【正文】 （ 2）、測繪費(fèi)對在建設(shè)工程中使用粘土磚的建設(shè)單位收取的費(fèi)用，目前一般都不存在使用粘土磚的情況，故一般無該項(xiàng)費(fèi)用。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室二、 前期費(fèi)用 拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由于現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價(jià)金中已經(jīng)包括拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用，開發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷安置、補(bǔ)償，所需費(fèi)用已經(jīng)包括在綜合價(jià)金中。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成n 主講 : 朱明 n 高級技師、經(jīng)濟(jì)師、工程師n 高級技能專業(yè)教師n 汽車維修高級考評員授人以魚不如授人以漁 朱明工作室房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成一、 土地及大配套費(fèi)用 二、前期費(fèi)用三、建筑安裝工程費(fèi)用四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 五、公用配套設(shè)施六、不可預(yù)見費(fèi) 七、貸款利息 八、銷售費(fèi)用 九、管理費(fèi)用 十、營業(yè)稅十一、土地增值稅 –30萬以上的貨幣注冊資金。（ 7）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。n 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會(huì)（ CCB），負(fù)責(zé)批準(zhǔn)或否決項(xiàng)目變更請求。組織程序。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 2執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。n 應(yīng)該明確區(qū)分項(xiàng)目計(jì)劃和項(xiàng)目執(zhí)行情況基準(zhǔn)計(jì)劃。程范圍變更控制 進(jìn)度控制 成本控制質(zhì)量控制 風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃過程收尾過程執(zhí)行過程授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 過程范圍核實(shí) 行政收尾合同收尾控制過程授人以魚不如授人以漁 朱明工作室項(xiàng)目計(jì)劃制定輸入?其他計(jì)劃編制的輸出?歷史信息?組織方針?約束條件?假定工具和技術(shù)?項(xiàng)目計(jì)劃編制的方法?項(xiàng)目干系人的技能和知識(shí)?項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)輸出?項(xiàng)目計(jì)劃?詳細(xì)依據(jù)授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 社會(huì)因素：項(xiàng)目、過程或產(chǎn)品對就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。n 分析步驟：識(shí)別有利部件并賦予權(quán)數(shù)；計(jì)算優(yōu)點(diǎn)值（ Figure授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 (Feasibility授人以魚不如授人以漁 朱明工作室四，創(chuàng)新性構(gòu)思要有新意，要有獨(dú)創(chuàng)性。4710評價(jià) ———————————————————————————————————————————客戶聯(lián)系 291436滿意度 項(xiàng)目名稱： ——————————————————————控制干擾，不要讓電話、郵件或隨意來訪者打擾你的工作。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 分階段分專業(yè)的項(xiàng)目平行分標(biāo)方式，即業(yè)主將勘測，設(shè)計(jì)，設(shè)備供應(yīng)，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項(xiàng)目任務(wù)分別委托給不同的承包商，這種分標(biāo)方式，在我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中長期被采用；n 總承包（統(tǒng)包），即 ‘設(shè)計(jì) 建造 交鑰匙 ’項(xiàng)目，由一個(gè)承包商來承包所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織系統(tǒng)授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 開發(fā)商的管理模式n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)n 房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 8． 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 7． 6． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書。三級市場：賣給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 項(xiàng)目任務(wù)和成果具有一次性；n 項(xiàng)目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)；n 項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性；n 項(xiàng)目對象具有確定性；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的一種，是指在一定的時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。n 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。建立項(xiàng)目組織。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作 n 近代項(xiàng)目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計(jì)劃評審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計(jì)劃n 現(xiàn)代項(xiàng)目管理的新發(fā)展 : 面向市場和競爭 .項(xiàng)目管理的傳播和現(xiàn)代化。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。n 選人要慎重，用人要信任。成本、進(jìn)度計(jì)劃和工作范圍 趨勢 必要的糾正措施 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法1，訪問法：面談?wù){(diào)查，電話調(diào)查，通信調(diào)查；2，觀察法3，實(shí)驗(yàn)法授人以魚不如授人以漁 朱明工作室市場調(diào)查的步驟：1，準(zhǔn)備階段：確定市場調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細(xì)，周密的調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查的對象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)的調(diào)查人員；2，實(shí)施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計(jì)調(diào)查問卷；現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查；3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫市場調(diào)查報(bào)告；在調(diào)查過程結(jié)束后，對所有的信息進(jìn)行歸檔儲(chǔ)存。方法。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 對一個(gè)特定的項(xiàng)目進(jìn)行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報(bào)？n 如果投資資源有幾種備選的機(jī)會(huì)，那一種會(huì)帶來最佳回報(bào)？授人以魚不如授人以漁 朱明工作室成本 —收益分析成本成本 —收益分析收益分析 ：n 該項(xiàng)目計(jì)劃中的生命期識(shí)別、詳述和評估建議的成本，包括采購、建設(shè)、保養(yǎng)、維修、運(yùn)行成本、退役；n 在其設(shè)計(jì)中的生命周期內(nèi)，識(shí)別、詳述和評估建議的收益。收入成本收入成本 [Revenue Cost]:在一個(gè)項(xiàng)目中不是為了收購或增加資產(chǎn)而招致的任何成本 。規(guī)模的增長往往意味著復(fù)雜性的增加，包括行政管理參與者之間的等等復(fù)雜性。