【正文】 企業(yè)去年納稅突破六千萬元 目前，全區(qū)個(gè)體工商戶累計(jì)已達(dá) 17800 戶，私營(yíng)企業(yè)達(dá) 538 戶，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員突破3 萬人。 （ 8）涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資完成 35 億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資受三峽庫(kù)區(qū)和西部大開發(fā)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)給涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資帶來較好的投資環(huán)境，使涪陵區(qū)今年的固定投資呈穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭。全區(qū)農(nóng)民收入穩(wěn)中有升。 （ 2）涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)喜人 今年 1 月，涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開局良好，工業(yè)、貿(mào)易、郵電和財(cái)政等方面均呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，其中重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值完成 億元， 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁 共 23 頁 增長(zhǎng) %；涪陵區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額 408萬美元，增速高達(dá) %，實(shí)現(xiàn)郵電業(yè)務(wù)收入 1873 萬元，增長(zhǎng) ，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 9918 萬元，增長(zhǎng) %，其中地方財(cái)政收入 4436 萬元，增 長(zhǎng) %。 我們重慶萬博廣告有限公司，榮幸地接受貴公司的委托，為“博宇商住樓”進(jìn)行了策劃論證。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁 共 23 頁 涪陵博宇帝都全程策劃方案 策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：重慶萬博廣告有限公司 目 錄 前言 第一部分 商業(yè)市場(chǎng)分析和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、市場(chǎng)分析 涪陵 — 充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析） 商業(yè)市場(chǎng)分析 分析 三、商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位 1．定位原則 2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素 3．業(yè)態(tài)定位 4．檔次定位 5．概念定位 6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)者定位 第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、商場(chǎng)各樓層功能分區(qū) 1．主力店建設(shè) 2．設(shè)立主題商場(chǎng) 3．樓層功能分區(qū) 二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1．規(guī)劃建議的基本原則 2．規(guī)劃建議 3．通過合理規(guī)劃可設(shè)計(jì)出以下賣點(diǎn) 三、價(jià)格定位建議 第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 一、項(xiàng)目收入估算表 二、成本構(gòu)成 三、損益表 四、盈虧平衡點(diǎn)分析 五、敏感性分析 成本變化對(duì)收益的影響 銷售價(jià)格變化對(duì)收益的影響 銷售率對(duì)收益的影響 第四部分 商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)推廣 一、市場(chǎng)推廣的戰(zhàn)略構(gòu)思 1．全面營(yíng)銷戰(zhàn)略 2．全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略 3．品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略 二、市場(chǎng)推廣階段性劃分 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁 共 23 頁 1．市場(chǎng)推廣階段性劃分 2．