世聯(lián)_鄭州經(jīng)三路項(xiàng)目產(chǎn)品定位及配比建議(專業(yè)版)
【正文】 ?考慮因素 ?做足容積率 ?凈利潤(rùn) ?投資利潤(rùn)率 ?資金周轉(zhuǎn)率 ?車(chē)位比 容積率 開(kāi)發(fā)成本 收入 凈利潤(rùn) 成本利潤(rùn)率方案一 23710 30040 3247 %方案二 18030 25579 4925 %方案三 15920 22395 4177 %方案四 13929 19403 3483 %備注：以上方案測(cè)算未計(jì)車(chē)庫(kù)銷售收入 9 方案二的主要參數(shù) 金座 25*45*25（層） =28125 銀座 25*57*25（層） =35025 辦公總建面 63150M2 商業(yè)面積 5000M2 地下停車(chē)場(chǎng)面積 5500M2 地面廣場(chǎng) 1400M2 10 目標(biāo)客戶 —— 中小知識(shí)服務(wù)型企業(yè)的需求細(xì)分 客戶類型 員工人數(shù) 需求面積 需求特征 事務(wù)所 20 200 景觀好，昭示性， 貿(mào)易公司 （大型） 60 （小型）10～ 15 500 60～ 100M2 重交通，對(duì)外聯(lián)系便利，物業(yè)形象，同類聚集 廣告、咨詢公司 20～ 30 150～ 200 性價(jià)比，交通，附加費(fèi)用少，辦公時(shí)間長(zhǎng)（ 24小時(shí)辦公），同類聚集 設(shè)計(jì)、工程和相關(guān)服務(wù) 20～ 30 200～ 300 交通，對(duì)形象要求不高 IT 40～ 50 300～ 500 品質(zhì)，配套，環(huán)境 投資者 N/A 50～ 100M2 看重總價(jià)和升值潛力； 租售靈活 11 客戶特征描述 ?他們大多是專業(yè)寫(xiě)字樓的第一次置業(yè)者； ?公司處在發(fā)展階段，有良好的發(fā)展前景，有充分的置業(yè)信心； ?購(gòu)置寫(xiě)字樓是他們提升公司形象，加快業(yè)務(wù)發(fā)展的手段，因此他們對(duì)寫(xiě)字樓的形象與品質(zhì)非常關(guān)注； ?客戶目的：把“家”搬到成熟商務(wù)區(qū)的專業(yè)寫(xiě)字樓中，改善辦公環(huán)境，提升形象，尋求業(yè)務(wù)的更大發(fā)展。避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，快速銷售； ?建立產(chǎn)品標(biāo)桿。 17 按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，方案三的停車(chē)位配比如下，選擇地下兩層有助于形成項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，但成本增加 2023萬(wàn)左右 地下一層： 1800/30 + 5600/40 = 60 + 140 =200 個(gè) 地下二層： 1800/30 + 11200/40 = 60 + 280 =340 個(gè) 車(chē)位配比 : 64000/360=178 車(chē)位配比 : 64000/200=320 18 但從車(chē)位配比情況測(cè)算，如果按客戶需求配比計(jì)算，按地下一層車(chē)庫(kù)計(jì)，方案三的車(chē)位配置明顯比方案二更合理； 建面與車(chē)位比： 320
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