【正文】 費率 金額 (萬元 ) 備注 直接成本 一 土地取得費 2800 其中含拆遷費 2000 萬元 二 開以前期工程費 1 地質(zhì)勘測費 元 /㎡ 2 設(shè)計費 元 /㎡ 3 三通一平費 100 三 建安費 1 建安工程費 4000 2 智能化 元 /㎡ 3 景觀 元 /㎡ 四 政府規(guī)費 1 城市建設(shè)配套費 元 /㎡ 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 23 頁 2 水源設(shè)施費 元 /㎡ 3 人防費 元 /㎡ 4 消防設(shè)施配套費 元 /㎡ 5 工程監(jiān)理費 建安工程費的 % 32 6 質(zhì)量監(jiān)督費 建安工程費的 % 8 7 規(guī)劃管理費 建安工程費的 % 4 8 招投標(biāo)管理費 建安工程費的 % 9 中、小學(xué)管理費 建安工程費的 1% 40 10 電特費 150 11 白蟻防治費 元 /m2 間接成本 五 營銷費用 1 市場推廣費 2% 2 銷售代理 2% 六 不可預(yù)見費 3% 前面多項總和的 3% 費用總計 七 開發(fā)管理費 % 直接成本 +間接成本的 1% 八 財務(wù)費用 % 按貸款額 3000 萬元貸款期二年計算 九 營業(yè)期間稅費 1 營業(yè)稅 % 銷售總額的 2 城市建設(shè)維護(hù)費 7% 按營業(yè)稅的 7%提交 3 教育附加費 3% 按營業(yè)稅的 3%提交 4 新房登記費 1? 按營業(yè)稅的 1%提交 5 印花稅 ? 按營業(yè)稅的 %提交 單位成本 1655 元 /㎡ 總投入 /總建面 注：因不知道電動扶梯的品牌、規(guī)格等，也就不知道其價格，電動扶梯費用沒有計入該成本估算中。我們認(rèn)為，再周密的計劃，都有可能被突變的市場侵襲得全盤崩潰，所以，在一般規(guī)模的項目開發(fā)中，我們規(guī)避風(fēng)險的基本原則是：兵貴神速。我們要充分體察經(jīng)營者的想法，為其提供良好的經(jīng)營環(huán)境，包括商場的硬件 如高檔次的經(jīng)營商鋪、情景互動的景觀環(huán)境、豪華的購物空間；商場的軟件 先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)和商場整體促銷宣傳等?？傊?，我們的市場推廣原則是：以經(jīng)營為根本、以品牌為導(dǎo)向、以廣告為促進(jìn)、以銷售為目的、以利潤最大化為目標(biāo)。市場品牌認(rèn)知度不夠，開盤時機不成熟，不如蓄勢待發(fā)；第二，畢其攻于一役。 開盤期間亦可以配合旺鋪拍賣，進(jìn)行炒作，推波助瀾。 2．售樓部的包裝 對售樓部案場外部環(huán)境進(jìn)行包裝，建設(shè) LOGO墻，用看板、氣模拱門、氣模柱、空飄、豎旗、布幅、指示牌、展板等進(jìn) 行案場氛圍渲染，用綠化、盆栽、小品、兒童游樂設(shè)施等對案場環(huán)境進(jìn)行點綴。 三、品牌建立與傳播 1．項目品牌形象設(shè)計 要塑造品牌，必須讓目標(biāo)市場受眾對品牌有一個強化的認(rèn)知，能有效地與其它品牌區(qū)別并能從眾多的品牌中識別出自己 。 可發(fā)布一些項目的基本情況，若參與會展活動，可派發(fā)較為簡單的宣傳印刷品和一定的禮品。 也可分二期進(jìn)行開發(fā) ,商業(yè)物業(yè)為第一期，住宅物業(yè)為第二期。 全面品質(zhì)管理包括物業(yè)品質(zhì)、業(yè)態(tài)定位、 VI 導(dǎo)入、物業(yè)管理、廣告?zhèn)鞑サ软椖科焚|(zhì)，以及商品進(jìn)貨檢驗，無假貨承諾，不滿意退款承諾，售后服務(wù)承諾等某一系列品質(zhì)控制和品質(zhì)保證。 