xiàn)金流量 第 1個計息周期 第 5個計息周期 P F A1 1 2 3 4 5 R1 R2 I 房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流量圖 0 1 2 3 n1 n r1 0 I r2 r3 rn1 rn 房地產(chǎn)出租經(jīng)營投資的現(xiàn)金流量圖 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 收益率是一個投資回報率，表明了投資項目在某一計算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力（通常為某年的收益或收入與投資之比）。 第四節(jié) 擔保融資 （一）反擔保 求償保證 是指主債務(wù)人之外的保證人與擔保人（反擔保權(quán)人）約定，當擔保人取得對債務(wù)人的追償權(quán)而債務(wù)人不向其履行債務(wù)時，由保證人按照約定向擔保人（反擔保權(quán)人）履行債務(wù)或承擔責任的反擔保方式。是指 債務(wù)人或第三人將出質(zhì)的財產(chǎn)或權(quán)利交債權(quán)人占有 ，作為債權(quán)擔保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以該財產(chǎn)或權(quán)利折價或拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。 ③質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，且質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人在處理質(zhì)押物不能取得一致意見的，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定依法處置質(zhì)押物并優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。保全動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的方式是質(zhì)權(quán)人對入質(zhì)動產(chǎn)的實際掌握、控制；保全權(quán)利質(zhì)權(quán)的方式是對出質(zhì)人處分入質(zhì)權(quán)利的法律限制。 ②出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人應(yīng)當訂立書面合同。 作為質(zhì)押的權(quán)利包括： （ 1）匯票、本票、債券、存款單、倉單、提單等 票據(jù)或證券 （ 2）股票和股份等股權(quán)憑證 （ 3）如商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)（ 4）其他權(quán)利，如一般債權(quán)、不動產(chǎn)收益權(quán)等 有價證券有廣義和狹義之分。 第四節(jié) 擔保融資 三、質(zhì)押貸款 質(zhì)押的基本特征 （ 1）質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，是以占有為公示方法。 保證的基本內(nèi)涵：保證是一種合同； 保證是擔保他人履行債務(wù)的合同；保證責任表現(xiàn)為代為履行債務(wù)或承擔責任 。 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 全部投資收益率反映的是所投入的全部資本的收益水平。 （ 4）資金回收公式 ，則 稱之為“資金回收系數(shù)”。這里的年利率 6%是“名義利率”。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴等，都對房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時會使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策市”。 西方學者認為宏觀經(jīng)濟周期比房地產(chǎn)周期滯后一段時間，因此房地產(chǎn)周期被看成是整個宏觀經(jīng)濟的晴雨表。 包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費信貸、一般房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)置業(yè)擔保、房地產(chǎn)典當?shù)取? 房地產(chǎn)事實上也是重要 避稅 工具，稅法稅率的變化必然對其產(chǎn)生突出影響，從而對房地產(chǎn)金融產(chǎn)生影響。 用公式表示為： 式中： i—— 利率 I—— 一定時期的利息 P—— 貸款本金 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 一、利率 （一）單利與復利 計算利息的方法有兩種：單利法與復利法。 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （一）資金等值的概念 通常情況下，在資金等值計算中，人們把資金運動起點時的金額稱為現(xiàn)值。 ?注意：為了簡化計算，公認的習慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。 第四節(jié) 擔保融資 一、擔保與反擔保 （一）反擔保 反擔保是指擔保人（第三人）為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔保時，由債務(wù)人或其他人向擔保人提供的確保追償權(quán)實現(xiàn)的一種擔保制度。） 第四節(jié) 擔保融資 二、保證貸款 （三）保證人 保證人的條件 （ 1）保證人須具有民事行為能力 （ 2）保證人須具有代為清償債