【正文】 確保網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)的安全性。全部通過電信局提供通信服務(wù)，除支持話音交換功能外，還可提供對(duì)個(gè)人移動(dòng)通信系統(tǒng)、舊 DN 接入、可視電話、 lP電話路由等的支持。 建筑物立面采用氣體放電燈投光與內(nèi)透光相結(jié)合的形式實(shí)現(xiàn)夜景照明。 （ 6） 設(shè)備選型及特殊電氣要求 設(shè)備電源按要求電源質(zhì)量供電，不能滿足要求時(shí)做相應(yīng)的穩(wěn)壓穩(wěn)流濾波的處理。 其中， 地下室及公建部分按 90VA/m2計(jì)算，變壓器裝機(jī)容量預(yù)計(jì)為 9600kVA(6x1600kVA)； 會(huì)所按 125VA/m2計(jì)算，變壓器裝機(jī)容 北京市工程咨詢公司 23 量預(yù)計(jì)為 800kVA(2x400kVA)； 還建部分按 95VA/m2 計(jì)算，變壓器裝機(jī)容量預(yù)計(jì)為1600kVA(2x800kVA)。 9． 其他 1) 根據(jù)需要設(shè)置用戶冷卻水系統(tǒng)，可在主機(jī)停止運(yùn)行期間，滿足客戶 24 小時(shí)空調(diào)要求。、 8． 防煙、排煙系統(tǒng) 1) 防煙系統(tǒng) 不具備自然排煙條件的樓梯問，消防電梯前室及合用前室設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)， 北京市工程咨詢公司 22 樓梯問采用自垂百葉送風(fēng)口，前室采用常閉正壓送風(fēng)口。設(shè)備、自控閥均要求就地手動(dòng)和 控制室自動(dòng)控制。地下三層設(shè)冷凍機(jī)房，冷水機(jī)組總制冷量為 1500kW，冷凍水供回水溫度為 85/60℃。室外場地設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為 2 年。 2． 排水設(shè)計(jì) 北京市工程咨詢公司 20 排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。 5) 熱水系統(tǒng) 本工程為辦公、餐廳、廚房、娛樂、會(huì)所等用房提供生活熱水。室內(nèi)消火栓高區(qū)和低區(qū)系統(tǒng)均由地下消防貯水池、消防主泵、高位消防水箱組成。 4) 消防系統(tǒng)本工程消防設(shè)計(jì)包括消火栓系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。 4． 特殊部位的處理 對(duì)于本工程這樣一個(gè)功能較 多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)有一些特殊的要求，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將通過特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設(shè)計(jì)更加完美。 （六） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要服從于整體建筑的設(shè)計(jì)概念，在保證安全的前提下，力求做到經(jīng)濟(jì)合理，施工方 便。使盡可能多的建筑空間享受盡可能多的 綠地，構(gòu)筑都市園林辦公環(huán)境。 （三） 交通規(guī)劃與停車設(shè)計(jì) 建筑用地結(jié)合 XXXX項(xiàng)目 一期已經(jīng)規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側(cè)與城市綠地問新設(shè)計(jì)的硬質(zhì)鋪地路和 XX路 共同形成用地的環(huán)行通道。 北京市工程咨詢公司 16 （二） 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 根據(jù)對(duì)用地西側(cè)、北側(cè)住宅的日照分析和對(duì)西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局分為兩組建筑、三個(gè)部分。 （二）建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋區(qū)的西北角。 4．燃?xì)? 目前， XXXX 項(xiàng)目 住宅 小區(qū)北紅線 外設(shè)有 DN400 的 中壓 燃?xì)夤芫€， 小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東建 有 DN300 的 中壓 燃?xì)夤?線 ，本項(xiàng)目可從 XXXX項(xiàng)目 住宅小區(qū) 引入 。年日照數(shù) 2662小時(shí)，無霜期 211 天。地勢西高東低，西部為海拔 100 米以上的山地；東部和南部為海拔 50 米左右的平原。 項(xiàng)目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平 方米。不僅為開發(fā)企業(yè)提供重要的租售信息源，還在去年 組織開發(fā)企業(yè)赴香港、新加坡進(jìn)行推介。通過近年來的開發(fā)，該區(qū)域建筑群巳漸成氣候，成為了西北三環(huán)城市景觀節(jié)點(diǎn)。