各銷售階段的推廣 要領(lǐng) 三、品牌建立與傳播 1．項(xiàng)目品牌形象設(shè)計(jì) 2．售樓部的包裝 3．品牌傳播 4．品牌維護(hù)與品牌提升 四、銷售推廣策略 1．實(shí)施全面品質(zhì)管理 2．引入品牌物管顧問 3．引進(jìn)品牌商家，設(shè)立主力店 4．整體招租和商鋪分零銷售并舉 5．旺鋪拍賣 6．統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保租銷售 7．商場(chǎng)促銷帶動(dòng)物業(yè)銷售 8．落實(shí)政府優(yōu)惠政策 9．戶口遷入和子女免借讀費(fèi)入學(xué) 10．免租招商 11．注意力促銷 12．網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 13．價(jià)格變化策略 14．優(yōu)惠折扣 15．無理由退鋪 16．首付分期付款 第五部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范 1．風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 2．風(fēng)險(xiǎn)防范 前 言 重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過八年的變換，潮起潮落，終于邁向理性化的征程。重慶涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)公司慧眼獨(dú) 具，拆巨資在涪陵廣場(chǎng)路南端（涪陵廣場(chǎng)旁）興建“博宇商住樓”，真可謂有膽有識(shí)。預(yù)計(jì)到 2002 年， 涪陵城鎮(zhèn)人口將達(dá) 37 萬人，屆時(shí)城市化率提高到 35%。全區(qū)轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力 萬人，勞務(wù)創(chuàng)收 7 億元。去年上半年，涪陵區(qū)完成進(jìn)出口實(shí)績(jī) 1392萬美元，比前年同期增長(zhǎng) %，其中出口 1191 萬美元，同比增長(zhǎng) %，比全國(guó)水平高出 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 11）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額突破 40 億 涪陵區(qū)今年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款持續(xù)增加，雙雙躍上新臺(tái)階： 3 月末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)到，比年初增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額和農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄余額分別突破 30億元和 10 億元關(guān)口，城鎮(zhèn)居民存款達(dá) 億元，比年初增長(zhǎng) %，農(nóng)村居民存款達(dá) 億元。 （ 15）人民物質(zhì)文化生活提高情況 指 標(biāo) 名 稱 單位 1995 年 1998 年 1999 年 2000 年 城鄉(xiāng)居民收入水平 農(nóng)民人均純收入 元 1105 1692 1789 1850 在崗職工年均貨幣工資 元 3986 6055 7487 8370 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 3674 5052 5357 5646 每人每年生活消費(fèi) (當(dāng)年價(jià) ) 全區(qū)居民消費(fèi)水平 元 1544 2112 2257 2471 農(nóng)業(yè)居民 元 1057 1303 1376 1493 非農(nóng)業(yè)居民 元 3525 5081 5386 5791 住房面積 城鎮(zhèn)居民平均每人使用面積 ㎡ 城鎮(zhèn)居民平均每人居住面積 ㎡ 農(nóng)村居民平均每人住房面積 ㎡ 教育 每萬人擁有大學(xué)生 人 60 60 60 61 每萬人口在校學(xué)生 人 1155 1313 1377 1452 儲(chǔ)蓄 年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 萬元 148969 255843 317882 374191 平均每人儲(chǔ)蓄存款余額 元 1399 2348 2898 3388 衛(wèi)生 每萬人口擁有醫(yī)院病床數(shù) 張 每萬人口擁有醫(yī)生數(shù) 人 物價(jià) 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) (以上年＝ 100) ％ 商品零售物價(jià)總指數(shù) (以上年＝ 100) ％ （ 16） “九五”期間社會(huì)消費(fèi)品零售總額 單位 :萬元 年 份 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 國(guó)有經(jīng)濟(jì) 集體經(jīng)濟(jì) 