【正文】 n 物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制1，領(lǐng)導(dǎo)制度：如董事會制度，總經(jīng)理制度；2，職能制度：辦公室職責(zé)，開發(fā)部職責(zé)，經(jīng)營部職責(zé)等；3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責(zé)任；物業(yè)管理的基本程序n 流程圖：早期介入 物業(yè)管理部門成立 管理人員選拔與培訓(xùn) 制訂規(guī)章制度 物業(yè)的驗收與接管 住戶入住 檔案資料的建立 日常管理與維護 配套設(shè)施的完善 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。成本控制n 在各個階段（投資決策，設(shè)計，開發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差。組織程序。整體變更控制所關(guān)心的是：n 對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當(dāng)變更發(fā)生時對實際變更進行管理。項目管理信息系統(tǒng)。、溝通和談判等一般管理技術(shù)對有效的項目計劃實施來說是必不可少的。任何與項目有關(guān)的組織都有正式或非正式的方針，這些方針的影響應(yīng)當(dāng)予以考慮。n 存在三方面的風(fēng)險：規(guī)模；技術(shù)的成熟；結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。益。簡稱 FOM)。Specification)，把一項建議的范圍、目標(biāo)、財務(wù)和時間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟可行性問題。房地產(chǎn)項目市場調(diào)查市場調(diào)查的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟科技，文化風(fēng)俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競爭對手的情況調(diào)查，消費者的需求狀況。荷茲伯格 (Herzberg)雙因素論體能因素：使人滿足帶來積極因素成就、承認、興趣、責(zé)任、提拔保健因素：減少不滿和消極因素工作條件、薪水、上級關(guān)系、公司制度、考勤等 ＃獎勵基金 ＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請原單位的領(lǐng)導(dǎo)給予獎勵和表彰。房地產(chǎn)項目的分標(biāo)n 分標(biāo)：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個項目和工作分解為若干個包，其目的是便于項目承包。10006第一版頒布時間 :19971215文件名稱 :Quality management Guidelines to quality in project management中國項目管理歷史和發(fā)展n 80年代在云南魯布格水電站項目首次引入項目管理；n 90年代末國家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開始項目管理知識推廣；n 2023開始建立《中國項目管理知識體系和資格認證標(biāo)準(zhǔn)》工作。5． 確定項目組主要成員。該項工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。n (2)同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟效益的重要手段。一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。項目的特征n 項目任務(wù)和成果具有一次性；n 項目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)；n 項目系統(tǒng)具有整體性；n 項目對象具有確定性；房地產(chǎn)項目的定義n 房地產(chǎn)項目是工程建設(shè)項目的一種，是指在一定的時間，費用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。n 本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性。建立項目組織。結(jié)束階段n 項目結(jié)束的有關(guān)工作 n 近代項目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計劃評審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計劃n 現(xiàn)代項目管理的新發(fā)展 : 面向市場和競爭 .項目管理的傳播和現(xiàn)代化。公司制項目管理模式n 公司制項目管理，多從事單一項目的運作。n 選人要慎重，用人要信任。項目名稱： —————————————————————— 低 滿意度 高工作范圍的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————工作質(zhì)量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————進度計劃績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————預(yù)算績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————客戶聯(lián)系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————總體績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————你意識到實際收獲了什么 —————— 或是預(yù)期項目結(jié)果有 —————— 收益？A、數(shù)量收益 ——————————————B 、質(zhì)量收益 ————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥淼捻椖恐懈纳莆覀兊墓ぷ?？請寫下你的有關(guān)建議問題一：n 如果你是一個房地產(chǎn)項目建設(shè)的業(yè)主，你如何進行房地產(chǎn)項目組織系統(tǒng)的設(shè)計？問題二：n 結(jié)合實際工程，來說明房地產(chǎn)項目中主要部門及其工作要點？問題三：n 您認為一個合格的項目經(jīng)理應(yīng)該具備哪些條件？第三章： 房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項 、 審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。技術(shù)可行性n 評價技術(shù)是否成熟；n 有利部件分析法（ Feature融資成本率融資成本率 —取下列最高的成本率：n 對借來的資金所要支付的利息；n 如果投在其他具有最佳優(yōu)勢的地方，該資金所獲得的利率；n 企業(yè)當(dāng)前投資匯報率。而項目執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應(yīng)批準(zhǔn)的范圍變更而變化。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。整體變更控制過程輸入n 項目計劃n 執(zhí)行情況報告n 變更申請工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補充計劃編制n 項目管理信息系統(tǒng)輸出n 項目計劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)整體變更控制整體變更控制要求：n 維護執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計劃的完整性 —所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項目計劃中，但只有項目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計劃。整體變更控制所關(guān)心的是：n 對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當(dāng)變更發(fā)生時對實際變更進行管理。對于大型、復(fù)雜的項目，可能會有多個不同職能的變更控制委員會。竣工驗收程序流程圖n 不合格施工收尾階段竣工準(zhǔn)備階段竣工預(yù)驗（施工單位）結(jié)果竣工初驗結(jié)果正式驗收結(jié)果工程交接返修，補修物業(yè)公司n 概述1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬 m2以上的物業(yè)。謝謝 ！THANKS！演講完畢，謝謝觀看！。–30萬以上的貨幣注冊資金。（ 7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。n 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會（ CCB），負責(zé)批準(zhǔn)或否決項目變更請求。組織程序。項目計劃實施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會。n 應(yīng)該明確區(qū)分項目計劃和項目執(zhí)行情況基準(zhǔn)計劃。決策者的思考決策者的思考規(guī)劃過程各子過程及其相互之間的聯(lián)系項目規(guī)劃過程依賴性的過程（必要時反復(fù)進行）活動排列活動時間估計費用估算活動定義資源規(guī)劃范圍規(guī)劃項目分解制定進度計劃費用計劃項目規(guī) 劃質(zhì)量規(guī)劃組織規(guī)劃應(yīng)對措施風(fēng)險量化風(fēng)險識別交流溝通 規(guī)劃詢價規(guī)劃采購規(guī)劃人員招收初始過程控制過程到執(zhí)行過程輔助過程輔助過程項目計劃執(zhí)行保 證 性 過 程信息分發(fā) 團隊建設(shè)詢價和招標(biāo) 資源選擇 合同管理質(zhì)量保證范圍核實執(zhí)行過程控制過程計劃過程控制過程控制過程進展報告 整體控制保 證