因此，在本案的商業(yè)物業(yè)推廣中，建議導(dǎo)入全面營銷觀念和實施全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略。 建議：在這樣的高利潤率下，可適當(dāng)加大建安成本（如對商場的內(nèi)部經(jīng)營空間進(jìn)行精裝修）和市場推廣成本，將物業(yè)的品質(zhì)打造得更高，再配合強有力的市場推廣，本案的競爭力和抗風(fēng)險 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 23 頁 能 力會加強，風(fēng)險會降到更低。 3．通過合理規(guī)劃可設(shè)計出以下賣點 （ 1） SHOPPING MALL 概念：引入 SHOPPING MALL 理念，實現(xiàn)一站式休閑購物； （ 2）品牌主力店：設(shè)立主力店，拉動人流深入，聚集商氣； （ 4）情景式主題商場：建立情景式主題商場，注意業(yè)態(tài)功能的合理分布，使整個商業(yè)城條理清晰、特色鮮明； （ 5）人流動線順暢：根據(jù)地勢特點，設(shè)計成三層平街商鋪，還有 對外開放扶梯的設(shè)計，形成良好的人流動線，使消費者輕松、順暢、愉悅的購物；； （ 6）休閑娛樂設(shè)施：注意休閑和康體功能及兒童游樂場所的置入，增加消費者的購物情趣，增加客流的滯留時間； （ 7）時尚購物天地：注意建筑的形態(tài)美以及外觀色彩的和諧與變化，注意商業(yè)空間與街區(qū)環(huán)境的情景互動設(shè)計，提升經(jīng)營的文化特質(zhì)，營造內(nèi)外一致的時尚購物環(huán)境。 通過綜合分析和計算，我們擬將商場內(nèi)的主要通道寬度規(guī)劃為 4 米左右，次要通道寬度為 米左右。 建筑物形體要求挺拔 清秀；建筑物外立面要求直線與弧形造型結(jié)合，水平方向與垂直方向上的凸出與凹進(jìn)要簡潔；無論是平面輪廓線、立面天際線、細(xì)部裝飾線條，還是大面積玻璃門窗、玻璃幕墻等建筑造型盡量體現(xiàn)建筑材料及構(gòu)件本身的邏輯美、材料美，均需富有時代氣息的現(xiàn)代化風(fēng)格。 主題商場的優(yōu)異性主要體現(xiàn)在以下幾個方面： （ 1）主題商場能最大程度滿足個性差異化的需求，充分體現(xiàn)以人為本的營銷理念； （ 2）主題商場可以使消費者有的放矢，縮短周期，節(jié)約購物時間； （ 3）主題商場可以誘發(fā)潛在的消費，增加銷售收入； （ 4）主題商場可以提升消費層次，引導(dǎo)消費向縱深發(fā)展，樹立以質(zhì)量消費為準(zhǔn)則的消費觀念； （ 5）我們在業(yè)態(tài)功能分布中以家電主題、男人主題、女人主題、兒童主題、餐飲娛樂主題設(shè)立多個主題商場，使“博宇帝都”成為以 主題商場為主的集購物、觀光、休閑、運動、餐飲、娛樂為一體的一站式購物中心。 第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、商場各樓層功能分區(qū) 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 23 頁 1．主力店建設(shè) 作為一個頗具規(guī)模的購物中心，若沒有主力店的進(jìn)入，則很難提高其業(yè)態(tài)檔次、吸引人流形成旺市。這類投資者一般較理性，他們能夠承受的總價在 20 萬以內(nèi)，多選擇一次性付款或分期付款或銀行按揭。 因此，本物業(yè)品質(zhì)檔次的定 位是：涪陵區(qū)最豪華、最具觀賞性、最有逛頭的高檔購物中心 5．概念定位 （ 1）項目命名建議 鑒于本案營銷重點是商業(yè)物業(yè)部分，而博宇花園名稱缺乏商業(yè)物業(yè)應(yīng)有的吉祥、發(fā)達(dá)、恢弘、大氣等特點，只適合于住宅物業(yè)，不易傳達(dá)商場概念，有礙商業(yè)物業(yè)的品牌塑造，還會使很多有“財運亨通”等心理要求的經(jīng)商人士產(chǎn)生抗性，也較難給商場的消費者明顯的識別。 （ 4） T（威脅） ① 本案對面也將要拆遷，其拆遷和建筑過程所造成的噪音和污染，對本案的工地形象包裝會有一定的影響；再者，拆遷后興建的商業(yè)物業(yè)隨后入市，也會對本案構(gòu)成一定的市場壓力； 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 23 頁 ② 涪陵規(guī)劃的步行街偏離本案約 400余米，步行街在我市已形成一種銳不可擋的經(jīng)濟熱潮現(xiàn)象，該步行街的建成必將分流本案的消費人群； ③ 重百、新世紀(jì)入駐涪陵，且選址于步行街口南門山轉(zhuǎn)盤，挾其品牌優(yōu)勢，對本案會造成相當(dāng)大的競爭壓力； ④ 本案在商業(yè)物業(yè)銷售上存在著兩個不可調(diào)和 的矛盾：一是，若不引進(jìn)品牌店進(jìn)入，物業(yè)品牌形象得不到提升內(nèi)，物業(yè)價值難以提高，若引進(jìn)品牌店入駐，則基本上采取租賃的方式，同時品牌形象越高的商家所付的租金亦越低。在涪陵區(qū)第一次“三代”會上，涪陵區(qū)委、區(qū)政府在堅持超前性、科學(xué)性的原則的基礎(chǔ)上，提出了涪陵區(qū)“城市化”發(fā)展戰(zhàn)略，并已制定出“后靠東移、西進(jìn)北連”的戰(zhàn)略措施， 規(guī)劃重點建設(shè)董 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 23 頁 家灣片區(qū)、順江小區(qū)和太極工業(yè)園區(qū)，并與兩個政經(jīng)合一的開發(fā)區(qū)（橋南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和李渡私營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）連成一片，加快城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐和加大舊城改造力度。我國消費品市場已經(jīng)由賣方市場走向買方市場、消費者的消費觀念、消費習(xí)慣、消費結(jié)構(gòu)、消費傾向、消費決 策、消費權(quán)利等都發(fā)生了變化。在低利狀態(tài)下運行和生存，零售企業(yè)只有降低成本，在經(jīng)營和管理上練“真功夫”。許多省會城市的空置率也在 30%左右。新一輪的商業(yè)革命將依靠精密策劃、準(zhǔn)確定位和經(jīng)營特色出奇制勝。 ② 核心商圈地位的爭奪 涪陵區(qū)由興華中路、高筍塘路、廣場路、人民西路、人民東路等街區(qū)形成的涪陵區(qū)中心商圈，在這一商圈中，分別以高筍塘轉(zhuǎn)盤和南門山轉(zhuǎn)盤為中心形成了兩個次商圈。原因有：一是規(guī)劃中的步行街位于該路段；二是重百、新世紀(jì)這兩大商業(yè)巨頭將入住于此。 人民西路作為涪陵區(qū)的老商業(yè)街之一，現(xiàn)在已經(jīng)失去了原有的風(fēng)采，除靠近南門山一帶還有少量的中檔商業(yè)門面外，其它街區(qū)都為低檔商品交易門面。 注：該路段的調(diào)查主要為涪陵廣場至高筍塘轉(zhuǎn)盤段。 其它類 由于這一類商業(yè)門面經(jīng)營較為復(fù)雜， 并且規(guī)模也較小，利潤率也較低，對此就不詳加說明。 文化用品類 這里說的文化用品類，主要包括書報、文具、文印和音像等商品，這些商品在很大程度上是為其它高收益的商品交易服務(wù)的，如果這里的商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華，則這里的文化也就相對較為豐富，這樣便于促進(jìn)綜合商業(yè)的發(fā)展。