【正文】 西望的景觀關(guān)系。 同 年 ， 北京市計劃發(fā)展委員會以文京計投資字 [X年 ]1455 號《關(guān)于開發(fā)建設(shè) XXXX 項目 二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)》準(zhǔn)予立項。 二、項目建設(shè)必要性 （ 一 ） 有利于中關(guān)村科技園區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置 項目選址原為 X公司 X公司 （ X），運(yùn)輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，直接影響周圍市民的生活環(huán)境和城市景觀。 （ 二 ） 進(jìn)一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對寫字樓項目的需求 中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項目。 項目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體，項目地處中關(guān)村商圈龍頭位置，其開發(fā)建設(shè)帶來的市場需求是不容忽視的。本寫字樓的建設(shè)可以進(jìn)一步滿足各行各業(yè)對辦公用房的需求，符合北京市 城市 規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局，有利于中關(guān)村科技園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 綜上所述，該項目的建設(shè)是非常必要的。這些商圈 的寫字樓對 CBD、金融街和中關(guān)村三大商務(wù)聚集區(qū)已產(chǎn)生了不小的沖擊。 19XX年以前，中關(guān)村地區(qū)僅有 9個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目，供給量為 ，供給不足導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)寫字樓長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。若按市場上公認(rèn)的中關(guān)村西區(qū)、 中關(guān)村南、北大街沿線、知春路、學(xué)院路、西北三環(huán)沿線這個區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)計的話，目前的寫字樓總數(shù)約有 100 個左右，占北京市寫字樓項目總體的約 %；總建筑面積約 354 萬平方米，約占北京寫字樓總量的 北京市工程咨詢公司 7 %。 據(jù)預(yù)測，到 X 年 年中關(guān)村計劃有 90 萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓竣工，使未來形成的商務(wù)區(qū)中高檔寫字樓將占 75%。由此說明，中關(guān)村所獨(dú)有的科技 、人才的原動力將長期吸引著國際、國內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村以中關(guān)村廣場、中關(guān)村東區(qū)和清華科技園為主的中關(guān)村高檔寫字樓密集區(qū)，這部分客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動了一些相關(guān)公司進(jìn)駐中關(guān)村，對于本區(qū)域的寫字樓租售市場起到了主要的推動作用。 IT業(yè)重整旗鼓為中關(guān)村提供了有力的產(chǎn)業(yè)支持，而西區(qū)的開放預(yù)示著中關(guān)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已得到改善，中關(guān)村版圖的擴(kuò)大整合了區(qū)域資源，對寫字樓的需求提供了增長空間，從而吸引了全國乃至世界知名企業(yè)入駐。大企業(yè)的成交特點(diǎn)表現(xiàn)在大面積租賃和購買，如：中關(guān)村金融中心 B座被新東方學(xué)校整棟購買；中國公路工程咨詢監(jiān)理總公司購買嘉豪國際中心 2100 平方米；新浪、百度、華旗資訊、美國存儲技術(shù)等 IT 知名企業(yè)，租賃理想國際大廈超過 15000 平方米；世界零售巨頭沃爾瑪租賃盈都大廈幾乎全部商業(yè)面積近 3萬平方米；從中關(guān)村廣場來看，普天集團(tuán)、中國電子產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、中國藍(lán)星等大型國字頭企業(yè)已經(jīng)或即將入駐 。 