目前中關(guān)村地區(qū)在建項(xiàng)目均不具備良好的商務(wù)環(huán)境。 本項(xiàng)目 寫字樓推廣方式以出售為主。 與本項(xiàng)目相鄰的中關(guān)村西區(qū)寫字樓基本是以銷售為 主，價(jià)格在 11000－ 19000元 /平方米，大多數(shù)集中在 120xx－ 15000 元 /平方米之間。種種跡象表明大企業(yè)正在悄然回流中關(guān)村及周邊地區(qū)。 世界高科技知名企業(yè)在中關(guān)村地區(qū)設(shè)立研發(fā)中心或加強(qiáng)研發(fā)力量的趨勢更 北京市工程咨詢公司 8 加明顯。由于 20xx 年奧運(yùn)會(huì)的限制政策，從 X 年 年到 20xx 年期間不會(huì)有新增現(xiàn)房。 1XX9 年國務(wù)院正式批復(fù)北京市和科技部《關(guān)于加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的請(qǐng)示》，給 中關(guān)村寫字樓帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。 北京市工程咨詢公司 6 第 三 章 市場 分析 一、市場供需分析 （一）市場供給 X年 年北京寫字樓市場經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、“ 831”土地大限、央行加息、地標(biāo)之爭等重大事件，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，租售價(jià)格一舉走出連續(xù)三年來的下跌趨勢雙雙飄紅。暢通的交通 環(huán)境 是本項(xiàng)目有別于其它競爭項(xiàng)目的優(yōu)勢所在，而商務(wù)氛圍 良 好 及住宅等配套設(shè)施完備 是 吸引 境內(nèi)外大企業(yè) ， 包括大 的 IT企業(yè)等高端客戶入駐中關(guān)村考慮的 關(guān)鍵之處。將 其 遷走，利用原 廠區(qū) 用地建設(shè)寫字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對(duì)于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。 19XX年和 1XX9年，北京市城市規(guī)劃管理局對(duì)該用地分別下發(fā)了《規(guī)劃要點(diǎn)通知書（ XX規(guī)要字 0223）》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（ XX規(guī)條字 0233）》、《建設(shè)規(guī)劃許可證編號(hào)（ XX規(guī)地字 0072）》、《選址規(guī)劃意見書（ XX規(guī)選字 0010）》 ，同意該用地建設(shè)大型公共建筑 。 項(xiàng)目建設(shè)資金中，項(xiàng)目單位自籌 萬元，利用房屋建筑銷售回款 萬元，申請(qǐng)銀行貸款 萬元。 附圖： 1． 項(xiàng)目地理位置圖； 2．總平面圖； 3．交通分析圖； 4． 景觀分析圖； 5．地下四層平面圖； 6．地下三層平面圖； 7．地下二層平面圖； 8．地下一層平面圖； 9．首層平面圖； 10．二層平面圖； 11．三層平面圖； 12．四層平面圖； 13．標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。 4．建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項(xiàng)目總用地面積 平方米， 其中， 總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400平方米。公司具有多年的房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)歷 ，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的開發(fā)理念和不斷進(jìn)取的開拓意識(shí)、形成了“高水準(zhǔn)、高品質(zhì)”的開發(fā)經(jīng)營思路和市場品牌形象，建立 了 — 套符合市場競爭需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡練、經(jīng)驗(yàn)豐富、高效能干，具 有 團(tuán)隊(duì)合作精神的員工隊(duì)伍。 同 年 ， 北京市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)以文京計(jì)投資字 [X年 ]1455 號(hào)《關(guān)于開發(fā)建設(shè) XXXX 項(xiàng)目 二期工程項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》準(zhǔn)予立項(xiàng)。 （ 二 ） 進(jìn)一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對(duì)寫字樓項(xiàng)目的需求 中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。