私營(yíng)經(jīng)濟(jì) 個(gè)體經(jīng)濟(jì) 1996 122587 21890 19750 684 24734 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁 共 23 頁 1997 144184 16291 28938 1526 32101 1998 164078 26566 17572 3585 46784 1999 179278 19714 6738 7152 67404 2000 197106 18759 7304 19785 73748 商業(yè)市場(chǎng)分析 （ 1）涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布及租金水平 ① 商業(yè)業(yè)態(tài)分布 涪陵區(qū)的商業(yè)主要集中在興華中路（高筍塘轉(zhuǎn)盤至黎明路轉(zhuǎn)盤）、高筍塘路、廣場(chǎng)路、人民東路（南門山至紅豆夜總會(huì)段）和人民西路（南門山至區(qū)人民銀行 ），這里集聚了 700 多家商業(yè)、服務(wù)業(yè)門面（含商場(chǎng)），總商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 6 萬多平方米，包含了皮革、服裝、美容化妝、家電（含通訊）、五金建材、文化、餐飲娛樂、醫(yī)藥零售、汽車、家俱等行業(yè)。 皮革類 皮革在各個(gè)城區(qū)都占據(jù)著重要的位置，在涪陵區(qū)也不例外。 五金建材裝飾類 興華中路之所以在本業(yè)態(tài)中占有這么高的比，其主要原因是，這里有建材裝飾市場(chǎng)，涪陵的建材交易中心就集中在金穗路口與興華中路一帶。這 8家家俱店主要分布在人民西路，并且大多屬于普通的低檔家俱，而通過對(duì)其它城市的調(diào)查，家俱行業(yè)的收益率已經(jīng)逐漸接近大眾化商品了。 就涪陵各街區(qū)而言，興華中路（高筍塘至體育館段）的租金價(jià)格最高，但就實(shí)際租金價(jià)格來看，該路段的均價(jià)并不是最高的，高筍塘和廣場(chǎng)路反而較高，這主要是由于該路段門面面積較大、臨街進(jìn)深較大、臨街寬度較小等原因造成的。 興華中路為涪陵區(qū)的新興商業(yè)交易中心，這里主要分布的門面主要特征是：從高筍塘轉(zhuǎn)盤到體育館，這里經(jīng)營(yíng)的是中高檔商品；而從體育館到黎明路轉(zhuǎn)盤，則是涪陵區(qū)的建材裝飾交易中心。 注：該調(diào)查路段主要為南門山至紅豆夜總會(huì)段。 但是，市場(chǎng)也并不是一兩家巨頭所能夠占據(jù)了的，畢竟他們不可能滿足所有購(gòu)物者的需求，同時(shí)他們的經(jīng)營(yíng)也不是面面俱到。 （ 5）商業(yè)零售發(fā)展趨勢(shì) 隨著流通體制改革的進(jìn)一步深入，市場(chǎng)竟?fàn)幚^續(xù)向多元化、多層次、多主體方向發(fā)展。租金水平普遍下調(diào)，新建商業(yè)物業(yè)空置率繼續(xù)上升。 綜合分析，商業(yè)零售業(yè)將呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢(shì)： 質(zhì)量?jī)r(jià)格比更加合理，零售企業(yè)低利運(yùn)行。誰能提供具有附加價(jià)值，不斷滿足甚至超出顧客期望的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誰就能獲得并保有顧客，占據(jù)市場(chǎng)，從而獲得忠誠(chéng)顧客的終生價(jià)值。 中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和零售業(yè)的發(fā)展情況在不同的地區(qū)將有不同的表現(xiàn)形式，因此任何一個(gè)項(xiàng)目都必須把零售業(yè)的發(fā)展規(guī)律與當(dāng)?shù)厍闆r相結(jié)合才能作出正確的決策。 （ 3） O（機(jī)會(huì)） ① 涪陵區(qū)的工業(yè)發(fā)展較好，如太極、建陶、榨菜等知名企業(yè)的效益顯著，有效地?cái)U(kuò)大了就業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)了涪陵經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市民收入有了較大幅度增長(zhǎng)，消費(fèi)需求放大，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的投資和經(jīng)營(yíng)需求空間也很大； ② 渝涪高速公路的全程通車，以及涪陵區(qū)特有的歷史人文景觀，帶動(dòng)了涪陵旅游業(yè)的發(fā)展，從而使涪陵的商業(yè)貿(mào)易更加繁榮，拓展了涪陵商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)； ③ 目前涪陵商業(yè) 市場(chǎng)雖然較為繁榮，但業(yè)態(tài)分布雜亂，經(jīng)營(yíng)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)檔次都較低，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，只要對(duì)物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，經(jīng)營(yíng)前景一定美好； ④ 與涪陵消費(fèi)力增長(zhǎng)不相協(xié)調(diào)的是，涪陵目前沒有一家購(gòu)物環(huán)境優(yōu)良的商場(chǎng)。 