【正文】 背書是一種票據(jù)行為 ,是轉讓票據(jù)權利的重要方式 ,它的產生是票據(jù)成為流通證券的一個標志。 第四節(jié) 擔保融資 動產質押貸款 動產質押是指債務人或第三人將其動產移交債權人占有，將該財產作為債權的擔保。將財產轉移給質權人占有作為債權擔保的債務人或第三人，稱為 出質人 。 第四節(jié) 擔保融資 （一）反擔保 求償質押 是指債務人或者其他人以其動產或權利憑證交給第三人占有，確保第三人追償權實現(xiàn)的擔保。 第三節(jié) 資金時間價值及相關概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 內部收益率代表了某一固定資本投資在其持有期內實際獲得的或預期可獲得的收益率。 （ 2）一次支付現(xiàn)值公式 即貼現(xiàn)公式 則 稱之為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。 名義利率是沒有剔除通貨膨脹因素的利率，也稱為票面利率。但另一方面可能導致房屋建設成本升高。 ?擔保貸款是指借款人需提供第三人擔?；蛱峁┴敭a作擔保的融資活動，即人和物的擔保。 ?房地產間接金融是指有金融中介機構參與的融資活動。 第二節(jié) 影響房地產金融的因素 五、日用品價格的變化 日用品價格的變化可能導致人們購買力的變化，使得投資于房地產的資金減少。 復利法計算利息是把定期結算的利息加入本金，逐期滾動計算。 連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額就是年值。 0 1 2 3 4 5 + 現(xiàn)金流量 第 1個計息周期 第 5個計息周期 P F A1 1 2 3 4 5 R1 R2 I 房地產開發(fā)投資的現(xiàn)金流量圖 0 1 2 3 n1 n r1 0 I r2 r3 rn1 rn 房地產出租經營投資的現(xiàn)金流量圖 第三節(jié) 資金時間價值及相關概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 收益率是一個投資回報率，表明了投資項目在某一計算周期內的連續(xù)收益能力（通常為某年的收益或收入與投資之比）。 第四節(jié) 擔保融資 （一）反擔保 求償保證 是指主債務人之外的保證人與擔保人（反擔保權人）約定，當擔保人取得對債務人的追償權而債務人不向其履行債務時，由保證人按照約定向擔保人（反擔保權人）履行債務或承擔責任的反擔保方式。是指 債務人或第三人將出質的財產或權利交債權人占有 ，作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權以該財產或權利折價或拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。 ③質押中，在債務人期滿未履行其還本付息義務的，且質權人和出質人在處理質押物不能取得一致意見的，質權人可以獨立做出決定依法處置質押物并優(yōu)先受償；抵押中，抵押權人享有請求權，無權直接處置抵押物。保全動產質權的方式是質權人對入質動產的實際掌握、控制；保全權利質權的方式是對出質人處分入質權利的法律限制。 ②出質人與質權人應當訂立書面合同。 作為質押的權利包括： （ 1）匯票、本票、債券、存款單、倉單、提單等 票據(jù)或證券 （ 2）股票和股份等股權憑證 （ 3）如商標專用權、專利權、著作權等無形資產財產權（ 4）其他權利，如一般債權、不動產收益權等 有價證券有廣義和狹義之分。 第四節(jié) 擔保融資 三、質押貸款 質押的基本特征 （ 1）質權人對質押財產享有占有權，是以占有為公示方法。 保證的基本內涵：保證是一種合同； 保證是擔保他人履行債務的合同；保證責任表現(xiàn)為代為履行債務或承擔責任 。 第三節(jié) 資金時間價值及相關概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 全部投資收益率反映的是所投入的全部資本的收益水平。 （ 4）資金回收公式 ，則 稱之為“資金回收系數(shù)”。這里的年利率 6%是“名義利率”。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應的增減、貸款審查的寬嚴等，都對房地產的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時會使房地產也成為所謂的“政策市”。 西方學者認為宏觀經濟周期比房地產周期滯后一段時間，因此房地產周期被看成是整個宏觀經濟的晴雨表。 包括：房地產開發(fā)貸款、房地產消費信貸、一般房地產抵押貸款、房地產保險、房地產投資信托、房地產置業(yè)擔保、房地產典當?shù)取? 房地產事實上也是重要 避稅 工具，稅法稅率的變化必然對其產生突出影響，從而對房地產金融產生影響。 用公式表示為： 式中： i—— 利率 I—— 一定時期的利息 P—— 貸款本金 第三節(jié) 資金時間價值及相關概念 一、利率 （一）單利與復利 計算利息的方法有兩種：單利法與復利法。 第三節(jié) 資金時間價值及相關概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （一）資金等值的概念 通常情況下，在資金等值計算中，人們把資金運動起點時的金額稱為現(xiàn)值。 ?注意：為了簡化計算，公認的習慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。 第四節(jié) 擔保融資 一、擔保與反擔保 （一）反擔保 反擔保是指擔保人（第三人）為債務人向債權人提供擔保時，由債務人或其他人向擔保人提供的確保追償權實現(xiàn)的一種擔保制度。） 第四節(jié) 擔保融資 二、保證貸款 （三）保證人 保證人的條件 （ 1）保證人須具有民事行為能力 （ 2）保證人須具有代為清償債