本寫字樓的建設(shè)可以進(jìn)一步滿足各行各業(yè)對(duì)辦公用房的需求，符合北京市 城市 規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局，有利于中關(guān)村科技園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些商圈 的寫字樓對(duì) CBD、金融街和中關(guān)村三大商務(wù)聚集區(qū)已產(chǎn)生了不小的沖擊。若按市場上公認(rèn)的中關(guān)村西區(qū)、 中關(guān)村南、北大街沿線、知春路、學(xué)院路、西北三環(huán)沿線這個(gè)區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的話，目前的寫字樓總數(shù)約有 100 個(gè)左右，占北京市寫字樓項(xiàng)目總體的約 %；總建筑面積約 354 萬平方米，約占北京寫字樓總量的 北京市工程咨詢公司 7 %。由此說明，中關(guān)村所獨(dú)有的科技 、人才的原動(dòng)力將長期吸引著國際、國內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。 IT業(yè)重整旗鼓為中關(guān)村提供了有力的產(chǎn)業(yè)支持，而西區(qū)的開放預(yù)示著中關(guān)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已得到改善，中關(guān)村版圖的擴(kuò)大整合了區(qū)域資源，對(duì)寫字樓的需求提供了增長空間，從而吸引了全國乃至世界知名企業(yè)入駐。 北京寫字樓售價(jià)上漲原因一是整個(gè)房地產(chǎn)市場漲價(jià)之風(fēng)的“貢獻(xiàn)”，二是一大批頂級(jí)寫字樓的問世；租金上漲 得宜于 CBD 商圈寫字樓租金的不斷拉升；空置率的下降是由于雖然總體供應(yīng)增大但形成有效供應(yīng) (入住 )相對(duì)有限。平方米之間。中關(guān)村西區(qū)的交通 存在很大的問題，每天高峰時(shí)間，堵車現(xiàn)象非常嚴(yán)重。 項(xiàng)目因其區(qū)位優(yōu)勢，配套的住宅、商業(yè)、娛樂等設(shè)施，獨(dú)有的設(shè)計(jì)創(chuàng)意，將項(xiàng)目未來客戶定位在對(duì)中關(guān)村寫字樓有意而無奈的國際型企業(yè)和機(jī)構(gòu)。 （五）政策優(yōu)勢 國家及地方政府針對(duì)中關(guān)村科技園區(qū)進(jìn)一步發(fā)展實(shí)施了一系列積極促進(jìn)措施，海淀區(qū)北擴(kuò)計(jì)劃、《中關(guān)村科技園區(qū)管理體制 改革方案》的出臺(tái)以及新一任中關(guān)村科技園區(qū)管理層的走馬上任，都體現(xiàn)了國家、地方各級(jí)政府對(duì)未來中關(guān)村發(fā)展的高度重視及支持。 （六）銷售預(yù)測 有關(guān)部門預(yù)測， 截至 20xx 年，北京寫字樓的整體供應(yīng)量將達(dá) 1000 萬平方米，由于奧運(yùn)會(huì)的召開， X 年 年后不允許有新開工項(xiàng)目，而寫字樓建設(shè)周期一般在 2年半甚至更長時(shí)間，因此從 20xx 年下半年到 20xx 年，相當(dāng)于 4年的時(shí)間內(nèi)沒有新增寫字樓供應(yīng)。 (三 )用地現(xiàn)狀 目前，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，北側(cè)有居民樓和辦公樓 （現(xiàn)改為學(xué)生公寓） 各一座，其中， 居民樓共計(jì) 64戶，建筑面積約 4000 平方米 ，辦公樓面積約 4000 平方米 ；東側(cè)臨街有若干小飯館，建筑面積約 4200 平方米； 南側(cè)為汽車租賃公司，建筑面 積約 3000 平方米；西側(cè)為 X 公司 X 公司 舊廠房，建筑面積約 20xx 平方米。大部分平原區(qū)地下水主要開采層的水質(zhì)，符合國家生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。小區(qū)雨水向東排入蘇州街觀狀雨水管。有 26 條公共汽車線路經(jīng)過項(xiàng)目所在地，另外，正在修建的城市輕軌 4號(hào)線未來也將從本項(xiàng)目附近通過 。 項(xiàng)目 總建筑面積 平方米 ，其中地上總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 39628 平方米 。 用地中部是一個(gè)造型豐富，由室外景觀綠化緩緩下沉至地下一層的坡地下沉庭園。即來大廈辦公或訪問的一般車流直接通過臨近小區(qū)入口的雙向機(jī)動(dòng)車坡道到達(dá)地下二層車庫，并通過車庫層的辦公門廳直達(dá)所需樓層。 項(xiàng)目的 立面設(shè)計(jì)中特別考慮了新規(guī)范的技術(shù)要求，對(duì)西立面和北立面的窗墻比進(jìn) 行了嚴(yán)格控制。基本柱網(wǎng)為 8400 8400，柱網(wǎng)布置既適應(yīng)建筑功能，結(jié)構(gòu)跨度也比較合理。 