我們擬將本物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位為：以若干個(gè)現(xiàn)代情景主題商場(chǎng)為主的集購(gòu)物、觀光、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂為一體的一站式購(gòu)物中心。 時(shí)尚之都 —— 博宇帝都 博宇帝都 —— 傳遞新的生活文化 博宇帝都 —— 讓時(shí)尚裝扮您！讓美麗陪伴您！ 6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)者定位 （ 1）涪 陵區(qū)城區(qū)中小投資者（約占 40%） 根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研顯示：目前涪陵區(qū)中心商圈的商鋪 75%以上為租賃經(jīng)營(yíng)，但這些經(jīng)營(yíng)戶 60%以上想擁有自己的商鋪，而目前能夠滿足他們要求的物業(yè)并不多，他們要求物業(yè)性價(jià)比較高，而且有較大的升值潛力。他們的投資一般采用租賃方式獲得物業(yè)的使用權(quán)，而且越是品牌知名度高的商業(yè)物業(yè)所付租賃費(fèi)用越低。主力店中的內(nèi)部空間可根據(jù)入住商家的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 2．規(guī)劃建議 （ 1）外立面設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格 通過對(duì)涪陵區(qū)商業(yè)物業(yè)的調(diào)查分析，以及本案的區(qū)位特征，我們建議：本案的外立面（商業(yè)部分）采用白色中空玻璃幕墻，讓消費(fèi)者能看到商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)空間層次，也增加室內(nèi)的采光和通透感。 通過對(duì)重慶市區(qū)的大型高檔購(gòu)物中心和涪陵當(dāng)?shù)氐纳虉?chǎng)鋪位間隔調(diào)查，結(jié)合本案的特征，我們建議用新 型彩鋁加白色玻璃作鋪位間隔，這樣可以打破單一色調(diào)帶來的凝滯感。使整個(gè)店堂，充滿一種舒適、富麗堂皇、雍容華貴的感覺！ 大 門外櫥窗，不同的季節(jié)，推出不同風(fēng)格的、雅致的、與時(shí)尚合拍的設(shè)計(jì)與制作。 三、損益表 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注 銷售收入 成本 直接成本 間接成本 合計(jì) 費(fèi)用 累計(jì)投入 累計(jì)利潤(rùn) 所得稅 按稅前利潤(rùn) 33%提取 稅后利潤(rùn) 稅后利潤(rùn)率 % 從損益表中可以看出，本案商業(yè)物業(yè)按均價(jià) 7075 元 /㎡、住宅物業(yè)按均價(jià) 1300 元 /㎡、車位按 5 萬元 /個(gè)，稅后投資收益率為 %。 商業(yè)物業(yè)要想銷售成功，首先必須經(jīng)營(yíng)成功，在推廣過程中不 能只考慮物業(yè)銷售，而重點(diǎn)要考慮如何經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)氛圍的形成與否，直接影響著投資者的信心和物業(yè)的銷售。要靠新興的業(yè)態(tài)、嶄新的經(jīng)營(yíng)理念、良好經(jīng)營(yíng)管理模式來吸引投資者；靠最佳的服務(wù)來吸納購(gòu)物者，使商場(chǎng)人氣鼎盛，生意興隆，使投資者無論經(jīng)營(yíng)或出租都有較高的投資回報(bào)。 按本案開工時(shí)間為 2002 年 3月份，計(jì)劃裙樓本年 9 月份可以完成主體建設(shè)，塔樓約 2020 年 3 月份能夠封頂， 2020 年 8 月份可交付使用，整個(gè)開發(fā)周期為 20 個(gè)月。 根據(jù)本案開發(fā)特點(diǎn)和營(yíng)銷需要，我們將整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)分為品牌導(dǎo)入期、造勢(shì)期暨內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開盤期、旺鋪熱銷期、開業(yè)經(jīng)營(yíng)期五個(gè)營(yíng)銷階段（這里未考慮住宅物業(yè)的銷售，住宅物業(yè)可在商場(chǎng)熱銷期時(shí)推出）。 （ 5）開業(yè)經(jīng)營(yíng)期： 2020 年 2 月初－達(dá)成銷售目標(biāo) 開業(yè)前，盡量將已銷售或未銷售的商鋪通通招商，必要時(shí)免租招商，避免有空置鋪位，造成負(fù)面效應(yīng)，從而影響剩余商鋪的銷售和降低物業(yè)價(jià)值。 3．品牌傳播 選擇涪陵區(qū)市民最