【正文】 ? 企業(yè)所得稅上，是指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 121 ? （三）財(cái)政補(bǔ)貼收入處理，土地增值稅按收入或沖減成本處理，與拆遷補(bǔ)償相關(guān)的補(bǔ)助沖減拆遷補(bǔ)償支出；與拆遷補(bǔ)償不相關(guān)的補(bǔ)助，作為收入處理。 115 ? （二）企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時(shí)間按不同的收入分類確認(rèn)，如開發(fā)產(chǎn)品收入、租金收入、投資收益等，特別是對(duì)預(yù)售收入要按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅，其當(dāng)年的毛利額繳納的企業(yè)所得稅不屬于預(yù)繳性質(zhì)。 106 ? 財(cái)稅 [2023]21號(hào) ? 第五條關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問題規(guī)定 : ? 對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字 ? 1995? 048號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 ，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)臵支出不得在銷售費(fèi)用中列支。 ? 甲方購(gòu)材， 乙方在配合供貨方上是消極的， 因施工方不能賺到材料和合同之間的價(jià)差 。 77 ? 國(guó)稅函 ? 2023? 277號(hào) ? 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照 ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) ? 營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿） ? 的通知 ? （國(guó)稅發(fā) [1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。 67 ? （二）價(jià)格問題 ? 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收： ——隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； ——提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； ——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的 ? 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 45 ? 七、土地增值稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本 3大差異 ? （一）清算項(xiàng)目對(duì)象 ? ? 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 第八條，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。 40 ? （四）成本分配方法 ? 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。 36 ? 建筑安裝工程費(fèi)。 ? （ 2）應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的方法分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的 “ 前期工程費(fèi) ” 項(xiàng)目，借記 “ 開發(fā)成本 —A/B項(xiàng)目 (前期工程費(fèi) )”科目，貸記 “ 銀行存款 ” 等相關(guān)科目。 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入應(yīng)沖減支出。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水泵房、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、車庫(kù)等設(shè)施支出。 ? 工程竣工驗(yàn)收合格簽署工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 11 ? 二、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算四個(gè)程序 ? （一）工程預(yù)算 ? 企業(yè)根據(jù)擬建建筑工程的設(shè)計(jì)圖紙、建筑工程預(yù)算定額、費(fèi)用定額、建筑材料預(yù)算價(jià)格以及與其配套使用的有關(guān)規(guī)定等，預(yù)先計(jì)算和確定每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需全部費(fèi)用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，稱為建筑工程預(yù)算。 7 ? 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ? 人防工程建設(shè)審查、土地預(yù)審、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查、規(guī)劃部門核發(fā) ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? 。施工圖預(yù)算加簽證結(jié)算。 ? 前期工程費(fèi)。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 ? 水電費(fèi)。 28 ? 成本差異原則 ? 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 34 ? 六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本核算 5大不同點(diǎn) ? （一）成本對(duì)象確定原則 ? 可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等 。 ? 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 ? 二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，出租行為不轉(zhuǎn)讓不征稅。 64 ? 國(guó)稅發(fā) ? 2023? 187號(hào) ? 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 ? ——以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金； ? ——以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金； ? ——以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。這是在甲方與承包方簽訂合同時(shí)事先約定的。 ? 企業(yè)所得稅規(guī)定： ? 指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ? 上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 103 ? （二）合作建房與企業(yè)兼并 ? 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字 [1995]048號(hào)） ? 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。有確鑿證據(jù)表明售后回購(gòu)交易滿足銷售商品確認(rèn)條件的，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。 —開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。未明確的，應(yīng)按各地規(guī)定處理。 ? 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)如售樓部。 124 三、開發(fā)成本差異 ? （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)差異 ? 一是企業(yè)所得稅中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中包含取得土地使用權(quán)價(jià)款，而土地增值稅中將企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款單獨(dú)作為一個(gè)項(xiàng)目扣除，不計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用中。 118 ? 完工時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本 ? 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 109 ? （五）售后回購(gòu) ? 售后回購(gòu)，是指銷貨方在售出商品后，在一定的期間內(nèi)，按照合同的有關(guān)規(guī)定又將其售出的商品購(gòu)買回來(lái)的一種交易方式。 102 ? 七、特殊事項(xiàng)的土地增值稅處理 ? （一）開發(fā)產(chǎn)品用于拆遷補(bǔ)償 ? 土地增值稅處理時(shí)，視同銷售處理同時(shí)計(jì)入開發(fā)成本。 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ，按本條 (一 )、 (二 )項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 ? 所得稅規(guī)定：主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 71 ? 五、項(xiàng)目清算 5大扣除項(xiàng)目詳細(xì)解析 ? （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； ? （二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； ? （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； ? （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； ? （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）。 ? ②財(cái)稅字 [1995]048號(hào) : 對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。 53 ? 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。（注：上述費(fèi)用中不包括土地使用權(quán)購(gòu)臵成本） 48 ? 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、 “ 三通一平 ” 等支出。 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 ? 開發(fā)間接費(fèi)。 ? 為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可不分配開發(fā)間接費(fèi)用。 27 ? 功能區(qū)分原則 ? 開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 23 ? 辦公費(fèi)。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 17 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。經(jīng)審查的工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)。 5 ? 取得國(guó)有土地使用權(quán)的最主要途徑： ? 出讓方式 ? 劃撥方式 ? 轉(zhuǎn)讓方式 ? 參加競(jìng)拍取得開發(fā)項(xiàng)目 ? 合作開發(fā)取得土地或項(xiàng)目 ? 收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)獲得土地或在建項(xiàng)目 ? 收購(gòu)債權(quán)將債務(wù)人抵債的在建項(xiàng)目或土地通過司法程序過戶的方式獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 改制重組臵換方式取得土地或項(xiàng)目 6 ? （二）行政審批階段 ? 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)步驟：選址定點(diǎn)；規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；規(guī)劃報(bào)建圖審查；施工報(bào)建；建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。按費(fèi)用內(nèi)容劃分為單位工程、單項(xiàng)工程和總概預(yù)算。通過竣工決算，反映建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)和投資結(jié)果；通過竣工決算與概算、預(yù)算的對(duì)比分析，考核投資控制的工作成效。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（ 14％）范圍內(nèi)列支的職工福利費(fèi)。 ? 其他費(fèi)用。 ? ? 根據(jù)企業(yè)承付完工價(jià)款，直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的 “ 建筑安裝工程費(fèi) ” 項(xiàng)目，借記 “ 開發(fā)成本 —A項(xiàng)目 ” 科目，貸記 “ 應(yīng)付賬款 —應(yīng)付工程款 ” 科目。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 ? 單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本 ,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 ? 國(guó)稅發(fā) ? 2023? 187號(hào)，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法。 ? 61 ? 三、清算的兩種類型：通知清算和自行清算 ? 國(guó)稅發(fā) [2023]91號(hào) ? （一）納稅人符合下列條件之一的， 應(yīng) 進(jìn)行土地增值稅的清算。視同銷售收入按下列方法和順序確認(rèn)： ? ① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的 平均價(jià)格 確定； ? ② 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的 市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值 確定。