三、技術(shù)指標(biāo) 表 51 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 技術(shù) 指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建 筑面積（平方米） 其中：地上 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 700 其中：地上 675 地下 25 四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施 （一） 給水排水設(shè)計(jì) 1．給水設(shè)計(jì) 1) 本工程給水由市政給水管網(wǎng)供給。 全樓設(shè)置獨(dú)立的地下消防貯水池和高位消防水箱，與生活用水隔離。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池 — 消防主泵。 6) 中水系統(tǒng) 工程收集辦公層洗手盆及會(huì)所游泳池淋浴洗浴廢水作為中水水源，用于衛(wèi)生間沖廁用水。 洗浴廢水作為中水水源，排入地下層中水處理站內(nèi)廢水調(diào)節(jié)池。商業(yè)娛樂用水，廚房用水等按使用單元設(shè)分表。兩級(jí)泵 北京市工程咨詢公司 21 采用變頻循環(huán)水泵按每棟辦公塔樓及使用區(qū) 域設(shè)置，便于物業(yè)管理及計(jì)量，同時(shí)降低能耗。 廚房排風(fēng)分為灶具排風(fēng)和全面通風(fēng)系統(tǒng)兩部分，補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)也相應(yīng)設(shè)置，全面通風(fēng)補(bǔ)風(fēng)，夏季去濕冷卻，冬季加熱后送至室內(nèi)，灶具排風(fēng)補(bǔ)風(fēng)僅冬季加熱送至排煙罩。 面積超過 50平方米的地下房間設(shè)排煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。分樓層、分使用區(qū)域設(shè)置冷、熱量計(jì)量裝置。為確保建筑內(nèi)特別重要及消防等負(fù)荷的供電可靠性，需設(shè)置 2臺(tái) 1000kW 的柴油發(fā)電機(jī)組，并機(jī)運(yùn)行。 此外， 視業(yè)主的需求選擇智能化的配電設(shè)備。 （ 9） 航空障礙燈 根據(jù)規(guī)范要求，對(duì)建筑高度超過 45 米以上建筑頂部宜設(shè)置中光強(qiáng)的航空障礙燈。 項(xiàng)目 設(shè)微小區(qū)域無線對(duì)講尋呼系統(tǒng)，可用于調(diào)度管理。 （ 4） 樓字管理集成網(wǎng)絡(luò) 將建筑物內(nèi)的建筑設(shè)備管理與控制子系統(tǒng)進(jìn)行分散控制，集中監(jiān)視和管理，并將公共安全防范系統(tǒng)和火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)納入 BMS 系統(tǒng)進(jìn)行二次監(jiān)視，實(shí)現(xiàn)監(jiān)視、控制和管理的一體化。消防系統(tǒng)采用集中的供電方式，電源按特別重要負(fù)荷提供。 安防供電系統(tǒng)：采用集中與分散相結(jié)合的供電方式，電源按特別重要負(fù)荷考慮，為安防系統(tǒng)提供安全可靠的電力保證。 項(xiàng)目周圍 主要 是辦公樓、住宅和城市道路，污染源 主要來自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物 。 由于 入駐企業(yè) 區(qū)別于一般性的工業(yè) 企業(yè) ， 本身 對(duì)環(huán)境要求很高， 屬清潔生產(chǎn) ，故不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染。其它道路尚有利用的空間，如 XX 路 、藍(lán)靛廠南北路，再有是萬柳小區(qū)方向的周邊道路，新建成或即將建成，有較大的利用空間。 北京市工程咨詢公司 30 （四） 交通影響評(píng)價(jià) 1．結(jié)論 項(xiàng)目所產(chǎn)生、吸引的交通量，在周邊道路中所占的比重較小，符合北京市規(guī)劃委員會(huì)相應(yīng)指標(biāo)的規(guī)定，相鄰道路的負(fù)荷度增加量在 0． 01－ 之間，道路負(fù)荷度增量均可以接受，綜上所述，可以認(rèn)定，在交通影響的范圍內(nèi)，通過合理的交通組織和管理，該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是可以接受的。 (6) 西北三環(huán)、中關(guān)村大街、知春路等交通狀況比較緊張，建議相關(guān)措施盡快實(shí)施，以減少整個(gè)中關(guān)村地區(qū)的交通壓 力。其中，設(shè)備費(fèi)用包括 給排水工程、通風(fēng)空調(diào)工程程、采暖工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、電梯工程等 ； 室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。根據(jù)北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)劃（暫行）（京國土房屋拆字［ X年 ］ 1234 號(hào)），該地區(qū)土地級(jí)別為 三 級(jí)，拆遷基準(zhǔn)地價(jià)范圍