【正文】 其費(fèi)用分為六個(gè)成本項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 ? 建筑面積法。 ? 會(huì)計(jì)核算時(shí)，先記入 “ 開發(fā)間接費(fèi)用 ” 賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安臵拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。 分類歸集原則 ? 對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 ? （ 2）分不清核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出通過“ 開發(fā)成本 —自用土地開發(fā)成本 ” 科目歸集，待開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按規(guī)定的方法分配計(jì)入成本核算對(duì)象，計(jì)入 “ 開發(fā)成本 — 項(xiàng)目 ” 科目借方和 “ 開發(fā)成本 —自用土地開發(fā)成本 ” 科目貸方。 33 ? ? 先計(jì)入 “ 開發(fā)間接費(fèi)用 ” 科目，然后再按適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品成本。 ? 前期工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 ② 分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 44 ? 后續(xù)成本處理 ? 國稅發(fā) [2023]31號(hào)第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安臵費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安臵動(dòng)遷用房支出等。 ? 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。 扣除項(xiàng)目金額 ? 應(yīng)納稅款 =增值額 稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) 56 ? 扣除項(xiàng)目 ? 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) 扣除項(xiàng)目 ? ? 新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （ 加計(jì) 20%扣除 ） ? ? 買價(jià)每年加計(jì) 5%后的金額 舊房轉(zhuǎn)讓 評(píng)估價(jià)格 =重臵成本價(jià) 成新折扣率 ? ? 國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 57 ? 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目性質(zhì) 扣除項(xiàng)目 ? ? 土地價(jià)款 ? 未經(jīng)開發(fā)土地 交納的有關(guān)費(fèi)用 ? 繳納稅金 ? ? 土地價(jià)款 ? 交納的有關(guān)費(fèi)用 ? 已經(jīng)開發(fā)土地 開發(fā)的成本 ? 繳納稅金 ? 開發(fā)成本的 20% 58 ? 稅率 ? 土地增值稅稅率表 ? 增值額占扣除項(xiàng)目比例 稅率 扣除系數(shù) ? 1 50%以下（含 50%） 30% 0 ? 2 超過 50%～ 100%（含 100%） 40% 5% ? 3 超過 100%～ 200%（含 200%） 50% 15% ? 4 200%以上 60% 35% ? 增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－扣除項(xiàng)目金額 ? 應(yīng)納稅款 =增值額 稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) 59 ? （三）核定征收 ? 清算中符合以下條件之一的，可核定征收 ? 、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的； ? ； ? ，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ? ，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? 。 63 ? （三）清算單位 ? ①國稅發(fā) [2023]91號(hào)： 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否 以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算 ；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否 以分期項(xiàng)目為單位 清算；對(duì) 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 66 ? 國稅函 [2023]220號(hào) ? 關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 （三）貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù) 計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 76 ? 四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)不得扣除。 ? 企業(yè)所得稅規(guī)定： ? 指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。土建施工單位應(yīng)當(dāng)計(jì)取有關(guān)材料的各項(xiàng)費(fèi)用，如人工費(fèi)， 運(yùn)雜費(fèi)、 采保費(fèi)等費(fèi)用。 ? 有關(guān)稅收問題的公告 .doc 87 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā) 小區(qū)內(nèi) 道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、 工程管理費(fèi) 、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 95 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 ? ⑤屬多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 105 ? （三）不動(dòng)產(chǎn)投資 ? ? 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 ? （財(cái)稅字 [1995]048號(hào)）第一條關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問題規(guī)定： ? 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司 100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。而土地增值稅應(yīng)稅收入僅限于與銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的銷售轉(zhuǎn)讓收入，即使是不動(dòng)產(chǎn)的租賃收入因不屬于轉(zhuǎn)讓收入，也不屬于土地增值稅應(yīng)稅收入。 (四 )屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3%。 120 ? 完工選擇結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)間 ? 國稅發(fā) [2023]31號(hào) ? 第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。 123 ? 財(cái)稅 [2023]70號(hào) ? 一、企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除： （一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件； （二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求 （三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。 ? 根據(jù)上述規(guī)定分析，開發(fā)企業(yè)前期發(fā)生的有關(guān)籌建的費(fèi)用，不計(jì)入土地增值稅的前期工程費(fèi)用中。 129 ? （四）開發(fā)間接費(fèi)用差異 ? 土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等，與企業(yè)所得稅相比，沒有包含工程管理費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)和利息費(fèi)用。按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施處理，其成本為零。 125 ? 三是土地增值稅中表述的拆遷補(bǔ)償支出是指“ 凈支出 ” ，這與企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。 ? 土地增值稅政策就 “ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ”規(guī)定，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安臵費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安臵動(dòng)遷用房支出等。 —開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 116 ? 企業(yè)所得稅開發(fā)產(chǎn)品收入確認(rèn) ? 訂合同時(shí)確認(rèn)收入 ? 房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)收賬款，簽訂合同時(shí)確認(rèn)收入，按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。 110 ? 國稅函 [1999]144號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司從事“ 購房回租 ” 、 “ 抵押擔(dān)保 ” 和 “ 存單購房 ” 形式銷售房屋如何征收營(yíng)業(yè)稅問題，批復(fù)如下： ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用 “ 購房回租 ” 等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（即與購房者簽訂 “ 商品房買賣合同書 ” ，將商品房賣給購房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購回），根據(jù) ? 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 ? 及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 107 ? ? 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知 ? （財(cái)稅 [2023]191號(hào)）規(guī)定： ? 以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，可視同稅金扣除。 96 ? 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函 [2023]220號(hào)） ? 三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題 ，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 93 ? ③ 利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理： ? —建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 89 ?