項(xiàng)目章程授權(quán)項(xiàng)目經(jīng)理為項(xiàng)目活動(dòng)使用組織資源的權(quán)利。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 2執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室第四章： 屬于服務(wù)性行業(yè)。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室一、土地價(jià)款及大配套費(fèi) 授人以魚不如授人以漁 朱明工作室二、 前期費(fèi)用 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)人防管理費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明確，約 /平方米建筑面積。按施工單位中標(biāo)額 ‰計(jì)算。各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費(fèi)用比較低，約 10000元 /項(xiàng)目。聘請專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)在平基前對地形進(jìn)行詳細(xì)測量所需要的費(fèi)用，按測繪土地的面積收取，目前市場價(jià)約 1元 /平方米。墻改費(fèi)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般 1元 /平方米占地面積。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 關(guān)系1，在法律上是平等的；2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的；3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室案例分析授人以魚不如授人以漁 朱明工作室（公寓）銷售案例一，營銷方式1，營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合；2，具體的營銷手段；3，建立分銷渠道；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 營銷策劃的任務(wù)是確定機(jī)會(huì)，制定營銷戰(zhàn)略和計(jì)劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機(jī)會(huì)；銷售執(zhí)行是落實(shí)執(zhí)行這些計(jì)劃。2，接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室權(quán)利： 特點(diǎn)1，全面性2，及時(shí)性與主動(dòng)性3，標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性4，連續(xù)性和相關(guān)性授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)；n 設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制；n 實(shí)施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等；n 竣工驗(yàn)收階段：工程驗(yàn)收及工程驗(yàn)收交付的質(zhì)量控制；n 銷售及后期服務(wù)階段：建立質(zhì)量檔案和運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 選擇合適的合同種類：1，總價(jià)合同；2，單價(jià)合同；3，成本加酬金合同；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 決定合適的招標(biāo)方式1，公開招標(biāo)；2，議標(biāo)；3，選擇性競爭招標(biāo)；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 確定重要的合同條款1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序等；2，付款方式；3，合同價(jià)格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲，匯率變化等對合同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；4，合同雙方分性的分擔(dān)；5，對承包商的激勵(lì)措施；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 6，設(shè)計(jì)合同條款，通過合同保證對項(xiàng)目的控制權(quán)，并形成一個(gè)完整的控制體系；n 7，為了保證雙方的誠實(shí)信用，必須有相應(yīng)的合同措施；授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n業(yè)主和承包商都應(yīng)重視安全與環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)控制。整體變更控制要求：n 維護(hù)執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性 —所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準(zhǔn)計(jì)劃。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室輸入n 項(xiàng)目計(jì)劃n 執(zhí)行情況報(bào)告n 變更申請工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補(bǔ)充計(jì)劃編制n 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)輸出n 項(xiàng)目計(jì)劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)授人以魚不如授人以漁 朱明工作室項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。工作授權(quán)體系。n 人事管理 —雇傭和解雇的指導(dǎo)方針、雇員表現(xiàn)評審。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 3報(bào)酬率報(bào)酬率 [Rate of Return]—項(xiàng)目建議的報(bào)酬率應(yīng)大于資金在目前使用中所賺得的報(bào)酬率。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 需要注意財(cái)務(wù)和技術(shù)因素 “ 硬 ” 的可以計(jì)量的方面 ,也要注重其他 “ 軟 ” 的因素 .n 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡稱 SSA)是對數(shù)量和事實(shí)的 “ 硬 ” 信息之外的信息進(jìn)行處理的一種方法 .SSA可以在一項(xiàng)研究的初期用來識(shí)別任何評估需要考慮的交互作用 .n SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法(RICH Picture Analysis),這是對一種形式展開的完整分析 :它識(shí)別問題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過程及政治、心理和社會(huì)因素。2，可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。劉偉8： 30授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該：尊重和關(guān)懷所有員工讓每一位成員明確理解他的工作職責(zé)及工作準(zhǔn)則員工既是單個(gè)成員，又是團(tuán)隊(duì)整體，要與他們進(jìn)行良好的交流為個(gè)體成員和團(tuán)隊(duì)樹立起明確的目標(biāo)對團(tuán)隊(duì)工作及為團(tuán)隊(duì)建設(shè)付出的努力適當(dāng)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)表現(xiàn)出對團(tuán)隊(duì)的忠誠授人以魚不如授人以漁 朱明工作室 營造班子激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)理論馬斯洛 (Maslow)層次需求論：一種需求滿足之后，新的需求又會(huì)出現(xiàn)。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室n 專業(yè)管理公司項(xiàng)目制其基本運(yùn)作方式是在完成項(xiàng)目的前期開發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會(huì)化分工的現(xiàn)代特征。授人以魚不如授人以漁 朱明工作室一般管理知識(shí)和實(shí)踐 .項(xiàng)目管理知識(shí)體系一般公認(rèn)的項(xiàng)目管理知識(shí)和做法應(yīng)用領(lǐng)域知識(shí)和實(shí)踐此圖表示學(xué)科領(lǐng)域之間關(guān)系的概念 ,搭接的范圍并非按比例的 .授人以魚不如授人以漁 朱明工作室國際項(xiàng)目管理專業(yè)資格認(rèn)證n PMI 項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證Project Management Professional PMP n IPMA 四級證書認(rèn)證n Certificated Program Dire