北京寫字樓售價上漲原因一是整個房地產(chǎn)市場漲價之風(fēng)的“貢獻(xiàn)”，二是一大批頂級寫字樓的問世；租金上漲 得宜于 CBD 商圈寫字樓租金的不斷拉升；空置率的下降是由于雖然總體供應(yīng)增大但形成有效供應(yīng) (入住 )相對有限。 類似企圖 ATT、億城中心、長遠(yuǎn)天地等幾個頗受中小企業(yè)青睞的寫字樓，價格為 6500－ 10000 元 /平方米，主要集中在 7000－ 9000 元 /平方米之間。平方米之間。本項目因其絕對優(yōu)勢的位置，設(shè)計創(chuàng)意將項目預(yù)期受眾定位在國家部委、跨國公司、國際型大企業(yè)，為國際機(jī)構(gòu)及知名公 北京市工程咨詢公司 10 司提供在華／京辦公總部。中關(guān)村西區(qū)的交通 存在很大的問題，每天高峰時間，堵車現(xiàn)象非常嚴(yán)重。 高端客戶則愿意選擇商務(wù)氛圍更好，交通更便利的地方，這些成為境內(nèi)外大企業(yè)，包括大的 IT 企業(yè)入駐寫字樓考慮的基礎(chǔ)條件。 項目因其區(qū)位優(yōu)勢，配套的住宅、商業(yè)、娛樂等設(shè)施，獨(dú)有的設(shè)計創(chuàng)意，將項目未來客戶定位在對中關(guān)村寫字樓有意而無奈的國際型企業(yè)和機(jī)構(gòu)。它的南部為武警總部大樓、北京電視臺等高層建筑；北側(cè)為金洲大廈；西側(cè)為項目一期商住高層塔樓；東部蘇州橋以東為北京理工國際教育交流大廈。 （五）政策優(yōu)勢 國家及地方政府針對中關(guān)村科技園區(qū)進(jìn)一步發(fā)展實施了一系列積極促進(jìn)措施，海淀區(qū)北擴(kuò)計劃、《中關(guān)村科技園區(qū)管理體制 改革方案》的出臺以及新一任中關(guān)村科技園區(qū)管理層的走馬上任，都體現(xiàn)了國家、地方各級政府對未來中關(guān)村發(fā)展的高度重視及支持。 為了改善投資環(huán)境，政府部門對中關(guān)村寫字樓開發(fā)企業(yè)也給予了大力支持。 （六）銷售預(yù)測 有關(guān)部門預(yù)測， 截至 20xx 年，北京寫字樓的整體供應(yīng)量將達(dá) 1000 萬平方米，由于奧運(yùn)會的召開， X 年 年后不允許有新開工項目，而寫字樓建設(shè)周期一般在 2年半甚至更長時間，因此從 20xx 年下半年到 20xx 年，相當(dāng)于 4年的時間內(nèi)沒有新增寫字樓供應(yīng)。 該地塊 位于海淀區(qū)蘇州橋西側(cè)，東 臨 XX 路 ，西 至 XX 路 （西側(cè)為 XXXX 項目 一期） ，南 至 新建XX路 ，北 至 XX路 。 (三 )用地現(xiàn)狀 目前，項目用地范圍內(nèi)，北側(cè)有居民樓和辦公樓 （現(xiàn)改為學(xué)生公寓） 各一座，其中， 居民樓共計 64戶，建筑面積約 4000 平方米 ，辦公樓面積約 4000 平方米 ；東側(cè)臨街有若干小飯館，建筑面積約 4200 平方米； 南側(cè)為汽車租賃公司，建筑面 積約 3000 平方米；西側(cè)為 X 公司 X 公司 舊廠房，建筑面積約 20xx 平方米。 北京市工程咨詢公司 13 二、建設(shè)條件 （一） 地勢地貌 海淀區(qū) 地處華北平原的北部邊緣地帶，系古代永定河沖積的一部分。大部分平原區(qū)地下水主要開采層的水質(zhì)，符合國家生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。年均氣溫 ℃ ， 1月份平均氣溫 ℃ ，極端最低氣溫為 ℃ ， 7 月份平均氣溫為 ℃ ，最高氣溫為 ℃ 。小區(qū)雨水向東排入蘇州街觀狀雨水管。開閉站外電源分兩路，一路從六郎莊變 北京市工程咨詢公司 14 電站引入，另一路從紫竹院變電站引入 ，本項目 用電 可從 XXXX 項目 住宅小區(qū) 引入 。有 26 條公共汽車線路經(jīng)過項目所在地，另外，正在修建的城市輕軌 4號線未來也將從本項目附近通過 。建筑 物地上控制規(guī)模為 平方米， 高度不超過 70米。 項目 總建筑面積 平方米 ，其中地上總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 39628 平方米 。即三棟 5A級標(biāo)準(zhǔn)辦公單元和一棟 可獨(dú)立使用的返還辦公樓，擁有會展、商務(wù)、綠色中庭的裙 樓，服務(wù)于辦公功能和辦公人群的商業(yè)、金融、餐飲、健身空間。 用地中部是一個造型豐富，由室外景觀綠化緩緩下沉至地下一層的坡地下沉庭園。用地西北部設(shè)計的是一個為辦公人群特制的健身、餐飲和休閑服務(wù)中心，同時兼顧新 XXXX 項目 一期住宅會所的功能。即來大廈辦公或訪問的一般車流直接通過臨近小區(qū)入口的雙向機(jī)動車坡道到達(dá)地下二層車庫，并通過車庫層的辦公門廳直達(dá)所需樓層。 （四） 用地綠化與景觀設(shè)計 建筑的綠化設(shè)計主要考慮了西側(cè) XXXX 項目 一期綠地、東側(cè)蘇州橋區(qū)景觀綠地以及用地內(nèi)部綠地的連續(xù)性和互補(bǔ)性。 項目的 立面設(shè)計中特別考慮了新規(guī)范的技術(shù)要求，對西立面和北立面的窗墻比進(jìn) 行了嚴(yán)格控制。 屋面透明玻璃比 為 10%?；局W(wǎng)為 8400 8400，柱網(wǎng)布置既適應(yīng)建筑功能，結(jié)構(gòu)跨度也比較合理。對于本工程這樣的深基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)還會存在局部抗浮問題，選擇合理的抗浮方法，不僅關(guān)系到抗浮效果，還關(guān)系到是否經(jīng)濟(jì)，這不僅與當(dāng)?shù)氐乃牡刭|(zhì)情況有關(guān)，還要根據(jù)施工條件與施工運(yùn)輸情況綜合確定。 三、技術(shù)指標(biāo) 表 51 項目主要技術(shù)指標(biāo)表 序號 名稱 技術(shù) 指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建 筑面積（平方米） 其中：地上 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 700 其中：地上 675 地下 25 四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施 （一） 給水排水設(shè)計 1．給水設(shè)計 1) 本工程給水由市政給水管網(wǎng)供給。高區(qū)系統(tǒng)為十二層至十八層，采用地下生活水池 — 唆頻給水裝置聯(lián)合供水。 全樓設(shè)置獨(dú)立的地下消防貯水池和高位消防水箱，與生活用水隔離。8MPa 的原則分為高低兩區(qū)。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池 — 消防主泵。 發(fā)電機(jī)房設(shè)有水噴霧滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下消防貯水池 — 水噴霧泵 — 高位消防水箱組成，采用自動控制、手動控制與應(yīng)急操作三種方式控制雨淋閥。 6) 中水系統(tǒng) 工程收集辦公層洗手盆及會所游泳池淋浴洗浴廢水作為中水水源，用于衛(wèi)生間沖廁用水。中水泵屋頂水箱聯(lián)合 供水方式。 洗浴廢水作為中水水源，排入地下層中水處理站內(nèi)廢水調(diào)節(jié)池。 屋面雨水設(shè)計重現(xiàn)期按 5 年，降雨歷時 5 分鐘的降雨強(qiáng)度設(shè)計。商業(yè)娛樂用水，廚房用水等按使用單元設(shè)分表。 4． 整個建筑物空氣調(diào)節(jié)采用集中冷源。兩級泵 北京市工程咨詢公司 21 采用變頻循環(huán)水泵按每棟辦公塔樓及使用區(qū) 域設(shè)置，便于物業(yè)管理及計量，同時降低能耗。 6． 本工程設(shè)樓宇自動化 (BAS)管理系統(tǒng)，熱力，制冷設(shè)備和其他空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)納入樓宇自動化管理系統(tǒng)。 廚房排風(fēng)分為灶具排風(fēng)和全面通風(fēng)系統(tǒng)兩部分，補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)也相應(yīng)設(shè)置，全面通風(fēng)補(bǔ)風(fēng)，夏季去濕冷卻，冬季加熱后送至室內(nèi)，灶具排風(fēng)補(bǔ)風(fēng)僅冬季加熱送至排煙罩。衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。 面積超過 50平方米的地下房間設(shè)排煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。排煙口 (或排煙閥 )設(shè)手動和自動開啟裝置，由消防控制室控制(或與防災(zāi)系統(tǒng)聯(lián)控 )并與排煙風(fēng)機(jī)聯(lián)鎖。分樓層、分使用區(qū)域設(shè)置冷、熱量計量裝置。 （ 3） 負(fù)荷估算 變壓器總裝機(jī)容量為 120xxkVA。為確保建筑內(nèi)特別重要及消防等負(fù)荷的供電可靠性，需設(shè)置 2臺 1000kW 的柴油發(fā)電機(jī)組，并機(jī)運(yùn)行。對于重要設(shè)備負(fù)荷采用放射式供電方式，一般負(fù)荷則采用放射式和樹干式相結(jié)合的供電方式。 此外， 視業(yè)主的需求選擇智能化的配電設(shè)備。 （ 8） 照明 根據(jù)特定場所工藝要求及國家相關(guān)規(guī)范，確定 各種機(jī)房、會所、商場、辦公用房等的照明光源的顯色指數(shù)、色溫光效及照度標(biāo)準(zhǔn)，分別采用氣體放電燈、白 北京市工程咨詢公司 24 熾燈、熒光燈、節(jié)能燈等，在滿足功能需求的前提下，盡可能多采用國家推廣的綠色節(jié)能型光源燈具。 （ 9） 航空障礙燈 根據(jù)規(guī)范要求，對建筑高度超過 45 米以上建筑頂部宜設(shè)置中光強(qiáng)的航空障礙燈。 不考慮設(shè)用戶數(shù)字程控交換機(jī)，待報電信局批準(zhǔn)。 項目 設(shè)微小區(qū)域無線對講尋呼系統(tǒng)，可用于調(diào)度管理。實現(xiàn)自主輕松的辦公自動化環(huán)境。 （ 4） 樓字管理集成網(wǎng)絡(luò) 將建筑物內(nèi)的建筑設(shè)備管理與控制子系統(tǒng)進(jìn)行分散控制，集中監(jiān)視和管理，并將公共安全防范系統(tǒng)和火災(zāi)報警及聯(lián)動系統(tǒng)納入 BMS 系統(tǒng)進(jìn)行二次監(jiān)視，實現(xiàn)監(jiān)視、控制和管理的一體化。消防中心設(shè)在首層。消防系統(tǒng)采用集中的供電方式，電源按特別重要負(fù)荷提供。 同時， 采用在線式或離線式巡更系統(tǒng)：提供輔助的人工檢查巡邏管理的技術(shù)支持。 安防供電系統(tǒng)：采用集中與分散相結(jié)合的供電方式，電源按特別重要負(fù)荷考慮，為安防系統(tǒng)提供安全可靠的電力保證。 會議、報告廳、多功能廳、舞廳、餐廳、室內(nèi)游泳池等處設(shè)獨(dú)立的音響與擴(kuò)聲系統(tǒng)，消防可強(qiáng)制轉(zhuǎn)切進(jìn)入消防緊急廣播，音響系統(tǒng)應(yīng)與會 議系統(tǒng)應(yīng)協(xié)調(diào)一致，宜由專業(yè)公司設(shè)計。 項目周圍 主要 是辦公樓、住宅和城市道路，污染源 主要來自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物 。 為了減少負(fù)荷振動，設(shè)計中 對 冷水機(jī)組、風(fēng)機(jī)和水泵基礎(chǔ)采取減振、隔振措施。 由于 入駐企業(yè) 區(qū)別于一般性的工業(yè) 企業(yè) ， 本身 對環(huán)境要求很高， 屬清潔生產(chǎn) ，故不會對環(huán)境造成污染。遠(yuǎn)期在中關(guān)村大街，知春路上設(shè)有軌道交通，包括地鐵 4 號線、 10 號線等，大容量快速公交等。其它道路尚有利用的空間，如 XX 路 、藍(lán)靛廠南北路，再有是萬柳小區(qū)方向的周邊道路，新建成或即將建成，有較大的利用空間。 由于項目北側(cè)規(guī)劃支路距離路口較近，為減輕路口交通壓力，建議該道路和項目一、二期之間的支路為雙向行駛，路口處右進(jìn)右出； 地下停車場在項目北側(cè)規(guī)劃支路上增設(shè) — 個入門，在項目一、二期之間的支路增設(shè)一個出口，便于車輛進(jìn)出地下停車場，減輕道路上交通負(fù)荷。 北京市工程咨詢公司 30 （四） 交通影響評價 1．結(jié)論 項目所產(chǎn)生、吸引的交通量，在周邊道路中所占的比重較小，符合北京市規(guī)劃委員會相應(yīng)指標(biāo)的規(guī)定，相鄰道路的負(fù)荷度增加量在 0． 01－ 之間，道路負(fù)荷度增量均可以接受，綜上所述，可以認(rèn)定，在交通影響的范圍內(nèi)，通過合理的交通組織和管理，該項目建設(shè)規(guī)模是可以接受的。 (3) 項目周邊道路交叉口處應(yīng)設(shè)置交叉口慢行標(biāo)志，以保證交通安全。 (6) 西北三環(huán)、中關(guān)村大街、知春路等交通狀況比較緊張，建議相關(guān)措施盡快實施，以減少整個中關(guān)村地區(qū)的交通壓 力。 公司的組織機(jī)構(gòu)圖如下： 二、 工程建設(shè)進(jìn)度安排 本項目建設(shè)周期為二年半， 計劃 20xx 年完工。其中，設(shè)備費(fèi)用包括 給排水工程、通風(fēng)空調(diào)工程程、采暖工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、電梯工程等 ； 室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。 （二） 編制依據(jù) 估算依據(jù)本報告提出的各項技術(shù)參數(shù)、 數(shù)據(jù)，根據(jù)北京市近期工程造價水平，采用類似工程指標(biāo)法進(jìn)行估算。根據(jù)北京市房屋拆遷評估規(guī)劃（暫行）（京國土房屋拆字［ X年 ］ 1234 號），該地區(qū)土地級別為 三 級，拆遷基準(zhǔn)地價范圍