但是從經(jīng)營的商品品質(zhì)來講，廣場路經(jīng)營品種檔次較高，這里有科而士、圣百庭、意爾康、紅蜻蜓等知名鞋業(yè)的專賣店；其次是興華中路，盡管占的比例較小，但是卻有多家品牌產(chǎn)品的進(jìn)入；而人民西路的皮革主要以低檔產(chǎn)品為主。 從上圖可以看出，服裝類占有比例最大，而汽車類則比例最小。個體私營經(jīng)濟的發(fā)展壯大，有力地支持了地方財政， 2001年，全區(qū)個體私營企業(yè)納稅 6625萬元，比上年增長 %，占全區(qū)財政總收入的 %，占重慶市個體私營企業(yè)稅收總額的 %。 2001年涪陵區(qū)全社會固定資產(chǎn)完成投資 億元，同比增長 %，比重慶市增速快 個百分點。預(yù)計全年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，全年農(nóng)民人均純收入可實現(xiàn) 1900 元左右。 （ 3）涪陵區(qū)工業(yè)生產(chǎn)速度與效益同步增長 去年涪陵區(qū)工業(yè)系統(tǒng)抓住機遇開拓進(jìn)取，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達(dá) %，高出全市平均水平 個百分點，居全市第二位，技術(shù)創(chuàng)新的力度進(jìn)一步加大，促成新的經(jīng)濟增長點不斷涌現(xiàn)，企業(yè)虧損面得到控制，使全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟保持了速度與效益增長的良好態(tài)勢。我司對待每一個案例，都是本著科學(xué)、務(wù)實的態(tài)度，進(jìn)行認(rèn)真研究、反復(fù)論證，以期望能為開發(fā) 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 23 頁 商提供最有價值的服務(wù)，在為開發(fā)商牟取最大的經(jīng)濟利益的同時亦為本司獲取相應(yīng)的回報，實現(xiàn)合作雙方的“雙贏”。 房地產(chǎn)市場從短缺價值 —— 競爭價值 —— 整合價值的變化之迅速，是人們始料不及的。改革開放以來，涪陵經(jīng)濟得到快速地發(fā)展，近六年國民經(jīng)濟平均保持 %的增速，工業(yè)生產(chǎn)平均保持 %的增速，已逐步成為一個工業(yè)門類齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善、第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的涪陵經(jīng)濟強區(qū)?，F(xiàn)城市建成區(qū)面積 14 平方公里，城鎮(zhèn)人口 23萬人（其中城鎮(zhèn)職工 萬人），城市化率為 %， 1997 年即進(jìn)入城市化發(fā)展階段。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，全年可完成總產(chǎn)值 19 億元、經(jīng)營收入 17 億元、利稅250 萬元。全年實現(xiàn)進(jìn)出口總額4115 萬美元，完成年計劃的 %，同比增長 %。預(yù)計全年可征收個人所得稅 5000 萬元左右。涪長高速公路使涪陵與重慶主城區(qū)的距離縮短約 13 公里，特別是全長 2500 米的黃草山隧道貫通，使往來車輛免去了翻山越嶺之苦，行車更為安全、快捷，涪陵及三峽庫區(qū) 與重慶主城區(qū)聯(lián)系更為密切。 從上圖可以看出，興華中路（高筍塘轉(zhuǎn)盤至黎 明路轉(zhuǎn)盤）占的面積比達(dá) %，處于絕對優(yōu)勢，為商業(yè)集。而高筍塘路的手機門面占了調(diào)查街區(qū)總和的 %，其中心地位是顯而易見的；其次是興華中路，占了 %；其它街區(qū)合計